陳茂峰﹕香港房屋問題堪虞
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GS(14)@2017-03-22 00:15:39【明報專訊】香港房屋問題其實是兩個問題﹕一個是住屋的問題，另一個是置業的購買力問題。香港今天有20萬人住在劏房、14.9萬人平均輪候4.7年上公屋（另有13.3萬屬配額及計分制下的非長者一人申請）。一個富裕城市出現大量人口住在不理想的環境，是這個城市的悲哀、人民的不幸，反映官僚的不濟。
混淆住與買 對錯焦點用錯藥
住與買是兩個不同的問題，香港現在集中談的是後者，對焦錯誤，用藥自然不對。住是生活必須，政府有責任讓其市民居無憂。政府沒有義務幫助市民置業，雖然居者有其屋可以穩定民心、有利統治。殖民時期，香港的公屋政策，曾經傲視全球，與新加坡相輝映。現在香港約三成人口住在出租公屋，15%住在政府資助出售單位（例如居屋），55%住在私人樓宇。政府百分百控制公屋和政府資助出售單位的供應，要「大庇天下寒士」，不是不能，是有所考慮而不為。
香港的私人物業市場從來不是高度競爭的自由市場，房價從來不是由供求決定。從房屋來源看，土地是政府壟斷，政府控制了上游土地的供應，就決定了下游（房屋）的定價。在賣家市場，麵包一定貴過麵粉。香港房地產是寡頭壟斷，所謂地產霸權，確實存在。香港私人樓宇，早已不是生活必需品，其實是奢侈品。奢侈品定價，不是由市場供求關係決定，而是掌握在產品供應者（即是地產商）之手。奢侈品有檔次之分，龍頭名牌擁有定價權（price setter），各品牌參考龍頭名牌定價，消費者沒有議價能力，只是選擇買不買。
中資霸氣奪地 複製內地豪宅區
中資企業高價投地，不是無的放矢，是另有算盤。地產商面對的客戶，不是700萬港人，而是有能力購買新樓的小眾。私人樓宇1年才那1萬個新單位，豪宅1年就只那2000至3000個單位。根據調查，香港高資產值人士（HNWI）有20多萬，大陸更10倍於此。這些人已經足夠支持豪宅市場價格。中資財團着意把啟德打造成豪宅區，貴買貴賣，明眼人一看就懂。天匯在干德道只孤零零一座，難成聲勢。啟德區將來多個豪宅屋邨，氣勢更勝西九。中資地產商這種合作打造高級住宅區的做法，在大陸早已經出現，證明成功。現在把這商業模式引到香港，財雄勢大，抱團取暖，信心滿滿，特區政府能奈他們如何？
以前香港房產市場高度分割，豪宅和中小單位互不影響。但這現象在2003年前後已消失。中小單位市場長期供不應求，新落成豪宅定價成為樓市風向標。中資地產財團的霸氣奪地，會給香港樓市加溫，香港樓價問題更趨嚴重。要香港樓價下跌，辣招已不管用，加息也不能減溫，唯有等經濟衰退時大調整。到時恐怕社會重傷，更甚於1998至2003年時。
御峰理財董事總經理
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[陳茂峰博士 峰哥EQ]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8669&issue=20170321