財經評論：地價推高樓價歪論
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GS(14)@2017-01-26 07:42:51特首上周三公佈施政報告，提及「樓價高和租金貴並不是由於建築費高，而是由於地價貴」。此話由專業測量師出身的梁特首講，究竟有沒有想清楚呢？抑或歪理當真理已成為常態？地價高就一定樓價高？兩者不是必然的，最重要睇當時賣樓市況、經濟大環境如何，經典例子有小西灣藍灣半島，地皮於97年3月由信置（083）以118.2億元超高價投得，樓面呎價5,370元，豈料同年金融風暴殺到推冧市，雖其後獲增加地積比率，樓面呎價降至4,500元，但在2000年2月開售，首批單位平均呎價4,288元，高買低賣，計埋建築費等，蝕大本。發展商賣樓睇市況定價，近年市旺、樓價升，就算之前買落平地，又不是慈善機構，點會平賣益你？2013年推的「港人港地」，發展為啟德1號1及2期，樓面地價5,428及4,913元，分別於上年8月及最近開售，首批單位折實平均呎價14,471及17,589元，明顯平買貴賣，依然搶手。正如水漲船高，目前樓價高，地價自然高，惟地價與樓價非必然關係，上述藍灣半島、啟德1號及2號是例證。特首卻一口咬定，樓價高因為地價高，實在本末倒置，邏輯上不對。他講這番話的目的，為鋪陳之後說「地價貴的原因並非土地短缺，而是規劃房屋發展用的土地短缺」，帶出是土地利用問題，要大家肯畀佢批地，任由進行改劃，供地多，地價跌，樓價就跌。然而樓價不只地價因素，還受到建築成本、供應需求、利潤回報率及經濟大環境等影響，增加土地供應只是其中之一，特首竟然漠視其他，實在以偏概全，不專業。記者：溫潤潔
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170124/19906499