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新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0901/164932.shtml

新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?
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新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?

這篇解讀政府主導下的房屋租賃市場。

來源 | 棱鏡(ID:lengjing_qqfinance)

文 | 郭亦非

 編輯 | 楊顥

編者按:隨著中央的力推,或許,租購並舉將重構中國樓市。郁亮評價說,此舉的意義不亞於1998年房改。據此,騰訊財經《棱鏡》推出上下兩篇重磅報道,全面解讀“新租房時代”。上篇講述市場化主體入局後的模式與困局,下篇解讀政府主導下的房屋租賃市場。

劃重點:

1. 張江高科技園區人才公寓試水已經十多年,在具體操盤上,由張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能,國企張江集團則負責開發運營的重任。

2. 張江人才公寓采用“兩定”(定樓、定人)“兩限”(限價、限期)的實施辦法,由於價格比市場價便宜一半以上,排隊在一年以上。

3. 金橋開發區操盤的碧雲國際社區,盡管都是“只租不售”的高檔公寓和別墅,也因為外資公司雲集而供不應求。2013年社區的運營狀況顯示,4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當,彰顯出強勁潛力。

4. “上海租賃住房試點前期定向給市屬區國企,地價為市場化的20%到30%,後期才要面對市場化競爭。”

一場百萬人才爭奪戰正在中國的一二線城市間激烈展開。這背後,除了薪水、戶口、工作機會之外,要讓人才有歸屬感,“居者有其屋”也頗為重要。面對兇猛高企的房價,地方政府試圖自己出手構建一個規模龐大的住房租賃市場,讓以房為家的中國人逐漸接受“住有所租”的時代。

這其中,盡管並未被列入首批12個開展住房租賃試點城市名單上,但上海動作依舊敏捷。

8月7日,《張江科學城建設規劃》獲上海市政府正式批複,這座被譽為中國“矽谷”和“藥谷”的高科技園區升級為城區。根據規劃,未來新增920萬平方米的住宅中,90%以上用於租賃。

事實上,為了破題人才“留滬難”,早在2000年前,政府操盤下的張江人才公寓即已試水,這種租金低廉、配套健全、只租不售的過渡住房成為吸引人才的樣本,隨後陸家嘴金融城人才公寓等相繼出爐。

張江模式之外,緊鄰張江的金橋出口加工區也開始推行針對園區高管、外籍人士的碧雲高端社區,同樣由政府操盤、只租不售、供不應求。這二者模式涵蓋了從低端到高端的租房人群,在席卷全國的“租售並舉”新時代,為各地提供了可借鑒的樣本和經驗。

緊俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奮、薪水豐厚、拙於表達,作為一名典型的“張江男”,IT軟件工程師林升剛剛拿到了湯臣豪園三期人才公寓的鑰匙。不過,此時距離他去年畢業入職後申請人才公寓已經一年有余。

這間20多平米的房間成了林升在上海“暫時”的家。這里離他單位不足2公里,三室一廳的戶型,每個臥室都配有家具、空調及衛生間,客廳配有公共洗衣機及廚房。

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張江湯臣豪園人才公寓入住及退住流程

強大的租金優勢造成現在人才公寓處於“千軍萬馬過獨木橋”的爭奪狀態。以林升入住的湯臣豪園小區為例,他住的臥室最小,每個月只需交付1000元的租金,其他兩個室友租金不超過1500元。而鏈家網上一處3室1廳的房子租金報價在8200元/月,這比市場價格要便宜一半以上。

“現在人才公寓全靠排隊,少則一年,多則一年半,而且住滿兩年就得搬走了。”林升告訴騰訊財經。

根據《上海市張江高科技園區人才公寓管理辦法》中的官方解釋,這種“人才公寓”是指由園區統籌、專項用於園區生活配套、專門提供給園區相應人才居住的短期租賃過渡性周轉公寓,采用“兩定”(定樓、定人)“兩限”(限價、限期)的實施辦法。

沒有年齡限制,只要滿足單位的工商註冊地、財稅戶管地在張江,以及本科以上學歷、與單位簽訂一年及以上的用工合同,即可申請入住。人才公寓按照按一人一間配置,人均建築面積30-35平方米的(含公用面積),租金原則不超過1000元/月,最多可以入住兩年,期滿後租金可以按市場價格再延期一年。在申請流程上,是個人申請、企業確認、輪候排隊、選房入住、園區管委會備案。在具體操盤上,張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能,國企張江集團則負責開發運營的重任。

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張江人才公寓的歷史可以追溯到2000年初,當時還是一片蠻荒之地的張江高科技園區為了把人才從城區、高校吸引過來,開始試水人才公寓。隨後其公寓規模及類型不斷拓展,目前已擁有創業公寓、高科苑、天之驕子等9個人才公寓,可供出租的體量為17萬平方米,共2861套住房。

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每棟人才公寓樓內,一樓都安排了管理處,負責物業管理

當然,作為市場上的稀缺資源,龐大的人才公寓體系里也不乏違規操作現象。

2015年夏天,從東北某大學畢業後,宋恒入職了位於張江的一家公司,隨後就申請到了一間湯臣豪園三期的人才公寓,但入住資格卻被老員工頂替,和公司交涉無果後,宋恒選擇向物業管理處舉報,隨後冒名入住的老員工被清退。

宋恒告訴騰訊財經,除了清退之外,該公司並未受到任何懲罰措施,包括補繳政府的租房補貼,以及取消其補貼資格,後來他還被公司克扣了數千月的獎金。

騰訊財經發現,在上海市人民建議征集網上征集平臺上,2017年6月5日,也有市民來信投訴張江創業公寓存在著申請資格審查不嚴、申請排隊等候者管理無序等問題。該封信舉例稱:“有些在上海有房產的申請者(甚至不止一套房產),成功申請後將人才公寓出租賺取差價。同一申請者最多可以住3年,但是長住3年以上的大有人在,不乏已經居住超長達5年以上的申請者。”

不過,該投訴信內容真實性目前無從考證。

“只租不售”的國際社區

意欲趕超北京中關村、深圳南山的張江,要實現從園區向城區的蛻變,對於人才的渴求更為旺盛。這其中,除了要滿足林升、宋恒這樣的青年人群住房需求外,也迫切的要為各類高端人才提供多樣化的住房選擇。

官方資料顯示,目前,整個張江已集聚各類人才36萬人,其中外籍人才4300余人、歸國留學人員7500余人、各類高端人才400余名,中國工程院院士、科學院院士24人。

同屬於浦東新區,5公里之外的金橋碧雲國際社區,同樣是“只租不售”的房子,這里或許可以成為張江住房短板的補充樣本。

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碧雲國際社區曾獲得過“中國人居環境範例獎”,4平方公里社區內配套齊全

成片的綠地,幹凈的馬路,歐美建築風格,騎車的外國小孩,走在碧雲4平方公里的社區內,這里四處散發著異國情調。作為獲得過“中國人居環境範例獎”的碧雲社區,密集分布著超市、運動會所、醫院購物中心、餐廳、咖啡館、教堂、銀行等生活配套設施,這里有還德威、協和兩所英美國際學校以及上海有名的平和雙語學校,中歐國際工商學院也坐落於此。

目前,碧雲社區居住著近2000戶外籍家庭,許茜一家也是其中一員。

六年前,許茜的丈夫作為外籍高管被派到張江某著名生物醫藥公司開展業務,全家從紐約搬至上海,住進了碧雲花園一期200多平米的大平層。“主要考慮到三個孩子的上學,所以選擇了碧雲,而且這邊生活配套齊全,離張江也很近,老公上下班方便。”許茜告訴騰訊財經,兩個孩子每年50萬元的學費以及同樣近50萬的房租均由丈夫的公司所報銷。

法國國際廣播電臺曾在2010年記錄下碧雲別墅的建築細節:“在碧雲社區的房屋里,廁所方向是根據歐美的習慣朝南而建,浴缸沿窗擺放。煤氣竈臺的高度設計為85-90厘米高,比亞洲標準高出5厘米,以適應歐美人的身材特征。”

如此考究、適宜的社區自然引來外界追捧。

8月13日,該社區租售中心工作人員對騰訊財經稱,目前,碧雲有大約1200套房子,其中,145平至600平的複式公寓租金在2.8萬至6萬元不等,250平至525平的碧雲別墅租金在5.8萬至8.5萬之間,每年租金都在漲,每次漲幅最高10%。“現在整個社區只有一套145平米的公寓空著,你如果想租別的房子只能排隊等著,可能至少要到年底學生放寒假才有空房。”

“價格沒有商量的余地。”這位工作人員強調。

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英美兩所國際學校入學門檻頗高,除了學費貴之外,還要求父母一方為外籍人士

和張江人才公寓類似,碧雲社區的產生也是基於對外招商引資的契機。

《浦東時報》曾記錄,1990年,金橋獲批國家級經濟開發區,在對外招商過程中,金橋做了一項調查:如果金橋有一處風景如畫,生活同樣和國際接軌的城市花園,你願意來這里生活和工作嗎?得到的結果是肯定的。 不過,當時碧雲還是一片農田,從交通到生活配套設施,全都是零。反對建設的聲音不絕於耳。時任上海金橋出口加工區開發股份有限公司總經理楊小明力排眾議,拍板決定建設。於是,碧雲別墅作為首批建設的建築被納入規劃之中,隨後確定了“只租不售”的經營模式。

該報道稱,“只租不售”的運營模式確保了園區開發者持續而穩健的收益,2013年社區的運營狀況顯示,4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當,彰顯出強勁潛力。

騰訊財經試圖了解更多關於碧雲社區運營近況,但並未得到金橋公司的回應。

國企先入,民企跟上

無論是張江人才公寓,亦或金橋碧雲社區,不難看出,這兩類“只租不售”的公租房運營模式都帶有強烈的行政底色——園區管委會規劃統籌+國企開發運營。在全國12城試點“租售並舉”的房市新時代,上述兩個模式是否還有樣板意義呢?

上海張江平臺經濟研究院院長陳煒對騰訊財經表示,二者均有值得借鑒的經驗,並且政府已經在做規劃。“地方政府下了很大決心,犧牲了土地財政收入來換取產業發展,拿地建設的國企也犧牲了企業利潤。”

曾在上海生活多年的德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩,曾在一篇專欄中感慨:“過去數年,很多地方政府都對公租房十分熱衷,但真正形成氣候的,似乎不多。個中原因很複雜,但對於依賴土地財政的地方政府來說,將大量的土地用於公租房建設,經濟賬似乎也算不過來。” 不過,他稱陸家嘴人才公寓是“一個相對獨特的項目”,事實上,陸家嘴人才公寓比張江人才公寓還要晚5年。

盡管認可“直租不賣”的土地未來會繼續複制人才公寓的模式,不過,中原地產首席分析師張大偉對騰訊財經表示,純粹從市場的角度來說,人才公寓是過去福利社會的產品,是地方為了吸引人才的福利房,由政府來托底,未來市場推廣的樣本應該是共有產權房,以及企業運營的租賃房。

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夜幕下的張江高科園,年輕人的標配——711、星巴克、健身房

事實上,就在今年7月初,上海率先推出2幅純租賃住房土地引發關註,這兩宗位於張江和嘉定的土地分別被張江集團、嘉定新城兩家國企以掛牌底價摘得,樓面價分別為5568元/平方米、5950元/平方米,這一成交價比之前一年的附近宅地樓面價降低80%以上。

出讓合同中明確規定:該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務,對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。同時規定租約原則不超過6年,租金水平不高於市場同類水平。

陳煒拿其中的張江地塊舉例稱,“這塊地位置非常好,靠近迪士尼,很多企業都想拿,但現在張江地方政府的思路是國企盡快做起來,做出規模形成示範效應,民企再跟上,兩三年之內基本還是以國企為主導。”

某大型房企上海區投資部高管表示,張江科學城就是上海的雄安新區,政府供應租賃性用地,指定當地的國企進行開發,開發後的物業只能由特定的人群租住。由於政府供應的租賃性用地只有市場價的二三成,市場上的開發商也有意進場,但由於特定的土地出讓條款被拒之門外。按照政府的規定,前期租賃房的開發由國企操盤,後期不排除讓市場化房企介入。

“下半年上海市的商品房供地前景堪憂,一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

不過,盡管看起來拿到“直租不賣”土地是賠本賺吆喝,但民企已經嗅到了未來的前景。

上海萬科長租公寓負責人對騰訊財經表示,相較於龐大的租賃需求,政府提供的人才公寓數量仍相對有限,且設置相應的入住門檻。大部分人依然需要通過市場化的方式解決住房問題,泊寓(長租公寓品牌)提供的產品、服務和內容對市場具有一定的吸引力。在未來,萬科也希望能參與到張江科學城人才公寓的運營管理當中去,輸出專業開發和管理能力。

(註:出於隱私考慮,文中林升、宋恒、許茜三人均為化名)

(騰訊財經孫春芳對此篇文章亦有貢獻)

“新租房時代”人才公寓
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