脫歐明朗 海外投資者回歸 英國樓收租 注意稅制改革
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GS(14)@2017-01-21 03:31:41【明報專訊】本周二英國首相文翠珊首次明確表明「硬脫歐」，離開歐洲單一市場，並宣布英國脫離歐盟原則，掃除脫歐公投後不明朗因素，英鎊隨即上升。香港奧國經濟學院院長王弼表示，英鎊兌美元雖然最差曾跌至1.2以下，但明顯可見英鎊在1.2水平時有強大支持。倫敦樓市同樣受到投資者支持，第一太平戴維斯倫敦跨境投資團隊主管Rasheed Hassan表示，由脫歐公投之後至今日，他都未見客戶說因為公投結果放棄投資倫敦，「倫敦就是倫敦」（London is London）仍是這些投資客的信條。
明報記者 姚丁鈺
第一太平戴維斯提供的數據顯示，2016年，海外投資者在倫敦中心區域的商業地產投資超過2015年，其中海外投資者的投資佔比為79%，較2015年的67%有多於10個百分點的增幅，投資額有輕微增幅，由2015年125.6億鎊增至126.2億鎊（圖1）。其中內地客和香港客分別佔商業地產總成交額的9.59%和10.14%。
中港韓置業客比例上升
主管海外客投資倫敦地產業務的Hassan表示，2016年第4季度他們比脫歐公投前還忙，很多亞洲客戶希望在倫敦投資，大多是中國內地客和香港客，韓國投資者較以往亦有增加。單論對倫敦住宅投資的現狀，Hassan用「re-engaging」（重新參與）形容，「住宅市場在過去6至7年曾經如同商業地產般非常活躍，直到政府開始調高印花稅，並開始調整房租稅率，投資者開始需要時間放慢腳步，適應『新常態』。英鎊貶值才令海外投資者開始重歸倫敦住宅市場。」萊坊亦分析稱，脫歐公投後諸多不確定情况下，地產投資相關的稅率穩定對市場有正面幫助。
受益英國政府的「北方經濟引擎」計劃，曼城、利物浦、謝菲爾德和利茲等英國北部城市為本港地產商格外推崇。Hassan表示，文翠珊進一步宣布脫歐計劃，令作為財政刺激措施的「北方經濟引擎」的基建計劃顯得更加迫切，進一步利好該基建計劃周邊的城市。
另外，第一太平戴維斯倫敦跨境投資團隊經理Oliver Watt表示，若投資倫敦以外的英國城市，他會將學生人口和去倫敦的便利程度作為首要兩個標準，例如劍橋、牛津、巴斯以及布里斯托爾和曼城。
本港投資客最愛通過Buy-To-Let（BTL）的方式投資英國，不過，去年英國政府改革了房租稅率，或對投資回報有所影響。以往，房東每年支付的抵押貸款利息可用以抵消個人收入（收租回報）稅單，改革後，抵押貸款利息將不再計為免稅額；另外，將房東所得稅稅率由20%、40%和45%統一為20%。該改革過程將於今年4月至2020年的4年間逐步推行，每年個人收入的免稅額減少25%，直至2020和2021年，免稅額減少至0。當地居民和海外投資者均適用於上述稅制改革。
抵押貸款利息不再計入免稅額
萊坊分析認為，BTL投資面臨較大壓力，一方面貸款政策有所收緊，另一方面，上述稅制改革收緊了收租房東的免稅額。隨着該改革推進，租金可能上升，不過，還需看海外人士移居英國和英國當地首次置業者的購買能力。萊坊預期將有更多房東出售手頭BTL地產，導致可供出租的住宅供應下跌。這些住宅雖然增加了待售住宅供應，料對英國住宅樓價影響輕微，其中海外人士較少的城市將受較大影響。另外，這一改革更有望增加build-to-let（以出租為目的新建住宅）項目。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7647&issue=20170120