ZKIZ Archives


一個並非人人都能玩的遊戲

http://www.eeo.com.cn/2012/0216/220850.shtml

經濟觀察報 記者 張斌 在上海、北京對高房價望而興嘆的人們,到了印度的孟買、新德里,就只能望而生畏了。

孟買南部班卓爾區一棟面積約1000平方米的小樓,上世紀90年代時售價400萬美元,到了今天已經暴漲到5000萬美元。小樓旁邊一戶位於第五層 的小公寓,有四個臥室、四個衛生間和兩個廚房,面積共300平方米。聽房主講,這套房子1975年買的時候值60多萬盧比(約合人民幣10萬元),現在它 的價格已攀升至3.6億盧比(約合人民幣6000萬元)。三十多年的時間裡房價竟漲了600倍,讓人驚嘆。

看上去普普通通的房子,十幾萬人民幣一平方米,貴得有些不可理解、不能接受。但在印度專家眼中,價格如此之高的房地產市場卻並不存在泡沫,2010年之後的房地產市場黯淡只是價格抑制了需求,老百姓對房子的渴望仍然是實實在在的。

但面對這樣一個如此巨大、利潤如此之高的市場,門檻卻不是人人能跨得過去的。

「咋舌」的高房價

孟買的房子基本都貴在地理位置上。幾年以前,孟買地價是南貴北賤,南方臨海屬於富人區,越往南走地皮價格越高,房價越貴。因為那裡是老城區,古建築多,設施完備,而且沒有土地可再開發;北邊是新開發的城區,相對便宜,再往北更遠處的郊區房價更便宜,是許多中產白領的首選。

2007年開始,孟買的房價飛漲,在南孟買素來是富商巨賈、寶萊塢明星聚居地的庫巴拉山一帶,曾經出現過9萬盧比1平方英吋的房子(即每平方米約合 人民幣1984萬元)。那是一座塔樓,外表像火柴盒一樣簡單普通,可當年一經推出,很快就被印度人搶購一空。換算一下,對比孟買當時不足3000元人民幣 的年人均收入,這個價格有點像是在開「國際玩笑」,可事實就是如此。「現在孟買的房子已經沒有嚴格意義上的富人聚居區了,高品質、高價格的房產散落在沿海 以及沿sealink的地區。」摩根斯坦利的一名員工這樣介紹。

Oberoi 是孟買品質最好的房地產開發公司之一,公司總經理助理Chirag Savia帶我們去看Oberoi 正在開發的位於孟買遠郊的一 處住宅,社區不是很大,只有五六幢高樓。項目已經基本完工,進入樣板間,與中國的住宅樓看起來很像,沒有太大迥異。其中一間三室兩廳兩衛的普通家庭住房, 建築面積170平方米,售價64萬美元。「如果不塞車,從這裡開車到市中心大概只要40分鐘至一個小時,所以價格便宜很多。」Chirag Savia語 氣稀鬆平常地介紹說:「如果在市中心,這樣的三居室,120平方米的大概在300萬美元。」

2010年孟買房價甚至挺進世界前十。據2010年在線房地產調查公司發佈的調查報告顯示,進入世界最貴房價的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東 京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。就拿孟買與巴黎來比,巴黎在世界最貴房價排行榜上位居第7位,每平方米售價12122美元。孟買排行第10 位,平均每平方米9163美元;而2010年巴黎人均年收入為36966美元,孟買人均年收入只有900美元。

高房價背後

印度高房價背後,隱藏的是它的土地制度。印度憲法規定:一切公民均享有在印度領土內自由遷徙,在任何地方居住和定居的權利。這意味著一個印度人,無 論他走到了哪裡,他都與所在地的居民享有一樣的公民權利:求職、子女教育、醫療等方面權利均等;不需要健康證、暫住證,不會被收容;可以賣烤腸或紅薯為 生,甚至不會有城管。

同時,印度法律還規定只要連續使用一塊土地10年,就自動獲得這塊土地的所有權。其法律精神表現為:只要政府沒有規定不能住,那就可以住。

從上世紀60年代起,越來越多的印度農民進城隨意劃地而居,貧民窟隨之壯大成型。由於這種劃地而居的權利,貧民窟的居民自稱為「貧民窟主「,即貧民窟的業主,並為政府和城市原住民所認可。

印度的貧民窟舉世聞名,甚至成了一些旅遊者來印度觀景的一處「勝地」。貧民窟的規模正在無聲地蔓延,悄悄地蠶食著城市。來自《印度時報》的報導曾預測,截至2011年底,全印度城市貧民窟人口將達到9306萬。印度城市貧民窟人口十年間增加了1780萬。

雖然貧民窟以垃圾成堆、衛生條件惡劣、缺乏公共廁所、治安問題突出著稱,但當有開發商或者政府提出拆遷或購買土地,這裡的主人卻並不願意。

Chirag Savia說:「大致有兩個原因:第一,改造會砸爛這些人的現有生計,他們的手工作坊、垃圾回收站、小商舖等產業無法安置在公寓裡, 而他們一向賴此為生;其次是印度包括孟買的公共交通設施還較差,拆遷意味著他們要搬到更遠的地方去住,會使這些人遠離工作地。」

而強拆在這裡是行不通的,開發商不敢強拆貧民窟,政府同樣也不敢。在印度,遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發商和政府,這是下層百姓的福音,印度 也因此被稱為「窮人天堂」。這些貧民窟主儘管處於社會底層,但手上握著讓政客們害怕的「尚方寶劍」,那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中,數目巨大 的貧民窟選民都是任何一個政客不敢忽視的強大政治力量。

而且,印度實行土地私有制,政府在這個問題上並沒有太多發言權。「政府自己手裡的土地都不富餘,很多基礎設施建設不能順利進行最大的原因也是政府沒 有可用之地,也不能強行徵用。」顧問公司Citigate Dewe Rogerson的Ravi Sathe介紹說:「在印度屬於政府的土地只有30% 左右,在孟買、新德里這樣的大城市份額會更少,其餘的都為私人所有。」

所以,在印度這樣一個土地資源稀缺的國家,尤其是在城市,如何獲得土地是地產開發商的棘手問題。「我們公司開發的房產,土地基本上都是老闆私有的,有一些是前幾年購買的土地。」Chirag Savia說。

高利潤 高門檻

房地產行業在印度是一個高利潤行業。Chirag Savia給出一組數字:1980年到1990年,開發房地產的利潤僅在20%左右,2006年 到2007年是25%至35%,2008年利潤上升到50%。「50%的利潤是在自己擁有土地或者幾年前購置土地的情況下,如果按照目前的市場價格購買土 地再開發,利潤大概在30%至40%。」

印度是一個以服務業為基礎的經濟體,很多人都從事科技行業或其他出口型服務或商品行業。而從2010年《福布斯》雜誌印度版列出的百富榜可以看到, 除常見的熱門人選,讓人們感到好奇的是多數新入選者都來自房地產行業。這是一個有關磚頭與灰泥的行業,面向的是國內市場。它以龐大的規模,造就了數不清的 富豪。里昂證券(亞洲)的首席經濟學家Anirudha Dutta分析稱:「印度人有了錢首先想到的就是買房,這是一個巨大的市場,大型商業地產也有著 同樣的需求。當然,在幾個城市投資需求會被限制,例如孟買。如果你遇到最大的房產機構HTFC,他們會告訴你從25歲到47歲的人群中平均多少人買房 產,25%到40%的個人將資金用在房產上。從這個角度上來說,印度的房地產是沒有泡沫的。」

從增長率入手分析,Anirudha Dutta說:「2008年我們看到房產價格迅速崛起。隨著價格上升,不確定性增多,風險也在上升,我們看到 物業銷售大幅放緩。這主要發生在孟買、新德里這樣的城市,但在其他地方仍有著25%至35%的增長。因此基本上沒有看到印度住房需求的明顯放緩。」

Anirudha Dutta分析,需求下降的一個原因就是價格的上升,房價已經是一般家庭難以承受的。「利率已經上升到8%至12%,我知道以前一個人貸款買房通常做25年的抵押,現在通常一個人要負擔45年的貸款。」

而普通人在印度投資房產,轉手賣掉,坐地升值也沒有那麼容易。首先,不動產稅是印度一項很重要的稅收,私人擁有的土地、房屋,甚至院子裡的樹都要交 不動產稅。不動產稅的稅費很高,但裡面打折的名堂不少,對於窮人和有錢人,稅收政策有很大差別,明眼人一看便知,這種稅是偏向窮人的。

如果房價暴漲,政府會立即調整不動產稅率,越是高檔住宅稅率增長幅度越大。例如在2010年,新德里地區的房價急劇上漲,當地政府便將高檔商品房的 不動產稅率在原來1%至3%的基礎上調高至5%到20%,而普通居民的自住房還是繼續保持在0.5%左右。印度不動產稅上還依附有很多稅種,比如飲水稅、 下水道稅、衛生稅、照明稅等等,這些稅都是根據房地產稅來估價徵收的。

此外,交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房慾望。例如你賣掉100平方米的房子,得到5000萬盧比(約合人民幣700萬元),在一年時間裡,如果你 沒有再買房或用於其他投資,就要交納全部盈利的33%。所以,摩根斯坦利的Ridham Desai也並不認為這其中存在著大的泡沫,反而看好印度房地產 市場:「如果你能找到一個好的公司做投資,我想你可以做得很好。」

雖然前景和利潤都被看好,但想進入這個行業去「撈一桶金」卻沒有想像得那麼容易。「許可證王國」時代或許已經遠離其他行業,但在印度的房地產市場卻 活生生地存在著。從購買土地到獲得建築許可,房地產業要經歷超乎尋常的磨難才能讓一個項目開工。例如孟買就擁有一套分為很多步驟的建築審批制度,項目完工 前需要拿到50多個許可證,費時從24到36個月不等。

這種繁複的手續加上不明晰的法律,使得政客或官僚能夠用上他們的「自由裁量權」——腐敗。於是制度急需修復,使之更加透明和簡單。

(實習記者劉愔對本文亦有貢獻)

一個 並非 人人 都能 能玩 玩的 遊戲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31260

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019