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史上最嚴厲的限購政策以及一輪又一輪的宏觀調控措施，已經令全國大部分城市的住宅地產市場幾近冬眠。銷售回款不暢、融資渠道收緊……種種不利因素使得傳統房地產企業的生存空間越發逼仄。
「在既定的政策目標和趨勢下，房地產行業必須要進行深刻的轉型，企業無論主動的還是被動的，都要進行轉型，不然這個行業就是不可持續的。」 北京市房地產業協會秘書長陳志指出。
轉型，顯然已經成為想要繼續生存下去的房地產企業不得不認真思考的重要問題。
縱向轉型
樓市調整以來，一線房企紛紛開始轉型以適應風雲多變的市場。港股上市公司首創置業（02868.HK）在開發商中為數不多地選擇了以產業鏈為基礎縱向邁進。
在 轉型選擇房地產產業鏈的上游還是下游的問題上，首創置業總裁唐軍分析表示：「如參與工程承包、物業管理等等，這有利於節省成本、加快工程進度和擴張速度， 但這不是我們的優勢；我們確定的是往上遊走，往資源整合方面去走，這才是我們的優勢。」而資源整合的思路，被首創置業具體化為「地產+產業」的模式。
其實，首創置業的轉型考慮，早在2008年就已經開始，彼時，國內的房企正經歷著國際金融海嘯和首輪房地產調控的洗禮。
「金融危機之後，我們開始反思，究竟向什麼方向發展。經過一次次討論，最終定位的發展方向是『地產+產業』。這個轉型具有很大的挑戰性，但我們正在不遺餘力地推進。」唐軍如是說。
「地產+產業」的模式，具體來說就是首創置業通過整合資源，攜手奧特萊斯商業品牌，從一線城市到二三線城市「攻城略地」，將住宅開發與奧特萊斯商業、教育、創意文化、養老等產業因素密切地結合起來。
唐軍表示，在二三線城市的拓展中，以「符合自身需求」為唯一選擇標準。做產業地產，不同於做住宅開發，住宅只是其中很少一部分，需要根據不同區域經濟的特點，把不同的產業引進來，從而帶動整個區域經濟的發展。
按 照計劃，繼廣東佛山、浙江湖州及北京奧特萊斯項目之後，未來三年內首創置業將在東北、華北、華中、華東和華南5個主要區域的重點城市建設5家奧特萊斯旗艦 中心。目前奧特萊斯產品線之北京芭蕾雨·悅都已成功開售，浙江湖州和海南萬寧奧特萊斯綜合體項目亦已動工，預計年內將推向市場。根據其規劃，未來10年， 奧特萊斯項目數量將增加至30家。
此外，首創置業去年開始打造青島「空港國際中心」，規劃為企業獨棟辦公樓、孵化辦公樓、企業會所、項目展示中心和獨立商業等在內的多業態複合式綜合體。
對整個首創置業來說，目前已先後進駐成都、瀋陽、天津、無錫、西安、重慶等14個城市，初步完成了針對環渤海、長三角、中西南、珠三角的區域戰略佈局，在建項目也從2008年的11個增至今年的27個。
為轉型產業地產所作的一系列調整已經給首創置業帶來業績的變化。自2009年首創置業跨入「百億俱樂部」後，據唐軍透露，在市場劇烈波動的今年，首創置業突破百億已無懸念。
多元化方向
種種跡象表明，正確的轉型方向不但可以使房企抵禦調控風險，甚至還有可能享受到政策帶來的利好。
11 月10日，北京市發改委發佈的《關於報送2012年北京市商品房投資計劃的通知》中提出，明年商品房上報計劃的鼓勵內容包括新城和薄弱地區的房地產開發， 保障性住房建設，危舊房、棚戶區改造，城鄉接合部及綠化隔離地區項目建設以及產業地產開發建設項目。其中，產業地產開發建設項目被首次納入鼓勵目錄。
實際上，在轉型過程中，開發商的選擇可謂多樣化。
萬科、保利、龍湖、遠洋等此前一直以住宅開發為主的開發商，最近一兩年以來就紛紛宣佈進軍商業地產、旅遊地產、養老地產等，並由此引領了一批開發商的轉型。
而「招保萬金」之一的金地集團則在去年明確了「以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為複合型地產開發商」的「一體兩翼」發展戰略。除商業地產之外，房地產金融也成為在傳統住宅產業之外被金地集團寄予厚望的新增長點。
有統計顯示，目前有多達近20家的房地產上市公司涉足礦業，佔全部房地產上市公司的六分之一，而這些房企在礦業上的投資總金額也超過了200億元。
「對於房地產企業來說，礦業的投資相對較小，一般只需要幾千萬，房地產發展至今通常都需要幾億至幾十億才能撬動一個項目。而如果礦業的選擇準確的話，其利潤十分可觀。」已進軍礦產資源開發的華業地產董秘趙雙燕曾對《第一財經日報》如此表示。
有券商認為，在市場低迷和政策調控之下，房地產企業尋找新的業績突破口是一種正常需求。與大型房企紛紛投資商業地產和旅遊地產不同，中小房企因相對靈活，更加偏愛在房地產外投資其他產業，尤其是對業績貢獻較大的資源類產業。
中航證券則表示，在未來3~5年，受經濟進入轉型期的影響，整個房地產行業極有可能進入洗牌階段。