人幣貶值潮 港股樓受捧
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GS(14)@2016-10-30 17:44:102016-10-22 IM[table=100%]
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人民幣自10月1日被納入特別提款權（SDR）貨幣籃子後急速貶值，人民幣中間價周五（21日）報6.7558兌1美元（兌港元約0.8707元），再創逾6年低位，離岸人民幣（CNH）更跌穿6.77水平，是1月初以來最低位，內地官方媒體稱6.8關口將成為新的鐵底。
在預期人民幣持續貶值下，內地資金蜂擁離巢，當中不少已赴港買樓及買股票；深港通即將開通，內資逃港的勢頭將加速。當下，面對人民幣一再貶值，以至內地資本增加境外資產配置，港人應如何自處？外滙上，專家們認為，美元仍處於強勢，現階段不宜沾手人民幣。
股市方面，南下資金現正從多方位湧入港股，專家估計「北水」的主力部隊會於今年底或明年初壓境，長綫看好港股。
樓市方面，港人則不用太擔心，因內地人相中的是豪宅，沾不上上車盤，不怕價格被搶高。
【人幣篇】年內人幣徘徊6.75
截至9月底，中國的外滙儲備規模降至3.16萬億美元，環比減少188億美元，連續3個月下降，已跌至逾5年來新低。此外，人民銀行公布9月外滙佔款，環比下降3,375億元人民幣至22.91萬億元人民幣，連續第11個月下滑，並創2016年1月來最大降幅。外滙佔款下降是資產外移加劇，一旦美國加息，人民幣兌美元滙率將承受更大壓力，如果強撑滙率，必然對經濟帶來不利影響；如果任由貶值，人民幣難逃狙擊，資金加快外流，同樣是凶險局面。
金融穩定為經濟健康的基石，預計中央將視之為重中之重，致力避免重蹈去年8月及今年2月人民幣加速貶值，令巿場因擔心資本外流而爭相走避的覆轍。單看離岸人民幣滙價10月初連跌7日，可見資金爭相外逃情況每況愈下，逼得內地監管當局自去年8.11滙改以來，連番出招堵塞走資。
全面堵截無序走資
實施的政策包括：一、國家外滙管理局聯同公安部、人民銀行、最高人民檢察院、最高人民法院五部委，全力打擊地下錢莊，單計廣東及浙江省被冚的地下錢莊，所涉金額已超過萬億元人民幣。二、禁止以「螞蟻搬家」形式使用「多人額度換滙」。三、銀行須向監管部門每周上報首10位資金外流客戶名單，誓要全方位堵截走資潮。
四、今年上半年內地客戶新造保單保費為301億元，約為去年同期的兩倍。因應內地客來港碌卡買美元、港元保險，藉此繞過外滙局每年最多只可兌換5萬美元的上限，最新要求設每次交易上限5,000美元，但是卻暫未有規定碌卡的次數。五、合格境內機構投資者（QDII）去年4月至今未有發放新額度，已有的QDII額度部分也遭凍結。六、外管局對5,000萬美元以上的海外投資設有較嚴格的管理，官方需要確認交易的合法性等。
但所謂上有政策、下有對策，資金外流情況仍然禁之不絕，這些資金來港的途徑，不少游走於灰色地帶，若資金潛走日益猖獗，不排除中央會加強管控，以遏資金無序出逃。
一般會使用的方法包括：趁子女海外留學時，在當地大手筆買房；出國旅遊時，以一次過支付各式壽險產品費用，如購買「萬用壽險」。此外，也會透過地下錢莊、兌換店進行。地下錢莊主要通過境外註冊公司，在境內銀行開設帳戶，利用離岸帳戶實施跨境轉移外滙，或在境內、外設立空殼公司，虛構貿易交易，直接將人民幣或外幣現金轉到境外。
其實，買保險方式是近年常見的另一走資方式，目前內地人可以通過碌銀聯卡將資金出境，這算作個人的境外消費，不佔用外滙額度。境外保單可用作借貸，操作方式有二：一、客戶在保險公司購買保單以後，直接從保險公司貸款；二、在保險公司購買保單，再把保單抵押到銀行（一般是私人銀行），由銀行來提供保單貸款，保單抵押於銀行。
人行不願大幅貶值
至於大額來港炒股及炒樓，內地人會使用「內保外貸」的方式，消息人士指：「所謂內保外貸即是內地擔保，外面貸款的方式。有錢的內地人會存錢在中、港兩地都有分支機構的中資銀行，假設陳先生有1億元人民幣存放於內地銀行，他就可以在銀行的香港分支借9,999萬元。其實錢沒有真正調走，他只需支付利息及手續費，這方法很安全，只要內地有信貸額度或存款，或有物業與銀行合作興建，就可致電給銀行香港分支，用總公司擔保在港借錢，息口低且100%安全，目前一般大客都會採用這方法來港買物業及投資。」
對於市場正憂慮人民幣會再一次出現波動，光大銀行香港分行金融市場部資金業務副主管顏劍文表示：「我認為出現的機會不大，今年1月後人民幣離岸市場貶值壓力大，對此人行在滙市上已作出干預，可見人行不希望市場存在人民幣大幅貶值的心態，因此我估計今年不會再出現年初時的情況。」
人幣定期對冲下跌
他續指：「人民幣走勢主要受兩大因素主導：分別是美元會否持續強勢，及中國的經濟走勢。最近市場又重炒美國將加息的預期，這預期於去年第四季開始出現，令美元被炒上，現在市場普遍預期12月加息的機會較大，估計年底前美元因素對人民幣構成或多或少的貶值壓力。」此外，內地經濟數據表現不過不失，惟跟滙率相關的數據不算理想，如外滙儲備、外滙存款錄得流失，出口下跌的幅度也比市場預期為大，數據令人憂慮人民幣滙價是否存在更大的貶值壓力。
「短期來看，人民幣走勢的確不樂觀，惟長期而言，貶值的幅度及速度不會太高。最主要原因，是人民幣納入特別提款權（SDR）貨幣籃子的因素會陸續浮現，人民幣將會有來自各國央行的需求。此外，究竟美元能否持續強勢？相信12月美國加息後，美息的上調幅度及步伐也不會快，明年頂多只加息一次，美元強勢未必可以維持。
估計今年美元兌人民幣滙價會徘徊於6.7水平，目前已跌至6.75水平。過去一、二年人民幣全年貶值幅度約3%至4%，之後會維持這貶值幅度。」
外滙投資方面，港人應如何自處？顏劍文建議，如目前未持有人民幣的人士，現階段人民幣並不是好的投資工具。他說：「香港身處美元區，若美元如我所料於年底前持續強勢，目前不適合投資任何外幣。假如你手上持有人民幣，又不想有大變動，可作人民幣定期，賺取息率，對冲人民幣下跌的壓力。」
他續說：「目前人民幣一年期存款利率約3至4厘，若以人民幣一年平均貶值幅度約3至4%計算，存款利率可抵銷上述貶值幅度，惟不要期望會有豐厚回報。另外也要注意人民幣3個月以下定期存款利率偏低，可能只得2厘多，建議持有人民幣的投資者，可存作6個月至一年的定期。」
【股市篇】人幣有序貶 資金掃港股
內地投資者千方百計要將資金，搬到香港掃資產，無非因為內地的「避貶」情緒高漲，生怕人民幣滙價長期貶值，愈遲「走出去」，手上現金的購買力愈縮水。
去年「811」滙改，當日人民銀行將人民幣中間價急貶2%，並改革人民幣滙率中間價的形成機制，自此扭轉了市場對人民幣單邊升值的預期。盡管官方三番四次護航，稱人民幣沒有持續貶值的基礎，但眼見人民幣獲納入國際貨幣基金組織（IMF）的特別提款權（SDR）貨幣籃子後，滙價一跌再跌，人民幣中間價周五再貶247點至6.7558，創逾6年新低，看來又會引發更多資金外流。
有分析認為，隨着人民幣納入SDR正式生效，官方已經沒有決心維持人民幣兌美元滙價在6.7水平；亦有指，人行為了避免過度干預市場，所以沒有進行買人民幣的動作，姑勿論那個說法正確，都會令市場相信當局會容忍人民幣「有序」貶值。
汪濤：明年貶至7.2
瑞銀中國首席經濟學家汪濤預測，今年人民幣兌美元將降至6.8水平，而明年會進一步貶至7.2，主要因強美元，以及內地投資者增加對海外資產配置，令人民幣受壓。該行估計，由於相比歐洲、日本等主要經濟體，美國復甦更為強勢，今年12月美國聯儲局將會加息一次，而明年還有一至兩次的加息機會，以致美元轉強，自然對人民幣不利。
與此同時，不論內地國企、民企、投資者，抑或大媽都想出外併購、置業、買股，甚至簽保單，羊群效應勢必觸發愈來愈多資金流出國內，無形中亦會增加人民幣沽壓。汪濤說：「如果說擔心人民幣貶值，會想比較早把錢拿出去。在這樣的壓力下，貶值的壓力就會存在。」然而，瑞銀認為由於人行有各種措施，使得人民幣不會出現大幅貶值，所以幅度最多不會超過5%，仍屬溫和貶值。
關鍵是，強美元因素還會持續多久？今年美滙指數維持在91至99的區間上落，目前美國年底加息高唱入雲，導致美滙指數又逼近98的相對高位，假設美元突破阻力，甚至再試100水平，自然對人民幣滙價不利。但考慮到，美元現水平經已反映加息因素，除非美國總統大選，或者英國脫歐、意大利公投又生枝節，觸發新一輪的避險潮，否則美元短期再升的空間有限。
沈明高：加息次數料降
財新智庫莫尼塔研究董事長兼首席經濟學家沈明高出席「燕集香江」財經論壇時指，「我跟聯儲局官員交流的時間，他們預期今年美國GDP增長約1.8%，經濟不好，加息就很難。如果12月加了息，肯定要把預期降下來，不會像去年這樣把預期拉到4次，如果明年最多加息一至兩次，對新興市場和中國的壓力就會小一些。」
事實上，不管人民幣滙價短期內會否喘定，只要市場建立了「有序」貶值的預期，資金流向很難在一時間扭轉，尤其內地醒目錢早就用腳投票，「走出去」境外投資，示範了如何處置人民幣資產。
浦永灝：港股仍可做好
弘源資本首席投資官浦永灝表示：「客戶對人民幣的貶值還是擔憂的，所以非常認同我們把資產以美元計價。我們處理的客戶主要資產在海外，如果在海外，再幫他投回國內，這就是一個笑話。」
現在看來，資金南下「避貶」，經已證明對港股利多於弊。尤其，自宣布取消滬港通總額度後，北水大舉流入港股，累計港股通的淨流入金額達到800億元人民幣；雖然近日港股通淨流入規模大不如前，今周日均淨流入只有1.3億元人民幣，跟8月日均淨收入多達12.8億元人民幣，簡直是「蚊髀同牛髀」，但專家普遍認為，北水長期南下已成趨勢，看好港股後市。
浦永灝自言旗下管理的基金增加了港股的配置，並且形容早前的南下資金壓境，只是第一波資金偷步部署，隨着內地的資產泡沫愈來愈大，人民幣貶值愈來愈多，一些資金可能會長期留在香港。沈明高也說：「今年港股表現不錯有兩個理由，第一，它是準美元資產，投資者擔心人民幣貶值的話，持有準美元資產是不錯的選擇；第二，香港的股市確實跌得比較多，估值相對便宜，兩個因素持續的話，我覺得港股表現還會維持一段時間。」
北上基金銷情激增
說到底，資金南下不止考慮人民幣貶值的因素。內地樓市泡沫愈谷愈大，一綫城市的樓價竟以每月3%的速度上漲，使得各地政府相繼推出限購措施，抑制炒風，又會令內地資產荒進一步加劇，資金苦無出路，或再次流入股市。如果要在A股與港股之間選擇，估值較低，又是準美元資產的港股，自然是首選。有統計指，A股估值中位數達40多倍，港股就算把內銀股剔除，估值中位數大概在13倍左右，存在很大的套利空間，是吸引北水棄A股買港股的主要理由。
值得注意的是，最近官方公布兩項數字，反映北水透過港股通或在港開戶炒股以外，有不少資金正通過不同渠道，全方位流入港股。其中，一路資金通過申購香港互認基金，間接買香港資產。早前，外管局公布北上的香港互認基金8月淨增銷量達39.5億元人民幣，較7月增加2.56倍，增速相當嚇人；據悉，北上互認基金銷情激增，跟人民幣貶值預期，以及很多人難以投資境外市場有關。
另一路資金，則通過申購內地發行的滬港深基金進駐港股。中證監新審批進度表顯示，有不少可投資港股通股票的基金正排隊審批，內地傳媒報道，目前待批的滬港深基金數量接近40隻，而今年首三季累計成立滬港深基金便達25隻，年底有望突破50隻。待批基金之中，以前海開源基金發行基金的數目最多、最積極。此外，基金類型亦相當多樣化，包括併購、高息股、文體娛樂、科技創新及公用股等不同概念，料這批基金將是北水南下支持港股的新力軍。
新資金料快將流入
當然，市場最期待乃規模以千億計的保險資金，據報道已有險資開始跟一些基金公司以專戶形式合作，作小規模試水溫。浦永灝表示，深港通如期在11月開通的話，相信第二波的主力資金會於今年底或明年初湧入港股，「因為融資和一些手續需要時間，大部隊可能12月和明年1月才來，反正見大市回調就買一些。」雖然，第四季港股面臨一些獲利的壓力，但浦永灝仍然看好港股至年底有一成左右升幅，換言之，恒指有望上試25000點。
自從宣布滬港通後，本刊曾訪問過不少基金經理及內地投資者，試圖找出南下資金的投資取向，綜合多方意見得到的結果是，普遍對新經濟股、高息股或中細價股有偏好。
浦永灝表示，目前還是要看內地大型投資人的投資方式，比如買一些保險、銀行、券商等股份，或者在內地少有的新經濟股。「因為他們對大藍籌比較熟悉，中小股可能要耐心一點，畢竟大藍籌選錯了也沒問題，買錯中小股，流動性比較差，進去就出不來。當然如果國內有同類公司會相對熟悉，要看基金經理對港股的熟悉程度。」
參考上文提到積極部署港股通的前海開源基金，旗下的滬港深藍籌精選混合基金的股票配置，大致符合主流看法，行業配置包括信息技術、醫療保健等，至於佔其基金比重最多的股份有廣汽集團（02238）、騰訊控股（00700）、金山軟件（03888）等。
值得注意是，由股票投資組合的股份變動，亦能夠看出內地投資取向的轉變。據該基金的首季報告顯示，三大重倉股份別為港交所（00388）、騰訊和金山軟件等股，及至上半年基金又大手增持了滙豐控股（00005）和工商銀行（01398）等，明顯增加了高息股的比重，多少也反映了近月南下資金的取態。
【樓市篇】內地客搶樓 不推高樓價
樓市方面，內地資金購買港樓確有升溫之勢，動輒佔新盤買家比例20%至30%。據稅務局資料，9月市場錄得250宗買家印花稅（BSD）個案，按月升34%，創15個月新高，反映以內地人為主的非本地買家急增。地產代理統計顯示，今年第二季本港豪宅市場，內地客入市金額佔整體26.6%，按季攀升9.7個百分點，可見內地買家入市金額明顯增加。
以近日開售的中國海外（00688）鴨脷洲南區左岸及長實地產（01113）馬頭角君柏為例，分別沽出約55伙及49伙。據發展商公布，售出單位分別有三成及兩成是內地客購買，較去年普遍不足10%明顯上升。會德豐（00020）常務董事黃光耀表示，香港仍是內地客投資境外物業的首選，現時旗下屯門新盤NAPA，內地準買家就佔逾20%，售樓處也有代理安排專車接送內地客來港睇樓，他認為深圳等內地樓價升幅強，將吸引內地擁資產人士持續購買港樓。
愈豪愈買分隔市場
據地產代理指：「他們會透過地下錢莊調錢來港買物業。類似是利用股票戶口的名目，準買家要先在地下錢莊開一個股票戶口，然後在內地存入資金，他們來港後若看中心水物業，到準備簽臨時合約前夕，就可以用戶口提款，這方法，已被業界視為常態。通常是想買1,000萬、2,000萬元以下『香港樓仔』的內地客，而地下錢莊會收取他們提款額約1%的手續費，假如提款額比較高，收費最多會加到2%至3%，包括分給代理的佣金，就算最平不抽佣，地下錢莊都會收費1%。」
問題是，若情況持續，會否全面推高本港樓價，令港人更難上車？有前綫地產代理認為，內地客來港買樓是愈豪愈買，與上車盤市場基本分隔。他說：「內地人來港買樓，最大目的是抗衡人民幣貶值，他們要購買第二個投資物業作為離岸資產，所以通常會垂青一手盤和貴樓，例如最近內地客高達兩、三成的南區左岸及君柏，售價數以千萬屬於豪宅，非一般本地上車客或用家考慮之列。」
料破去年9月高位
代理指信和置業（00083）灣仔囍滙2座頂層特色單位，亦剛由內地客以9,913萬元購入，呎價4.94萬元創新高，交辣稅2,330萬元，「內地客出手闊綽，同區業主見到可能會心雄，提升放盤單位叫價，假如買家不還價或還得少，便最終推高二手成交價，而發展商見有內地客支持，未來提供新盤優惠可能不像以前積極。但新界地區或細價樓，相信受影響不多，此外BSD再加減辣的機會輕微，買家毋須過慮，計掂數即可。」
地產分析員、現任Portwood Capital主席卓百德（Peter Churchouse）亦指樓市基調利好，和內地客南下或聯儲局緩慢加息等舊因素相比，外圍環境走勢對本地樓巿影響更深，例如中國信貸緊縮、大型銀行財政危機等等。他估計，除非人民幣突然大幅貶值，對巿場造成極大負面影響，否則港樓未來4至5個月仍會向上，潛在升幅5%至10%，有望升破去年9月高位。
陳永傑：港樓受歡迎 皆因優點多
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GS(14)@2017-01-17 01:45:43【明報專訊】去年底香港樓市加辣、美國加息0.25厘，再加上美國選總統爆冷，本港住宅樓市仍然企穩，因為港樓有着不少好處，預料後市牛皮靠穩。
三項因素都不利樓市，豈料樓價不跌反升，倒升1.23%，升幅0.85%，令許多人大跌眼鏡。
樓市能夠屹立不倒，實因港樓有太多利好因素支持，縱使中國限制外匯流出，樓市繼續堅挺。雖然來自內地買家數目可能減少，但香港是世界三大金融中心之一，許多跨國商業機構都有人員駐紮在香港，自然需要樓房住。中國也是全球第二大經濟體，很多外商要與中國交易，不會捨棄中國市場，有員工居住在香港自然要買樓或租樓居住。中外熱錢不可能完全從香港抽走，必定有很大部分要繼續保留，以作營運及投資。
香港樓市法制健全，買賣物業手續簡單，資金又自由進出，許多城市難以相比。雖然交易稅項沉重，但其他大城市何嘗不是辣招多多，加辣已經是例行公事。
治安政局平穩 非地震帶
香港治安穩定，政局平穩，又非地震帶，購買住宅物業不用擔驚受怕，資產不會一夜消失，勝過甚多地方的物業，令買家有信心。無疑升值幅度比較小，但風險低，比起許多地方的印刷資產安全，仍有一定程度吸引力。
市場購買力依然，但好像往日一手新盤動輒超額認購幾十倍，應該不復見。因今年內新盤將有大量供應，很易會出現多盤齊推的局面，縱使買家數量穩定增加，亦因新盤數量太多分薄客源，超額認購將大降至只得十倍或幾倍，但買家應該繼續有增無減，原因其他投資工具太容易損手。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0939&issue=20170116
陳永傑：美匯美息轉弱 港樓受歡迎
1 :
GS(14)@2017-04-25 23:43:45【明報專訊】3月中美國加息0.25厘之後，又有人擔心假如美國再加息3厘，香港樓市將會爆破，到時實力不足的業主就傷亡慘重。不旋踵，美國總統特朗普接受外國傳媒訪問時透露，美元過強，並且支持目前聯邦儲備局將利率維持在低位。美國大幅加息的威脅一掃而空，本港樓市料會更受歡迎。
美國自從2015年底、2016年底及今年3月中各加一次息口0.25厘之後，部分人又發出嚇人言論，美國一旦再加息3厘，本港樓市將會遍地屍骸，死得人多。而且上任3個月來狂人總統特朗普未表露他對美元的匯價及息率意向，所以，間中有些人會作語不驚人死不休之調，以求爭取目光。
但始料不及的是，狂人總統儘管是狂人，也是一個商人，知道什麼叫做「妥協」。他竟然認為目前的美元匯價過強，已經令許多人大跌眼鏡，再加上表示支持現時聯儲局的低利率政策。更暗示希望聯儲局主席耶倫任滿後留任，令市場大感錯愕。由於耶倫在聯儲局屬於鴿派，支持循序漸進加息，大概是一年加3至4次，不會太急進加得太多。特朗普更明言想美元匯價偏弱，展望未來美元息率及匯價處於弱勢。
限制「一約多伙」影響微
只要美元匯價及息率低企，都會對採取聯繫匯率的香港樓市有甚大好處。因為美國息率低企，本港業主供樓的擔子就不大容易突然大幅度加重，可以繼續輕鬆供樓，不怕息魔突襲。因港元與美元掛鈎，匯率比較穩定，投資者亦比較容易掌握。
相信最近港府突然限定「一約多伙」的購買人士要支付樓價的15%，對樓市承接力實質影響不大。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1871&issue=20170424
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