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南豐蔡宏興：一手樓價難大跌

1 : GS(14)@2014-03-03 10:42:53

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140303/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】一眾分析員估計，今年樓價將有一至兩成跌幅，多個本地大孖沙則表示，建築成本持續升是不爭事實。南豐發展董事總經理蔡宏興接受本報專訪時稱，建築工人薪金、原材料價格近年一直處於升軌，加上通脹因素，估計整體建築成本今年會再漲7％至9％；以目前每方呎平均建築費約4000元計，意味年底有機會進一步推高至約4300至4400元。他認為，本港人口持續增加，市場對新單位需求仍殷切，相信一手樓價大幅回落空間有限。


李嘉誠：細單位建築費貴過買地

長實(0001)主席李嘉誠前日表示，實用面積在1000方呎以下的中、小型單位，現時每方呎建築成本費，往往比地價更昂貴。李嘉誠更預期，未來建築費升幅肯定會遠大於通脹。

立法會周前通過雙辣招草案，蔡宏興認為，二手業主須接受現實減價，但新盤出現大劈價潮機會卻不大。蔡指出，香港多項大型基建陸續上馬(如港深廣高鐵、港鐵沙中線等)、港府又大舉興建公屋和居屋，加上澳門向香港搶奪有經驗建築工人，以及原材料價格連年升等因素夾擊下，均令建築費有增無減。

他強調：「過往每方呎建築費800元的日子已經一去不返，現時動輒都要4000元一方呎，估計(建築成本)今年會再升7％至9％。」

建造業工會：公屋每呎建費也3000元

建造業總工會理事長周聯僑直言，由於工人薪金、建材連年加價，連同通漲，住宅建築成本費每年平均升幅都達10％，估計今年亦維持此升幅水平，當中工人薪金開支約佔現時建築總體成本的30％。周續稱，即使是公屋、居屋等公營單位，目前每方呎建築成本亦近3000元。至於私樓，每方呎平均建築成本價更在3800元或以上， 而近年新盤多傾向走高檔精品或豪宅設計，建築成本呎價動輒都在4000元甚至更高。

屯門震寰路項目 不會「平賣」

南豐2月中以逾4.5億元奪得屯門震寰路地皮，以項目可建樓面逾21.3萬方呎，每方呎樓面地價僅2139元，因而被指「執到平貨」；蔡回應指出，屯門項目地價雖是2100多元，但更主要發展成本是建築費，由於預計最快要2、3年後才推出，計及通脹因素，所以屆時相信亦不會「賣平」。

不過，蔡坦言震寰路一帶並非豪宅區，故項目會走「實而不華」路線，單位實用面積料介乎400至500餘方呎。

除建築成本上漲促使發展商不會平賣外，「人口持續增加、經濟增長令社會幾乎處於全民就業，即使政治上有爭拗，但住屋是社會基本需要，除非外圍爆發一場大規模戰爭，否則市場對一手樓需求仍大。即使今年樓價或有5％至10％波幅，但一手樓價下調空間實在有限，(樓價)大跌四、五成一定不會出現」。

明報記者 林可為

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2 : GS(14)@2014-03-03 10:43:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140303/news/ea_eaa2.htm



梁錦松剛履新 助南豐攻內地


2014年3月3日





【明報專訊】過往作風一向低調的南豐，近年除積極投地和推盤外，更邀請前任「財爺」梁錦松(圖)出掌集團行政總裁(CEO)，並已於上月中正式履新；南豐董事總經理蔡宏興表示﹕「梁生擁有多年環球財資工作經驗，加上做過財政司司長(2001至03年、時任特首為董建華)，又曾擔任私募基金黑石集團大中華區主席，對地產市場運作相當熟悉；人際網絡廣闊更是他最大優勢，有助南豐開拓業務。」


蔡強調，梁錦松必定會參與集團的地產發展業務，並稱讚梁的國際視野，可為集團的地產業務發展帶來新思維和動力，有助拓展南豐在內地的發展；被問及梁上班以來是否已向集團主席陳慧慧獻計，蔡只笑稱﹕「梁生上班後已經提出好多寶貴意見，但他帶了什麼新思維進公司，當然不會與同行分享。」

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3 : Sunny^_^(11601)@2014-03-03 13:08:56

簡單計一計，2100地價，加4300建築費，再加3成利潤，即是要8320蚊一呎。

以上係簡化版既計算，實際上銷售實用面積往往會比allow的少，大約少12%。地價變成2386，增加近300蚊，建築費以每年7%上升，未來數年所上升的還未納入計算範圍…

所以不難得出到時TM項目均價要9xxx甚至過萬。即是單位最平360萬左右

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