樓市把脈：舊樓重建 好價不常有
1 :
GS(14)@2012-10-13 16:16:08http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121013/18039065'
根據市場報道，近期收購舊樓來重建的個案不少，一方面反映市場對房地產及土地之需求，另一方面或許亦顯示政府賣地未能滿足這需求，加上強制售賣（強拍）條例近年生效，市區舊樓地段便成為發展商收購的目標。
市區舊樓地段的重建價值，分三個層面：
1）地段未「起」盡：例如某地段有八倍的住宅地積比率，但現在的舊樓，可能只用了四倍而已，那麼這地段便多出了有比現樓更高之重建價值了。
2）地段現時用途過氣：例如一些舊工廈，經改用途及重建後價值倍增。
3）地段舊樓不合潮流：例如將唐樓、戰前樓、五、六十年代樓拆掉重建成摩登項目。
此外，地段的大小（太細建築技術上已不能「起」盡），於前後左右的位置（尤其數個地段一併收購），以至地契（如有否很多約束條文，例如高度限制，以及是否要補地價等）也影響該地段之重建價值。
重建價值沒有定律
至於重建價值相比現樓價高出幾多，則沒有定律，要個別地段衡量，例如地積比率越用得少，又不合潮流，業權地契又不繁複，重建價值會比現樓價格高得多。
要注意一點，重建價值等於地價，而地價一般於好市淡市循環的波幅會大過樓價，例如樓價升或跌50%，該地段之地價可以是75%的上或落。
亦即是說，若果要拿到好的重建價值，就更加要趁勢了。
鍾維傑
2 :
mainfree(26769)@2012-10-20 14:54:38例如某地段有八倍的住宅地積比率
點先搵到呢D資料