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梁紹鴻：「做個良心發展商」

1 : GS(14)@2012-08-24 10:51:02

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118568&d=1828
集團主席梁紹鴻(圖)接受本報專訪時稱，在購入太子道西項目前，其實並不清楚會涉及歷史建築物，後來發覺它頗具特色，決定嘗試作「保育」，希望此舉可令公司「出名少少、出位少少」，做到一個較好的社區形象，做過「有良心」的發展商。

不一定要「賺到盡」
梁氏明言「發展」與「保育」存有衝突，凡「保育」的項目均較難賺錢，他指因該酒店的發展規模相對較小，集團有能力支付「保育」的費用，作為發展商，不一定要「賺到盡」，亦可為社區出一點力。酒店未來亦會設有展覽廳，讓公眾人士參觀及瞭解古蹟的歷史。為保留項目的外牆，加上毗鄰有另一建築物，在建築上較為費勁，因酒店地價約6,000萬元，但投入的資金已達1.2億元，料最終投資總額達1.5億元。

設自家品牌降低成本
酒店只提供50個房間，為節省經營成本，梁氏指會投資逾5,000萬元，發展自家品牌來管理酒店，故會先翻新佐敦中興酒店作試點營運，僱用約20名員工作管理層及銷售部門人員，待營運順暢後，會調配人手至古蹟酒店(最快2014年開業)，屆時中興酒店將與毗鄰物業拆卸重建成住宅。
梁氏直言有多手準備，古蹟酒店將主打較高級的內地自由行旅客及商務客，酒店內的餐飲及執房服務會外判，以降低經營成本，即使一旦遇上旅遊業低潮期亦較容易支撐過去。
大鴻輝集團將有4間酒店陸續開幕，位於灣仔的港島英迪格酒店將於年底前率先開業，至於旺角登打士街智選假日酒店，更有兩手規劃，除提供150間房外，另有70伙住宅單位可售可租，令項目更具彈性。

父設基金助創業
作為已故富商梁顯利幼子的梁紹鴻，家族顯赫，在公司會客室內，亦掛上一幅梁顯利的畫像。梁紹鴻憶述往事指，父親生前非常痛錫自己，並設有信託基金，令他的生活得到保障。早在1977年，他已有能力購入西半山豪宅，部分資金亦是父親留給他的。
自稱沒有太多嗜好的他，每天早上會先游泳以鍛鍊身體，接著展開每天忙過不停的工作；所謂力不到不為財，梁氏的投資只集中在香港，加上母親不愛遠行，除96年母子倆曾往加拿大探親，連赤鱲角機場也未踏足過。

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2 : greatsoup38(830)@2013-01-26 18:43:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130124/news/eb_eba1.htm






【明報專訊】今年首登福布斯香港富豪榜、身家至少達156億元的大鴻輝興業主席梁紹鴻，接受本報訪問時表示，舖位價格已升至高峰，今年不會高追。以買賣舖位「起家」的梁紹鴻指出，今年反而會轉投股票市場，主攻匯控(0005)及建行(0939)等數隻大藍籌。對於近日拆售舖位熱潮，他稱有些ṃ舖細小如單人脇，日後租金難有大幅上升空間，投資風險極高；自己無意拆售ṃ舖，亦提醒投資者購買ṃ舖時要相當小心。

對於近月拆售舖位成風，「舖王」梁紹鴻提醒，一個較大的舖位拆細後，每一個細舖位置不一，買家難以判斷實際價值。

他又直言，現時不少舖位的租金回報率只有約2釐，舖位市場回報與風險已不成正比，「不怕一萬，只怕萬一」，自己亦已持有大量舖位，故不會高價追貨。雖然他認為舖市已有見頂艫象，但因不少舖位買家均具實力，預料舖價並不會大跌。

看好匯控建行等藍籌股

梁氏又稱，自己十多年來沒有購買股票，不過認為今年股市應有投資價值。他解釋，通脹初時資金投入物業市場，例如去年工廈呎價由數百元炒到數千元，反觀股市去年升幅不大，預料今年至年底前，資金會轉投股市；加上現時息口低企、多國亦實行量化寬鬆「印銀紙」，令熱錢較多，他看好匯控及建行等藍籌股。

BSD令收購停頓 難壓樓價

雖然雙辣招未有直接打擊樓價，但梁紹鴻認為，買家印花稅(BSD)對舊樓收購造成重大影響，旗下就有收購項目因而停頓。他透露，該項目原本希望擴大併購範圍，不過辣招一出，考慮到成本增加，收購規模被迫縮細。雖然政府指在6年內收齊項目可申請退回稅款，但「如果最後收不完，要輸多15%，誰願去收購？」。

發展商無囤貨 空置稅難行

他又指出，即使成功退回稅款，亦蝕了5年利息，令發展商收購成本增加，更間接減慢市區重建步伐，對壓抑樓價有反面作用。對日後可能推出的空置稅，梁氏認為發展商並非有意囤貨，因做生意普遍也會看準時機才出手，又指空置稅實際上難以執行。

荃灣工廈 擬發展數據中心

梁紹鴻預料，在政策影響下，今年住宅價格不會大上大落，料走勢平穩。而集團日後發展策略仍以收租及投資為主，今年至少有2個酒店及1個住宅項目推出，除積極進軍酒店業外，「舖王」亦計劃將去年購入的荃灣工業中心5層樓面，發展成數據中心。

明報記者 麥穎

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3 : greatsoup38(830)@2013-01-26 18:44:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130124/news/eb_eba3.htm
梁顯利之子 早年曾炒踎外匯
  2013年1月24日

【明報專訊】「舖王」梁紹鴻出身顯赫，其父親梁顯利早年出任怡和買辦，其後升任香港置地董事，為當時本港著名富豪之一。不過，由於父親早在梁紹鴻9歲時逝世，身為庶室所出，加上年齡與兄長相差不少，在家族中不免顯得格格不入，也令身為「富二代」的他，自小已立志吐氣揚眉。

SARS狂掃舖 料身家達156億

大學畢業自力更生數年後，梁紹鴻於1977年自立門戶創立大鴻輝興業公司，早年主力炒賣外匯、基金，但曾因「炒踎」外匯，令事業跌入谷底。在98年期間，公司僅憑4個物業東山再起，及後吸納物業不絕，其中03年SARS時期更幾乎「一個月買一件」、「低位買樓不用睇樓」，憑準確掌握入市時機，他食盡近10年樓市大升浪，現時持有的物業大幅升值，總資產值至少156億元，近年更進一步揚名國際，名列福布斯香港富豪榜第25位富豪。

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4 : GS(14)@2013-01-27 15:24:50

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130125/18145938


【本報訊】本港舖位租金瘋狂，不少核心區的老牌店舖相繼因業主大幅加租而被迫結業或搬遷，投資老手「舖王」大鴻輝興業主席梁紹鴻昨日接受傳媒訪問時坦言，現時租金已達高位接近見頂，再升空間有限。
記者：程俊華

梁紹鴻表示，「o依家喺尖沙嘴廣東道、同銅鑼灣羅素街租間舖，都唔係單純用嚟做生意，係用嚟賣廣告，所以啲租加得幾勁嚇，但其實已經上到一個幾頂點」。他指出，未來租金大幅上升空間有限，但暫不會下跌，因尚有不少外國品牌要落戶。
拒完全轉型做發展公司

雖然租金貴，惟梁紹鴻認為香港是自由市場，「每個行業都會計數，只要租金太貴冇人租，舖租自然會跌」，與住宅的民生市場不同，所以政府不應干預自由營商環境，令經濟自行發展。不過由於近年租金增長低於舖價，回報低、風險高，故對於投資舖位會相當審慎。
大鴻輝興業首幢發展項目灣仔港島英迪格酒店昨日開幕，未來旗下尚有酒店及住宅項目相繼落成，梁紹鴻指不會完全轉型做發展公司，仍會投資工商舖物業。

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5 : greatsoup38(830)@2013-02-23 20:11:10

2013-02-16 iM
股市篇 舖王梁紹鴻︰炒樓不如炒股票
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梁紹鴻的實際身家有多少？市傳他的資產實際已超過300億元，與福布斯所估算的約156億元大有距離，對此梁紹鴻卻大賣關子，「公司資產真的不超過300億元，你一天未賣出物業，一天也不知道你的身家有多少錢。」《福布斯》香港富豪榜一出，梁紹鴻突然成為傳媒爭相訪問對象，他坦言自己以平常心看待，最高興的人反而是家中的梁媽媽，「媽媽十分開心，等於你的小朋友考試成績為班中十名以內，作為父母一定開心的。」

出身於富貴之家的梁紹鴻，是怡和買辦、本港20世紀富豪梁顯利的兒子，不過他之所以被稱為「舖王」，全靠他自立門戶，一手一腳投資舖位起家。他大學畢業後曾於?豐銀行投資部工作，其後於1977年成立大鴻輝興業。集團初時以投資外?和期權等業務為主，於九十年代後期轉型投資物業，並於1998年至2003年期間的樓市低位大手吸納舖位。

據悉他現時持有的舖位逾200個，不少舖位位於黃金地段如尖沙咀廣東道、海防道及旺角彌敦道等。此外集團也同時持有寫字樓、工廈、車位、迷你倉、酒店及住宅地皮等項目，若計入上述舖位，市場保守估計集團資產近300億元。

林森池共事授揀股秘技

梁紹鴻十多年前趁樓市低位大舉入市，食盡樓市大升浪，現時持有的物業價值已翻一番。當今舖市仍炒得鬧哄哄，舖位接連錄得天價成交，梁紹鴻卻大唱反調，坦言舖位價錢已太貴，租金回報愈來愈低，回報及風險不成正比，故暫時不會太活躍於舖位市場。梁紹鴻說：「今時今日是否仍值得買樓投資呢？雖然我覺得買樓投資也有升值的可能，不過現在買股票升值的機會大很多。」他解釋，政府出招後，炒賣住宅難度甚高，他認為現階段股票升值潛力比樓價大。曾於?豐控股（00005）及獲多利投資服務有限公司（?豐屬下機構）工作過的他，原來與本港第一代證券分析師、人稱「大師」的林森池同一天加入?豐，並一起工作過。林森池更成為他的師父，傳授他投資股票的知識，因此他自有一套揀股秘技。

「當全世界大印銀紙後，銀紙就不值錢，持有銀紙的人可做甚麼？首先是買磚頭，當磚頭價起到如此貴時，市場就會買股票。」他表示現在股市剛處於上升軌，即使「合埋眼飛撲入市」也不用怕，「我寧願你現在買入，你愈早上車，你賺錢的機會愈大，到最後市場升到你不信時，你才買的話，屆時的風險就會最大。」

他續稱，股市才剛發力時，投資者蝕錢的機會較小，「最初蝕錢的話就不會有人『落搭』，因此你現在不怕去買。」但他強調，投資者謹記於今年內要「起身」，沽貨離場，「股市至年底時升到一定水平就真的要走，最重要是你一定要識得落車，因為你不落車的話，最後接波的人就是你了。你要記?的是，股市永遠是少數人賺多數人的錢，不會令你發達。」

?豐建行穩陣且息高

經過一番精心挑選，梁紹鴻向大家推介三大心水股，分別為?豐、建設銀行（00939）及南方A50（02822）。「50年前，我的父親最喜歡叫人買?豐，這是對的，因為當時香港的股票市場仍小，?豐就是最大的藍籌，相對穩陣，加上派息高，但我早在約20年前已將所有?豐股票沽出，全部轉做磚頭。」不過他卻於今年開始重新買入?豐，並於約80多元水平開始吸納，「今年我開始再買?豐，我覺得該股有機會重上120元水平，這並不出奇，去年新鴻基地產（00016）郭氏兄弟出現問題（捲入涉貪案）時，新地股價曾跌至90多元，現在已升至120多元。」

他表示?豐是一間國際銀行，目前估值低之餘，息口高近4厘至5厘，十分值得買入，「銀行一向不會減派息，你一減派息，就等於向市場表明自己經營有問題，因此她們不會減派息的。」至於內銀股建行，他指該集團每年盈利達千億元，股息率也有4厘至5厘，是穩陣之選。

「為何買南方A50呢？因為A50有50隻股票，內地股市已跌了很多年，由6000點跌至2000多點，我覺得南方A50會慢慢回升。」他強調，南方A50為實物ETF，是真正買入A股股票的，至於X安碩A50中國（02823）則是買入衍生工具，而非A股，「X安碩A50中國是衍生工具，現在我是不會買的，因為我之前曾試過損手，交過學費。」

梁紹鴻對衍生工具「耍手擰頭」，原來這名「香港舖王」於早年也試過炒?外?而「一鋪清袋」，自此痛定思痛。30年前梁紹鴻自立門戶創立大鴻輝，主力投資外?及股票，是第一批用圖表派分析外?的投資者。投資外?十多年後，更與本地知名富商如新地的郭炳江、黃乾亨家族等合資炒外?，獲利甚豐。他憶述當年炒外?的瘋狂日子：「我曾試過玩外?連賺7個月，『閒閒地』每個月賺二三千萬港元，當時是30年前，我賺了3億元，那時十分興奮。」於短期內賺大錢，梁紹鴻謂當年自己被勝利沖昏頭腦。由於他炒外?的金額甚大，他在?市的一舉一動已被外地大戶留意。

外?損手學懂適時獲利

1992年的某天，當時梁紹鴻買下巨額外?期權（押注美元下跌）只餘下1天便到期，怎料外地大戶趁機「郁?市」，買入大批押注美元上升的期權，令美元掉頭大升，殺他一個措手不及，最後他輸了約700萬美元（約5,400萬港元），所賺的錢全部輸掉。「?市千變萬化，面對全世界這麼多人，有無數人比你叻，真的不是一般人可以玩的。」經此一役，梁紹鴻最後決定轉戰物業市場，「香港的物業市場投資者數量有限，起碼不用對全世界這麼多人！」潛伏了一段日子後，1997年亞洲金融風暴令樓市大跌，梁紹鴻就以手上餘下的資金，趁低買入舖位，自當年起展開了他大舉買入舖位之路，並成功翻身。

塞翁失馬焉知非福，梁紹鴻投資外?交上巨額學費，卻令他有機會轉行投資物業，獲利更多，梁紹鴻也慶幸自己因錯誤而有機會轉行，「如果我不是轉行，仍做外?的話，一定輸得很『甘』，而且這幾年金融行業也不是太理想。」投資外?損手，也令他明白到投資要「識得起身」的道理，「當股市狂升時，是有一種吸引力吸你落去。買股票愈久，你就很易心雄，即使股市已大升，你可能按捺不住再投入股市。」

樓市篇 息口升幅有限 樓市大跌難

特首梁振英公布施政報告後，未有再出招，新盤密鑼緊鼓推出，用家也急急入市，眼見樓市愈升愈急，市場憂慮政府或會再出招壓樓市，不少市民面對應否置業的難題。梁紹鴻認為，在市場仍未有大幅加息的條件下，物業市場不會大跌，坦言市民若買樓自住，甚麼時候也是合適時機。

不少人認為樓市走勢難以預測，涉足不同物業市場的梁紹鴻，卻認為樓市走勢相對股市走勢較易作出預測。「香港物業市道很特別，你長?持有物業，一定有非常好的回報，這是由於通脹因素，加上香港地少人多，同時稅制簡單，沒有資本增值稅，這環境是非常適合做地產的。《福布斯》榜上有一半以上的人都是做地產的，這歸功於香港獨特的環境，外國則是另一回事，因為外國有資本增值稅，稅制也非常複雜，地方也很大，物業相對沒有那麼值錢。」

息口支出高美不敢大加息

「政府出招後，用行政手段遏抑住宅，害怕泡沫形成，但從基本因素方向看，我認為樓市仍然向好，樓市看長?是『冇壞』的。」他指在通脹高企下，最理想的投資組合中，要有七成資產為實物，餘下的三成則可買入股票。不過國際貨幣基金組織（IMF）早前發表香港評估報告指，假如利率回升到2003年至2007年的水平，本地樓價相對合理水平高出三成，樓價將出現大跌風險，對於IMF的預測，梁紹鴻相信上述情況不會發生，主要由於大幅加息的機會不大，「各國印太多銀紙，如果你加息的話，她們（各國）借了人家很多錢，息口支出會很高，尤其是美國，她不敢大幅加息，只能溫和地加，大幅加息的話，其經濟會『頂唔順』。」

最多只會跌8%至10%

他指目前沒有大幅加息的條件，物業市道是不會跌的，樓價最多只會調整8%至10%。不過他認為樓價調整不會於今年內出現，「經濟轉好，溫和加息可能是有的，但同時令購買力增加，也有利樓市。」那麼現時仍是購入住宅的合適時間嗎？「你何時問我應不應該買樓，我的答案也是一樣，如果是自用的話就應該買。」他表示一個人需要「安居」，才能「樂業」，「如果你租樓的話，整天想?層樓不是自己的，經常怕被業主加租、趕走，哪有心機發展自己的事業呢？因此自住的話是一定要買的。」但他強調，買入住宅投資就是另一回事，需要看準時機，「今時今日是否仍值得買樓投資呢？我覺得現在買股票升值的機會比買樓大很多。」

梁紹鴻於訪問中多次指出，舖位愈來愈貴，回報也愈低，現階段入市不值博，是否意味舖位市場存在巨大的泡沫，並有爆破可能？他卻認為舖位市場不存在泡沫，主要原因是舖位供應較少，加上持有舖位的業主都有一定實力，或是由家族持有多年的舖位，動輒持有數十年，供應少的話，泡沫是難以形成的。另一方面，他指現在舖位的按揭成數只有一半，借錢買舖的人只是借了一半錢，也有不少持有舖位多年的業主早已將按揭供滿，風險不算大。

短炒樓上舖車位風險高

「我們當時揀投資舖位也是這個原因，都是講供應及需求的問題，當供應不及需求多，價錢一定上升，但現在再追舖的話我覺得不值得，因為你以現在的價位買一個舖，只得一兩厘息，回報不成正比。就算有個處於十分優質地段的舖位放售，其叫價一定甚高，因此我們暫時都不會活躍於舖市。」

他補充，現在高消費的內地客數量減少了，對處於高消費地段的舖位租金升幅會有影響，故看不到租金有大幅上升空間。他又指，雖然位於二三?地皮位置的舖位（如九龍城）價錢較低，但他警告：「若未來大市下跌，或遇上金融風暴，跌得最勁的一定是上述舖位，即使價格下跌，也未必有人接貨的，因此大家要小心。」他又強調，商舖不應該短炒，「其實短炒的風險很高，尤其是炒樓上舖、車位的買家，他們輸的機會其實很大。」

租務管制於理不合

市場多次傳出政府有意再因應樓市急升出招，又有傳可能會推出針對工商市場的招數，梁紹鴻期望出招以針對住宅為主，商舖方面就不應該出招，「因為住宅涉及民生，會影響社會安定，但市場批評舖位業主趕走租客，應實施商舖租務管制，這其實很不公平，因為大家都是營商。」他舉例指，如果將廣東道的舖位用來開設小型時裝店、便利店等，根本不能發揮舖位的最大作用。

「大家也是做生意，為何我要減租讓商戶賺錢？商業應該是自動調節的，如我要求的租金太貴，市場承受不到的話，自然就租不出，等於現在廣東道的租金過高，有些品牌覺得承受不住而想走，因此租務市場會自動調節，不需要政府插手。」
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業務篇 轉型多元發展 拓精品酒店

梁紹鴻投資舖位已有十多年時間，靠舖位致富，這名舖王近年卻銳意將大鴻輝發展成一個多元化發展的集團，由2006年開始逐步涉足不同類型物業，梁紹鴻笑言集團幾乎所有種類的物業都「全部有齊」，包括舖位、車位、工廈、住宅、酒店、寫字樓、服務式住宅，甚至迷你倉等。

梁紹鴻對舖位市場運籌帷幄，為何決定多元化發展？「繼續投資舖位的話，條數已愈來愈難計，因為舖價已升了很多，回報率已很低，風險會較大，如公司長期依賴某種物業，公司發展就會不健康。」他表示，集團的轉型從收購舊樓開始，然後重建，因應該地皮的特性及潛力，再決定發展不同類型的物業，包括住宅、酒店或寫字樓等。

行精品酒店路?吸客

他近年積極進軍酒店市場，目前集團持有的酒店項目有6個，將陸續在未來4年至5年內落成，其中位於灣仔皇后大道東的Hotel INDIGO（港島英迪格酒店），是梁紹鴻與洲際酒店集團合作的首家精品酒店。設有138間客房的港島英迪格酒店，將由洲際酒店集團負責管理，總投資額達10億元，最快今年4月開幕。「未來合和實業（00054）將於Hotel INDIGO對面興建一間擁1,000個房間的酒店，規模非常大，其價錢一定比我們高，如果做同一類的顧客，就要跟?她的定價，因此我們行精品酒店的路?，主打較有品味的商務客。我們的酒店並不是標榜豪華，不會雕龍雕鳳，不會有巨型水晶燈，反而標榜特色。」

選址市區助抗經濟逆境

集團第二家間位於佐敦的Hotel Rainbow（彩虹酒店），將於今年5月開業，設126個房間，將由大鴻輝自行經營及管理，「我們愛以雙?發展，有時用自己的品牌，有時用別人的品牌發展，這樣除了可以有個比拼外，也可以學習別人的優點，也學習到營運酒店的『蹺妙』及方式。酒店是一個新嘗試，只要大家在不同的地點開酒店就沒有問題，未來我們也會找凱悅集團合作。」至於集團第三家酒店——旺角登打士街智選假日酒店，設約270個房間，也是與洲際集團合辦，並於明年開幕。

不過現時市場上的精品酒店愈來愈多，與集團存在激烈競爭嗎？梁紹鴻認為，集團與一般精品酒店的較大分別，是他較喜歡選址在市區，不會在二?地區、廠區如觀塘、香港仔等開酒店，「我們是較穩陣的，酒店這行業也有上落的周期，當酒店業面對不景情況時，最大打擊的一定是處於邊陲位置的酒店，當所有酒店價錢相若，客人一定選擇住在市區的酒店。」

住宅定價不高望物有所值

除發展酒店項目外，集團也同時發展住宅項目，旗下首個豪宅項目、位於九龍亞皆老街110號的加多利?，目前仍在進行建築工程，梁紹鴻期望該盤於今年3月、4月開始出售，項目55伙中，僅計劃推出一半約20伙至30伙出售，餘下單位將保留作收租用途。「我們希望可以涉足於發展商行業，但不會完全變身作發展商，我們大部分物業落成後，都是用來收租較多，如?魚涌金山樓（未來會發展成綜合性大廈，包括酒店及舖位）、干諾道西的酒店項目，發展後準備作收租用途，不會賣的。」

「我最喜歡買入物業後令租金升值，租金提升後，物業的整體價值也有升值空間，我們就專門做這些事情，將物業的潛力發揮。」事實上，一般發展商的起樓模式較流水作業，發展物業後會先賣出樓上的住宅套現，然後才將舖位出租，但大鴻輝就剛好相反，先買入舖位，賺取租金收入，有租金基礎後才發展物業，就是在梁紹鴻眼中的「先養地，後發展」。「我們不會發展很多住宅項目，可能隔幾年才會賣一個樓盤，但我希望標榜由集團發展的住宅的用料不會比一級發展商差，但價錢會比她們平，因為暫時我們的品牌不是有太多人認識，我們不會叫價很高，期望物有所值。」

梁紹鴻透露，目前集團持有的土地儲備已足夠未來5年至7年的發展，今年將主力發展金山樓地皮的綜合性大廈項目（面積約8,000呎）、旺角登打士街智選假日酒店（約1萬呎），以及干諾道西酒店項目（約8,000呎）等，「發展模式是每次先發展4幅，當該4幅地發展完成，有租金收入貢獻，才開發其他地皮。」

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