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恒大地產過份進取 股壇老兵鍾記

http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=73

昨天,我參加了恒大地產(3333.HK2011年的中期業績發佈會,得出的結論是---公司的經營策略太過進取,執行風險很高,她的股票并不適合穩健的價值投資者,包括我在內。

公司的發展策略是在全國二三線城市大量圈地。單是今年上半年,已經買了四千九百萬平米的土地,目前公司的總土地儲備達到一億三千五百萬平米,足夠她超過十年的開發。土地的成本尚算平宜,每平米只有大概六百二十元人民幣,占銷售均價不到百份之十。

恒大已經在全國超過一百個城市擁有地產項目,總地產項目算目超過一百八十個。我認為公司要在那麼多城市,管理那麼多項目,并不是一件容易的事情,所謂「山高皇帝遠」,執行風險很高。

大量圈地令公司的凈負債率增加到80%(凈負債超過兩百二十億元人民幣),未付的土地金還有三百七十億元人民幣。如果公司未來的合約銷售,因為更多的城市推出限購令和銀行的收緊貸款政策影響而下跌,公司的財政壓力將會很大。價格下調的話,公司的毛利率將會受到負面影響。

我對公司的企業管治方面,很有保留。公司在今年七月份,花了六億五千萬元港幣在市場回購一億一千萬股(每股HK$5.93),目的是懲罰沽空的「造謠者」,利用公司的錢跟對沖基金對著干,令我對公司的管治水平,不敢恭維。


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