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CBD權貴遊戲

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100282943&time=2011-07-24&cl=115&page=all

　　北京CBD第二輪九宗土地「閃電」公佈招標結果，Z11地塊意外流標，未來將何去何從？得標者中有多少隻是「炒樓花」，幾月內就轉讓股權？故事沒有完。

2011年7月6日，CBD核心區最後九宗地塊在北京市土地整理儲備中心現場招標。圖為在拍賣廳外等待消息的記者。江心/CFP

　　不少市場人士提出質疑：不到兩天的時間就公佈了評標結果，政府是否真的組織過專家認真評標？據財新《新世紀》瞭解，7月7日，政府組織專家在位 於北五環的北京會議中心封閉評標，評標工作進行了一整天。CBD第一輪招標因沒有公佈競標企業最終得分遭到批評，第二輪政府原本打算改變做法，公佈得分， 但終因評標專家反對而作罷。

　　「所有的專家都反對公開成績，因為大部分結果是沒有說服力的，公佈出來只能顯得有失專業水平。」一位參與CBD投標的內部人士說。

　　CBD大招標從去年4月正式啟動，在中央地產調控的壓力之下，一開始就確立了「不能拍高價」的基調。這片地處CBD核心區、被認為市場價應到每 平方米3萬元的土地，最終中標樓麵價僅在每平方米1.8萬元到2.3萬元之間。這無異於政府讓利於企業，對所有企業都是巨大的誘惑，引來各方勢力爭搶。

　　也由於基本拋棄了價格這個槓桿，CBD招標表面上是投標企業之間實力與技巧的大戰，背後則是政府在各種勢力之間的平衡和博弈。到第二輪CBD招投標之時，政府在各種勢力干預下「搞平衡」的傾向更加明顯。與之前六塊地招標最終達成相對平衡不同，此輪招標幾乎沒有滿意者。

　　「這次招標，有些背景沒有你們想像得那麼複雜，但有些東西確實超出你們的想像。」一位此次中標多塊土地的企業內部人士向財新《新世紀》記者表示。

棘手Z11

　　Z11地塊的流標，成為本次CBD土地招標最大的話題。7月6日開標時，中信銀行與中信集團聯合體作為Z11地塊惟一候選人，報出了與底價分毫不差的26.32億元報價，一時令市場嘩然。圍繞Z11的壓底價競標，坊間猜測紛紛。

　　底價是否被提前洩露給企業？多數業內人士認為關鍵並不在此。其實，早在此次CBD前六塊地的招標中，底價區間已不是秘密。而這次Z11和Z9兩塊地都只有一個投標方，已可看出在CBD土地第二輪招標過程中，招標主辦機構與競標企業早有默契。

　　一位參與競標的人士對財新《新世紀》記者稱，有CBD前六塊地招標的先例，測算此次土地出讓的底價並非難事，「因為招標規則改了，加大了價格的比重，所以我們推算底價會稍微漲一點，大概1.5萬元/平方米。」

　　此次CBD九塊土地中，有六塊地的底價均為1.45萬元/平方米，Z12地塊是1.5萬元/平方米，Z9和Z11地塊底價卻達到了1.88萬元/平方米，這兩塊地都只有一個競標人。

　　Z9和Z11地塊底價，為何比其他地塊高出約4000元/平方米？「預登記後，政府就知道Z9和Z11只有一家企業投標，於是提高了底價。」一位知情人士對財新《新世紀》記者透露，「至於提高了多少，相信政府會跟投標企業有所暗示。」

　　那麼，企業是否知道自己是惟一的競標者？一位接近中信集團的人士對記者說，「他們基本感覺只有自己一家投，但不能完全確定；同時，也判斷Z9和Z11的底價會比其他的地塊高。」

　　Z9地塊，安邦保險和北京濤力投資管理有限公司（下稱濤力投資）聯合體是其惟一競標者，報價1.91萬元/平方米，比底價只高出300元/平方米；中信聯合體對Z11地塊的報價則與底價完全一致，為1.88萬元/平方米。

　　至於其餘四塊地，因為仍有多家競標，最終競標企業報價幾乎都超過了2萬元/平方米，比底價均高出5000多元/平方米左右。

　　上述接近中信集團的人士透露，「從1.6萬元/平方米至2.2萬元/平方米，中信每200元做了一個方案，投標當天提前十幾分鐘定的1.88萬元/平方米這個方案。」他進一步表示，「如果中信真的知道底價，絕不會傻到報出跟底價一模一樣的價格，至少會稍微多一點。」

　　不過，仍有業內人士對此存疑，畢竟從1.5萬至2萬元有相當大的出價區間，如果不是信息洩露，投標企業很難報得分釐不差。在他們看來，這次 CBD招標過程，顯示出政府與投標企業有過多不合規則的溝通，使部分投標企業掌握過多信息，從而導致「壓底價」這種鬧劇的發生，這對其他投標企業來說是不 公平的。

　　接下來，Z11又將何去何從？一位知情人士向財新《新世紀》記者透露，目前Z11的後續進展膠著，政府正與相關企業溝通交涉，什麼時候入市、以什麼方式入市，現在都是未知數。但這位人士認為，摒棄第一輪20分的方案評比，一切推倒重來的可能性不大。

　　「現在政府和中信都很尷尬，不管下一步給還是不給（中信）。」前述消息人士稱，「政府以違反《商業銀行法》為由判定中信流標，說法難以服人。如果不符合投標資格，在報名階段就應該指出，何況上輪民生銀行還中標了，而這次招行也參與了競標。」

　　一位接近中信地產的人士對財新《新世紀》記者稱，「（中信）集團決策還沒下來，不知是否還會參與Z11，得過些日子再看。」

沒有遮羞布

　　CBD土地招標的一大特色，是令人眼花繚亂的聯合體，每個企業在其中的角色變幻莫測，一些企業在某個地塊上是合作夥伴，在另一地塊上卻又成了對 手。其實，大部分的聯合體中，都有一個「大頭」來主導融資、運作政府關係等重要工作，其他企業要麼以方案作價入股，要麼只管代建，或者扮演聯絡人角色。

　　這種分合叵測的聯合體狀態，實際上是受CBD招投標規則導向所致。企業在第二輪能否最終得標，第一輪20分的方案分及綜合表現情況均有重要作 用。所以，要想在第二輪增大奪標的可能性，要麼拉上方案得分靠前的企業，如中信集團、萬通地產；要麼拉上金融機構等這些CBD偏好的入駐機構。

　　Z8地塊中，中信集團和中國投資有限責任公司（下稱中投）的聯合，是「早就定下來的事」。中信集團負責代建，而中投則是聯合體中的主體，是大樓 的投資方和最終使用者。早在第一輪競標中就曾傳出中信會和中投聯手投標。「蘇寧可能是信息工作沒做好，與這麼強的對手競爭。」一位接近招投標的人士對財新 《新世紀》記者稱。

　　Z13地塊對於招商銀行來說，可謂「成也蕭何，敗也蕭何」。為了得到方案分優勢，招商銀行主動拉上中信組成聯合體，中信之前得到了方案分15 分，雖然比不上萬通地產的20分，但中信聯合體在第二輪競標中獲得了5分加分，因而兩者在方案和報價環節幾乎打成平手。據財新《新世紀》記者瞭解，中信聯 合體的5分加分可能是因其方案被政府採納。

　　但結局峰迴路轉，出價較低的萬通聯合體最終奪標，接近招行聯合體的人士認為，「這是政府搞平衡的結果，因為中信如果在這個地塊上再中標就拿得太多了（中信在兩輪CBD招標中已獨立或聯合拿了四塊地）。」

　　在原清華美院的Z1a地塊，有三家企業或聯合體參與競標：SOHO中國的北京紅石建外與凱恆房地產聯合體，北京新影聯、中國電影基金會、海航置 業、中信地產、盛唐時代數碼影視製作公司、渤海國際信託等六家組成的聯合體，以及中國國際期貨。一位接近新影聯聯合體的人士透露，新影聯聯合體對Z1a地 塊的方案是建設電影大廈，搞電影節，但這一塊沒有太大的稅收，對CBD來說只是錦上添花。在該聯合體中，中信地產負責總體設計規劃報批，並不出錢；盛唐時 代則承擔聯絡人的角色，一方面找投資人，另一方面負責運作政府關係。最終，中國國際期貨打敗了新影聯聯合體，是因其準備在CBD投資建設一個電子化的期貨 交易中心。

　　在第二輪「決賽」中，不乏前一輪優勢企業不得已「被聯合」的故事。「第二輪已演變成政府行為、關係行為，CBD和朝陽區不少領導要請我們吃飯， 想來安排這個事情。我們公司所有高管都被找了個遍。這些來找的人很敬業，天天堵著你。我們還接到各種短信，有要給個人錢的，有要挖我們的，還有恐嚇的，我 們感到無奈甚至憤怒。我們不想得罪人，就想放棄不做了，但最後還不能不做，因為不做更顯得不給領導面子。」一位參與競標的企業高管向財新《新世紀》記者透 露滿腹的苦衷，「從業這麼多年，還沒有一件事讓我這麼無奈，做和不做都得罪人。最後我們只能跟最得罪不起的人聯合，實際上就是聽政府的意思，企業已經沒有 自主權了。」

　　上述企業高管透露，CBD前六塊地招標時，聯合體還在一起談，一起做，但此次卻變成一家「大頭」在做，其他人拿好處。「哪有什麼聯合體報價？都 是主導的一家在弄，我們也沒參與。至於聯合體的股份多少也無所謂，股權是名義上的，三個月後就轉讓了，我們只要能保證自己的利益就可以。」

　　在他看來，很多參與CBD競標的公司將來都會轉讓股權，且持有時間不會超過三個月。「這輪投標已經不需要遮羞布了，首先是有勢力，有勢力就能找到錢。政府也沒有獲利，反而讓那些得勢者以腰斬的價格炒贏了樓花——性質完全變了。」

　　據財新《新世紀》記者瞭解，除了Z11地塊，中信集團參與投標的其餘五塊地都是幫助聯合體裡的「大頭」代建；也有的企業以方案分作價入股，20分方案分作價超過1億元；也有的企業負責運作關係，包括安邦財險、和諧海峽擔保、盛唐時代等。

政府之手

　　或許是為了平息輿論，北京市國土局僅用一天時間就完成了評標，並旋即公佈了CBD九宗地的評標結果，而以往的評標過程至少耗時一週。

　　但據財新《新世紀》記者瞭解，不同於此前CBD六塊地的結果達成了各方的相對平衡，此次不少參與競標的企業，都對結果表達了不滿。

　　「這次為什麼公佈這麼快？是政府怕有變數，所以趕快搞完。」一位參與競標的人士向財新《新世紀》記者表示。他認為，在此前CBD六宗地招標中， 政府是協調者的角色，在保證不出高價的前提下，引入有實力的大企業進駐，並協調平衡各方的利益；但此次CBD九宗地招標，政府介入的程度更深，有些地塊甚 至被直接安排。

　　「最終拍板是領導們集體研究的結果，哪些人得罪得起，哪些得罪不起。領導們最終把這些擺在桌上，給我們電話、短信，叫去問話，最後傳達消息是比較一致的——和誰聯合，我們明白這就是政府意見。」上述人士表示。

　　在Z9和Z10地塊中，安邦保險的角色都很顯眼，加上此前中標的地塊，安邦保險已在兩次CBD競標中連中三元。參與者普遍認為，安邦保險是競標中最活躍、調動關係最多的企業。

　　另一位參與競標人士認為，招標主辦機構在此次CBD九宗土地招標中，明顯沒有上次六宗地招標時「自信」，以牽強的理由讓Z11地塊流標，以及未能對高價投標的SOHO中國落標給予公開回應等，都是「不自信」的表現。