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一些關於投資美國房地產股的雜談 kenlix

http://xueqiu.com/7022988685/22569510
經歷了中概股暴漲暴跌的2011年，2012年的中概還是不甚給力。今年投資的亮點是一些美國地產股，從年初到現在不少地產股已經翻倍了，XHB（ETF）標準普爾住宅開發商指數(其實不單有開發商）上升了54%，而我的回報率也照例跑輸正股，只有不到40%（已經比今年投的中概好很多）。主要還是因為經常做高買低賣的事，經常換股，更為重要的原因應該是沒有仔細研究每隻股票，當低吸的機會來時，只是隨便買一些沒有仔細研究的公司。

美國的房地產市場已經開始復甦，這基本上是這邊的共識(是不是已經反映在股價裡？值得探討)。但是對於今年已經漲了很多的地產股，目前市場有較大的分歧，不過分歧往往說明有機會。雪球上討論美國建築地產業的人好像不是很多，下面是最近整理了一些資料，沒有很深入，希望拋磚引玉。

先說說宏觀，美國地產股直接相關的經濟數據還是比較透明的。

1.1新屋開建量（Housing Starts）

房地產商要賺錢首先得建房，新屋的開建到完成需要一年，發展商們預計市場轉暖才會建更多的屋，這個是一個領先經濟指標，指標的上升早於經濟GDP指標的上升。當然發展商的整體預期不一定準確，否則07年也不會出現大規模發展商陷入麻煩，當然發展商的整體平均預期應該是比一般人的預期更準確。這個指標要看趨勢，不能只看一兩個月。數據在每月16號早上8：30AM東部時間公佈，通常華爾街日報會頭條報導，Imeigu也有跟進。第一手資料來自美國統計局，http://www.census.gov/#。我很喜歡的一個網站。
查看原圖查看原圖可以看到ETF指數（XHB）和新屋開建量兩個數據還是比較相關的，在09年初房建指數見底後，XHB開始回升，當然大市也在那個時候開始回升，而XHB真正炮贏大市是2012年初開始的事，那是Starts數據第二次顯著上升的時候，第一次是09年末10年初。不得不說的是，在10年4月starts數據連續上漲，但是4月經濟數據卻是不佳，可見作為領先指標，也不一定永遠準確，大市包括了XHB都下跌。伯南克於是在10年底發動了QE2，不少朋友應該很記得10年11月份之後那段時間中概股的狂飆… 所以說呢，新屋指數還是要看趨勢，一段時間的表現，畢竟發展商們也會集體頭腦發熱，踏入2012年來應該說starts是平穩小幅上升了，而聯屬的財政和貨幣政策也會影響發展商的預期，最近8、9月份對QE3的預期刺激了Starts的飆升, 10月是894,000 (這個是seasonally adjusted的年數據)。

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歷史的平均開建數量是一年1500k左右，目前的數據是平均的60%。美國的人口增長很穩定，幾乎是一條直線，買也好租也好，這些需求遲早是要補的。894k這個數據是相當於以前幾次經濟危機的最低水平，這次危機對房地產業衝擊之大可以說是前所未有的。這個跟之前15年房地產市場的超級繁榮期很有關係，出來混，是要還的，那個行業都一樣。 當然現在的股價對於目前的恢復水平來說，是有點超買了，但是中長期應該還有增長空間，因為目前行業實在還是在低位。

1.2 新屋銷售 New Homes Sales

建了房子以後，要賣出去才能賺錢，反映發展商盈利情況最直接的數據是新屋銷售數據。當然，這裡有一點差異，在美國很多情況屋是還沒有開始起或者還沒有起好就已經簽合約「賣」了，這個簽約的數量就是New Homes Sales的數據，而發展商的銷售確認一般是在交房以後，所以New Homes Sales對報表上的Revenue來說也算是個領先指標。很奇怪，這個美國統計局的新屋銷售數據是只包含獨立屋（Single Family House/獨棟別墅）, 就是巴菲特說如果可以，會大舉購買來出租的那個。事實上今年以來有些PE就是這麼幹的，黑石就募集了超過1billion準備在佛羅里達買15000間屋出租，把一個城市的房都買下來。歷史上出售的房屋，有約70%左右的住宅是獨立屋，剩下的30%叫multi-family home, 就是連排別墅和公寓。新屋銷售前一個月的數據在每月的25號發佈。

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美國的房市包括新房和二手房，只有新房銷售直接影響地產股的業績。歷史上美國的新房銷售通常佔全部房屋銷售的15～25%，剩下的75%～85%是Existing Homes Sales，就是二手房銷售。2012年10月的新獨立屋銷售是368,000個unit ,  二手獨立屋銷售則有4.14million個Unit, 所以新房銷售只佔8.6%，屬於歷史的低水平，這是因為由於有大量的Foreclosure（法拍房，房主換不起房貸的房）拖低了二手房價，有些地方二手房價一度比建築成本還便宜。 ( By the way, 全美大概有不到2million個經紀人，所以平均來說，每人一個月應該要賣3套房子，巴菲特最近也說要買經紀人公司的股票，光買房地產股還不是全面capture這個機會，他老人家要將二手房買賣的機會也抓住！)。二手房的銷售數據叫Existing Homes Sales， 來自http://www.realtor.org，就是美國房地產經紀人協會，也是25號公佈。

每月的新屋銷售歷史上的平均水平是666k，巧合的是現在368k也是平均的58%。

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（New Home Sales和housing starts不能直接比較，怎麼建那麼多賣那麼少呢，因為starts除了built for sale，還包含了built for rent, owner built 等其他數據, built for sale的single family可以與new homes sales 比較。）過去兩年兩個數字是吻合的，就是說目前美國的發展商還是比較謹慎，都是能賣多少建多少，所以兩個數字都是歷史平均水平的60%左右。

1.3 HomePrice Index (很明顯受QE影響)

當然除了數量，價格也會影響公司業績。房價的指數有很多，最出名的是美國聯邦住房金融局FHFA 的房價指數和標準普爾的Case-Shiller Home PriceIndices。前者給出的是房價變化的%，而後者是20個主要城市的房價。從FHFA的數據看來，房價在2012年初，已經整體來說止跌了。而從S&P的指數可以看出房價仍然處於低位。看看時間，兩次止跌回升QE的作用還是非常明顯。

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這裡說的宏觀數據是直接與房地產股相關的數據，是一些比較表面的數據，影響房市的還是整體經濟，貨幣政策財政政策，利率和失業率之類。看這些宏觀數據主要是讓自己心裡有底，安全邊際的問題，至少房地產市場現在是沒什麼泡沫，復甦中，而且將會是個較長的過程。房地產股呢，升了不少，對於目前的復甦情況來說是有點高，短期應該有風險，至少有獲利回吐的風險，但中長期機會比較明顯，我的思路基本上是在回調的時候選股入貨。另外，房地產股上游的建築材料公司，下游的經紀公司，有時間的時候也會看看。

接下來，看看個股：

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很多年沒看中國地產股，拿了萬科來參照一下，才發現我國的的房地產業有多牛，萬科一家的銷售相當於13家上市homebuilder排名前11家的銷售之和，光是萬科的市值和銷售就已經超過美國最大的兩個上市公司市值和銷售之和，招寶萬金加起來就已經相當於整個美股地產上市公司的市值。這裡說的美國房地產公司或者說發展商叫HomeBuilder，沒有包括商業地產、賭場酒店之類的，但比起中國在上海、深圳和香港上市的那超過一百間的上市公司，數量上實在是少得可憐。當然有一些很大的美國地產公司如IrvineCompany和Donald Trump們沒有上市沒有在這裡。但這從側面還是反映了很多事情，中國地少人多，高速的城鎮化，高速的經濟發展，相對缺乏理性的市場，在短短十多年間造就了這一批上市公司，他們在國民經濟中的比重比美國的同伴們明顯顯著…

說說這個表，標題黃色的都是我自己算的，可能會有錯，那些不是我算的，可能也有錯，這些數字主要來自Yahoo Finance和Google Finance。Forwarding PE，很多地方的結果不同，所以我拿了最後一Q的EPS年化後得出了個Last Q PE，結果看起來是相當合理，歡迎指正。從本年升幅可以看出，年初真是隨便買一隻並且持有，都會有不錯的收益。表中，還有了股價和銷售跟05年的巔峰時候相比的情況，銷售只有當年的1/3，跟宏觀的新屋銷售的數據還是相當吻合的。

這個只是一個橫向比較的表，主要是選股的screening，要具體買，還得認真看看個股。

$Lennar(LEN)$,比較穩健的一家公司，房子賣得便宜，負債率較低。因為他是市值最大的公司，曾經持有一段時間。但是看PB，PE和毛利，應該算是漲得差不多了。而且這公司高層老拋售股票，不知道是怎麼回事…當時我也因此拋早了。

$帕爾迪(PHM)$，今年錯過的一隻大牛，負債率低，最近兩個季度才開始扭虧為盈，因此漲幅較大。PB有點高，不過淨利毛利健康。扭虧股經常有大機會，就像是接近strike price的option。

$D.R霍頓(DHI)$,原來的龍頭公司，跟LEN類似，但負債率更低，感覺比LEN更有投資價值，但是股價表現一般，讓我想起了搜狐。

$托爾兄弟(TOL)$，那麼多公司之中，唯一一間專注於LuxuryHomes的開發商。表現不溫不火，剛剛公佈了業績，還算不錯，據說來看房的客戶的轉化率達到歷史最高，但是看房的人還是處於歷史低水平。銷售超過了分析師的預期13%，其實這裡說明了上游建築公司可能有機會，因為美國很多時候是sign了contract算backlog，然後等房子建好了才算銷售，所以他們也加快了建房子的速度，加快了買材料。

$NVR(NVR)$,牛公司，經歷危機但從未虧損，因為跌得不多，所以今年也漲得不多。負債率幾乎為零！有時間一定會認真研究一下他們是怎麼做到的。

$貝哲房屋(BZH)$, 很有趣的一個公司，也算是個outliner，同行們都躊躇滿志要東山再起的時候，還深陷泥潭，可以看看到底它為什麼會那麼倒霉。淨利率，那麼低，應該是因為有impairment和負債太高。估計要到復甦比較後期，房價和volume都上的時候才有翻身的機會，不過PB還好，只有1.34，如果是認真做了減值，那麼還是值得看看的。

$Standard Pacific(SPF)$, 一直被幾家投行看好，股價有點高。持有過一段時間，經歷了一次negativeearning surprise，買股票還是要做中場線，賭earning surprise划不來是我的感覺。

$KB家居(KBH)$，原來的大公司之一，虎落平陽，在扭虧邊緣掙扎，但是負債率升得快，似乎是想用比較激進的佔率抓住機遇。

$霍夫納尼安企業(HOV)$, 最近follow得比較多的公司，資不抵債，因為之前已經處於瀕死的狀態，今年有走出來的希望，股價年度表現最好，目前處於扭虧邊緣，最最近一個季度表現不錯，如果可以持續的話，目前的價格還是有投資價值的，財報很快就會出來，可以關注一下。

$RYL$,$MDC$和$MTH$,有時間再看了。

$萬科A(SZ000002)$，在萬科的數據面前，所有的美國同行都是浮云，PB,PE, PS, 尤其是毛利都很好。中國還真是房地產公司的土壤，宏觀調控了那麼久，毛利還是高（即使在05年，美國公司的毛利也沒有那麼高，不知道會計方法不同影響大不大），然後資產負債表裡面還有一個美國同行幾乎沒有預收款項，佔負債52%，難怪都不用向銀行借錢了。這個可能不一定能全歸因於政策國情，也許是萬科的樓盤確實比較緊俏，沒有研究就不猜測了。如果萬科在美國，那就是買萬科無疑了。還有就是72%的存貨有一點點高，有時間的話想做個壓力測試，看他有多大的降價空間。另外這邊的公司一般都會定期派股息，不知道萬科這方面怎樣。當然事實是這邊房價處於歷史低位，國內處於歷史高位。這邊的新房銷售只佔所有銷售的8.6%，國內不知道怎麼樣，但應該高很多，至於存量的數據不得而知。

本人地產股大概空倉了一週，今天大跌進了一些HOV, PHM和DHI，等待財政懸崖的問題解決。美國房地產業對於中國投資者來說還是陌生的，雖然是相對容易理解的傳統行業，但是投資還是要慎重，如果給我在做一次，我可能就會只買ETF。