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世茂整合酒店資產，為資本化鋪路

5月28日，世茂股份（600823.SH）發布公告，就5月24日收到的上海證券交易所下發的《關於對上海世茂股份有限公司向關聯方轉讓在建工程相關事項的問詢函》做出回複。

5月24日，世茂股份向世茂房地產（00813.HK）轉讓“辰花路二號地塊”深坑酒店項目的開發建設權、在建工程的所有權及在建工程所占土地的使用權，轉讓價格為約7.76億元，並收取建設管理費用1658萬元。隨後，世茂股份遭遇上證所問詢，要求世茂股份對兩方面的問題進行回複，一方面是關於此次出售深坑酒店所占土地使用權的價格公允性及是否侵害上市公司利益；另一方面是要求世茂股份結合前期公司和關聯方關於該項目的約定，說明本次交易的實質及是否符合投資者預期。

根據回複，世茂股份認為本次交易的實質是上市公司履行前次發行股份購買資產時就不可拆分酒店項目的相關約定，將本屬於關聯方世茂房地產及其子公司的不可拆分的代建酒店項目，返還給世茂房地產及其子公司的行為。同時，其認為交易符合投資者預期。

資產整合

一直以來，世茂股份和世茂房地產因為資產有部分交集受到質疑，隨後世茂集團不斷調整，將商業地產部分註入世茂股份平臺，住宅地產和酒店資產註入世茂房地產平臺。

第一財經記者梳理發現，2009年，世茂股份與世茂房地產簽訂的《不競爭協議》，約定酒店業務是世茂房地產的業務範圍，而對於隨著商業地產一同進入世茂股份的不可拆分的酒店項目，需要鎖定其成本，以避免在其建設過程中，可能會給世茂股份帶來的風險，根據這個原則，約定了土地的定價和預付款方式。

世茂方面認為，對於不可拆分酒店項目的處置條款，是經過世茂股份和世茂房地產兩家上市公司股東大會批準的，而這一舉措也正是考慮到股東權益，做出的合理合法的舉措，交易價格合理，符合上市公司投資者的利益。

根據世茂股份此前公告，該項目的評估價為5.5億元，此次交易將給公司帶來約3.4億元的增值收益。

海通證券發布的審核意見認為，上述關聯交易系世茂股份履行2007年10月訂立的《發行股份購買資產協議》的相關約定而進行，決策程序合法有效，交易價格公允合理，未損害中小投資者的利益，海通證券對本次關聯交易事項無異議。

事實上，世茂股份是世茂房地產的控股子公司，根據相關的不競爭承諾，世茂股份主營商業、世茂房地產主營住宅及酒店，對於不可拆分的既有商業地產開發，同時又有酒店或住宅開發的房地產綜合類項目，世茂股份和世茂房地產通過共同出資設立項目公司進行項目投資、開發和經營，且該類項目公司由世茂股份控股。

通過資產轉讓，世茂系進一步將資產進行區分，從種種跡象看，其實是在為後續的資本化以及加速發展鋪路。

資本化鋪路

2006年，世茂集團實際控制人許榮茂就已提出分拆酒店業務，但作為流動性較差的重資產，國內酒店的投資回報率一直處於較低水平，資本市場對酒店資產也並不看好，世茂的酒店上市並未成功。

但是世茂對酒店的熱情並非減退，根據公開資料，截至2017年12月31日，世茂集團自持酒店已開業的有18家，擁有客房數量超過6000間，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元。

2017年，世茂與喜達屋資本集團合作成立世茂喜達酒店集團，該合資公司采用輕資產運營模式，計劃未來四年內擴張酒店至100家，共同拓展中國未來的精品酒店市場。按照規劃，未來兩年上海世茂深坑洲際酒店、香港東湧世茂喜來登酒店、香港東湧世茂福朋喜來登酒店、深圳世茂前海中心、上海濱江世茂大廈、上海世茂廣場等商業類項目將投入運營。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，酒店類重資產流動性較差，如果可以分拆上市，就可以將資產重新進行評估、盤活、套現，分拆之後，企業將擁有一個新的融資渠道。

去年9月，世茂酒店綜合體上海世茂國際廣場不動產公募資產證券化(ABN)成行，發行金額為人民幣65億元，期限20年，綜合票面利率為4.8%，為全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目。

從世茂集團的整體發展看，目前已經形成住宅、商業地產、酒店三大資產類別，對於剛剛走過千億的世茂而言，其更加註意多元業務協同。在酒店和商業綜合體方面，世茂比同類企業走得更早。

中信建投認為，世茂股份以商業地產為主、未來有望乘資產證券化發展東風。近日，證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出優先支持權益類產品，積極推動具債權性質的產品，試點發行REITs。公司坐擁豐富的商業資產，未來這部分資產在CMBS或者Reits都具備參與的潛在機遇，實現公司的輕資產運作，充分提高公司資產使用和運營效率。