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今年元旦祝詞，總統馬英九宣示將透過三波經濟政策，讓二○一四年成為台灣的經濟突破年。其中一項，就是土地活化和都市更新。 土地活化，經政府大力推動國有地BOT、地上權案，地上權住宅已在今年開花結果。而曾經被宣告「都更已死」的老公寓市場，也將以新的面貌強勢回歸。 從去年內政部的大型防災性都更、公辦都更，到今年雙北市的老屋重建、簡易都更，可以看出，經文林苑事件，政府找出的都更活路是：公部門自己做東、鼓勵民眾自辦都更。 政府與住戶聯手，象徵都更宅的遊戲規則，將完全改變。業界人士評論，從都更修法提高同意戶門檻，及北市都更處在年前預告修改指標、讓審查標準越來越嚴格看來，「在政府的都更算盤裡，建商已經淪為配角。」 都更政策急轉彎文林苑爛帳，讓政府從配角變導演 他分析，過去政府的做法，是在幕後提供容積獎勵，做為建商推動都更的誘因，卻因文林苑惹來一身臭名。所以現在，政府決定介入主導都更，並巧妙避開都更條例的死路，透過老屋重建、簡易都更等非都更途徑，鼓勵小面積基地自力更新，都有架空建商的意味。 長虹建設財務長陳茂慶也坦言，最近崛起的微型都更，因基地小、案量少，對建商來說實在沒有利潤，因此不會考慮參與。 也就是說，未來，想要都更，建商已經不是最好的靠山，靠政府或自力更新，才是新顯學。這也代表，在都更宅的購買原則上，容積已經不是最高指導原則，反而「好地段、爛房子」，即週遭住戶真的有急迫改建需求的產品，才是未來的「都更保證」。 都市更新研究發展基金會執行長丁致成分析，在新政策上受惠最大的，就是四層樓以下、戶數少、低矮的老舊住宅。此類建物因容積少、沒有都更機會，過去不受建商青睞；但只要是好地段，一旦都更成功，增值空間仍然驚人。 也就是說，未來挑選都更宅，必須反其道而行：建商不愛的，都更更快成功。房產專業部落客紅色子房建議，遵循人數、年份、面積、公有地四大原則。 快速都更守則一：避五○、二○禁忌，更快百分百同意 首先，以目前氣氛與政策看來，同意戶達百分之百，已是都更不可避免的門檻。因此，他建議謹記「五○、二○」禁忌，避免挑中地雷。 都更單元內住戶達五十戶以上：依目前的百分百同意標準看來，以實務經驗判斷，要整合超過五十戶，幾乎是不可能的事。 店面戶數佔全部戶數的二○％以上：店面越多越難談攏，尤其是靠黃金店面收租的屋主，無論是拆遷補償金、重建分回店面區位的爭執，都很難擺平。 快速都更守則二：三十年指標破功，缺陷房最有成功相 年前北市都更處的預告修正草案中，鋼筋混凝土建築三十年以上的標準已被刪除，改由建築師、專業技師判定，象徵政府認為屋齡已無法反映實際的建物機能。因此，要想搭上政府的新都更列車，衡量該建物是否「真的需要更新」是上策。 事實上，建物如果真的受損嚴重，本來就比較容易凝聚住戶共識。因此，在買房之前，建議可以先和鄰居探探口風，或是實際商請建築師到場判斷，可提高命中率。 快速都更守則三：大面積不吃香，小案件易過關 過去，北市「一坪換一坪」的基本面積需兩千平方公尺以上（約六百零五坪），讓許多人認為大面積建案才有機會。但從此政策上路超過三年，只通過個位數案件來看，大面積都更可能是窒礙難行。 目前，新政策將基本面積門檻拉低至五百平方公尺（約一百五十一坪），和動輒一、兩千平方公尺對照，戶數很可能整整減少一半，象徵整合難度直接減半。幸運的話更可能在十戶以內搞定，門檻大幅降低。 因此，戶數越少、面積越小，越可能快速如願。 快速都更守則四：把公有地拉進來，政府變成都更靠山 公辦都更大案齊發，但其實，民眾想參與其中也並非不可能。據公辦都更規定，只要更新單元面積裡有五百平方公尺以上公有地，且佔更新單元面積一半以上，就將由政府主導更新，這也是國內都更最有效率的管道。因此，若周邊有公有閒置資產如公家宿舍，也是好的都更宅標的。 【延伸閱讀】自辦都更門檻高，但成案速度快——自辦都更vs.合建都更比較 自辦都更： 實施者：地主或建築經理公司審件速度：最快3個月基本面積門檻：500平方公尺房價門檻：不限優點：1.整合容易；2.經簡易都更更新政策，加速行政流程；3.分回坪數高缺點：1.民眾缺乏專業知識；2.資金壓力 合建都更： 實施者：建設公司審件速度：2年半以上基本面積門檻：1.000平方公尺以上才有誘因房價門檻：40萬以上才有誘因優點：1.全程建商包到好；2.不用出資；3.建成後售價高缺點：1.整合不易；2.分回比例易起糾紛 整理：郭子苓 | ||||||