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武漢住房租賃熱度空前 長租公寓三大挑戰需破局

近日,武漢市房管局對外公布了第三批住房租賃試點企業和項目。

第一財經記者註意到,第三批租賃試點企業共有29家,既包括國有企業,也包括混合所有制和民營企業;租賃試點項目共有9個,包括城中村改造地塊、城市綜合體、互聯網金融產業園等項目。至此,武漢住房租賃試點企業增至56家,試點項目增至14個。

武漢市房管局有關負責人表示,國有企業、混合所有制和民營企業共同參與住房租賃試點,有利於市民選擇信息透明、更為標準化的租賃房源,既可打擊“黑中介”等租賃亂象,也可穩定租賃價格,減小房地產市場的投資屬性。

戴德梁行認為,目前武漢長租公寓市場雖然處於發展初期,卻呈現爆發式增長。自2015年引進長租公寓模式後,武漢目前已擁20余家品牌長租公寓,運營的公寓約5萬間,其中集中式公寓6000多間。選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。隨著行業的深入發展和市場經營模式的不斷完善,租購並舉的長效機制將應運而生。

住房租賃熱度空前

“租購並舉”的頂層設計推出以來,培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給層面解決城鎮居民住房問題的舉措之一。今年以來,一系列政府與市場動作推動住房租賃市場發展進入大幅提速的快車道。

國家統計局數據顯示,全國流動人口達2.47億人,其中一線城市流動人口占比超過40%,二線城市占比約為20%,預計流動人口租房比例可達60%~70%。

以全國平均成本1800元/套/月計算,租房市場規模將超過1萬億元。在跨入萬億級租房市場環境下,長租公寓逐步受到開發商和資本市場的青睞。截至2017年底,已有約500家長租公寓企業在全國遍地開花,其中大部分分布於一、二線城市。

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一,武漢市政府多措並舉鼓勵發展住房租賃市場,不僅出臺房屋租賃新規,成立房屋租賃專業委員會,啟動住房租賃金融服務平臺建設,還從土地供給、政策制定、資本支持等多方面給予引導和支持。

據統計,湖北全省住房租賃需求人數高達560多萬,其中人口破千萬的武漢就超過250萬人,市場需求巨大。與此同時,從2017年開始,由於招商引資和“百萬大學生留漢”政策的開展,武漢市人口流入步伐顯著加快。2017年,武漢市實現大學畢業生留漢就業創業30.1萬人,新落戶14.2萬人,創歷史新高,進一步壯大武漢長租公寓市場主體。

挑戰與機遇並存

戴德梁行武漢公司估價及顧問服務部主管謝穎認為,選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。

據分析,土地資源固有的稀缺性以及核心區域優質物業的緊俏性導致企業拿房成本的上漲。同時,項目收購或租賃的商業項目也會面臨因結構或建築設計不合適而改造的局面。此外,單一的盈利模式及較長的投資回報周期也成為制約盈利的瓶頸所在。

目前雖然各城市對住房租賃市場的發展都還處在初步試點和結合自身實際情況的摸索階段,但也已湧現出不少具有創新意義的發展路徑和模式,如租購同權、增加供應專屬租賃住房用地等。面對複雜的市場競爭環境,未來長租公寓運營主體將更傾向於選擇差異化、社區化、金融化等運營模式,以保持競爭力。

長租公寓主要面對青年群體,其特征為強調個性,而目前整個行業提供的服務趨於同質化。因此,差異化和精細化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在,通過滿足特定細分群體的特定需求來增強客戶黏性,從而獲得更高的租金溢價。

長租公寓的功能定位應以打造居住生態圈為主。社區生態圈形成後,後續增值服務增長潛力巨大,將有效提升公寓的營銷效應和居住便利性。

而長租公寓的重資產屬性導致其離開金融工具難以快速實現規模化,需結合REITs(房地產信托投資基金)和其他金融創新手段實現輕資產運營,金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出的必要保證。

謝穎表示,總體看來,長租公寓市場仍處於前期投入期,但隨著居住觀念的升級和市場的調整,與之相關的諸如租購同權、稅收、金融支持等都會逐步甚至以超常規的速度實現,未來巨大的住房租賃市場將呈現,彼時租購並舉的局面也將應運而生,住房租賃正在向“藍海”啟航。

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