📖 ZKIZ Archives

萬億特色小鎮市場開啟，PPP助力園林企業轉型

中國當前城鎮化水平仍然較低是建築工程行業最重要的需求推動力之一。2016年我國城鎮化率達57.35%，戶籍人口城鎮化率41.2%，分別較15年提升1.25和1.21個百分點，這與2020年城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率45%的目標仍有較大差距。世界各國的現代經濟發展一般分為兩個階段，即工業化階段和後工業化階段，前者對應傳統的城市化進程，即人口和資本不斷向城市集聚，但達到一定程度後，傳統城市開始出現交通擁堵、房價高企、環境汙染等城市病，以現代服務業為主的後工業化經濟開始快速發展，城市化進程也相應出現大都市區化發展，我們稱之為城市群，從最初的京津冀、長三角、珠三角到當前的“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶建設等都是重要體現。

在逐漸轉型進入後工業化的過渡階段，中國城鎮化的重點在於集群規模化發展和品質提升，增強中心城市輻射帶動功能與加快發展中小城市、有重點地發展小城鎮成為協調發展的三大方向。當前階段，工業制造業等傳統產業開始向中心城市郊區和臨近城鎮轉移，城市作為服務和管理中心的功能不斷強化，人口也相應向城市周邊衛星城和中小城鎮遷移，但通勤成本的上升和公共服務的下降導致這一過程沒有理論設想的那麽快，一般日常通勤最大距離不會超過70公里。例如河北燕郊、江蘇昆山、浙江雲棲等。

促進該階段加速的一大舉措通常是以軌道交通為主的交通設施的完善，因此我們於去年9月11日外發了PPP引領新基建專題系列報告之一《PPP開啟基建藍海，軌道交通再掀熱潮》，認為軌道交通是“十三五”期間建築工程領域的藍海之一，去年以來眾多PPP軌交項目的落地也一定程度上證實了該種設想。我們在本文講述的是同樣城鎮化進程中第二個藍海市場，特色小鎮。

特色小鎮不同於傳統的“造城”式新型城鎮化（地產），也不同於傳統的旅遊景區建設（旅遊），而是在經濟轉型升級、城鄉統籌發展與經濟供給側改革新背景下提出的，核心在產業，通過新興產業集聚加快區域創新發展，有利於加快高端要素集聚、產業轉型升級和歷史文化傳承，推動經濟平穩健康發展和城鄉統籌發展。我們預計未來五年市場規模將超過兩萬億，真正具備品牌影響力和強大開發運營能力的地產商、建築園林企業和運營企業都將受益。

城市群戰略下，特色小鎮迎來政策紅利快速釋放期

產業與消費升級推動特色小（城）鎮加快落地

特色小鎮，最早興起於浙江，之後在長三角地區得到迅速壯大，住建部等部委聯合發文後在全國迅速掀起建設熱潮。自2014年10月時任浙江省省長李強參觀“雲計算產業生態小鎮—雲棲小鎮”時，首次公開提及鼓勵發展“特色小鎮”以來，浙江省特色小鎮經驗相繼獲得國家高級領導人和國家發改委、住建部等部委的認可。其實早在2011年5月，雲南省人民政府就已頒布了《關於加快推進特色小鎮建設的意見》，且住建部在“十二五”期間曾積極推動各地開展過“百鎮行動”等小城鎮建設，但新常態經濟背景下的特色小鎮建設與以往有所不同，既不是單純的景區建設，也不是簡單的造新城。

根據發改委2016年10月頒布的《關於加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見(發改規劃[2016]2125號)》的定義：特色小（城）鎮包括特色小鎮、小城鎮兩種形態。特色小鎮主要指聚焦特色產業和新興產業，集聚發展要素，不同於行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺。特色小城鎮是指以傳統行政區劃為單元，特色產業鮮明、具有一定人口和經濟規模的建制鎮。特色小鎮和小城鎮相得益彰、互為支撐。

2015 年 1 月浙江省政府工作報告對“特色小鎮”的定義是:“按照企業主體、資源整合、項目組合、產業融合原則,在全省建設一批聚焦七大產業、兼顧絲綢黃酒等歷史經典產業、具有獨特文化內涵和旅遊功能的特色小鎮,以新理念、新機制、新載體推進產業集聚、產業創新和產業升級。”並指出特色小鎮是“具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平臺”。因此,特色小鎮實際上是一個聚焦特色產業,融合產業、文化、 旅遊、社區功能的創新創業發展平臺,以產業為核心,以項目為載體。

從浙江的實踐來看,特色小鎮是“產(業)城(市)人(民)文(化)”一體化的複合載體,既非鎮也非區,既不能簡單理解為行政區域劃分意義下的鄉鎮,並不等同於新城建設或美麗鄉村;同時也不是簡單的產業園區、旅遊景區等功能劃分,因此也不等同於園區建設或景區開發。烏鎮、西塘等傳統特色鎮沒有入選浙江特色小鎮名單,而是其中的部分小鎮入選,既有行政區劃原因,也有產業功能單一的原因,特色小鎮一般規模較小,“產業園+風景區+社區”式的機械相加並不是特色小鎮。從特征內涵上看,特色小鎮具備四個特征:產業定位上“特而強”、功能疊加上“有機聚合”、建設形態上“小而美"、機制制度供給上“活而新”。 

產業轉型與消費升級是特色小鎮最主要的推動力。發展特色小鎮是推進供給側結構性改革的重要平臺，也是深入推進新型城鎮化的重要抓手，契合青年返鄉的創業需求和城市人口消費方式升級，有利於推動經濟轉型升級和發展動能轉換，有利於促進大中小城市和小城鎮協調發展，有利於充分發揮城鎮化對新農村建設的輻射帶動作用。以浙江省為例，全省共計公布了兩批79個特色小鎮省級創建對象，51個省級特色小鎮培育對象以及首批37個特色小鎮，預計未來浙江省將創建100個特色小鎮。2016年梅山海洋金融小鎮固定資產投資額最高，達到24.84億元，義烏絲路金融小鎮等12個特色小鎮的固定資產投資額也都在15億元以上，成為經濟新的增長極。

由點及面，特色小鎮由浙江走向全國

特色小鎮的政策發展整體概括為由浙江最先推動，國家部委認可推廣，各地積極響應跟進。2015年1月，浙江省兩會工作報告首次提出“以新理念、新機制、新載體推進產業集聚、產業創新和產業升級”，同年4月出臺《浙江省人民政府關於加快特色小鎮規劃的指導意見》，對特色小鎮的創建程序、政策措施做出了規劃。2016年2月，國務院頒發《關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》，明確提出加快培育特色小城鎮，發展具有特色優勢的休閑旅遊、商貿物流、信息產業、先進制造、民宿文化傳承、科技教育等魅力小鎮，帶動農業現代化和農民就近城鎮化。2016年7月21日，住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國範圍內開展特色小鎮培育工作，明確提出，到2020年我國將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。這三個標誌性的文件出臺，將浙江的特色小鎮建設經驗逐漸推向全國，目前全國32個省市自治區幾乎都已出臺相應的指導意見或實施方案。

目前來看，各地幾乎都已出臺相應的特色小鎮指導意見或實施方案，一旦進入國家示範名單省級創建試點的項目，在土地用地指標、投融資、項目補貼、獎勵等方面都能受益。但在執行過程中，也出現了諸如招商引資分散、項目分割碎片化、核心產業不突出、全產業鏈配置不全等現象，本質上呈現出房地產化和重複性建設的傾向。從各地出臺的“十三五”規劃和相關的特色小鎮規劃可以看出，不少中西部地區都已出臺了較大規模的特色小鎮規劃數量和投資金額。未來我們預計隨著國家管理的規範化和地方政府對特色小鎮的加深理解，特色小鎮有望從當前的“一哄而上”逐步進入較為規範發展。

從浙江省的特色小鎮實踐來看，特色產業是核心，實行動態管理和加大金融支持是特色小鎮發展的有效舉措。2015年1月,浙江省委省政府提出創建特色小鎮戰略。截至目前,全省共計公布了兩批79個特色小鎮省級創建對象，51個省級特色小鎮培育對象以及首批37個特色小鎮，預計“十三五”期間浙江省將創建100個特色小鎮。浙江特色小鎮的發展既有當地領導人的因素，但更多的是契合了當地民營經濟活躍、山水人文資源稟賦強、新興產業蓬勃發展的實際情況，政府在特色小鎮建設中更多的是發揮引導作用。

目前浙江78家特色小鎮創建名單中，旅遊產業占比最高，達到23%，項目平均投資不低於10億元。2016年度浙江省級特色小鎮創建對象合格標準審定後，要求特色產業投資要達到60%以上，總投資方面：第一批省級特色小鎮創建對象不少於15億元，其中信息經濟、旅遊、金融、歷史經典產業特色小鎮不低於10億元，26個加快發展縣特色小鎮不低於6億元。第二批省級特色小鎮創建對象不少於10億元，其中信息經濟、旅遊、金融、歷史經典產業，以及26個加快發展縣特色小鎮不低於6億元。

浙江省對特色小鎮創建名單有著嚴格的標準要求，實施動態管理。對列入省級建設名單的特色小鎮，實行季度通報情況、年度綜合評估，財稅、金融和土地等扶持政策均和考評綁定。2016年奉化海濱小鎮就因投資為0被降格。而杭州的玉皇山南基金小鎮正在計劃打造全國首個“金融+旅遊”4A小鎮，對標美國對沖基金天堂——格林尼治基金小鎮，玉皇山南基金小鎮於2015年05月17日正式揭牌，已累計入駐金融機構1010余家，資管規模達5800億元，稅收10.1億余元，同比增長200%左右。

在金融支持方面，特色小鎮也得到了較為全面的政策扶持。2015年10月，人民銀行杭州中心支行、浙江省特色小鎮規劃建設工作聯席會議辦公室聯合下發《關於金融支持浙江省特色小鎮建設的指導意見》，提出從六個方面共16條措施加強對浙江特色小鎮建設的支持，支持貸款、發債、協同引入銀行理財、基金、信托、融資租賃等進入特色小鎮PPP項目，增強銀行服務，實行投貸聯動。

特色小鎮前端規劃要求高

特色小鎮建設與一般的產業園區、景區開發流程類似,主要分為規劃咨詢、要素導入、EPC建造和後期運營四個階段,但由於融合了生產、生態和生活等多個方面,因此在項目的頂層設計上比一般的要求更高,必須統籌考慮人口分布、生產力布局、國土空間利用和生態環境保護。

頂層設計和咨詢主要由一般的城市市政規劃設計院來完成,需要完成產業規劃、空間結構設計和投融資等諸多方面的相關規劃,建築設計院參與的更多還是空間結構方面的設計, 產業和投融資方面在 PPP 模式下一般由項目公司(或 SPV 結構公司)來主導完成。招商引資方面主要是市場化主體或政府來完成。建築工程企業目前能夠介入的特色小鎮環節, 既有全產業鏈的,類似於 PPP 項目,也有只參與設計咨詢或施工建造單一環節的,更多時候從 PPP 的角度理解特色小鎮相對容易。 

十三五期間,特色小鎮市場規模近十萬億 

浙江省十三五期間特色小鎮計劃總投資 5500 億元。到‘十三五’期末,浙江的特色小鎮將實現稅收 1000 億元,“十三五”期間將完成總投資約 5500 億元,形成 100 個省級特色小鎮創建對象,100 個省特色小鎮培育對象隊伍。據浙江特色小鎮官網統計,2016年前三季度,浙江 130 個升級特色小鎮創建和培育對象完成固定資產投資 1101.1 億元, 其中第一批平均每個小鎮投資 10 億元,第二批平均每個小鎮 9.4 億元。前三季度,130個小鎮特色產業投資 682.4 億元,占全部投資的 62.0%,與一季度和上半年相比,占比分別提高 2.8 和 0.5 個百分點,特色產業投資比重穩步提升。其中,第一批創建對象特色產 業投資 211.1 億元,占投資的 56.9%;第二批創建對象特色產業投資 271.2 億元,占投資的 68.5%;培育對象特色產業投資 200.0 億元,占投資的 59.8%。

2016 年 10 月 14 日,住建部正式公布北京市房山區長溝鎮等 127 個第一批中國特色小鎮。 按其推薦的特色小鎮類型,可以分為工業發展型、歷史文化型、旅遊發展型、民族聚居型、 農業服務型和商貿流通型。就首批推薦名單來看,旅遊產業占半數以上(50.39%),遠超其他類型的特色小鎮的數量,其次是歷史文化型(18.11%),由於很多的歷史文化型小鎮是將歷史文化因素糅合進商旅運營,因此大範疇上也可以看作是旅遊產業,因此大旅遊產業的小鎮類型占比高達 68.5%。這與浙江公布的前兩批創建名單類似,但比例要高很多(浙 江前兩批特色小鎮中大旅遊產業占比僅 36%),因為全國範圍內產城融合統籌城鄉一體化的需求要強於浙江省內經濟轉型升級的需求,而且其他地區的經濟發展差異程度也要遠大於浙江省內的地區發展差異。

從區域分布來看,華東和西南地區的特色小鎮數量最多,分別達到 35 家和 21 家。我們認為當前特色小鎮的發展離不開城市群戰略的支撐,小城鎮的發展需要靠近較高經濟基礎的地區。華東地區經濟發展程度較高,創新驅動力強,對高新技術等要素的集聚性要求高。 西南區域相對華東區域經濟發展水平較低,但由於擁有豐富的旅遊資源,雲南、貴州、四 川的旅遊資源一直名列全國前茅,且“十三五”期間雲南和四川的特色小鎮規劃數也都在200 左右,因此旅遊發展型的占比遠遠大於其他類型的比例。

“十三五”期間全國特色小鎮總投資有望達十萬億元。目前 32 個省市自治區中, 幾乎都已經發布了特色小鎮的相關政策,其中四川、雲南分別努力用 5 年時間建設 200 個左右特色小鎮,浙江、江蘇、山東、湖南、廣東、廣西、河北、新疆、河南、陜西、貴州、海南均擬建100個特色小鎮,我們統計的十三五期間已有計劃數的擬建特色小鎮個數累計約 2000 個,按每個鎮 50 億元投資樂觀估算,十三五期間全國範圍的特色小鎮投資將高達十萬億元。如果把政策文件描述為“建設一批特色小鎮”的北京、上海、福建、山西以及擬出臺特色小鎮政策的寧夏,我們預計十三五期間全國特色小鎮市場將超過十萬億元。

特色小鎮產業鏈長，地產商與PPP模式占主導

目前來看，房地產開發商以產業地產開發的方式，紛紛提出了特色小鎮計劃。目前主要形成了以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。從“產城融合”進化角度看，經歷了三個代表階段：第一階段的代表是蛇口工業區模式，誕生於1980年，主要是單純的產業聚集；第二階段的代表是科技園模式，比如深圳高新園，誕生於1990年，但目前由於運營成本上升導致入駐成本高企；第三階段的代表是城市產業綜合體，產業平臺體量不大。目前經歷的特色小鎮是第四階段，鼓勵高新技術企業再次集聚。

產業升級與轉移是地產商進軍產業地產的直接推動力，發達國家產業地產進入成熟發展期，而目前國內正處於工業地產向產業地產的轉型期。與商業地產和住宅強調的區位不同，產業地產更加強調區域選擇和產業定位，一方面，我國東部沿海產業升級後將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另一方面，東部大城市周邊城鄉統籌發展、新型城鎮化建設及城市消費升級，也直接推動了周邊中小城市（鎮）的產業發展需求。

從產業地產向特色小鎮延伸相對容易，但在運營方面遠比傳統地產複雜。傳統地產開發周期短，成交周期也短；而產業地產需要培育某一特色產業並等待發展成熟，這一周期一般都在5-10年左右，對專業化運營管理平臺的要求也更高。此外，住建部對特色小鎮的評價標準中，對特色產業的界定和農村勞動力的帶動也有明確指標，要求特色小鎮能夠提升農村就業人口占本鎮就業總人口比例和縮小城鄉居民收入比。

房地產開發商一家獨大

碧桂園科技小鎮：2016年8月，碧桂園宣布將在5年內投資1000億元，建設數個智慧生態科技小鎮，投資與此前的“森林城市”規模相當。目前已完成五個科技小鎮布局，分別是惠東稔山科技生態城項目、惠州潼湖創新小鎮項目、惠州潼湖科學城項目、東莞黃江創業小鎮項目、河北三河市科技小鎮項目，前四個“科技小鎮”都在臨近深圳，旨在承接深圳外溢的創新產業及購房需求，每個科技小鎮占地約2平方公里，計劃總投資超過300億元。今年預計開工建設3個，此外碧桂園今年還將新增15個科技小鎮項目。

碧桂園“科技小鎮”重點選取一二線城市的周邊土地和項目，一般選址一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區域，最好不超過60公里，占地2-5平方公里，擁有垂直綠化、立體分層交通的城市面貌，產業上能滿足科技創新人才的產學研需求，而房價只有一線城市的1/3。“科技小鎮”涵蓋總部經濟、金融、生物健康、醫藥等多個高新產業，碧桂園自身擬設立規模20億元的基金對園區內企業提供資金支持，每個小鎮預計年產值為450億元,年稅收40億元，就業人口超過8萬。

與碧桂園類似的，2016年12月，時代地產集團也正式宣布啟動“時代未來小鎮戰略”，宣布在未來5年內將從珠三角起步，投資30個“未來小鎮”項目，總投資金額約9000億元。契合了公司進入城市4.0價值城市的發展理念，目前已簽約佛山南海全齊創客小鎮、廣州白雲空港小鎮兩個項目，創客小鎮項目已於去年啟動，預計6~8年完成開發建設。未來小鎮的物業開發，一種是根據產業需求規劃建設，以自持經營為主；另一種則是為進駐園區的大型企業提供定制化服務，這部分物業可整體轉讓。

綠城農業小鎮：綠城的農業小鎮距離上海、杭州、北京等城市30~50公里，承接一二線城市經濟產業外溢金額中產階層人群居住外溢，以及城市化進程中農村人口城鎮化。未來5-10年，綠城將打造5-10個“農業小鎮”。以農業或文化等產業作為主導，深度整合教育、醫療、養老、園區服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮化解決方案。

目前一個小鎮規劃面積五平方公里，其中約三平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮，城市與農村人口各占一半，35-55歲的城市白領和中產占居住人口的60%左右。農業小鎮依靠著小鎮房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成大型農業基地，並帶動周邊的農民轉化為現代農業工人。

同時，2016年藍城集團也提出了“十年.百鎮.萬億”計劃，計劃在未來十年打造一百個小鎮，實現萬億的銷售。目前已簽約和在運行的項目包括杭州桃李春風、杭州莫幹山觀雲、成都多利農莊、嵊州越劇小鎮、嘉興春風江南、啟東崇明島項目等。

華僑城文旅小鎮：2016年11月，華僑城提出發揮文化旅遊產業的傳統優勢，通過“文化+旅遊+城鎮化”模式實施“100個美麗鄉村”計劃，以PPP模式在全國打造100座特色小鎮。目前公司城鎮化項目已在廣東、四川、雲南、海南、山西、河北等地快速落地，創建了眾多唯一，包括博物館小鎮—四川安仁、南方絲綢之路的起點—四川天回、最美“水”主題古鎮—四川黃龍溪、中國文創第一鎮—深圳甘坑、民族英雄文天祥後人聚居地—深圳鳳凰古鎮、明清南中國海防軍事要塞—深圳大鵬所城、深圳生態後花園—光明小鎮等。以四川為例，公司已與成都金牛區、大邑縣、雙流區三地政府以及成都文旅集團簽署合作協議，擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅遊名鎮，三個項目占地面積分別為10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里，比一般的特色小鎮項目要大。

華夏幸福產業小鎮：華夏幸福一直重點專註京津冀周邊產業園區開發，目前僅該地區已有10個產業新城。自2002年進入固安工業園以來，在“產城融合”及京津冀一體化的推進下分享發展紅利。其主導開發的“河北省廊坊市固安縣固安高新區綜合開發PPP項目”及“南京市溧水區產業新城項目”均入選PPP模式樣本庫示範項目，對PPP模式的運用比一般的地產商更加純熟。未來三年計劃在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

目前河北省公布了首批特色小鎮創建和培育類特色小鎮名單，其中包括由華夏幸福開發的五個產業小鎮，包括永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮、任丘市白洋澱水鄉風情小鎮和任丘市中醫文化小鎮。2016年9月，華夏幸福宣布與南京市溧水區經濟開發區管委會簽署合作備忘錄，也將為其定制特色小鎮建設方案。

華夏幸福一直緊抓新型城鎮化和產業轉型升級兩大主線，占據了“京津冀+PPP+ABS”的獨特優勢，2016年產業發展服務收入110億元，同比增長73%；園區結算收入178億元，其中園區業務實現利潤占公司利潤的66%。

此外，綠地也已明確今年將“特色小鎮”模式納入企業發展戰略，大力發展以智慧健康城、文化旅遊為主題的特色小鎮。萬科雖無明確的特色小鎮計劃，但在小城鎮建設中也積極布局，目前已打造杭州良渚文化村，簽約了海福傳媒小鎮等多個小鎮項目。萬達也積極通過打造長白山滑雪場、貴州丹寨等旅遊小鎮實現集團轉型。

建築企業通過PPP積極參與

PPP模式提供建築工程企業全程參與機遇。特色小鎮的開發建設中，目前主要還是由地產企業占主導，房地產開發企業進行一級和二級開發過程中，通過土地一級開發直接獲利，享受增值效益，另外通過二級房產開發，三級項目開發實現經營收益等。二級房產開發包括住宅、商鋪、客棧公寓、休閑度假地產、養老地產等。三級項目開發則包括泛旅遊產業鏈及特色產業鏈的完善及開發。

在二級開發中引入土建施工、園林裝飾等傳統企業鏈條，建築工程企業分享特色小鎮的發展紅利。本質上來看，這與傳統的房地產開發並無不同，建築企業簡單參與設計、施工、運營分包仍然面臨盈利不強的難題，僅僅是增加了產業地產這一新增需求。

但在PPP模式下，建築工程企業可以單獨投標特色小鎮項目，由於國家定義的特色小鎮項目往往比地產開發商在實施的小鎮要小，投資金額一般每年在10億元左右，為建築工程企業參與產業鏈上遊開發和下遊運營的紅利提供了機遇。

因此，我們對特色小鎮的推薦思路建立在當前競爭格局的兩大特征上，即房地產商一家獨大和建築工程企業通過PPP積極參與，因此建議關註這兩個方向上的企業：

（1）通過PPP模式積極布局特色小鎮，品牌影響力逐漸增強的園林企業，這類企業關註特色小鎮的全產業鏈資源整合能力和特色小鎮訂單的落地情況。比如棕櫚股份一直堅持的生態城鎮戰略，與當前特色小鎮不謀而合；美晨科技、嶺南園林則通過PPP模式積極布局後端文旅運營，優化中長期業績成長。

（2）與上述地產商有長期戰略合作，且景觀園林和生態治理工程經驗豐富的園林企業，也能跟隨自身的地產大客戶，積極探索特色小鎮的廣闊市場。這方面，鐵漢生態、文科園林、美尚生態也都已開始通過少數PPP項目進軍該市場。

棕櫚股份：特色小鎮龍頭，業務布局領先行業

最早開始探索生態城鎮模式

棕櫚生態城鎮發展股份有限公司(002431.SZ)始創於1984年，2010年在深交所中小板上市。公司積極戰略轉型生態城鎮建設，在原有地產園林和生態環境業務基礎上，積極展開對生態城鎮模式探索和踐行，目前已構建了“生態環境（ECO- ENVIRONMENT）”與“生態城鎮（ECO-TOWN）”雙引擎業務平臺，助力中國新型城鎮化與生態文明建設。

從景觀園林到生態城鎮，從生態城鎮到生態城鎮+不斷進取的全產業鏈小鎮服務商。公司自2013年簽約潯龍河項目便開始探索生態城鎮建設，通過抓住消費升級和生態建設的契機，戰略轉型為“生態城鎮建設綜合服務商”。隨後公司通過收購貝爾高林80%的股權以及成立棕櫚生態城鎮研究院布局生態城鎮前端規劃設計，收購新中源45%股權及成立棕櫚園林工程公司夯實工程施工能力，通過投資VR、足球、教育等新興產業增強內容端運營能力。目前公司已在早期的時光貴州、雲漫湖等生態城鎮試驗項目上取得了成功，並通過PPP模式實現了加速推廣。

公司傳統主業以生態景觀營造為核心，延伸至生態成長建設具備全產業鏈優勢，建設+內容+運營一體化。公司經過30多年的經驗與技術積累，已經發展成為業務規模最大、市場布局最廣的園林全產業鏈公司。隨著管理改革帶來的生產力與管理效能的釋放，以及行業競爭格局的變化帶來行業整合的市場機遇，傳統業務將在質與量兩個方面得到提升。在此基礎之上夯實生態城鎮建設端能力，轉化為生態城鎮業務拓展在生態景觀營造方面的競爭力，服務於生態城鎮轉型戰略。公司在過去30年主要提供生態環境業務服務，也就是針對前半階段即“三駕馬車”中的生態城鎮建設端的核心能力，當前建設的生態城鎮由“三駕馬車”驅動，包含生態城鎮建設，生態城鎮運營和生態城鎮內容三個方面。

（1）建設端（PPP模式提升盈利水平和改善現金流）：建設端定位為生態城鎮建設，主要采用PPP模式進行。受益於國家政策與十三五規劃指引，以生態文明和新型城鎮化為核心的生態城鎮業務處於蓬勃發展時期，具有相當旺盛的市場需求。公司已簽約潯龍河生態藝術小鎮、時光貴州、雲漫湖等PPP項目；

（2）運營端（咨詢顧問模式）：依托生態城鎮研究院大力開拓面向政府的生態城鎮顧問咨詢服務，大力推動棕櫚生態城鎮模式輸出產業化，以自身日趨成熟的生態城鎮運營模式為基礎，大力推進市場化的生態城鎮運營管理業務，從頂層搶占優質客戶資源。以上海金山、湖南醴陵、海南海口、湖州長田漾項目為基礎，全面拓展生態城鎮業務；在生態城鎮領域，潯龍河、雲漫湖項目試點成果顯著並固化為商業模式實現對外輸出；

（3）內容端（資源整合平臺）：公司將消費需求與自身發展戰略進行匹配，通過自籌資金，擬對產業並購基金出資8億元，投資方向將以公司生態城鎮發展戰略落地及與之相關的產業為主，如大文旅、大體育、大教育及大健康等產業。這也是生態城鎮版的“供給側改革”，與生態城鎮自身固有屬性密不可分。公司主要是以孵化培育或投資並購的形式來展開產業布局。公司推進的內容戰略部署：在以VR為代表的娛樂領域，2月與和君資本成立產業基金，3月投資VR娛樂平臺企業——樂客VR，再到5月雙方成立VR主題公園的樂客奧義；在旅遊領域，公司近期也公告擬通過並購基金收購三亞呀諾達項目，同時也擬參與嘉達早教的定向股票增發，並出資參股收購西布朗球隊，內容端布局已經全面開展實施。

潯龍河項目概覽 

湖南長沙潯龍河項目全稱長沙縣潯龍河生態藝術小鎮，是新型城鎮化建設的創新型樣本之一，也是公司試點生態城鎮/特色小鎮的項目之一。該項目由湖南棕櫚潯龍河生態農業開發有限公司負責，該公司成立於2009年，目前註冊資本2億元，廣東盛城投資（棕櫚股份全資子公司）、湖南潯龍河投資控股、成都仟坤投資分別持有40%、40%和20%股權。

（1）項目區位便捷

項目所處地交通十分便捷，長沙縣主幹道黃興大道北延線（東八線）貫穿整個項目，黃興大道從長沙高鐵站起先後與勞動路、人民路、機場高速、長永高速交匯，形成與長沙市的無縫對接，車程至長沙縣10分鐘，至市區25分鐘，至黃花國際機場25分鐘，至長沙高鐵站30分鐘。

（2）項目資源豐富

自然資源：三條河環繞，水質無汙染，無工業汙染，具有豐富的青山綠水生態資源；

人文資源：田漢故鄉，具有很好的人文底蘊；

政策優勢：國家新型城鎮化建設——“美麗鄉村”建設試點項目，湖南省試點第一村；

資本優勢：16個億一期專項定增，6個億首期銀行授信，100個億的PPP戰略授信；

區位優勢：毗鄰長沙市縣，長沙市總人口近800萬人，其中100萬是可接受基礎教育人口。長沙縣2015年位列全國縣域經濟百強縣第8，中西部第1。

（3）項目規劃

項目總體定位為“城鎮化的鄉村、鄉村式的城鎮”。產業規劃包括兩帶、四心、五軸：其中兩大景觀帶包括小鎮封面景觀帶，潯龍河大道景觀帶；四大布局核心包括生態藝術小鎮中心，潯龍島獨家酒店集中區，頤養休閑集中區，藝術職教中心配套區；五大產業軸線包括水墨瀟湘（瀟湘文化水墨商街），Star Park（生態親子公園集群），原築湘澗 本草龍丘（綠色建築示範空間），農創工場（現代農業創業園區），百藝山源（職教文創藝術基地）。

（4）商業模式

該項目通過大規劃（產業規劃及公共配套）、大招商（五大產品體系）、大物業（智慧社區）、大眾籌（自住地產、商業地產、經營地產）等四類平臺內容，構建潯龍河商業平臺體系。當地村民通過提供鄉村資源，實現經濟收入和生活品質雙提升；企業通過投入資本，獲取投資收益；政府通過提供公共配套和社會保障，獲取稅收/民生/區域經濟發展。

（5）資金融投

1）民生投資方面：居民拆遷安置以及集體企業發展等方面資金需求在8億元左右。這部分資金需求的解決方法是通過土地增減掛鉤試點融資，即將牧雲縣劃入市區的221畝土地的收益全部返還給雙河村委會，並且給村里專門劃撥300畝建設用地，居民安置的基礎設施建設由政府投資。

2）公共工程方面：水務、燃氣、公交、幼兒園、農貿等共需投入20億元左右。這部分實施主體是政府，資金來源包括公共服務均等化財政投入、涉農項目資金整合投入以及250畝國有土地轉讓取得的全部收益。但這部分融資存在資金節點不匹配的問題，因此會采用PPP模式，該項目已經入選財政部PPP試點項目。

3）產業投資方面。公司打造成為一個大招商平臺，負責招商、策劃、運營，居民出讓土地和提供勞務，政府給予政策支持並獲取稅收。

4）盈利方式大致有三種：第一種是收入分成，項目公司制定眾創空間的標準，為入駐眾創空間的創業公司提供相關服務並抽取其收入的20%-30%；第二種是股權合作，對於好的項目，公司可以參資入股，但股權比例不超過30%，公司選擇那些有絕對競爭力的項目，進而獲得投資收益；第三種的債權合作，對於公司認可但又缺乏資金的項目，公司可以出借資金給創業者，從而獲得利息收入。

PPP加速生態小鎮推廣落地

公司最先創立的生態城鎮模式，獲得了市場的一致好評。公司全面貫徹落實兩手抓和“3+1”兩大戰略，一方面通過“生產管理改革+員工創業”完成傳統業務從生產管理到平臺管理的轉變，同時帶動整個公司組織架構與管理方式的變革，從以區域為中心業務管理到以事業部為利潤中心的戰略管控，為全面轉型搭建管理基礎；另一方面通過資本並購與戰略合作形式，與貝爾高林、中城智慧、新中源等共同合作強化與夯實棕櫚“ 3+1”技術支撐體系，為生態城鎮業務落地搭建系統技術集成平臺。

目前公司已公告中標 PPP 訂單(含 EPC)165.78 億元,傳統房地產訂單 20 多億,是公 司 2016 年收入的 4.24 倍;對外公告的 13 個框架協議金額合計達 453.5 億元,是 16 年 收入的 11.61 倍。其中 PPP 訂單增速明顯,尤其是 2016 年四季度以後,地方政府換屆後 相關項目推進進度加快。目前公司近500億元框架協議中包括生態城鎮項目和傳統環境整 治項目,預計在特色小鎮建設熱潮下,公司訂單也將繼續快速增長,相關框架項目加快落 地,預計上述合同/訂單將在未來幾年內逐步落地。 

盈利預測與估值

公司2016年四季度以來新簽訂單明顯加快，目前在手市政訂單收入比4.24倍（加上地產園林20億元訂單後收入比約4.74倍）；13個在手框架協議金額合計為453.5億元，是2016年收入的11.61倍，且建設期普遍在2-3年，因此公司未來幾年將迎來收入規模的快速增長。未來隨著特色小鎮進一步向全國推廣，我們預計“十三五”期間基建投資將超過2萬億，且公司生態城鎮品牌效應將進一步顯著，訂單方面預計將繼續呈現較快增長，公司大部分項目布局在京津冀、珠三角和長三角等重點城市群周邊，旅遊資源豐富、消費群體眾多，後期運營市場廣闊。

公司2016年業績快報顯示公司營業收入39.06億元，扭虧為盈實現同比增長116.06%；歸母凈利潤1.20億元，同比增長183.09%，每股收益0.09元。公司商業地產收入下降；運營和產業內容兩大板塊效益尚未體現。

基於上述快報及公司運營情況，我們做出幾點關鍵假設，其余變量保持基本穩定：

（1）依據公司在手訂單，我們假設2017-18年公司地產業務每年收入保持15億元規模，市政業務分別確認收入40/60億元，工程毛利率為22.79%；

（2）隨著公司PPP/EPC模式的推廣使用，公司市政業務收入占比將超過商業地產，且市政項目毛利率要高於地產業務，按收入占比預計工程毛利率達22.79%；

（3）營改增背景下，公司營業稅金及附加比例為1.80%；

（4）公司2015年收購貝爾高林國際（香港）有限公司因公允價值差異，導致2015年確認投資損失約2.65億元，該因素在未來兩年不會繼續發生。

基於上述假設，我們我們預計公司2016-18年歸母凈利潤為1.2、5.5、7.9億元，對應EPS將分別達到0.09/0.40/0.57元。目前公司定增募資9.95億元用於畬江園區服務配套項目及梅縣城市擴容提質工程PPP項目已完成二次反饋，發行底價8.8元/股，當前價格較增發底價僅高出13.75%；且董秘、高管分別於今年1月和3月增持公司1847萬股，增持成本分別為8.25、9.30元，對公司未來成長信心充足。.可比公司對應2017年PE估值為25倍，公司當前價格對應估值與之相當，但公司作為生態城鎮的唯一純正的民營園林標的，理應享受一定的估值溢價，給予“買入”評級。

風險提示

宏觀經濟風險，PPP/EPC業務落地進度緩慢，特色小鎮競爭風險等。

其他特色小鎮重點標的

區域需求：基建增長利好西南地區，中南固定資產投資增速較快

鐵漢生態:“園林+環保+旅遊”先行者

公司是“園林+環保”行業先行者，在園林綠化工程和生態修複領域具有領先地位。受益於PPP模式的落地和水治理投資的拉動，公司新簽合同快速增長，自2017年以來，公司已公告新簽合同43.5億元。2016年同期，公司公告新簽合同為17.98億元，可比時間段內，公司今年新簽合同金額增速高達142%。公司2016年新簽合同121.51億元，其中有13.52億元的合同處於預中標的公示期。根據2015年結轉訂單超過27億元，我們推算截止2016年年底，公司在手未完工合同超過102億元。飽滿的訂單和良好的執行能力有望帶來未來2-3年業績的持續快速增長。

根據公司在手訂單情況,我們預計公司 2016-18 年 EPS 為 0.34/0.55/0.76 元,三年CAGR+56%，維持“買入”評級。

美尚生態：綁定華夏幸福先發制人

公司由景觀工程向生態景觀、地產園林綜合發展。公司主營業務為生態景觀建設，目前主要從事生態景觀工程施工，包括生態修複與重構和園林景觀兩大類別，前者主要包括濕地生態修複與保護、城市濕地公園、面源汙染生態攔截與治理、兩岸園林生態景觀工程等，後者主要為道路綠化、廣場景觀、地產景觀等。公司2016年全年實現營收10.55億元，YoY+81.77%，實現歸屬上市公司股東凈利潤2.09億元，YoY+89.30%。

公司 2016 年公告新簽合同額 24.24 億元,2017 年又新簽 17.57 億元PPP框架協議。金點 園林 2017 年 1 月與華夏幸福簽訂戰略合作框架,未來一年合作金額不超過 16.31 億元, 充足的在手訂單將為公司持續高增長奠定堅實基礎。公司 2016 年收購的綠之源和金點園林豐富了公司原有業務格局,分別提升了公司技術儲備和施工能力。

2016 年,公司在 PPP 商業模式上創新突破,研發了PPP2.0新模式,引入產業合作方, 與公司主營業務有機結合,實現收入結構多元化,打造更多精品PPP2.0標桿項目,形成 “增量”收入。公司承接了無錫市首個 PPP 項目,無錫古莊生態農業科技園 PPP項目。借助三大平臺的合力,我們判斷公司已簽PPP項目將更快落地,拿單能力將進一步提高。

我們預計我們預計2017-19 EPS為1.62/2.12/2.67元，CAGR+45% ，維持“買入”評級。

中設集團:設計端發力特色小鎮

公司具有高等級與多專業資質,綜合服務能力優勢突出。公司已擁有工程設計行業最高等級資質——工程設計綜合甲級資質,可在全部 21 個行業及 8 個專項中承接業務,不受行業限制,也不受規模限制。由於擁有等級高、覆蓋面寬的多項資格與資質,公司具備較高的“綜合式一體化”工程咨詢綜合服務能力。同時,巖土、景觀、環境、地下空間等輔助專業的實力不斷提升,保證公司公路、水運工程咨詢業務“一站式”服務能力不斷得到加強。2016年全年實現營收 19.91 億元,YoY+42.51%,歸母凈利潤 2.1 億元,YoY+30.95%, 公司上市後品牌影響力迅速提升,省外開拓獲得較快發展(省外收入占比增至 42%),公司未來將繼續通過內生和外延兩個“雙引擎驅動”拓展專業和業務。

公司2016年公告新簽合同額24.24億元，2017年又新簽17.57億元PPP框架協議。金點園林2017年1月與華夏幸福簽訂戰略合作框架，未來一年合作金額不超過16.31億元，充足的在手訂單將為公司持續高增長奠定堅實基礎。公司2016年收購的綠之源和金點園林豐富了公司原有業務格局，分別提升了公司技術儲備和施工能力。

2016年，公司在PPP商業模式上創新突破，研發了PPP2.0新模式，引入產業合作方，與公司主營業務有機結合，實現收入結構多元化，打造更多精品PPP2.0標桿項目，形成“增量”收入。公司承接了無錫市首個PPP項目，無錫古莊生態農業科技園PPP項目。借助三大平臺的合力，我們判斷公司已簽PPP項目將更快落地，拿單能力將進一步提高。

我們預計公司2017-19年EPS為1.48/2.09/2.6元，CAGR+45%。公司業績高成長確定，維持“買入”評級。

文科園林：“園林+文旅”新秀

公司由地產園林切入市政+旅遊，業績持續高成長。公司是一家以地產園林為主要經營領域的綜合性園林企業，2016年地產園林收入預計占比60%，對恒大地產銷售額占總銷售額的33%。2015年6月上市後借助PPP機遇向市政園林和文旅領域拓展趨勢顯著。公司2016年實現營收15.17億元，YoY+45.05%；實現歸母凈利潤1.40億元，YoY+44%（扣非後YoY+40.74%）。           

在主業優勢不斷發展鞏固的同時,公司通過設立產業基金和投資入股等形式,積極布局了 生態治理修複、文旅運營等與主業協同效應顯著的領域。截止 2017 年 3 月 15 日,公司2016 年以來公告累計新簽 PPP/EPC 重大合同 10 單,合計金額 27.49 億元,是 2016 年 收入的 1.81 倍;累計新簽框架協議 8 個,合計金額 215.10 億元,其中新民市框架協議服 務內容推進速度較慢,遵義市部分項目已落地實施。 

公司新簽 PPP/EPC 訂單呈現加速且單體合同趨於上升,生態治理、園旅一體化等新型業 務訂單占比已超過傳統地產園林,參考相同業態企業毛利率約 30%。我們預測公司2017-19年 EPS為0.92/1.28/1.74元，CAGR 45%，維持“增持”評級。 （完）