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最嚴調控下地產中介生存法則 業務多元化或是不錯選擇

“3·17”北京樓市新政落地後，二手房市場首當其沖，依靠成交生存的中介機構必然會受到較大影響。北京商報記者走訪發現，解決在途單潛在違約風險成為二手房中介的第一件事。同時，新政後北京二手房市場明顯走弱，預計成交量下行將持續很長一段時間。業內認為，市場下行，將導致一定規模的二手房中介人員離職、門店關閉等現象出現。最嚴調控下，“修煉內功”和“業務多元化”是二手房中介機構生存下去兩個不錯的選擇。

日子不好過了

“雖然北京樓市調控政策出臺相對突然，但也是預料之中的事情。只不過這一來，我們的日子就沒那麽好過了。”朝陽區青年路區域某中介門店經紀人小張告訴北京商報記者，新政出臺後，店面比之前冷清了許多。

小張稱，3月上半月，店面內幾乎看不到經紀人的身影，大家基本都在外面忙著帶客戶看房以及辦理交易流程；不過，新政出臺後的這幾日，經紀人更多的時間是待在店里，打電話解讀政策、約客戶看房，每天的帶看次數明顯減少了。

鏈家官網數據顯示，新政實施後的首個周末（3月18日-3月19日）帶看量為37339和35133人次，而此前的一個周末（3月11日-3月12日）分別為56256和49870人次，比較來看新政後首個周末帶看人次瞬間下降近2萬人次，換算比例的話，環比分別下降近40%和30%。3月20日（周一）帶看量為6699人次，此前一周的周一帶看量為13386人次，環比跌幅近50%。

此外，新政出臺後，“新增客源”的數量也大大減少，3月前幾個周末的日新增客源數都在11000-12000人水平，新政後的第一個周末新增客源量只有9000人上下。新增房源也從此前周末的日增1800-1900套下降到了1500多套。

業內人士認為，近幾日北京二手房市場表現開始走弱，這也證明調控政策效果較為明顯，此前市場較快升溫的情況有望得到抑制。同時，新政剛剛開始實施，收緊的調控政策仍將延續很長一段時間，對於二手房中介而言，“苦日子”才剛剛開始。

據了解，2013年4月北京曾經出臺過“認房認貸”政策，結束了北京連續13個月市場上行的態勢，成交量開始逐漸萎縮，這一現象一直持續到2014年底。業內認為，參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，北京樓市調控政策出臺後，二手房市場成交量將會出現明顯減少，並持續較長一段時間。

解決在途單風險

北京樓市新政出臺後，業內普遍認為對二手房市場影響最大，購房人購買第二套二手房時基本是零杠桿。值得註意的是，首套標準的嚴格化（即“認房又認貸”），對在途交易影響較大。其中，影響最大的則是已成交但未網簽的群體，預計全市此類交易量在1萬單左右，要註意後期的違約風險。

某房產中介相關負責人表示，目前北京二手房市場上70%以上為換房群體，“認房認貸”嚴格了首套標準，換房群體“先賣後買”也被界定為二套，首付為60%（普宅）或者80%（非普），首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比減少。對於已成交但未網簽的交易而言，首付的大幅增加，導致交易出現違約的概率大大增加。

北京商報記者走訪了多個區域的二手房門店發現，基本每個店面都存在上述情況的在途單。針對這種情況，門店經紀人稱，目前有兩種解決辦法。一是補首付額較少的客戶，一般會選擇湊齊多出的首付完成交易；二是買方、賣方以及中介機構三方“和平解約”。

北京商報記者就在途單潛在違約風險應如何解決的問題采訪了鏈家等中介機構，對方回應稱：“將嚴格執行北京市相關部門出臺的調控政策，主動與客戶溝通、解讀政策的含義，穩定市場預期。同時，要高度關註市場違約風險，盡可能保護消費者權利。”

事實上，北京商報記者走訪中發現，不僅是上述已成交未網簽的交易受到影響，很多有意向近期簽約的客戶也因首付比例的調整，導致購房計劃不得不擱淺。

東四環區域某中介門店經紀人小趙稱，目前他不僅有一單在途單要解約，近期有意向簽約的客戶中也有兩個終止購房計劃。其中一個是剛需客戶，因為有過貸款記錄，“認房又認貸”政策實施後，在北京買房變成二套，首付比例提升至60%，因首付不夠取消買房計劃；另外一個客戶是換房，本來他的房屋已經出售但還未網簽，現在正在溝通解約，導致他的買房計劃也要延緩。

離職關店或再現

北京樓市調控政策升級的同時，對於市場主體（房企及中介公司）的監管仍持續收緊。3月20日，北京市住建委執法部門隨即對部分房地產開發在售項目及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查，通報北京我愛我家房地產經紀有限公司安寧莊東路分公司存在未如實記錄經紀業務等問題。北京市住建委執法部門已下發責令改正通知書，在進一步調查取證後將予以行政處罰。

樓市政策趨緊導致成交量下滑、監管持續收緊，在最嚴調控之下，北京市二手房中介機構將面臨“寒冬”。

有業內人士分析認為，預計今年二手房中介行業將出現一定規模的經紀人離職、門店關閉等現象。

2016年，樓市的回暖，給予二手房中介公司信心。一方面，新興互聯網中介開始設立線下門店；另一方面，傳統二手房中介機構也忙於開店擴張，鞏固並進一步搶占市場份額。在此情況下，2016年中介門店數量進一步增加。但是，2017年北京二手房市場將極大可能出現下行，屆時，一些難以盈利的二手房中介門店可能會出現關停的現象。

不僅僅是店面，從業人員也是。二手房中介行業本就是人員流失率較高的行業，一旦樓市遇冷，底薪較少的經紀人將拿不到可觀的銷售提成，那時二手房經紀人員的流失率會進一步提升。

業務多元化

最嚴調控之下，二手房中介該如何度過呢？有業內人士分析認為，“修煉內功”和“業務多元化”是市場遇冷時中介公司要做好的事情。

所謂“修煉內功”，是指經紀業務專業化水平的提升。鏈家相關負責人在接受北京商報記者采訪時表示，對於一線經紀人而言，“修煉內功”即提升行業知識的專業度、維護並拓展房客源端的關系、提升服務水平和意識。

行業人士稱，房地產市場存在一定的周期性，單純依靠二手房買賣交易的中介機構難免會受到市場波動的影響。但是，如果二手房中介機構能夠做到“業務多元化”，不單單以二手房買賣業務為主，那麽該類公司的市場抗壓能力也將得到有效提升。

上述人士進一步解釋，中介公司業務多元化包括發展品牌租賃、海外房產以及拓展上下遊相關業務等。

以品牌租賃為例，2016年，政府提出“購租並舉”政策，支持租賃市場機構化發展。目前，各路資本殺入長租公寓市場，這對於擁有房客源基礎的中介機構而言是一次較大的機遇。目前，中介機構做長租公寓規模較大的是鏈家的自如友家。未來，租賃市場發展空間巨大，不失為中介機構多元化發展的一種有益嘗試。