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【房地產】重慶房價的前世今生:獨特的地票制度,實現土地供應源頭活水

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11357&summary=

【房地產】重慶房價的前世今生:獨特的地票制度,實現土地供應源頭活水
CY_young15 轉載自【中信建投 陳慎】
2017-01-12

慶房價的前世今生


重慶——這座建在山上的奇幻之都是不少人向往的宜居城市。作為西南區域核心、四個直轄市之一,重慶的發展模式也備受關註。然而,和重慶過山車般刺激的道路交通相比,其房價表現卻始終平平,遠落後於其他主流城市,也算是國內市場中的一塊“窪地”。重慶房價體現在過去累計漲幅小、絕對房價低,即使在 2015 年以來一二線城市的牛市行情中,重慶也保持著自己獨有的步調。


重慶 10 年房價漲幅:落後主流城市


縱觀 2010 年至今 7 年的房價漲幅,一線城市和二線城市的平均漲幅分別為 194%和 135%,而重慶的房價漲幅為 110%,低於二線房價漲幅的平均水平,過去 10 年房價平均漲幅在 30 個城市中排名倒數第 9。2015 年至今,一線城市及二線城市在 2016 年政策寬松期的月度最高漲幅分別為 30%和 18%,而重慶的最高月度漲幅僅為 7%。



重慶房價絕對值:低於主流城市平均水平


與全國 30 個非一線城市新房絕對價格做比較,我們選取樣本城市平均價格為 10686 元/平米,其中最高為廈門達到 24681 元/平米,而重慶的平均房價僅為 6836 元/平米,位於樣本城市的倒數第四位,僅僅高於呼和浩特、貴陽、長春和長沙。以北京為例,北京一套價值 600 萬的二居室為標桿,如果比較重慶核心渝中區和渝北區為置換對象,可置換的套數為 5-6 套。


導致重慶房價偏低的原因包括多個方面,既有供給端的持續放量,也有重慶本身需求端的元素,對省外人口的吸引力較弱,上有房地產稅限制,下有保障房扶持,這也導致了重慶市場長期處於一個較為穩定的水平。



重慶房地產市場特點:供給端


特點一:多組團的格局,“無止境”的邊界


重慶是典型的山地城市,由於自然要素的限制以及人為的引導,其城市格局為多中心、組團式發展,與其他城市在發展過程中通常是由核心區域向外圍擴張不同,重慶的發展模式則是多個中心組團發展共同建設,每個行政區域內都有自己的商業中心和行政中心,因而形成了重慶各區域相對的獨立的行政區體系,這種行政區域體系輻射範圍廣、覆蓋面積大,目前重慶主城區域包括 9 個城區、2 個城市中心、14 個城市副中心,這種城市格局帶來了充裕的城市建設空間,也為重慶土地供應提供了天然的土壤。



城市建設空間巨大:已建成區域面積占比遠低於其他主流城市


從總體空間來看,全國重點城市已建成區域面積與行政區域面積的比重為 6.0%,其中一線城市平均占比為20.7%,深圳的已建設用地面積占國土面積的比重為 44.6%,是重點城市中占比最高的城市,二線城市平均已建成區域面積占行政區域面積平均比重達到 5.0%,而反觀重慶目前的已建成區域面積與行政區域面積的比重僅有1.5%,是比重最低的城市,未來可建設空間依然巨大。



城鎮建設用地面積快速擴張:10 年再造 2 個重慶


在此基礎上,近年來重慶保持飛速的城市建設,2005 年重慶都市區城鎮建設總用地面積為 465 平方公里,當時規劃在至 2020 年城鎮建設用地面積達到 865 平方公里,但這一目標在 2010 年就已提前完成。而在此後新的規劃將 2020 年的城鎮建設總用地提升至 1188 平方千米,而在 2015 年末又再一次接近完成,相比 2005 年幾乎再造了兩個重慶。



特點二:政府主導下的土地供給“超前儲備”


21 世紀之初,重慶土地市場大部分都是協議轉讓,導致土地大多集中在房企手中,而重慶市政府旗下土地儲備稀少,城市強烈的擴張欲望和土地瓶頸構成了重慶市發展的主要矛盾。


在此背景下,重慶市政府 2002 年開始改變土地儲備制度,成立土地整治儲備中心,上收土地一級整備經營權,對全市土地進行宏觀調控。2003 年 2 月在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團,該集團是重慶市政府註資的專事土地儲備和開發整理的運作載體,專門負責經營重慶土地儲備和開發整體的具體事項。此後,重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司、重慶市開發投資公司、重慶市高等級公路投資公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺被授予土地儲備職能,介入了土地一級市場。


通過土地儲備制度的建立,重慶政府實現了對於土地資源的掌控——“一根管子進水,一個池子蓄水,一個龍頭放水”。從 2004 年至今,重慶市政府累計審批的轉用和征收的土地高達 15.1 萬公頃,完善的土地儲備制度,是重慶市政府得以“有節奏”地供應土地的大前提。


而在掌握土地儲備基礎上,重慶市政府利用土地市場的持續供應,改善了財政支付能力,以土地收入/地方政府公共財政收入來衡量政府對土地財政的依賴程度,自 09 年以來重慶土地收入在當地的財政收入中的占比持續維持在 60%以上。



特點三: 推行地票制度, 實現土地供應源頭活水


在重慶土地供應的特色體系中,地票制度作為重慶土地改革的獨特產物,充分創新了重慶城鄉建設的土地供給機制,加大了重慶市的供地規模。所謂地票,是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地等農村集體建設用地進行複墾,經由土地管理部門嚴格驗收後騰出的建設用地指標,由市國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。2008 年,重慶報經中央同意,成立農村土地交易所,正式開啟了地票交易的試點。


重慶地票制度的推行,打破了傳統城鄉二元結構之間的分割的土地流轉制度,過去傳統的城鄉二元結構中,隨著城鄉一體化進程的不斷加快,一方面城市建設用地面臨供給不足,而另一方面農村隨著人口的流失,土地浪費嚴重,地票制度的出現,較大緩解了這一矛盾,有效促進了農村土地的流轉,並提高了農村人口收入,充分促進城鄉一體化建設,加快區域城市化進程。


截止到 2015 年末,重慶農村土地交易所累積交易地票 17.3 萬畝,成交額 346.8 億,成交均價穩定在 20 萬元/畝左右,新增供地面積 11.8 萬畝,占地票制度成立以來重慶土地供應的 19%。從區域上看,95%以上地票使用在重慶的都市功能區和都市發展新區,有效增加重慶市區土地供應規模。



特點四:把握投資節奏,土地持續超供


重慶市政府針對房地產投資有著較為嚴格的把控,具體實施層面,房企在重慶拿地後,政府會對每個樓盤的規劃審批嚴格把控,通過加快或者延緩審批進度來調控土地開發和建設的進入,進而達到調控房地產投資進度的目的。因而我們看到,從 2010 年起,重慶的房地產投資占重投資額比重就已經控制在 25%左右,近年來隨著重慶經濟的不斷發展,房地產投資有所加快,但也維持在 25%的水平線附近。



正是在以上多個因素下重慶天量的土地供應規模成為常態,在 2008 年重慶的土地供應就已經突破 3000 萬平,其中住宅供地超過 2000 萬平,住宅用地供需比達到 1.9,此後重慶住宅用地超供規模始終在 1000 萬平以上,大部分年份重慶住宅供地均大於商品房需求面積的一倍以上。



從溢價率方面來看,重慶土地溢價率基本在 5%到 15%波動,土地價格絕對值和溢價率普遍低於其他二線城市。因而通過地價推升成本進而導致房價上升的傳導機制對重慶市場並不適用,重慶住宅用地的地價房價比基本穩定在 1/4 左右。較低的門檻使得房企的參與度上升,因而當大量可售庫存湧入市場,開發商之間容易出現無序競爭,進而導致房價難以上漲。



重慶房地產市場特點:需求端


人口結構:人口持續凈流出


雖然近年來重慶產業結構有所變遷,但我們仍看到重慶人口持續凈流出並年均保持在 380 萬人左右,自 2015年以來重慶人口凈流出現狀得到明顯緩解,全市凈流出人口 355.3 萬人,較 2014 年減少 28.5 萬人;但從結構來看,我們依然可以發現重慶的人口結構存在 2 大問題:1、年齡結構較差,勞動人口弱於其他主流城市;2、人口流入主要為省內周邊郊縣人口導入,而對省外人口吸引力依然較差。



人口年齡結構弱於其他主流城市


重慶本身人口年齡結構呈現老齡化,我們比較了 2015 年重點城市 25-44 歲人口占比,其中重慶僅以 26%排名全國倒數,而撫養比則達到 41%,位居全國首位。根據我們在《人口質量決勝未來》中的研究,一個城市的年齡結構與房價呈現明顯正相關,對年輕人口吸引力更強的城市擁有更好的房價漲幅,而人口結構較差的城市房價漲幅明顯落後。可以說,重慶購房年齡人口的缺位是房價難以提升的重要內因。



人口吸引力大多集中在省內周邊縣區


根據重慶歷年的人口流動數據進行分析可以得到以下結論:第一,重慶市仍以人口凈流出為主:2014 年、2015 年省外的人口流出與流入的差值分別為 455、355 萬人,2015 年凈流出率同比下降 22%,表明省外人口負增長的趨勢有所減弱;第二,近幾年重慶對於省外人口的吸附能力減弱,而更多的人口流動來自於重慶市區和周邊縣區之間,2014 年與 2015 年重慶省內的流動人口分別上漲 3.0%與 5.8%,並呈現進一步上升趨勢;第三,從流入結構來看,省外流入僅占 20%,80%流入來自於周邊區縣。由於周邊縣區的經濟和消費能力相比較弱,同時疊加省外人口流入的負增長,重慶房地產的供需平衡保持在相對穩定的狀態,一定程度抑制了當地房地產價格的上漲趨勢。



收入水平弱於其他城市


根據統計局公布的 2015 年城鎮居民人均可支配收入,我們選取 30 個重點城市,其中上海以 49867 元的人均可支配收入位居第一,北京、杭州緊隨其後,而重慶以 27239 元位於 30 個城市中的倒數第 3 位,明顯落後於一線城市以及大部分二線城市,重慶居民的人均可支配收入處於弱勢格局,與長三角、珠三角經濟圈輻射範圍內城市相比收入競爭力明顯不足。重慶收入水平的弱勢會進一步促進人口流向收入水平偏高的區域,導致城市吸引力進一步下降,這也和我們此前觀察到的重慶市對省外人口吸引力偏弱是一致的,而依靠省內的需求房價難有彈性。



保障房體系:解決中低端收入需求


在保證充足土地供應的同時,重慶的保障房建設也對重慶商品住房市場需求形成擠壓。重慶保障房建設由來已久,早在 2001 重慶就開始審批經濟適用房項目,2002 年重慶出臺《重慶市城鎮廉租房保障辦法(試行)》,由此開始逐步建立起廉租住房制度,到 2007 年重慶出臺《重慶市人民政府關於解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》,確立了以經濟適用房為主,廉租房和公共租賃住房相結合的保障體系,並把解決低收入居民的住房問題作為住房制度改革的重要內容和政府公共服務的重要職責。


2010 年重慶在全國範圍內率先開工建設 2000 萬平公共租賃住房,截止到 2015 年重慶累積保障性住房供地面積就超過了 3900 萬平,自推行保障房制度以來,保障房供地面積已達到住宅供地面積的 10%左右,變相增加了重慶區域的住宅供應規模。按照目前保障性住房人均 20 平左右的住房標準計算,重慶累計保障房供應至少可滿足約 200 萬低收入人群的住房需求,住房保障體系對中低端住房需求形成了明顯的替代效應。



房產稅政策:對於高端需求的抑制


此外在高端住房市場方面,重慶也是最早試點房產稅的城市之一,2011 年重慶宣布啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點,在征稅對象上,重慶房產稅針對個人擁有的獨棟商品住宅和個人新購的高檔住房。房產稅的實施也在一定程度上遏制了本地的高端住房需求,根據龍湖地產的數據統計,2011 年以前 250 萬以上別墅成交占所有別墅成交量的 20%左右,而在 2016 年已降至 10%,反映了高端住宅需求受房產稅的抑制後向中端市場轉化的趨勢。



長期展望:有變化,有掣肘


從上文可以看出,重慶相對較低的房價原因在於:一方面供給量偏大,而且持續擴大的城市建設規模和地票制度保障了土地供應的源頭活水;另一方面,重慶市人口凈流出的情況雖然有所緩解,但對省外人口吸引力依然較弱,同時上有壓制、下有保障的格局下,需求相對缺乏彈性,因此,對重慶市場的展望上,我們需要關註重慶在供給以及需求層面的微妙變化:


當前問題一 :潛在供應量仍然巨大


重慶的高庫存狀況在近年有所改善。從 12 年起,重慶市場的庫存面積常年維持在 1200 萬平以上,在 15 年上半年曾達到過 1780 萬平的高點,去化周期基本維持在 10 個月左右,雖然進入 16 年以來,庫存壓力有所緩解,但是從潛在供應的角度來看,市場上依然有大量的供應存在,僅從近四年的住宅土地成交和新開工面積來看,累計的已成交但未開工的住宅用地面積就高達 2954.5 平,所以重慶市場的潛在庫存壓力不可忽視。



問題二 :產業結構對房地產高度依賴,土地供給難以看到大幅削減


從重慶的產業結構來看,房地產依然是重慶經濟增長的主要貢獻產業,2010 年房地產行業 GDP 占重慶 GDP比重就已經達到 3%,隨著重慶城市規模的快速發展,房地產行業占重慶 GDP 比重也越來越大,近幾年來重慶市場房地產占重慶 GDP 持續維持在 5%以上的高位水平,截止今年上半年房地產行業占重慶市 GDP 比重已經達到 5.5%。在二線城市中,重慶房地產行業 GDP 占比處於相對高位,且近年來呈現上升的趨勢。



從財政角度來看,我們以土地收入/地方政府公共財政收入來衡量政府對土地財政的依賴程度,我們發現自09 年以來重慶土地收入在當地的財政收入中的占比持續維持在 60%以上的高位,2013 年更是創造了 89.4%的歷史新高,直到近兩年才逐漸降至 50%左右;從負債率角度來看,如果以 2016 年各地區城投債余額/當地 2015 年地方公共財政收入得到的狹義政府債務率為口徑,重慶的債務率達到 151%,位居負債率排行榜的第二位,截止2016 年 7 月底,城投債余額達到 3246 億,絕對數量也位於全國前五,土地出讓金成為政府收入的主要來源,疊加政府負債率居高不下,重慶當地土地供應規模很難快速出現削減。



需要關註的契機一:未來土地供應有所變化?


重慶市房地產市場的最大壓力來自於天量供應,因此如果期待未來市場結構出現變化,必須關註未來供給結構的轉變,但從目前而言,我們也確實發現幾個因素正在發生細微的調整:


1、供給增速預計將有所放緩。今年 2 月重慶市政府正式出臺《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》,方案中明確指出重慶市未來要加大土地供應調控力度,兩年內土地供應規模逐年減少 10%,商品房新開工面積增速控制在 3%以內,去除房地產庫存 100 萬平方米等多項要求。我們梳理了重慶市場歷年以來土地成交和供應的變化情況,假設未來重慶的土地需求不會發生較大改變,按照未來兩年內土地供應規模逐年減少 10%的規劃,重慶市場從 18 年開始即將結束土地市場長期供大於求的不平衡格局。


2、土地收儲規模正在調整。2016 年 2 月財政部、國土部、央行及銀監會聯合發布《關於規範土地儲備和資金管理等相關問題的通知》,要求各地方政府對現有土地儲備機構進行全面清理,進一步規劃土儲行為及土儲規模,隨後重慶市相應出臺了相應政策,將土儲機構數量從 72 個縮減為 41 個,八大投的土地儲備職能逐漸被剝離,僅地產集團可代為執行市土地儲備中心職能,在一定程度將有效縮減重慶收儲規模,進而改善重慶區域內土地供求關系。


3、房企加速整合。隨著房地產行盈利趨勢的不斷下滑,眾多中小房企借助本輪回暖的窗口期加速去化,退出行業,疊加當前企業資金端管控的持續加強,未來隨著房地產市場集中度的不斷提升,行業將面臨中小房企加速退出的局面。從 2014 年開始重慶區域房地產開發企業就已有逐步退出的趨勢,當前重慶區域內 3100 家房企中,95%的房地產開發、建設和銷售都集中在前 500 家公司,隨著剩余房企的逐步退出,重慶市場無序競爭的格局有望緩解,同時本地住房市場的供求關系也有望隨著供給主體的壓縮得到改善。


需要關註的契機二:經濟轉型帶來的人口遷移加速?


從重慶的人口結構而言,依靠自身力量很難改變,只有通過產業轉型來實現人口導入,從而推動房地產市場需求的回升。


1997 年重慶直轄初期,汽車、摩托車,化工以及冶金為當地三大支柱產業,三大產業占全市工業的占比分別為 28.2%、13.2%及 9.3%。隨著改革力度和政策導向的變化,重慶市產業結構在發生了重大轉變,第三產業成為重慶市經濟增長的新動力,工業結構也在向高新產業轉型。通過優化產業結構,快速發展戰略性新興產業,擴大有效需求,逐步解決先進制造業和現代服務業比重偏低的問題,重慶市在發展先進制造業方面已經初見成效,形成了以電子信息汽車兩大產業為主導的現代工業體系。


電子信息領域,重慶已構建起由品牌商、代工企業、零部件企業組成的“5+6+800”全球最大電腦產業集群;汽車領域,重慶形成了“1+10+1000”的汽車產業集群,成為全國最大汽車生產基地。截止 2016 年底,重慶不僅成為了中國最大的汽車整車生產基地,同時也是全球 50%筆記本電腦的生產基地;過去五年,重慶電子產業全行業產值從 500 億元增加到 5700 億元,增長了 11 倍,汽車產業則增長了 4 倍。2015 年重慶工業總產值突破2 萬億大關,達到 2.45 萬億元。其中,電子和汽車兩大產業對工業增長貢獻率達到 45%。電子信息和汽車等高附加值主導產業能夠提供大量極具競爭力的工作崗位,而這些崗位具有年輕人更多、學歷層次更高、消費能力更強等特點,有利於進一步增強城市競爭力,促進重慶在西部形成人口長期均衡發展格局。



從產業布局進行分析,重慶的的支撐產業包括汽車摩托車制造業、材料工業、裝備制造業以及輕紡勞動密集型產業等,互聯網業、新能源、金融等第二、第三產業的占比有限,但重慶第三產業的占比排名目前為全國排名第 12 名並逐步提高之中,雖然現有的產業對人口的吸附能力有限,但產業升級以及第二、第三產業占比的不斷提高有助於促進重慶當地房地產市場的發展。同時,重慶是唯一一個內陸直轄市,改革開放後很多年一直是勞動力輸出地,城鎮化進程相對滯後於沿海地區。隨著經濟結構轉型,越來越多產業回遷內地,重慶的優惠政策有助於吸引外出務工人員帶著技術和產業回流,形成獨特的“後發優勢”。


需要關註的契機三: 政策紅利正在逐步釋放


除了產業的支撐,我們也看到過去幾年重慶受益於全國區域紅利的釋放,包括“一帶一路”、“中新合作”以及全國高速鐵路網的規劃,都有助於對重慶市產業和人口的導入,推動房地產市場供需結構的變化。


一帶一路:重慶處於絲綢之路經濟帶、中國—中南半島經濟走廊於長江經濟帶“Y”字形大通道的聯結點上,具有承東啟西、連接南北的獨特區位優勢。重慶在“一帶一路”中的戰略定位為建成西部開發開放的重要支撐,包括西部開放平臺、重要產業基地、西部中心樞紐以及西部金融高地,未來重慶依托區位優勢,有希望積極規劃爭取一批互聯互通的重大項目,發揮重慶西部中心樞紐的作用,從通道、市場、產業等角度融入一帶一路。


中新合作:2015 年 10 月,中國和新加坡簽署了第三個政府間合作項目,而重慶為該政府間合作項目的運營中心,該項目聚焦“現代互聯互通和服務經濟”,有助於促進重慶的現代金融業、現代物流業、交通和通信產業、國際貿易的發展,政策紅利有助於促進重慶本地經濟,進一步推動房地產市場的發展。


高鐵規劃:2016 年 7 月,國家發改委對外發布《中長期鐵路網規劃》,重慶位於“八縱八橫高速鐵路網”中的“三縱二橫”交匯處,共有七條高鐵被納入規劃,重慶被定位為全國綜合性鐵路樞紐。未來重慶將形成至成都、昆明、長沙等 7 條高鐵線路,境內鐵路總里程達到 4180 公里,建立起與京津冀地區、長三角地區、珠三角地區等國內主要城市群的快捷聯系,突破流通道瓶頸。重慶的高鐵樞紐中心地位有助於加速重慶產業升級和極化布局,並提升城市土地價值,房地產成長空間進一步擴大。



關註重慶市場分化的機遇


重慶房價判斷:


由於重慶市場潛在供應量依然巨大,產業結構對房地產的依賴度較高,而且人口結構相對不具備優勢, 我們認為重慶市場供需結構難以出現大幅優化,這也是房價難以在短期內實現快速逆襲的壓制因素。


但同時我們可以看到,從中長期來看,重慶市場確實已經出現一些微妙變化,土地供應彈性開始有所減弱,產業結構也正在優化,如電子信息和汽車等主導產業也正在吸引更多年輕人口向重慶重新聚焦,這將帶來重慶房價中長期改善的機會。


在此基礎上,我們認為需要關註重慶房地產市場的兩大機會:1、產品業態的分化機會。近年來重慶大力主導電子信息和汽車等相關制造業的發展,提供了大量的工作崗位,形成強有力的人口導入機制,這部分人口年齡結構偏年輕化,人均收入相對不高,有望為重慶剛需型產品帶來增量市場空間。


2、區域分化的機會。自重慶直轄以來,渝北經濟持續快速發展,2000 年重慶北部新區成立,2001 年當期政府提出“重慶向北”的口號,由此開始重慶北區逐漸成為重慶市的一塊熱土,隨後汽博、金開、照母山等板塊先後崛起,眾多開發商和居民的入駐,帶來北區經濟的迅速繁榮,自 2013 年到 2015 年連續三年以來,每年的重慶政府工作報告中均提出要加快北部區域的開發建設,形成高品質商務聚焦區,作為重慶市未來發展的重心和內陸開放的高地,重慶北部區域將蘊含著更多的機遇。


重慶市場:近 1 個季度去庫存加速


2016 年重慶市場在主流核心城市成交回暖的帶動下呈現量價齊升的趨勢,全年實現商品住宅銷售面積2122.9 萬平,同比增長 29.6%,其中主城九區實現住宅銷售面積 2002.7 萬平,同比增長 44.2%。全年實現住宅銷售金額 1473.1 億,同比增長 31.9%,主城九區實現住宅銷售金額 52.9%。各項銷售數據均創下歷年以來新高,尤其是今年四季度以來,重慶 10 月、12 月單月銷售連續突破歷史高點,近 1 個季度重慶去庫存效果明顯。



銷售均價方面,重慶市整體改善並不十分明顯,今年重慶銷售均價僅有 6939 元/平,較去年基本保持持平,雖然重慶整體市場房價表現低迷,但主城九區房價今年改觀明顯,自 15 年開始重慶主城區房價顯露松動跡象後,16 年以來重慶主城區房價持續保持上漲態勢,到 12 月份重慶主城區均價達到 7274 元/平,創下歷史新高。


庫存方面來看,在重慶市場庫存加速去化的帶動下,去化周期也大幅改善,其中重慶整體去化周期由年初的 17.1 個月降至 11.1 個月,主城區去化周期到 12 月份也已降至 10.9 個月。



區域分化:一路向北


從重慶市區域格局來看,“三北”區域占據市場最大市場份額,2016 年成交量占比 43%,其次是西部,占比達到 30%。


重慶市場改善最為明顯的是渝北區域,2016 年渝北區全年成交 537.9 萬平,同比增長超過 180%,在良好的銷售去化之下,渝北區庫存周期快速下降,從年初的 23.7 個月下降至年末的 10.1 個月。除渝北區外,其他如南岸區、江北區、大渡口區等區域庫存周期有著明顯的下降。部分區域如北培區、沙坪壩區和九龍坡區雖然銷售增速一般,但這些區域因庫存積壓較少,供地規模不大,因而庫存周期也維持在低位,但巴南區、高新區等區域,因為存量可售庫存較大,疊加銷售未能有明顯改善,其中高新區全年銷售面積下降 6.5%,因而庫存周期相對其他區域依然維持高位。



重慶細分板塊介紹


從具體細化板塊來看,根據龍湖地產數據,16 年重慶成交量最熱的板塊主要集中在:渝北區的照母山板塊、中央公園板塊;沙坪壩區的大學城板塊;江北區的茶園板塊、江北嘴板塊;南岸區的南坪板塊、彈子石板塊。從 16 年重慶土地市場的成交布局來看,重慶北區的市場愈發引起房企的關註,持續提升的樓面均價和配套改善也將進一步提升板塊區域的競爭力。



照母山板塊:作為重慶向北發展的地標,照母山板塊整體區域規劃容積率達到 2.5,產品結構以改善型需求的高層住宅和花園洋房為主。 交通方面:輕軌 5 號線和 10 號線環繞整個區域,周邊金開大道、金州大道、金渝大道等 7 條交通路網環繞,星光隧道也已於去年開工,建成後將把照母山片區和金開大道、新牌坊和觀音橋等地緊密連接;商業配套:到 17 年照母山預計將建成 3 個大型商業綜合體,商業體量高達 200 萬方,其中約克郡80 萬方商業體有望成為觀音橋後北區商業新中心; 醫療方面:區域內醫院目前有金山國際醫院、人和醫院,首家市級三甲醫院北部新院也已開工建設;學區方面:2017 年板塊內會有 1 所小學和 1 所初中建成;另按照規劃,還將有一座小學和兩所中學將進入建設階段。


大竹林板塊:大竹林板塊位居重慶三北區域交界處,整體區域規劃容積率僅有 1.9,因而大竹林板塊產品結構以高端改善型需求的別墅及花園洋房為主。交通方面:輕軌 6 號線在此開設有 3 個站點,加上其他已經投入使用的金州大道、金通大道、金開大道,雙碑大橋及西引橋、大竹林大橋,構築起大竹林“四橫三縱三橋一輕軌”的交通網絡;配套方面:大竹林配套設施相對完善,除了 5 公里的濱江休閑帶外,區域內實驗學校、兒童醫院、金山醫院等生活配套也逐步建成,除此之外大竹林板塊商業資源也相對豐富,包含嘉陵江岸 10 萬平的“江悅匯”,金科天元道項目約 8 萬方區域首發商業,還有商社集團擬投資 50 億修建的大型購物公園商業。


中央公園板塊:中央公園板塊的發展與重慶其他區域不同,該區域建設首先是完善規劃,其次是發展城市配套,在完成合理科學規劃和配套設施落地後,才是開發商進駐拿地,因而整個區域的城市界面在重慶區域相對領先,交通方面:中央公園板塊內轄“三縱四橫”的軌道交通網絡和“七縱七橫二環”城市快速路網,地鐵10 號線和 3 號線北延端也已紛紛開工建設;醫療配套:區域內規劃了渝北人民醫院,而該醫院也將在明年建成並投入運營;教育資源:中央公園引入了重慶八中、巴蜀小學等優質教育資源,部分學校已完成招生。


禮嘉板塊:禮嘉板塊地處重慶未來北區商業中心,目前已有龍湖、融創、華宇等開發商進駐,產品結構以別墅項目為主。交通方面:禮嘉商務區內轄 10 條主幹道,輕軌 6 號線在此開設有 3 個站點,板塊周邊的龍塘立交也正在修建,不久將完成通車。配套方面:禮嘉板塊內重慶市兒童醫院和金山醫院已開診運營,兩江巴蜀中學也於 2015 年在禮嘉商務區落地,預計今明兩年將完成入學招生;商業方面,禮嘉商務中心規劃在 2017 年落成 340 萬方商業圈,除龍湖兩江新宸的 100 萬方商業配套外,還將陸續引起龍湖其他成熟商業品牌;此外華僑城歡樂谷和瑪雅水公園也將於 2017 年和 2018 年陸續在此開業迎客。


(完)

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