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盤活存量土地 國企成為上海城市更新主力軍

對於一線城市而言，城市更新成為新的風口，而上海的國有企業，更是成為城市轉型升級和更新的主體。

9月28日舉行的“第二屆城市更新沙龍”上，上海市城市規劃設計研究院副院長趙寶靜說，在城市發展資源緊約束的背景下，城市更新將是未來規劃的重要方向，今後城市更新的對象、規模、類型和方式都將有全面且多元的擴展。

華建集團上海韻築投資有限公司總經理徐峰則表示，華建集團(600629.SH)通過韻築投資出資參與“上海城創城市更新股權投資基金”。

華建集團是上海國企，此前華建集團發布公告稱，韻築公司擬作為有限合夥人認繳出資人民幣1億元。基金預計募集規模為10.1億元，總規模不超過15億元。

該基金的主投方向，是上海中環產業帶及鄰近高校的城市更新產業綜合體，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等。通過存量土地和項目的二次開發及整體改造，打造一批符合上海城市轉型發展和產業升級要求的城市產業綜合體。

目前，上海紡織集團、上海地產集團、上海建工集團等國有企業，也都在城市更新領域多有動作。上海地產集團提出，要打造成為上海城市更新的重要運作平臺之一，高質量地完成事關上海長遠發展的各項重大任務，包括舊區改造及城中村改造、保障房建設、工業園區置換升級、歷史風貌區和老建築保護等，為上海城市的功能完善和社會發展作出新的更大貢獻。

根據規劃建設用地負增長的要求，《上海市城市總體規劃(2016-2040)(草案)》提出，至2040年，上海規劃建設用地總規模從原土地利用總體規劃確定的“天花板”3226平方公里，削減到3200平方公里，其中還包括200平方公里的“留白”。

而在建設“卓越的全球城市”的目標下，上海的城市布局和功能也需要進一步的調整和提升。

上海的城市更新始於上世紀80年代，當時主要是以城市住房改造和建設為主的舊區改造。1992年，上海市第六次黨代會提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造”，自此拉開大規模舊區改造序幕。

而在工業用地方面，隨著上海在上世紀90年代明確提出“退二進三”，上海產業用地的升級改造隨之開始，出現了創意產業園區，工業用地轉型為科研用地等多種更新嘗試。

比如，2007年3月起全面停工的十七棉，是上海紡織集團在上海最後關停的大型企業。之後，十七棉的舊址被改造成為上海國際時尚中心，成為亞洲規模最大的、以紡織概念為主的時尚創意園區。

到目前為止，上海的舊改以及工業用地改造，空間依然巨大。

上海市城市規劃設計研究院副院長趙寶靜表示，據初步統計，未來上海市中心城區仍有成片二級舊里以下房屋640萬平方米左右，零星二級舊里超過80萬平方米。同時，郊區城鎮也有大量的危舊房急需改造，涉及60個鎮(街道)，800公頃用地，394萬平方米棚戶簡屋。

而在工業土地方面，趙寶靜說，2014年，上海市域範圍內實際從事工業生產的工業用地為602平方公里，占現狀建設用地約19.8%，中心城和周邊地區工業用地比例為18.2%，均遠高於國際大都市一般水平。

同時，上海工業用地單位面積產出為57億元/平方公里，與紐約、東京等國際化大都市差距較大，仍有較大提升空間。而且，“大量工業粗放散布於上海市域範圍內中，位於規劃工業區塊內的比例僅50%。”趙寶靜說。

此前，中信建投證券發布的研究報告稱，從規模上看,上海工業用地更新空間最為可觀,從房企關註度來看,老舊住區改造更為突出。

從更新體量來看，預計上海中心城區成片工業待轉型更新建築面積容量可達9000萬平方米、舊式里弄和簡屋更新的建設容量逾3600萬平方米、城中村更新容量逾2300萬平方米。

趙寶靜表示，新時期上海的城市更新，應該逐漸擺脫粗放式的更新方式，轉向漸進式、精細化、智慧化。

與此同時，城市更新也需要各方主體達成利益共識，規劃編制中需要建立暢通的協商機制，實現更新利益與負擔的合理分配。