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誠哥飲頭啖湯 人仔REIT炒唔過

2010-12-30  NM




香港的人民幣離岸中心逐漸成形;繼多間香港上市公司發行人民幣企業債券後,長實亦身先士卒,分拆內地資產,推出全港首隻人民幣房產基金(Real Estate Investment Trust REIT),預計明年首季登場。

長實主席李嘉誠一向愛飲頭啖湯,五年前捆綁大堆乙級商廈「豬頭骨」,分拆為泓富與領匯爭做「香江第一REIT」,未竟全功後股價至今未返家鄉。今次人仔REIT的資產,原來同樣租金見頂難突破。跟誠哥上車買REIT,只可以穩陣收息,要搏炒搏升,則一定跟唔過。

由長實搶頭炮的首隻人仔REIT,「唧」入的資產本身不弱,當中主要是位於北京王府井的東方廣場項目。該項目由總面積達二百多萬呎的八幢寫字樓、面積一百二十萬呎的商場「東方新天地」,以及兩座服務式住宅及一間酒店組成。

東方廣場已落成十年,發展成熟,「該項目位置係甲級地段,寫字樓每月每平方米嘅租金約二百五十元人民幣(下同),而商場則每平方米租金平均一千元以上,現 時商場出租率百分百。」當地一名地產代理說。按此計算,單這兩組合每年租金收入達二十億元(長實及和黃各佔項目三成三及一成八權益),已達持有一百八十個 商場收租的領匯總收入一半。不過,東方廣場的租金回報原來早已見頂。

租金見頂回落

曾經租用東方廣場四萬呎樓面達七年的體育百貨公司Sport-100老闆張國倫說,東方廣場的租金○八年京奧後已見頂回落,過了爆炸性增長期,「十年前北 京只有百貨公司,無大型購物商場,令東方廣場人流極旺,○八年最高去到每平方米一千八百元,然而隨後附近商場如APM Mall、國貿三期等愈開愈多,LV等名牌去晒其他場開店,分薄人流,現時租金只係每平方米千五元左近,返唔到當時水平。」而部分租下東方廣場大面積的商 戶,如Sport-100,租期長達六、七年,起租時只每平方米百二蚊左右,每年調升輕微。租約滿後才能跟市值租金調整或將租戶組合變動,缺乏彈性。

這隻人仔REIT能否創新股熱潮,除了看資產質素,還要計及股息回報。人仔REIT的賣點,是除了可與一般REIT一樣,將九成以上可供分派的租金收入盡 派股東,以高息吸引「好息之徒」,人仔REIT還能以人民幣報價及交易、基金分派,亦即股息亦以人民幣計算及支付,而人民幣預計每年會有百分之五的匯率升 幅,亦令其具有相當吸引力。

收息兼享人仔升值

市場人士一般認為,股息回報起碼要五釐才夠吸引:「內地最近又加息,做一年定期已有兩釐半息口;有過百萬元以上積蓄,做一個月定期都有四釐年息,故人仔REIT定息五至六釐對散戶有一定吸引力。」

現時長實的人仔REIT,由中信證券及滙豐為聯席賬簿管理人,已通過內地商務部、外匯管理局等部門,只差證監會通過這臨門一腳,預計明年第一季上市,集資 額過百億元人民幣。屆時結集的人民幣「資金池」,長實將可留作投資內地之用,解除過往要以港元兌換人民幣的匯率風險。

早於今年八月,港交所行政總裁李小加已表示,香港上市規則中,沒有對新股上市融資幣值設限,企業在香港發行人民幣計價新股,不存在制度障礙,明年有望有首 隻人民幣計價新股出籠。長實主席李嘉誠愛搶頭啖湯,已有先例。○三年新加坡率先推出REIT,長實隨即分拆十四個零售商場為置富產業信託,於當地上市,今 年才重返香港作雙重上市。到○五年由房委會分拆出售的領匯出籠,李嘉誠又跟風分拆旗下七個非核心區寫字樓及工廈為泓富產業信託,搶做「香江第一 REIT」。不過泓富突被證監質疑長實股東有優先認購權有欠公允,遲遲不拍板,讓領匯迎頭趕上。

翻新物業升值慢

長實首隻人仔REIT的發展,正好可參照集團這隻首次在香港上市的REIT泓富產業信託。五年來,先後有八隻REIT在香港上市,其中泓富的股息率維持在 六釐左近,派息在眾多REIT中不過不失,但股價卻每況愈下,現價一元七角四,較當時招股價二元一角六,大幅下跌兩成,是REIT中跌幅之最。同期恒生指 數萬四點左右,現時為二萬二千多點,升幅五成四。泓富跑輸大市,歸根究底是資產質素不理想所致。

泓富的資產,共為七項乙級寫字樓及工業大廈,如紅磡的都會大廈、觀塘泓富廣場等。當年上市時,已被分析員質疑資產並非優質,但長實執行董事兼泓富主席趙國 雄只迴避表示,寫字樓不用如零售商場般要定期維修及翻新,可降低經營成本,並指會進行大型收購增加收入,每年租金可升兩、三成云云。

不過翻閱年報,泓富每年大事宣揚的重點工作,就只是翻新商廈的大堂、外牆又或洗手間,以求增加租值。而進行收購則是購下原有物業未統一的部分樓面業權,規 模極細。而工廈亦未能如甲級寫字樓般,在金融海嘯後租金大回升,結果泓富近三年股息分派都拾級而下,由三年前約一毫三仙下降至今年約一毫一仙,跌一成半。

股息分派現形露底

至於其他REIT,除了領匯的商場有資產增值概念可炒作,令股價較招股時狂升一倍三外,其他都跑輸大市,部分剛好返回招股價「打個和」。不少還已經「露 底」,最經典如恒基分拆出來的陽光房產,今年全年可分派收入大降三成,股息大跌四成一!令「好息之徒」失望。翻開招股書,原來○六年陽光上市時,曾粉飾一 番吸引散戶。其中包括大股東恒基向基金提供物業組合租金保證、恒基及另一股東兆基財經放棄分派所有股息,以及基金管理人的費用以基金單位(即股權)支付。

現時陽光房產露出原形,租金保證期結束,恒基等要收回四成股息,連基金管理人的費用,亦要求五成由現金支付,結果即時令業績及回報大走樣。而有些REIT 亦屬混水摸魚性質,如○七年上市、由德意志銀行旗下任基金管理人的睿富產業,資產只有北京一幢商廈,賣方骨水後被發現賬目不清,今年初睿富即將物業賣走, 亦申請清盤及除牌。

基金公司Chartwell Capital的主席陳惠仁預期,長實的人仔REIT市場反應將不俗,但散戶要小心風險:「之前瑞安推三十億元人民幣計價債券,結果超額認購十倍達三百億 元,而家只要係人民幣嘅產品,反應都一定好,因為大家相信人民幣每年一定有百分之五升幅。然而匯率可升可跌,上市公司推出人仔REIT,只係將人民幣匯率 風險轉嫁俾投資者。另外,部分REIT會以利率掉期協議(interest rate swap)作對沖,風險較大。」再加上傳聞現時有多個地產商亦排緊隊,籌備人仔IPO,供應充足,認購及揀股前先睇清條文,小心為上。

REIT大比併


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