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應對地價上漲 上海將優化商品住房和土地供應結構

7月26日，上海市十四屆人大常委會第三十一次會議(擴大)舉行全體會議，聽取了上海市政府關於上海市2016年上半年國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告(下稱“報告”)。上海市發改委主任沈曉初受上海市政府委托，向上海市人大常委會做了報告（以下簡稱“報告”）。

報告稱，總體看，在實體經濟低迷，過剩資金缺乏出路的情況下，一線城市的房地產資源成為資金逐利目標，推動房價地價上升，加大資產泡沫化風險，也有損於城市核心競爭力。

為實現房地產市場的平穩健康發展，上海將加快調整土地供應結構，提高住宅用地比例，切實加快商品住房土地供應節奏。

受流動性寬松、信貸稅收政策刺激等多重因素影響，2016年初以來，上海房地產市場成交量創2008年以來同期新高，房價呈現過快上漲勢頭。

在今年3月25日的新聞發布會上，上海市住房城鄉建設管理委主任顧金山曾表示，2015年下半年以來上海房地產交易非常火熱，非理性過熱趨勢出現，房價快速上漲。比如大寧板塊房價一年中漲了160%。顧金山說，這是完全非理性的上漲，也造成了非理性的購買，導致了不規範不理智的交易行為出現。

也就在3月 25日，上海發布了“滬九條”，提高購房門檻。其中，非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從累計2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

同時，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款的，購買普通自住房的首付款比例不低於50%，購買非普通自住房的首付款比例不低於70%。

這之後，上海房地產市場逐步趨於平穩。

與今年一季度相比，二季度上海市場化新建商品住房、二手存量住房月均成交面積分別下降29%、46%，交易量恢複到近5年的平均水平。

與此同時，房價漲幅有所放緩。新建商品住房、二手存量住房價格指數環比漲幅從今年3月份的4.3%和6.2%，回落到了6月份的2.4%和2.2%。

但是，沈曉初昨日也表示，上海房地產市場平穩發展的基礎仍不牢固，上海的房價上漲壓力依然較大。

數據顯示，上半年上海市場化新建商品住房、二手存量住房成交均價分別是3.5萬元/平方米、2.7萬元/平方米，同比上漲14.8%和11.3%。

同時，商品住房供應和庫存總體偏緊，6月末上海全市市場化新建商品住房網上可售面積去化周期為7.1個月，下半年穩定房價的壓力和挑戰依然很大。

而目前上海的土地高溢價，又強化了後續房價的上漲預期。

今年以來，上海的土地市場成交仍然較熱，部分地塊的樓板價明顯高於周邊房價。7月14日上海虹口區涼城新村街道073-06號地塊被新城控股以37億元拍下，樓板價6.7萬/平方米，剔除不可售面積，樓板價高達8.9萬/平方米。7月27日，上海市出讓浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊。最終，金地以88億元總價摘牌，創下今年上海總價最高，溢價率高達286%，樓板價33023元/平方米。

同策咨詢研究部數據稱，2016年上半年上海住宅類用地成交樓板價為20763.67元/平方米，比2015年同期9467.24元/平方米上漲119.32%，住宅類用地價格在去年高位的基礎上大幅上漲。

所以，雖然今年上半年上海房地產開發投資1685.31億元，增長8.7%，增速同比回落7.1個百分點。但是，住宅的開發投資反而增長了12.8%，增速同比提高了5個百分點，比一季度也提高了6個百分點。

為了著力保持上海房地產市場的平穩健康發展，報告建議，要優化商品住房和土地供應結構，同時還要穩步推進舊區改造和住房保障工作。

優化商品住房和土地供應結構，主要從三方面展開。一是在嚴格執行住房限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機性需求的同時，加快調整土地供應結構，提高住宅用地比例，切實加快商品住房土地供應節奏。

6月9日，在作客“2016民生訪談”時，顧金山表示說，2016年住宅用地的供應總量，比去年有明顯提高。

同時，上海也在調整住房供應結構，加大中小戶型供應比例。“滬九條”也規定，提高商品住房用地的中小套型比例，其中中心城區不低於70%，郊區不低於60%(供需矛盾突出的郊區，供應比例提高到70%)。

二是要加強預期引導和市場監管，進一步完善住宅用地出讓全過程監管，督促開發商按合同約定按期開工和竣工。

三是要繼續開展房地產中介專項整治，依法嚴厲查處捂盤惜售、場外配資、炒作房價等違法違規行為。

與此同時，報告稱，要加快推進舊區改造和“城中村”改造，抓緊完成在拆基地收尾和土地出讓，積極開展政府購買舊區改造服務試點，進一步提高舊區改造貨幣安置比例。

同時，要穩步推進保障房建設，落實好共有產權保障房的房源供應，啟動開展新一批次的共有產權保障房的申請受理工作。同時促進社會租賃住房市場發展，制定完善發展人才公寓相關政策方案，研究制定廉租住房租金補貼標準調整方案和實物配租“先租後售”管理辦法。