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房價中西部第一不利制造業壯大 合肥要出手調控了

來源: http://www.yicai.com/news/5031600.html

房價節節高之後,二線城市也面臨著政策收緊的壓力。今年以來二線樓市“四小龍”中房價上漲最猛的合肥也要出手了。

據合肥媒體報道,6月21日,合肥市土地管理委員會召開第五次主任會議,合肥房產局、招商局、土地局、財政局等近20多部門參加會議。會上明確合肥不會出臺限購政策,但是會出臺差別化信貸政策,比如首付門檻提高,地王一個月內付清地款等。

合肥房價中西部最高

此次政策收緊的一大內容是實施差別化信貸政策,居民家庭首套房(未購置過)申請商貸最低首付比例仍為25%。部分情形下,申請商貸首付款比例提升至40%或60%。

在土地供應方面,“合肥市2016年下半年每月居住用地供應面積原則上不少於1000畝”、“實行差異化供地政策,在住房價格較高、波動較大區域,增加用地供應”。此外,合肥將提升居住用地競買保證金至不低於參考總價的50%、“縮短居住用地的土地出讓金繳納時限”、“取得用地價格超過當地歷史最高成交單價(或樓面地價)的,房企須在合同簽訂後1個月內一次性付清”。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,合肥政策收緊意味著,過去全面寬松的趨勢已經出現了變化,在市場分化的基礎下,調控政策也開始了明顯的分化,托底蓋帽開始出現,這種情況下,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策,更多的將會升級到“一城一策”。

值得註意的是,合肥也成為新一輪樓市調控中,第一個政策收緊的中西部城市。自去年底以來,二線省會城市合肥房價快速上漲,與廈門、南京、蘇州三個沿海發達城市被媒體並列為二線樓市“四小龍”。

根據中國房價行情平臺的數據,5月份,合肥的房價均價達到11503元/平方米,房價已經超過武漢,成為中西部地區房價最貴的城市。在增速方面,5月房價同比增長了47.69%,僅次於深圳,位居全國第二。若按行政區來看,合肥的經開區增速達到了49.68%,包河區增長了49.01%,蜀山區增長了48.52%。這三個區都在合肥中心區的南部,向著巢湖的方向。

不光是市區,合肥轄下的長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價也已過萬,且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬,肥西原樹提香備案價高達19937.46元/平方米。早在今年4月底的土拍中,合肥城建以1490萬/畝拿下肥西20166號地塊,高達10159.04元/平方米的樓面價使肥西的樓面價在三縣中率先破萬元大關。

易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報告》顯示,合肥房地產市場的庫存去化周期僅為2個月。而易居研究院智庫中心《全國70城住宅價格指數報告》顯示,合肥房價近幾個月均在全國前二的位置,房價上漲壓力異常大。

房價過高對制造業不利

盡管近年來合肥經濟的快速發展和發展前景是合肥房價上漲的重要支撐,但上漲過快、過高的房價反過來可能影響到了當地的經濟社會的發展。

自2008年金融危機以後,隨著沿海的勞動力和土地等各種成本要素的提高,沿海的大量產業轉移到中西部地區,其中,長沙、重慶、武漢、合肥等省會城市(直轄市)都成為沿海制造業巨頭落腳的重要基地,在產業轉移落戶的同時,這些城市經濟也實現了快速發展,成為近年來我國經濟發展最快的城市。

例如,2015年,合肥經濟總量超過福州和長春,位居全國省會城市第十二位,十年來趕超了8個省會城市,這其中,沿海產業的制造業轉移落戶是經濟高速發展的一大因素。

由於緊鄰長三角經濟發達地區、承東啟西的地理位置、較低的綜合成本、良好的高教資源、以及安徽充足的勞動力資源等優勢,加上皖江城市帶承接產業轉移示範區的獲批和建設,作為該示範區的核心城市,合肥吸引了美菱、榮事達、海爾、格力、長虹、美的、華淩、三洋等家電巨頭落戶,並一舉發展成為全國最大的家電制造業基地。

制造業的發展壯大對合肥區域經濟快速發展至關重要。合肥市統計局的數據顯示,2015年全年生產總值(GDP)5660.27億元,按可比價格計算,比上年增長10.5%。其中,第一產業增加值263.43億元,增長4.4%;第二產業增加值3097.91億元,增長10.6%;第三產業增加值2298.93億元,增長11.0%。盡管第三產業增速較快,但就總量而言,二產仍占據合肥GDP的55%,對合肥區域經濟的發展十分重要。

而且,與東部沿海地區的北上廣深和杭州廈門等一二線城市逐漸依靠三產拉動不同,在未來相當長的一段時間內,合肥仍需要通過二產的發展,逐步做大城市經濟和人口規模,帶動安徽的工業化和城鎮化的進程。

數據顯示,作為一個戶籍人口接近7000萬的農業大省,目前安徽城鎮化率仍明顯低於全國平均水平,工業化和城鎮化仍有很大的空間。作為安徽的單極核心城市,省會合肥將起到非常重要的帶動作用。

但目前合肥主城區人口僅為330多萬,在中西部城市中不僅遠不如武漢、成都、重慶、西安四大區域中心城市,也不如鄭州、長沙、昆明等城市。也就是說,未來通過工業化進程的加快,才能帶動合肥城市經濟的做大做強,從而提升整個安徽的城鎮化水平。

上海易居智庫研究中心總監嚴躍進對第一財經分析,制造業的發展需要一個較低的綜合成本環境。房價上漲過快、房價過高,盡管地王頻出,政府賣地收入賺得盆滿缽滿,但同樣也會造成房租等各種生活成本的提高,進而會阻擋年輕人流入的步伐,從而影響當地經濟的發展。

尤其是,與合肥同類型的城市,如長沙、重慶等近年來經濟高速發展的中西部城市,也是依托得益於制造業的快速發展。而重慶、長沙等地供應充足,房價一直維持在較低的水平,為實體制造業發展提供了較好的外部綜合成本環境。一旦合肥房價上漲過快、過高帶來綜合成本高企,那麽未來合肥在與同類型中西部城市的競爭中就可能處於不利的位置。

合肥也已意識到了這種風險。合肥市主要領導近期就曾表示,合肥房地產要加強調控,防止過快增長。否則,房價擡高了城市門檻,無形中也影響城市的競爭力。

在信貸收緊的同時,合肥正在積極加大土地供應的力度,嚴控土地溢價。嚴躍進認為,信貸收緊是合肥樓市收緊的一個關鍵性標誌,由此也開啟了二線城市政策收緊的信號燈。信貸收緊必然帶來市場交易的下滑,對於房價的抑制有積極的作用。信貸收緊、市場降溫後,也為後續增加樓市供應、穩定房價提供了緩沖時間。

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