今年以來，深圳兩家規模較大的孵化器因為入駐率不高等原因相繼倒閉，再一次引發外界對於孵化器模式的思考。
“真的不相信這個地方就這樣倒了。”當老牌孵化器“孔雀機構”因拖欠物管費而被強拆，曾經在孔雀機構孵化過的項目紛紛在論壇上留言惋惜，許多曾經在里面待過的創業者開始緬懷在孔雀機構中的日子。
這家成立於2010年的孵化機構，前身是深圳市趨勢文化創意聯盟，擁有22家聯盟企業。就在被清場的5天前，其剛被評為全國十佳創客空間。
算上過年前的“地庫”，這是深圳今年第二起較有規模的孵化器倒閉事件，而這只是一個開始。
“由於入駐率不高，今年將會有一批以收取房租為主營業務的孵化器可能撐不下去。”松禾資本副總經理袁寧告訴《第一財經日報》記者。
在創業大潮的湧動下，作為培育創業團隊的溫床，孵化器也隨著創業團隊數量增加而有所發展。截至2014年，深圳創客空間數量為67個，而根據政府計劃，2017年，創客空間將達到200個。
然而當創業者與投資者擺脫了之前的狂熱，而逐漸偏向理性，這些創客空間的生存環境就變得不那麽樂觀了。“現在孵化器太多了，沒有資源特色很難經營下去。”熟悉孵化器的創業咨詢顧問李生(化名)告訴《第一財經日報》記者。
在深圳，一大批依靠二房東轉租模式支撐的“孵化器”在創業大潮冷卻之時將面臨大洗牌。對於這些孵化器來說，如何在退潮中摸索出有效的運營模式尤為重要。
孵化器的前世今生
孵化器概念最早起源於美國。1956年，約瑟夫·曼庫索在紐約州的貝特維亞建立了世界上第一個企業孵化器，用來解決地域失業率問題，這個最初設立孵化器的目的之後被多次驗證行之有效。
最初的孵化器主要營收依賴投資所孵化的項目，辦公空間則是作為資源提供給入孵團隊。這種模式在歐美地區較為成熟，這些地方大部分的孵化器是由有一定能力的企業或者有資源、能力的個人以及科研機構來承擔。
直到1980年，美國真正開始重視並且大力發展孵化器，到1990年，北美的孵化器數量達到了400家。但發展速度過快，導致部分孵化器建設過於盲目，1990年代前期美國的孵化器發展出現了停滯。
隨後風險資本的引入，使得孵化器內的初創企業得到了更有效的幫助與資本的投資，孵化器開始了企業化的運作，迎來了第二輪的高度發展。到2002年美國的孵化器總數達到了1000個左右，其中有15%屬於營利性孵化器。2005年，北美洲的企業孵化器幫助了超過27000家企業，創造了超過10萬個就業崗位，收入170億美元。
上世紀80年代，中國決定開始實行專門為發展中國高新技術產業而設立的“火炬計劃”。在該計劃中，國家把建立孵化器——科技創業服務中心列為重要的內容。
而直到2000年以後孵化器才得到發展。近年來，“大眾創業”浪潮下，孵化器數量激增。
一般來說，孵化器創辦主體為有實力的投資者以及科研機構，然而，孵化器模式能有效解決房屋空置問題，並有利於企業營收，因此也有一部分房地產商以及企業借鑒這種模式給自身帶來收入，然而對比孵化器，大部分企業更願意選擇聯合辦公場地的方式，既能有效解決空置，又不用花費過多的運營成本。
“上周公司讓我們去參觀一家孵化器，”在一家國有企業從事項目運營的葉淘告訴記者，公司正打算將寫字樓改造成聯合辦公空間，轉租給創業團隊。“聯合辦公產品針對的不是創業者，而是小規模公司。這些創業企業缺乏資金，整租難度較大。用聯合辦公的方式每平方米的租金和整租差不多，但是聯合辦公的方式空置率會更低些。”
脆弱的二房東
“創業的成果實現，需要基礎支撐，並不是修一個辦公室，引入一些投資機構進駐就可以催生好項目。”柴火空間創始人潘昊說道。
但現實是後者對於技術門檻以及投資的低要求，讓許多“生意人”無法拒絕。由於孵化項目大部分是初創企業，孵化器面臨的投資回報周期少則一兩年，多則三五年，相對而言，出租空間能夠在短期內獲取一定的商業利潤，因此越來越多的孵化器將部分空間轉租來換取短期的現金流。“二房東”模式也在這個行業興起，一些雖然名為孵化器或者創客空間，但實際上，是類似於聯合辦公的轉租模式。
記者走訪深圳一部分“二房東模式”的孵化器，發現在這些空間里，出租運營是比較大的收入占比，而對於孵化器的內容建設，很多孵化器是心有余而力不足。
孔雀機構創始人陳鵬福向《第一財經日報》記者表示，其大部分的營收依賴於租金，這部分收益占到總收益的65%到70%。雖然從孔雀機構的官網上能夠看到其提供不少的創業增值服務。然而對於後期入駐的創業團隊來說，這些增值服務的數量和質量都在下降。
深圳市星塵大海電子商務團隊在去年12月入駐孔雀機構，其創始人孟大維對《第一財經日報》記者回憶當時入駐的原因主要是看重其曾孵化過許多明星企業，並且提供的租金相對合理，然而其入駐之後並沒有接受到資源對接。“其實這里面大部分都是租戶，不存在孵化關系。孔雀機構很少組織活動，偶爾會有一些創業課堂，但孔雀機構大部分只是提供場地，每次都有不同的主辦單位，主題因人而異，針對性不強。”
陳鵬福在早期以較為便宜的價格租下科興科學園整層辦公場所，再以散租的形式租給創業者從中賺取租金差價。大部分孵化器也主要采用這種方式。在深圳一些較好地段的商用住房租金平均為145元到165元/平方米，租用一層1000平方米的商用住宅，加上物業管理費，價格最少在15.5萬元到17.5萬元之間。而根據記者走訪發現，這些地段一般的租金也相對較高。
深圳南山軟件產業基地是另一個孵化器聚集地，不同的是這里聚集的是類似3W咖啡、京東奶茶、飛馬旅等知名的孵化器，這些孵化器背後也有一定的資源做支撐。記者打聽發現，這些孵化器一個工位(一平方米)的平均租金在1000元/月以上。雖然每平方米單價差距較大，但考慮到其所承擔的孵化辦公的功能、孵化器內還有一些面積作為會議室等提供給創業團隊，如此折算下來，假設1000平方米只要孵化50個3到4人的小型團隊就能夠覆蓋租金以及物管費。
而10人以內是一般初創團隊的規模，租用這些孵化器的辦公空間對於這些小微企業來說，無疑比租用單間辦公室更為節省成本。
為初創企業帶來的另一個好處就是，空間內聚集不少創業團隊，更有利於新興創業團隊的資源開拓。“我們那一屆的孔雀機構的團隊是最好的，團隊之間都比較有感情，就像學校里的師兄師姐的關系，平時有什麽問題大家都會互相關照。”李生2014年在孔雀機構曾待過一陣子，當時他負責一個創業團隊，與他同期在孔雀機構辦公的還有Uber深圳、億航無人機等。
二房東模式所帶來的“快錢”也讓一些個人經營者快速進入市場，這些個人經營者對於內容孵化缺乏資源與經驗是大部分孵化器目前只能依賴租金的重要原因。
“他們也不想當二房東，但是不得不當，因為沒有這個實力。更現實的是，如果一個團隊沒有錢也沒有找到錢的情況下帶著項目到你那孵化的話，那這些團隊可能也不是太好的項目。”李生告訴《第一財經日報》記者，其認為，孵化器的孵化功能正逐漸弱化。“當你要給團隊投錢的時候，才會去考察這個團隊到底行不行，團隊要把股份給孵化器的話也會考慮這個孵化團隊有沒有經驗，這才是健康自然互相篩選的過程。如果給房租就能拿股份，兩邊都不認真，事情很難成。”
遠離的租客
雖然二房東模式對於初創團隊具備較弱的孵化功能，但是仍然有一部分的小微企業選擇入駐孵化器提供的工位，而這些企業選擇的原因也非常簡單：租金便宜。
去年12月，孟大維和他的團隊一共三人入駐孔雀機構，當時由於租金上漲，孔雀機構已經經過一輪漲價，孟大維以每月2000元的價格租下了三個公開工位，這其中包括了水電以及物管費。當時資金鏈已經出現問題的孔雀機構有意對新租戶進行漲價，然而由於孟大維堅持，漲價最後只能作罷。“他們(孔雀機構)希望在原來的基礎上加500元左右，我當時租的時候是要漲到2480元，最後砍到2000元的。”
對於大部分的小微企業，有否具體的孵化內容並不是最重要的，能否從租金中節省出運營成本才是業務能否起步的關鍵。
“提供地方辦公對於創業團隊來說是最重要也是最直接的方式，之後的資本對接主要看投資人，跟孵化器沒有太大關聯。”從事垂直娛樂服務軟件開發的小禾(化名)對《第一財經日報》記者表示。小禾所在團隊大部分為剛出校園的年輕人，剛創立初期，團隊入駐由一家國內比較有名的基金公司成立的孵化器。由於項目較為出色，加上基金公司是早期投資者，小禾團隊每月的租金都能獲得相應的折扣，這為團隊省下不少費用。
便宜的租金為這些剛起步的初創團隊帶來的短暫實惠，讓創業團隊將其當成唯一的選擇標準。
離開孔雀機構之後，孟大維很快找到了一家較晚創立，但更為優惠的孵化器：空間更大，價格更優惠，氛圍和服務比孔雀機構都要好，而偏僻的位置雖然看上去不夠理想，但也是其物美價低的原因。對於像孟大維這樣的創業者來講，只要有辦公場地就已經足夠。“我現在體量太小，(聯合辦公場地)沒有合適的機會和資源，只能解決業務不中斷的問題。”
這讓孵化器陷入了惡性的生態圈中：為了價格而來的創業團隊必然也會為了價格而去。而“二房東”單一的盈利模式，讓大部分孵化器在入駐率面前不堪一擊。
廣東晟典律師事務所高級合夥人毛鵬對《第一財經日報》記者表示這種模式並不有益於孵化器的發展：“(孵化器)也不是看誰能交的租金最多，我也是選擇誰最符合我的行業，在我的平臺下能夠實現他的快速發展，也能夠實現我對他的投資的增值。”
據了解，孔雀機構曾經入駐率達到80%，而隨著租金上漲，以及大量的孵化器湧現導致孵化器平均租金下調，在無法提供更多孵化資源的情況下，許多創業者選擇離開，尋找更為便宜的辦公場地，而這樣的場地比比皆是。
根據廣東高新技術產業網數據，2015年，廣東總共有科技孵化器399家，比2014年增加166家。這個數量還將繼續增長。
在這樣的環境下，租戶的離開幾乎成為了必然。“有兩個原因促使租戶離開，一個是租金上漲，一些無法負擔成本的團隊會選擇更加便宜的場地，二是團隊發展逐漸成熟，也有可能離開租用的場地尋找更好的環境。”李生分析道。創業失敗也是團隊離開孵化器的原因之一，因此二房東模式的孵化器往往流動率比較高，而與加速器中主動讓創業團隊離開的情況不同，這種流動率只能帶來負面效果，讓孵化器處於被動狀態。
由於入駐率過低，在今年過年之前，深圳孵化器地庫不得不關閉，而記者在走訪中發現，許多知名的孵化器入駐率均不到50%。因此，大部分孵化器對於入駐項目不設篩選標準，而為了吸引項目入駐，許多孵化器更是打出價格折扣優惠。
從孵化器到加速器
“這一輪洗牌很可能洗掉一些不清楚的模式，加速器和二房東模式都比較清晰，但是大部分孵化器夾在中間不清不楚的很可能會難以經營。”李生對《第一財經日報》記者表示。
在李生看來，孵化器洗牌並不能證明二房東模式不可行，恰恰相反，在如今的創業環境下，純粹的轉租有一定的市場需求，是一種不錯的商業模式。聯合辦公空間就是其中的例子：擺脫孵化器的孵化功能，最大限度利用空間，在同樣的空間下提供更優惠的租金，能夠吸引大批的創業團隊。
定位為聯合辦公的思微內部設置與大部分孵化器無異，團隊不負責孵化項目，但是能為創業團隊提供活動場所。目前思微在深圳已經開設四家店面，總面積達到11800平方米，給創業團隊提供385個開放工位和156個獨立辦公室。團隊大部分為精算師，思微目前入駐率相當可觀。在思微2.0中幾乎所有的工作間均已出租。對比一般的孵化器，雖然工位略顯擁擠，但是租金價格相對便宜。
如前所述，較為有效的模式是加速器的方式，目前國內缺少像YCombinator一樣較為成功的加速器，但也有不少的嘗試：設在華強北的HAX加速器模仿YCombinator的模式，每年設定兩期項目，將國外團隊與深圳硬件資源對接。
HAX每年從1000余份申請中選出30個來自世界各地的創新硬件團隊來深圳參加加速項目，每期15個團隊。加速器能夠為創業者提供種子資金(2.5萬美元換6%的股權，10萬美元換9%的股權)、1500平方米的免費辦公空間、12名全職員工和顧問、50名專家導師，每周對團隊進行一對一指導。
“對於創業團隊而言，一些需要孵化的好項目，加速器是個不錯的選擇，而一些只需要辦公場所或者剛剛起步還沒有產品的小團隊則可以選擇聯合辦公空間。”李生說道。
而孵化器的模式，則更適合有背景以及資源的企業或者投資人運營。“孵化器模式本身並沒有什麽問題，從長遠目的去考慮布局是可以的。就像矽遞公司下屬的柴火空間，本來矽遞是硬件零件生產服務商，它去經營一個創客空間，本來就符合它的形象和品牌。矽遞甚至可以把這個列為市場經費、品牌花費。”李生分析道。