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失控的“學區房”：幾百萬買房入學還要搖號？

“500米名校資源，孩子未來不是夢。”

“住XX小區，上XX中學。”

在中國，幾乎每一個樓盤在宣傳推廣時都會傍上一所學校，因為開發商深知中國的父母為了孩子得到更好的教育會不惜代價，“學區房”因此深得人心。

可是江蘇南京的一些家長最近卻很惆悵。南京河西四大學區房小區銀城西堤國際、萬科光明城市、中海塞納麗舍以及萬達華府的家長們花費幾百萬買的學區房遭到前所未有的資質挑戰。原因是其對口學區新城小學本部今年的實際應該入學的學齡兒童有600人，但學校原定的招生計劃只有240人，整整多出了360人！

為了解決這一難題，南京市建鄴區教育局建議：600名新生參與搖號，部分學生進入隔壁的建鄴高中“借地方”上學，並承諾學校師資力量不會改變，仍由新城小學本部老師執教。

建鄴區教育局這一舉動卻引起這幾大學區房的業主家長的不滿，幾百萬買的房子，為什麽要被分到別處念書?而這個學區房事件還在不斷發酵，對此家長和教育局依舊在博弈。要知道這些家長們花高價買這幾個小區房子的最重要原因，就是因為有優質的教育資源。據說，這些擔心被劃入建鄴高中“借房就讀”的家長們，為了子女的上學權益，將於4月28日向南京建鄴區教育部門提出請求取消搖號入學。

事實上，不同的“學區房”正在中國的每一個城市上演，這些樓盤因此學區而身價提高，有的甚至一房難求。在這個由房東、家長、中介、學校一起參與的樓市遊戲，究竟又有多少瘋狂與理性交織的故事上演?

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十分鐘搶房

當張軍(化名)和其他購房者被卷進購買學區房的旋窩以後，他發現買房已經身不由己。

張軍的女兒已經5歲，這個也逼迫他必須考慮學區房的事宜，他買的房子位於上海市虹口區文苑小區，在決定購買的過程他大概花費了十分鐘不到。“我去看這個房子的時候正好有一個購房者看了房子出來，而在房子的樓下還有中介正在催促客戶前來看房，我突然感覺到一種強大的壓力。看了這個房子不到十分鐘時間，我就趕緊要求房東手下我的定金，我擔心如果房東看到市場那麽好繼續漲價。”張軍告訴《第一財經日報》記者。

為什麽要買學區房?

張軍經歷了一個漫長的思考過程，一開始張軍覺得女兒應該開心快樂的成長，但是隨著女兒周圍的小朋友都開始學習英語、學習奧數、學習鋼琴，張軍發現如果女兒不去學習這些技能她就和同齡人無法溝通，將被排斥在同齡圈子外。在女兒的學習之外，學區房也成為張軍及同齡人都必須面對的問題。

“我的朋友為了小孩讀書，賣掉浦東的大房子買了浦西一個小房子，一家人蝸居在一個兩居室里面沒有怨言。周圍的朋友都在為了自己的小孩做出努力，仿佛我們不做這樣的努力就沒不是一個好家長，有點隨大流但有自己的想法在里面，我們也開始購買學區房。”張軍告訴記者。

這像極了電視劇的場景，但是真實發生在自己身上時才知道里面的責任和壓力。張軍做為一個父親，自然希望自己的女兒能夠過的好、得到好的教育。

“選擇這個小區有幾個好處，我們計劃讓女兒去讀上海外國語大學實驗小學，這個學校不但要面試學生還要面試家長，為了讓女兒和我們都提前適應這個小學的要求和周圍的環境，我們要提前搬到這個附近。如果女兒沒有考上這個小學，我們的小區對口是涼城三小，這個小學也還不錯。”張軍坦言。

為此，張軍賣掉了自己在閔行的價值200萬的房子，置換了目前這個價值390萬但是環境卻比之前的小區差不少的學區房，置換的代價是張軍每個月還要付1萬多的月供，這無形增加了張軍家庭的生活壓力。

即便是這樣，張軍並不後悔自己的選擇，最重要的是，能夠搶到房子已經讓他非常欣慰。

去年11月，張軍就開始看房，但是一猶豫就一直沒有下定決心，隨後張軍趕上了今年上海的一輪瘋長。在2月底他曾看上一套虹口的房源，在最近給房東定金的時候房東臨時漲價120萬。沒有辦法，張軍就只能重新找，而此時他的房子已經賣掉，對於他而言買房就迫在眉睫。

“沒有最好的選擇，做為家長如果我們盡自己最大可能去給孩子提供給好的教育和環境，相信我們的孩子會理解。”張軍笑著說。

10%的溢價空間，沒商量

像張軍這樣的中國家長無處不在，他們為了孩子嘔心瀝血，而教育資源的不均衡使得學區房成為包含了市場價值和人生價值在內的稀缺資源。

朱敏(化名)在2012年9月購買了上海浦東區乳山路的一個48平米的房屋，對口的學校是福山外國語小學本部。當時的購買價格是150萬，目前的市場價格是420萬-450萬。

“當時買的時候有兩個打算，第一是投資，因為位置不錯而且有對口學區，這樣的房子一般價值比較高。同時我們也是為（孩子）掛戶口做準備，如果以後沒有更好的選擇（孩子）可以去那里讀書。”朱敏告訴《第一財經日報》記者。

目前，朱敏的這個房子租金每個月5000元，朱敏對於這個投資非常滿意，她也打算繼續持有這個房屋。

像朱敏這樣的投資客也在市場扮演了重要的角色，學區房究竟有多大的溢價空間呢?

目前上海靜安區的海防村（小區）因為對口上海靜安教育學院附屬小學，有學區房已經炒到16萬/平方米。

劉先生此前曾住在大聞麗都苑，這個小區同樣是上海靜安教育學院附屬小學的學區房，2014年底他因為缺錢以600萬價格賣掉，而如今這個房子已經超過1000萬元。

“學區房的普遍價格比非學區房貴10%甚至更多，比如海防村的房子大部分都是購房者買來掛戶口讀書使用，購房者根本不會居住的。”中原地產昌平分行經理羅安雲告訴記者。

不均衡的教育資源，使得“學區房”概念像遊戲一樣撲朔迷離。

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縱然上海有超過100所社會認同的“重點小學”(由於上海並沒有劃定重點小學，但是各大論壇仍然有小學排名)，但是對於這個有2400萬的人口大都市而言，顯然還是不夠的。

複旦大學在2015年的一份研究報告顯示，將“重點小學”的學區樓盤價格進行了統計，並按照市區和郊區歸類，並對比其區域內學區房和所有樓盤的價格中位數，可以看出這些學區房單價比全部房屋單價均高出差不多6000元左右。

上述報告同時提到，所有區域學區房均價都明顯高於該區域房屋均價，學區房單價較全區房屋單價差值最大的是虹口和浦東，其中浦東的學區房單價比全區房單價貴達42%之多。該報告提到，因為教育資源差異，浦東新區的適齡入學兒童數量與“重點小學”招生人數差異最大，其所在區的入學可能性低於20%。

理性還是瘋狂

這場因為學區房產生的博弈遊戲並沒有結束，只要家長有對優質教育的需求，學區房就會開始自然產生並一直存在。但是南京建鄴區的“學區房事件”則讓更多的人思考，學區房到底有多大的作用?

今年2月，教育部辦公廳下發了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。

多校劃片是指一個小區對應多個學校，多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。

學區房何去何從呢?

隨後，上海則表示上海目前已經在大力推行的學區化、集團化政策，正是符合上海實際情況、推進教育資源優質均衡的舉措，和“多校劃片”的本質是一樣的。 集團化辦學就是將優質學校與自主發展能力較弱的學校，或者大型居住社區公建配套新建學校等結成辦學聯合體，通過學區化集團化辦學的組織形式。

浙江省教育廳負責人表示，浙江教育資源相對均衡，且已實行‘單校劃片’多年，制度比較成熟，效果也較好，浙江近期將不會采用多校劃片的入學方式。”

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在北京西城區文昌胡同的一處學區房曾被媒體爆出單價46萬/平方米，當地業內人士更是認為學區房投資價值明顯高於普通住宅。

“我們發現即便市場再差學區房也可以保持向上的價格，其抗跌能力明顯高於其他浦東樓盤。現在的人就是特別重視教育，大家如果有能力還是願意讓小孩獲得更好的教育。此外，這些房屋的租金價格也很高，很多家長為了陪讀也會選擇租房。”中原地產高級研究經理盧文曦告訴記者。

盧文曦同時提到，今年學區房和去年比也是降溫不少。去年很多學區房都有投資客存在，今年上海出臺了325新政，很多投資客都被擋在門外，因此市場開始回歸理性，觀望心態開始嚴重。我們預測今年5月-6月會有一些剛性需求的購房者開始購買學區房，如果沒有投資客，這個市場會相對穩定。

易居智庫研究總監嚴躍進建議，住建部門在項目規劃和審批的時候，必須對此類學校資源進行系統把握，在項目預售前就應該有各類明確的學區教育資源分布情況，以及分配的機制，這樣也可以規範學區房的市場。

而更多的業內人士則認為，目前學區房依舊具備不錯的保值增值能力。張軍3月買下的這個房子目前市場價格已經漲到了440萬，不到兩個月張軍似乎“賺了”50萬。目前看來，在學區房的遊戲里面，張軍們並未虧本。

附問題調查：

1、你購買了學區房嗎，你家附近的學區房房價比周圍高多少？

2、為什麽要購買學區房？

3、你家的房子出現學區房孩子無法入學的情況嗎？

歡迎爆料，請聯系記者羅韜：[email protected]