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YC兄怎樣打理出租物業 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/yc_13.html

早前一輪爭議，指收集物業資產到底算不算是財務知識？這行為算不算是「取之有道」，是否值得推廣？止凡發了一篇文章《財務自由blog內火花》，也對爭議提出一些感受。價值觀人人不同，成功方法亦有很多，在現今社會不可能提出一種方法使所有人都認同的。



其實，作物業投資的也有很多種，如果作為「良心業主」，物業投資算是替租客提供優良租盤服務的生意，每每能把物業裝修得很好，迎合租客的口味，當物業有丁點問題時都貼身跟進，對租客來說也是一個好的服務供應者。這也是我看到YC兄的文章之後大開眼界的地方，我認為他的文章有很好的參考價值，值得繼續分享並加入評論。
YC兄的文章 -（2008年8月26日）

 提問（YC兄的網友）：

 想請教下：你出去幾個月，你香港的租金誰幫你收呀？誰幫你打理房子的事情，比如水電費物業管理處通知等等，你香港十個房子應該整天在香港忙於收租呀，你怎麼做到有時間住深圳和去國外旅行幾個月的？
回覆（YC兄）：

 買樓收租是我的副業，基本上我是當一間公司黎run（但我沒有真正成立一間公司），資產是樓宇（total 9 flat，7個flat on rent），負債是按揭（3個flat still have mortgage），租金是公司收入（現時營業額around 90萬一年，expect下一年租金會over 100萬），我太太是公司的唯一長工，地產代理是我的part time員工，租客是我的client。我run這間公司有幾樣野，set up如下 ：

 1. 一個獨立bank account for租務和mortgage，所有租客都要將租金存入這account，而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。好處是你只需要上網click入這個account便知所有租客有無交租，而你做下一次融資（預備購入新項目）時，你只係需要supply這個account資枓，銀行便可以check到你每一項租金收入和支出，好方便。

 2. 所有差管和我太太的人工（fix amount）都是autopay from this account。

 3. 所有盈餘和租客的2個月按金則會存入另一個account作為further investment，現大部份cash都轉左做人民幣定期。這是我的capital account用黎儲錢for新項目的首期和不時之需。

 4. 要和地產代理打好關係，我買樓和租務一般都會用小型代理，因為地頭蟲代理d人流動性低，打好關係之後，便會有人幫你做跑腿，唔駛下下都要自己出馬。現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修甚至追租等，不用麻煩。代價是你以後都要比佢做獨家盤，過年封利是都唔少得。我現時中上環有4個單位的租務都交俾一個地產代理做，由搵租客、contract完左收樓、re-paint、維修，都係佢一手一腳做，完全無煩惱。

 5. 好多人知道我買樓收租，都問我遇到租霸怎樣處理，我收左廿幾年租都未遇過租霸，真係唔知點答你，不過主要都係跟procedure去收樓，這個業主會網頁可以參考：
http://www.hkoc.com.hk/ 

 6. 另外，我絕對係一個好包租公，我會provide excellent service比我既client，佢住得開心時，對我層樓都會保養好d。基本上，出租之前我一定會將所有維修做好，如果中途真係有野需要維修，都會叫佢維修完之後在下一個月租金扣回，如果係外籍租客，就會叫代理同我跟，完全無問題。

 如果無new project，例如融資（預備購入新項目）或裝修等project，我太太每個月只需要在月中和月尾上網check下d租客交齊租未，做下轉賬等。另外，每三個月就寫一次租單入落個租客信箱度，基本上真係無乜野做，絕對係符合富爸爸既小工作多賺錢既principle。

 好多blog友以為我hold 住9層樓都是我retire前買落，其實我retire前只係hold往4層樓（有一層還未供完），但在retire之後，卻在這3年間購入5層樓，比我前半生買入既仲要多，我怎樣籍著提早退休這一個機會，從「為工資而辛苦工作」，轉型至「錢為我而工作」這一個階段，遲d同大家分享下。

 之前，在上環暫住的安榮，裝修廁所和re-paint過之後，以$12000月租給一個做型像設計的英國黑人。中上環d樓基本上都係租俾此類型single既外國租客。例如，我現時中環嘉利以$10000租左俾一個在阿里巴巴做的美國男孩。另外，中環永利以$9300租左俾一個哥倫比亞籍做garment的女子。佢地交租都很準時，但對你層樓會有要求，一定要木地板、白色牆、廚房要有廚櫃等。

 另外，中上環d樓基本上好快便可以租出，好似今次出租安榮咁，我層樓裝修前已俾個黑人租左，佢住緊service apartment，所以可以等我裝修完才交樓。今次出租安榮搬入淘大，可以使我generate每個月$5500正現金流，亦為我買下一層樓作出準備。香港經濟下半年（指2008年）會轉差，樓市可能會再調整深d才企定，所以我決定09年上季才買下一層。
後記（止凡）：

 物業投資，並不是很複雜，按YC兄的分享，即使持有9層樓，也沒有提問者所想的麻煩，我相信很大程度是基於今時今日的科技。我身邊有朋友也有出租物業，同一個租客租了超過兩年，雙方在期間都沒有見過面，談續租也只是靠電郵及whatsapp溝通，租金就銀行轉帳。以這形式，的確處理十間八間都不成問題。

 然而，要成為一個「良心業主」，又不是放盤收租這麼簡單。要懂得為租盤增值，如何配合租客的口味，也是一大學問。尤其，要以同理心，曾聽過一位imoney財務自由的專欄作家Matthew所講，要將心比心，把物業變成自己也喜歡住的地方，租客住得開心，自己也安心。Matthew持有三個物業，堅持在每一個物業都要安裝浴缸，因為他認為如果有小朋友的家庭，一起使用浴缸是很重要的親子生活，就算成本高一點他也堅持。

 今時今日，在物業供求失衡之下，當然有很多較差的業主，壓榨租客。感覺上，物業越是供不應求，租客就越無選擇權，業主就越惡。我覺得這是一個惡性循環，較差的業主，還是會有租霸去「收」他們的，尤其當供求有點舒緩，或經濟不境時，這些業主所承受的風險絕對較高。

 其實，就算較差的業主沒有遇上租霸，這些業主的成本也會相對較高的。例如，租客住得不高興，對租盤自然不會愛惜，維修費用自然較高。另外，租客的續租比率也會較低，如果你住得不高興，付錢租屋又要受氣，有選擇時你還會續租嗎？經常要換新租客，成本可想而知。若不用換租客，不用蝕經紀傭，更少空租時間，不用搞裝修，就算向現有的好租客減租一兩成，隨時「除笨有精」。

 對經紀好不好又是關鍵，如果對經紀不好，經紀就只會當成是一單普通生意去做，對業主不會特別幫手。好像租霸的問題，其實或多或少，經紀們都會了解一些屋苑內常出現的租霸，為何他會介紹這些「極品」給一些業主呢？為何YC兄二十多年都沒有遇見過租霸呢？這可謂事出必有因。

 很喜歡看到YC兄的分享，不只是計計數而已，有很多這些東西都是作為業主的「小智慧」，當你每每要賺盡時，其實我們又損失了多少呢？這跟做生意的智慧很類同。

 物業收租的投資者不一定只是「有錢霸地盤」，以租金去吸啜其他人的財富，當中也有很多智慧，業主亦有好有壞。這個社會中，多點「良心業主」，提供優質租盤，絕非壞事。至於，物業供求問題，這就要看全香港最大的地產商（政府）了。

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