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在外資的推波助瀾下，日本不動產景氣呈現近八年來的榮景。但是這樣的狂熱，是否會一路漲到二0二0年東京奧運前，恐怕得取決於全球經濟的表現。
譯者.江裕真 日本不動產市場的漲勢會持續下去，還是已達高點要開始往下了？現在的行情，隱隱地籠罩在一層教投資人難以掌握方向的迷霧中。
根據日本國土交通省在九 月發表的標準地價，東京都內所有用途的平均地價，已連續三年上漲，其中成長幅度最大的，是靠近東京metro表參道站附近的港區南青山五丁目。這已帶的精品店因中國觀光客的「爆買」，業績暢旺，由於店面需求大，當地租金成長率達二0.二％。 不動產投資的熱潮不僅限於東京，外縣市的大都市也受到影響。JR名古屋站前的名站三丁目，創下全國第一上漲率四五.七％，附近正推動包括二0二七年新幹線車站啟用在內的都更計畫，商辦與商業設施的需求很大。名古屋和大阪的商業地段，地價也都是連續三年上漲。
海外資金質變
長期投資成為目前主流 在景氣平緩回復、空前的貨幣寬鬆以及日圓貶值下，目前各界對商業不動產的投資，成長態勢已迫近0七年「迷你泡沫經濟期」的水準，漸漸引發資產價格的上漲。據國際不動產仲介公司JLL最新預估，一五年各界的不動產最大投資額可達五.五兆日圓(約一. 四八兆新台幣)，超越一四年，並無退燒現象。 然而，不動產價格的先行指標——東京證交所REIT 《不動產投資信託》指數卻透露出截然不同的訊息：自一月十六日創下迷你泡沫期以來的高點一九九0.四五點(收盤價)後，就一直呈下滑趨勢，這代表大家對相當於REIT 收入來源的租金收入缺乏上漲的期待。 關於商業不動產，大家原本討論的焦點是，在二0年東京奧運為止能否持續活絡？奧運後又會下滑多少？不料，今年夏天卻出現新狀況：上海股市暴跌，引發全球股 市走軟與日圓走強的趨勢；再加上美國可能調漲利率，以及因移民問題對歐洲經濟的不安，投資人迴避投資風險的需求變高。 據JLL的資料顯示，外資購買不動產的金額，在迷你泡沫期占比曾達三五％，一一年時已驟減至四％，海外資金呈抽手狀態，但一四年時又回到一九％，海外資金再次成為左右行情的一大因素。 不過，也有市場人士持樂觀態度，其根據有二，第一是海外投資金出現質的變化。JLL 指出，都心五區的優資商辦大樓空屋率在六月底時為三.三％，大幅低於被視為租金變動指標的五％，租金仍處漲勢。 雖然物件取得價格增加，租金投報率變低，但由於貸款利率也低，與長期利率間的差距穩定維持在四％左右(德意志證券的調查數據)。 這使得東京都心的不動產成為適於長期投資的「中風險、中報酬」的投資對象。雖然活絡狀況迫近迷你泡沫期，但和香港、紐約等主要都市相比，仍未過熱。
投資客換人做
從歐美人士轉為亞洲人 迷你泡沫時期的投資者，主要是定短期轉售的海外投資人，但不動產顧問公司星號總經理伊藤幸彥說，「現在主要為政府體系的年金與年金基金等走長期投資路線的投資人。」從地域來看也有變動，過去投資人以歐美為主，現在轉至亞洲。 日生(NLI)基礎研究所副主任研究員增宮守說，「人口的增加使得亞洲各國的年金規模擴大，資金也流入日本不動產市場。近五年左右，這樣的態勢逐漸明 顯。」第二個因素是，提供投資資金的金融機構，在放款態度上也有變化。雷曼兄弟風暴後，不動產價格之所以暴跌，是因為投資客以高槓桿投資，一旦價格自頂點 開始下跌，他們全部被迫必須賣房使然。但現在投資客的槓桿串都控制在六成，就算買賣價格下滑，也不會發生大規模的市場崩跌。 不動產價格究竟是往上還是往下定？專家各有不同見解。 JLL研調事業部長赤城感志認為，東京的不動產投資，就算放在全球來看，依然大有可為。若把都市的租金動向做成時鐘的樣子，東京現在大概快要到九點，也就是正要逼近租金成長率的高點。 一五年第二季時，都心五區的空房率低到只有三.三％，租金也比前年同期成長五％，其中的丸之內、大手盯、澀谷等地更是成長達八％之譜。赤城認為，再來到一 六年，東京的租金會到達巔峰。由於一三至一五年的新建大樓供給量低，空房率仍會持續下探。考量到今後的供給量與景氣循環，租金成長率在一五至一六年可能上 看近一0％。 行情往上？往下？
全球經濟是關鍵因素
一七年四月有消費稅再次 調漲的需求面影響因素；王於供給面，雖然一七年供給量仍少，但一八年預計可增加供給。
由於這部分已開 始提前招租，一 七年可能成為判
斷租金動向的關 鍵時期，也就是 租金成長率可能 會跌到五％。但 由於一八王一九
年空房率預計會
維持在五％以 下，也就是租金成長速度雖減，但仍持續上漲，可視為到二0年為止， 東京租金都不會走 到時鐘的右半。 另外，赤城認為，對於東京奧運 過後的行情也不必 太悲觀，成熟都市 的不動產時鐘通常
是七至八年跑一 圈，而東京距上回的租金高點已經過七年，但因為東日本大震災，周期可能延長。至於東京以外的大都市，大阪在一四年後半已通過相當於租金底部的六點鐘，剛好進入租金上漲的局面。 不過，增宮守對行情有不同看法：資產價格將在一六至一七年到達頂點。原因有三：首先是一七年的消費稅再次增加而拉低景氣;接著是美國調漲利率，雖然不清楚 何時會調，但正式影響到日本利率與金融環境，應該在一六至一七年左右；最後是新商辦的供給會集中在一八至一九年。 增宮守表示，每年NLI 都會針對投資人、開發商、銀行等對象，調查其對於日本國內不動產的看法。在一五年初的調查中，大家基本上都回答「現在市況非常好」;相對地，約八成受訪者 覺得一七年之前就會到達頂點。會有這樣的答案，在於他們認知到，眼前的不動產取得價格已達高水準。 至於會影響到不動產市況的因素，最多受訪者認為是「全球經濟」。雖然不動產向來是本地產業，以往都是受到國內的利率因素影響，但現在已變成對國際投資動向 很敏感。這次的上海股市暴跌所引發的日本股價下跌，導致不動產價格比年初時的判斷提早由漲轉跌，正是一大例證。 | ||||||