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银行“纠结”:调控下的利益平衡

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-12/yMMDAwMDE5MTcyMw.html

 

历次宏观调控,银行都扮演了重要角色,并面临着调整可能带来的风险。

银监会正部署部分城市进行新一轮的房地产贷款压力测试。民生银行 地产金融事业部首席分析师董续勇向本报透露,该部压力测试范围为地产开发贷款、经营性物业贷款和土储贷款。“房价过快上涨集中在2010年一季度。因此, 即使在房价下降30%的情况下,会对资产质量有一点点影响,对总体盈利状况影响非常微小。”

“房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用, 也只有房地产业实现了持续健康发展,房地产金融才能稳健运行,金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。”民生银行地产金融事业部杨毓坦言,金融政策要 和其他政策配合使用,不能过度依赖金融政策对楼市进行调控,要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

不过,对商业化的银行业绩而言,是一种如何平衡多重角色的挑战。

“新国十条出台前,部分城市房价上涨过快,风险不断累积,但未出现全国性泡沫,新国十条的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险,有利于行业可持续发展。”杨毓表示,调控对于银行的长远发展同样是必须的。

来自民生银行的研究报告显示,2010年1-3月,我国主要城市的家庭月供收入比分别为北京、深圳、杭州高至68%、64%、55%,超标相对严重。

2009年房价快速上涨中,北京、上海、深圳、重庆四城市的2009年度房价收入比分别快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1,按亚洲国家可接受9左右的标准,北京、上海、深圳偏高。

民生银行的调研还发现,全国9个重点城市30个项目样本的租金收益率最高3.90%,最低1.52%,算术平均值为2.55%,中值为2.44%,其中租金收益率低于一年期定期存款利率(2.25%)的楼盘12个(占40%),主要集中在北京、上海、杭州。

房价的几个关键风险指标继续在危险区域深度挺进,让银行方面提高警觉,毕竟,与信贷业务的增长相比,资产的安全才是根本。

除 了房价的泡沫指标外,按揭贷款占同期销售额比例突然呈现快速增长迹象,更让监管层及不少银行开始担忧房价泡沫过多向银行金融系统转嫁。今年一季度个人购房 贷款新增5227亿元,占当季商品房销售额的65.5%,而即使在销售火爆的2007年和2009年,这一比例仅为25.7%和31.8%。

“在当前环境下,银行必须平衡好上述三者之间的关系。”董续勇认为,首先是要坚决执行银监会监管部门出台的各项调控政策,同时密切关注项目销售,具体而言是要防范销售放缓、价格下跌带来的风险。也就是,防范风险与拓展业务不可偏废。

不过,在业内人士看来,银行需要平衡相关要素外,在房地产信贷业务发展上,还要面临强劲挑战。

信 托等融资方式依然对传统银行房地产开发贷形成威胁。据诺亚财富的统计,截至第二季度末,信托资金从投资方向来看,基础产业、工商企业和房地产合计占到近 70%的份额。8月第一周里,投资于房地产市场的信托产品发行仍保持了强劲势头,第一周累计发行的18只信托产品中,投资于房地产市场的信托产品共有5 只。

民生地产金融事业部的最新计划披露,接下来重点在华东、华南、中西部等不同区域,会根据城市的发展阶段支持一些区域性机会,包括“三旧改造与城市更新(华东、华南)”,“成片开发和城市运营、新城建设(中西部)”。

杨毓透露,民生银行将对成片开发和城市运营加大业务拓展,如广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”、福建“海峡西岸经济区”等。


銀行 糾結 調控 下的 利益 平衡
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