具體到ICPARK，項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營，而是更加註重後期的產業服務運營，通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持。

一個陽光明媚的上午，許多集成電路行業大咖聚集在深圳龍崗區安博產業園，組局者卻是“門外漢”潘軍。

身為花樣年(01777.HK)董事局主席，潘軍是地產界的新派代表，他是房地產行業中最早呼籲轉型、由增量房開發轉入存量房運營的人之一。潘軍帶領的彩生活(01778.HK)掀起了物管行業的O2O革命，這一次他將目光瞄準了產業地產。

在安博產業園，花樣年與安博電子聯手打造ICPARK——集產業研發、商務辦公、商業社區於一體的國家級IC(集成電路，下同)產業基地，構建企業+政府+金融+互聯網的IC園區生態圈。

這只是花樣年試水產業地產創新的開端，它已推出WEWORTH模式，以花創空間、花創聯合、花創社區為企業提供全生命周期的辦公空間與服務。

國家級IC產業基地

ICPARK，顧名思義，是專門針對IC產業的園區。毫無IC產業背景的花樣年為何要做這樣的跨界?

先從地域上來看，該項目位於寶龍高新園區，深圳正在逐步形成以寶龍高新園區為核心，華南地區規模最大的、產業鏈最完善的IC產業基地，其產值將占深圳IC產業值60%以上。ICPARK已掛牌國家集成電路設計深圳產業化基地。

近日，工信部總經濟師、中芯國際董事長周子學出現在ICPARK的開園儀式上，為其站臺。他表示，2015年全球半導體營收將達3670億美元，預計2016年將達到3730億美元，中國占全球半導體市場的約43%。從世界集成電路產業版圖演進的趨勢來看，全球IC市場在向中國集中，產業的未來也必將向中國集中。中國集成電路產業的發展面臨著千載難逢的機遇。

而深圳在中國的IC產業格局中占據著極為重要的地位，華為、海思、中星微電子、安博電子等產業巨頭雲集，為深圳建立了強大的產業基礎。據統計，2014年深圳集成電路設計產業銷售規模達到265.1億元，在全國各大城市中位居第一。

不過，深圳IC產業的一大弱點是產業鏈不夠完善。ICPARK的一大使命就是進行產業聚集，打造完整的IC產業鏈。

潘軍說，ICPARK可能會在IC設計領域為深圳提供一個亮點，這只是一粒小小的種子，希望為深圳IC行業提供一個新的探索機遇。

“想象一下，12棟小總部，1棟百米以上的高樓，如果有幾十家IC設計企業進來，就填補了龍崗區的空白，產業鏈就完整了，其中若能夠產生十家、二十家上市公司就不得了了，就有點張江的模樣，甚至是臺灣新竹、美國矽谷的模樣。”安博中國電子副董事長李曉白在開園儀式上說。

創客空間的地產價值

ICPARK不僅是花樣年首次涉足IC產業，也是花樣年花創WEWORTH平臺在深圳首個落地項目。

早在9月9日，潘軍就曾在戰略發布會上高調推出為WEWORTH模式，即整合地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造的產業地產O2O平臺。

在潘軍看來，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活、美易家還是WEWORTH，都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

按照潘軍的設想，WEWORTH要重點打造三大模塊：一是由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間(WEMAKER)，旨在打造初級孵化器，與創新谷等孵化器資源進行戰略合作，通過引進項目資源、提供資本對接、管理團隊和服務技術，支持園區初創型企業的孵化;二是由聯合辦公、創新企業總部組成的花創聯合(WEWORK)，主要為改善型客戶提供甲級柔性辦公;三是由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區(WELINK)，三者將形成集工作、生活、休閑於一體的園區生態圈。

具體到ICPARK，項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營，而是更加註重後期的產業服務運營，通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持，甚至包括物業使用權置換股權的方式扶持創業企業。花樣年計劃將其打造成“空間+服務+創投”的3.0+產業園。

空間方面，該項目總建築面積約8.5萬平方米，由1棟100米地標商務、12棟獨立創意總部樓構成。花樣年豐富了產品線以滿足不同客群的需求，包含了31～53平方米精裝小空間、75～130平方米全景商務辦公空間及250～1500平方米獨立IC設計總部空間，並融合了眾創空間、企業公社、聯合辦公等多種辦公形態。

服務上，除了基礎的辦公服務外，園區還將針對初創企業提供創業導師服務;配設三番哥咖啡，為園區企業提供技術交流與資本對接的開放平臺。不僅如此，ICPARK還可為入駐企業爭取到更多政策支持，龍崗區已出臺專門針對IC產業的扶持政策，為IC產品的研發、產業化和公共技術平臺提供重點扶持。

創投是ICPARK的一大核心服務。花樣年已聯合其他創投機構，集結上百億創投基金，為企業提供投融中介服務，構建良好的資本環境。據悉，花樣年將開拓兩類基金產品：A類項目基金，企業可通過花創管理作為GP，花樣年地產領投，其他保險、基金跟投;B類種子基金，也可通過創投公司作為GP1，花創公司為GP2，其他個人、基金為LP。由此一來，花樣年的產業地產可形成租金+物業費+服務費+創投收入的盈利模式。

事實上，目前創客空間、聯合辦公市場同質化競爭激烈，在花樣年ICPARK之前，優客工場、萬科雲、SOHO3Q等產品已經開始遍地開花。如何進行差異化定位和運營，並探索出盈利模式，是這些企業當前面臨的最大難題。

潘軍似乎已經做好了充分的準備。除了ICPARK外，2015年花樣年在深圳打造的產業地產項目還包括健康配套產業社區樂年廣場、互聯網文創產業園區自貿區項目和電子商務產業區深圳梅林項目。