ZKIZ Archives


他山之石 全球最普及荷蘭社會宅飆出豪宅價

2015-03-23 TCW
 
 

 

無殼蝸牛的居住正義,對上有房族資產貶值的疑慮,社會住宅帶來的兩難與對立,真的沒有兩全其美的解方?

解方一:荷蘭GWL社區善用政策優勢,社會住宅也能變豪宅

你相信,現在被台灣人視為「嫌惡設施」的社會住宅,能成為帶動當地房價翻倍的指標豪宅,想住還得排上十年?

在全球社會住宅最普及的國家——荷蘭,這件事天天都在發生。

在當地,社會住宅普及率超過三四%,因此,社會住宅不只是尋常風景、與私有住宅無異,在首都阿姆斯特丹,還出現全球最成功的社會住宅典範。

位於阿姆斯特丹西邊的GWL社區,改建自廢棄的自來水廠。在占地六公頃(約大安森林公園四分之一)的社區裡,低矮的紅磚建築,與前衛的玻璃帷幕公寓相互錯落,沿路上,不時穿插手工藝品小店、工業風裝潢的咖啡廳與小型花園等,乍看之下,整體氣氛和台北松菸文創特區、高雄駁二藝術特區沒有兩樣。

想成為這裡的住戶,要付多少錢?三十坪的公寓,一個月租金不到兩萬元,是當地行情的三分之一。若是想買,落成已十七年的中古屋,一坪仍要價超過六十萬元,約是同區類似物件的一.五倍。

價格如此天差地別,原因就在GWL共六百個住宅單位中,一半規畫為社會住宅,供年所得在四○%分位點以下的家庭承租,四分之一為補貼式自用住宅,讓中所得家庭可以較低房價購買。剩下的四分之一,則是對外公開販售的高級住宅,售價隨市場機制浮動。

當台北市長柯文哲提倡的混居,在台掀起階級對立時,豪宅與社會宅「混搭」的GWL則是供不應求,高級住宅售價十七年間翻漲一倍,想承租社會宅,還得排上十年。為什麼,這裡能讓有錢人、中低收入戶的需求同時獲得滿足?

荷蘭人、新加坡國立大學設計與環境學院客座教授羅斯曼(Jurgen Rosemann)認為,關鍵在GWL的特殊性,即善用政府權限,提供一般社區沒有的「獨家」誘因。

除保留具歷史特色建物、營造社區特色外,受政府支持,GWL也是全球最早實施無車化的社區之一,被釋放出的車道空間,轉化為八十個大小不一的花園,出租給住戶種植花草作物。由於整個社區只開放腳踏車通行,非常適合育有幼兒的家庭,對有錢人來說,這可是用錢都買不到的居住條件。

解方二:香港藍田?抓違規扣分,九年間只有六戶遭驅趕

華人崇尚「有土斯有財」,將房屋視為資產、商品,導致大多數華人社會的房價皆居高不下。但是,這並不代表社會住宅就因此窒礙難行。

在和台灣背景相似的香港,當地人稱為「公屋」的社會住宅普及率達三○%,為亞洲最高。社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如認為,背後原因,除香港面積狹小、高房價,導致公屋發展較鄰國早之外,完善的管理制度,也是避免公屋遭污名化的關鍵之一。

二○一○年,港星劉德華出席位於香港九龍的公屋、「新藍田?」重建落成儀式,他年少時曾在此居住,也是香港無數出身公屋的名人中,最知名的例子。

與台灣人對「貧民窟」的刻板印象相反,香港公屋能成為許多成功者的搖籃,在於經過六十年發展,管理制度日漸成熟,讓公屋租金雖然只有市價的四分之一到六分之一,但透過二十八條禁令,約束承租者的行為,讓居住環境還是能維持在一定水準之上。

這二十八條禁令,小至吐痰、於窗台上放置拖鞋、冷氣機滴水,大至亂丟垃圾、非法賭博、寵物隨意便溺等,全都要管,並交由民間物業管理公司執行稽查。這等於在香港七十八萬戶公屋中,設置糾察隊,依情節嚴重性,區分為三、五、七分,逐次扣分。若租戶在兩年內扣分累計達十六分,則租約中止、必須立刻走人。

但即使如此,自二○○三年起九年間,香港公屋超過兩百萬居住人口中,扣分累計達十六分、遭強制驅趕的,只有六戶。

不過,林育如強調,香港公屋制度,早期也曾因管理不善、帶給社會負面觀感,歷經不斷修正而來。才要開始的台灣,因可直接吸取鄰國經驗、縮短摸索期,相對有利。或許,社會住宅,有一天,會成為你意想不到的好鄰居。

【延伸閱讀】台灣社會宅又貴又少!—亞洲各國公營住宅比較

台灣˙普及率:0.08%(最低)˙主導單位:地方政府˙出租對象:家庭年收入水平最低40%者(台北市)(門檻最低)˙租金:月租約1萬~2萬元(最貴)

新加坡˙普及率:4.5%˙主導單位:建屋發展局自行興建˙出租對象:家庭月收入不超過新台幣3.6萬元˙租金:依承租者條件,月租約在新台幣624~6,600元間

韓國˙普及率:5.1%˙主導單位:政府擬定政策,公法人執行˙出租對象:依住宅類型,分家庭年收入水平最低10%以下、20%~40%兩種)˙租金:低收入戶租金在市價30%以下,中收入戶為80%以下

日本˙普及率:6.1%˙主導單位:中央政府立法、地方政府執行˙出租對象:家庭年收入水平最低25%者,弱勢者放寬至40%˙租金:依據區位條件、住宅面積、家庭收入等係數來計算

香港˙普及率:30%˙主導單位:房屋委員會及房屋署自行興建˙出租對象:家庭月收入水平最低30%者˙租金:月租約新台幣6,000元。對收入更低、年長者家庭再減免

資料來源:社會住宅推動聯盟整理:郭子苓

 
他山 之石 全球 普及 荷蘭 社會 宅飆 飆出 豪宅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=138483

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019