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坐擁百億地產 台北市鑽石地主人辭世 低調富豪杜萬全傳奇

2010-5-10  今周刊





四月下旬,台北市仁愛路二段邊、「仁愛鴻禧」大樓隔壁的630坪日式建築主人杜萬全辭世,這位擁地百億元的神祕富豪走了,他留下的是人們對第一代企業家的 敬重,但同一時間,也掀起全台北市一線建商的搶地大戰。

撰文‧劉俞青

如今在台北,多少總價才算豪宅?二億?三億?還是五億元?就在距離帝寶不到五百公尺的地方,多年來,有人不靠炒作、不見奢華營造,靜靜地擁有一棟市價至少 五十億元的豪宅,這個價位,足以買下二十戶的帝寶,恐怕也是全台最貴的豪宅。

精準地說,這不僅是﹁豪宅﹂,而且是台北市少見的﹁大宅﹂。這棟市價令人咋舌的大宅,就位在寸土寸金的仁愛路二段的馬路邊,占地六百三十坪。從外觀看,只 是一棟雅致樸實的日式平房,透過矮矮的圍牆往裡頭看去,有著疏落有致的庭園,打理得十分整潔,以及如今台北街頭已經不易見到的木造房子,一棵茂密的槐樹探 出了圍牆外。

與它一牆之隔的鄰居,是台北市著名豪宅之一的﹁仁愛鴻禧﹂大樓,不過比起來,仁愛鴻禧的基地面積還要略小一點,足以想見主人的豪氣。

坐擁豪宅

住家市價保守估計上看五十億很多人經過這裡,常以為這是哪位高官的官舍,事實上,這座大宅的主人,正是低調至極的台灣第一代企業家杜萬全。四月下旬,他以 九十五歲的高齡辭世,消息傳出,這幾天,杜家大宅前的仁愛路上,黑頭車經常一輛輛排開,許多政商聞人紛紛前往弔唁。

但同一時間,消息也在地產界迅速傳開,台北市許多一線建商、仲介,第一時間紛紛動員起來,因為這塊﹁台北市中心僅存﹂的六百三十坪鑽石級土地,早就被許多 建商鎖定,幾乎所有建商都曾經來按過杜家的門鈴,看上的無非是這塊土地的開發價值,但過去幾十年來杜萬全在這裡住得很習慣,因此登門的建商都是鎩羽而歸, 但如今杜老走了,宅子即將空出來,看在建商眼裡,機會來了!

事實上,這座大宅坐落於此,已經半個世紀之久,從資料顯示,杜萬全是在民國四十九年就買進這塊土地,五十年來,台北市的風貌有了翻天覆地的變化,農田不見 了,一棟棟豪宅蓋了起來,近五年來,房地產更是一路飆漲,豪宅風席捲全台,只有這座大宅,無論市況更迭,始終安安靜靜地在這裡。

今年一月底,國產局標售仁愛路、臨沂街口的一塊角地,這塊角地只和杜家大宅相隔一個門牌號碼,結果以每坪六七九萬元的史上最高價售出,市場譁然之餘,也讓 緊鄰的杜家土地價值,更加誘人。

德高望重

與新光吳火獅、台泥辜振甫齊名據了解,根據建商估計,杜家這塊土地基地面積比起這次標售的角地更大、土地也更為方正,如果杜家真有意願出售,行情站上每坪 八百萬元不是問題,甚至已經有人私下喊出更驚人的價格,但即使僅以每坪八百萬元計算,市價就要五十億元,而杜萬全就在這個價值五十億元的宅子裡生活了大半 輩子,堪稱最低調的富豪。

這位低調到近乎神祕的富豪,在外的知名度遠遠不及他所擁有的財富。事實上,人稱﹁杜伯﹂的杜萬全出身基隆八斗子,早期在台灣企業界是響噹噹的一號人物,他 的個性就像這聲﹁杜伯﹂的稱呼一樣,除了是他的姓氏之外,也取其﹁度量大﹂的意思,在市場上說話行事頗受人敬重。

民國四十年代,台泥、台紙、工礦、農林等四大國營公司轉民營化,杜萬全的名字就出現在首批民營股東名單上,他和許多台灣第一代企業家包括新光吳火獅、台泥 辜振甫、板橋林家林本源、香蕉大王陳查某齊名,然而,這些人多半已經歸西,他的好友如今﹁碩果僅存﹂的大概只有中和紡織葉山母,與台玻的林玉嘉。

杜萬全主要的事業有二,一是在民國四十九年成立的謙順行,在基隆港邊經營船務代理業務起家,賺進不少財富,因此後來杜萬全的財富日益累積,他對家鄉基隆的 回饋沒有減少過;根據基隆市政府估計,多年下來,杜萬全透過名下的杜萬全基金會捐給基隆市的錢,至少超過一億元。

另一則是在民國五十四年成立萬源紡織,早期生產利基型產品,業績不錯,但後來萬源沒有隨紡織業大量西進,業務才逐漸下滑。但即使如此,至今只要在五股一帶 提起﹁萬源紡織﹂,當地人都會指出﹁工業區一帶土地都是萬源的﹂。據了解,萬源紡織在五股成泰路一帶擁地超過一萬兩千坪,如果以當地土地行情每坪約六十萬 元估計,市值超過七十億元,若再加上仁愛路這塊鑽石級土地,這位低調的富豪,名下光是土地資產,就超過一百億元。

財力雄厚

每年光是配股配息就可領上億有趣的是,儘管擁地一百億元,如此驚人,但這位老人家卻不相信﹁有土斯有財﹂這番道理,他的土地都是民國四、五十年代因緣際會 買進,此後只有緊抱不放,沒有太多作為,也沒再買進其他土地,對其他所有的投資事業,也一概秉持嚴謹保守的態度。

因此,比起其他財團家族陸續在台灣市場上大鳴大放,杜家後來的發展則顯得低調而沉潛,杜萬全獨子杜恆誼曾經跟友人說,﹁爸爸就是不要(投資)﹂,這位老一 代的企業家始終覺得,凡事不須強求,只要行得正做得直,賺錢的機會自會上門。

但即使如此,直到辭世之前,杜萬全仍是國賓飯店的常務董事,而杜恆誼目前則是味王的常駐監察人、中興保全的董事、東華合纖董事,以及華南金控子公司華南產 險的董事,而這些持股,杜家幾乎全數都是原始股東,根據杜恆誼友人表示,﹁多年來,杜家持股只進不出﹂,而每年光領到的配股配息,﹁絕對上億元﹂,足夠過 很好的日子。

杜萬全育有一女一子,女兒杜恆芬負責船務代理業務,而杜恆誼目前負責紡織和創投,他就住在與杜家大宅一牆之隔的﹁仁愛鴻禧﹂大樓裡,方便就近照顧老父。

杜恆誼傳承爸爸的好性格,父子倆待人處世都是謙沖有禮的好脾氣,即使居喪期間,杜恆誼接到記者來電,仍然好言表示:﹁讓我調整一下好嗎?目前仍有很多事在 忙,等我調整好了再跟大家談。﹂

後繼有人

兒子杜恆誼在創投業表現活躍儘管主要事業沒有太多發展,但杜恆誼近年來在企業界其實還算活躍,尤其在創投上,由於過去在台灣經濟發展過程中,錯過不少上門 的投資佳機,因此後來杜恆誼試圖從創投中尋找新的機會。民國八十年代末期,在美國矽谷的創投華人圈裡,常可見到杜恆誼高壯的身影,他曾和幾位同是紡織業第 二代共同成立﹁啟峰創投﹂,以及後來的﹁連勝創投﹂,在創投業表現積極。

熟識杜恆誼的友人表示,杜家當然最深刻了解仁愛路二段這塊寶地蘊含的開發價值,因此這幾年來,杜恆誼其實也試圖結合周邊土地,希望整合出更大的土地價值。 三年前,他出手買下隔壁臨沂街四十九號大約四十來坪的土地,面積雖不大,但顯示了整合的決心,而今年一月底國產局標售仁愛路、臨沂街口這塊角地時,杜恆誼 所屬的﹁謙順行﹂也參與投標,結果以第三高標落榜,不過,得標的﹁賴雪﹂也住在仁愛鴻禧內,和杜恆誼是樓上樓下的鄰居,未來雙方如果能夠研擬出合作機會, 恐怕又將是台北豪宅界的一大盛事。

杜老走了,至此台灣第一代的企業家幾乎凋零殆盡,但這座看盡市場起落的大宅子依然矗立在仁愛路邊,不會改變,甚至可能風雲再起,這段土地與人之間的故事, 還將繼續吟唱下去。

杜家事業版圖

公司資本額(億元)代表人設立日期中台通運0.2杜萬全 39年3月27日

林記理貨郭廷碧

萬源紡織1.98杜萬全54年4月1日謙順行1.9824 杜恆誼49年3月1日廷芳投資事業0.98杜恆誼77年4月1日廷謙投資3杜萬全85年6月4日廷信投資1.95杜恆誼 86年6月25日衍源實業1.31杜恆誼81年11月17日英屬維京群島商Karbo Holding Ltd.

英屬維京群島商Cheerway Holding Ltd.

註:林記理貨為日商,杜家為大股東杜家台面上持有上市櫃公司股票股票 持有張數市值(萬元)1418東華合纖9181248 1902台紙31744031 2704國賓1035 9917中興保全 8,44143049 1203味王815420548 註:市值以4/30收盤價計算!

 
 



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爭東區鑽石畸零地 林敏雄徐旭東過招

2010-12-02  TNM




本刊調查,台北市東區知名餐飲大樓Bristro 98前,一小片約36坪的廣場,近日引來遠東集團董事長徐旭東及元利建設董事長林敏雄過招,徐姓地主趁機追價,總價從2億元喊高到2億5千萬元,每坪近700萬元。這塊鑽石畸零地花落誰家,還有得瞧。

台北市忠孝東路四段的商業大樓建築線齊平,唯獨知名餐飲大樓「Bristro 98」退後一截,前面一小片廣場立著二層樓高的大型燈箱廣告看板。這片小廣場,小到無法蓋大樓,但身價驚人,近日悄悄上演搶地戲碼。

申貸被攔 扯出林敏雄

本刊接獲承租廣場的林姓廣告商控訴:「本來我們要自己買下來,找華泰銀行貸款時,沒想到居然被攔截,華泰銀行老闆林敏雄自己要找地主買。」

原來林姓廣告商承租這塊空地多年,深知其身價,雖不能獨立蓋大樓,但將來Bristro 98改建,勢必要與畸零地合建,在此之前,每月預估有七十萬元廣告租金,投資報酬率四%以上,因此找上人在美國的徐姓地主,談妥二億元成交。

九月底,林姓廣告商帶著地契等擔保品及投資計畫書,向華泰銀行申請貸款二億一千萬元,十一月中旬貸款核准下來,林姓廣告商立刻聯絡地主。

不料,地主透露另有買主加價五百萬元,這位新買主,正是華泰銀行大老闆、元利建設董事長林敏雄。

照理,林敏雄與這塊地並無淵源,但華泰銀行內部規定,貸款額度億元以上的案子,須經董事會通過。華泰銀前董事長、現任常董林敏雄,自然看到這份有利可圖的投資報告書,尤其當林敏雄得知,買賣雙方還未簽約,就直接與地主聯絡,打算加價五百萬元。

由於林敏雄半路殺出,林姓廣告商只好加價一千萬元,出價二億一千萬元。徐姓地主發現買方加價後,再度拉高喊價。

林姓廣告商大驚,一來自知財力遠不如林敏雄,二來若這片空地被林敏雄買走,未來他廣告出租的這盤生意也做不成。

自保求援 找上徐旭東

為了自保,林姓廣告商找上Bristro 98的大老闆、遠東集團徐旭東,問徐要不要買這塊地。

徐旭東初步同意以二億一千萬元,購這塊畸零地,但隨後地主開始拉高開價,徐旭東聽後大怒,不打算談下去。

徐旭東大怒,背後有段不為人知的故事。Bristro 98用地原是徐旭東生母自宅,緊鄰大安路與忠孝東路四段,被譽為東區的「名人別墅」,不少將軍、官員居住在巷內,成為名人巷之一,例如連戰住的「一品大樓」。

徐母宅邸旁的徐姓地主,早在三十年前,就以每坪僅六萬元將土地賣掉,興建東宮大樓,獨留沒賣掉的一小片畸零地。

後來忠孝東路四段開始熱鬧,十年前,徐旭東想買下這片畸零地,連同徐母老宅一塊改建成全新商業大樓,但地主獅子大開口,每坪要價一千五百萬元,總價達五億四千萬元,徐旭東氣得作罷。

地主追價 喊上二億五

最 後,徐旭東以增建方式,蓋起Bristro 98大樓,把生母的別墅隱密「包」在新大樓裡,平日用安全門鎖上,不讓任何人進出。Bristro 98就成了忠孝東路四段上唯一「後退一步」的大樓,前面方正空地,對角線切成兩片小三角,一片是徐旭東的、另一片是徐姓地主的。

目前,地主喊價二億五千萬元的鑽石畸零地花落誰家,尚未揭曉。徐旭東不願當冤大頭買貴,但若被林敏雄捷足先登,恐怕也非徐旭東所樂見。

回應 遠東集團:太貴就不買

遠東集團旗下遠揚建設業務部主管低調地說,有聽說地主打算賣地,但價格太高,太貴就不買。元利建設總經理蔡建生則不願正面回應,只說這件事情不清楚。華泰銀行經辦曾姓經理無奈表示,銀行端一切照正常程序,聽說老闆(林敏雄)跟地主認識,但他們要不要成交,行員也無法過問。

徐姓地主人在國外,他旗下投資公司吳先生回應說:「照理應由徐旭東優先購買,未來才有機會改建,但地主徐先生是否找其他人購買,不清楚。」


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十位生技廠老闆給政府的建言 兩岸認證原地踏步 鑽石計畫勿淪為口號

2011-7-11  TWM





這是十位生技廠老闆的怒吼,他們受不了政府推動生技產業的龜速效率,也看不慣說要扶植,最後都只剩口號。他們提出建言,希望在全世界發展生技的同時,台灣不要是落後的那一個。

撰文‧賴筱凡

六 月中旬的午後,一場由生物產業發展協會舉辦的CEO高峰論壇,只見台灣神隆總經理馬海怡、五鼎生技董事長沈燕士等大老都到場。各家生技廠來的不是董事長就 是總經理,他們齊聚於此是想討論台灣生技的未來,甚至邀來行政院政務委員朱敬一,開啟產官對話,只是未來還沒有明確方向,卻先炮聲隆隆。

馬政府高舉推動生技產業發展的旗幟,一個孵了近兩年半的「鑽石計畫」才剛要啟動,為什麼這些生技大老滿腹疑問無人解?為什麼他們炮轟聲多於掌聲?

《今 周刊》針對台灣五十家生技上市、上櫃與興櫃公司董事長進行匿名問卷調查,其中十位生技廠董事長提出眾多建言,他們每個人都高度看好兩岸融冰後,台灣生技業 的發展契機,卻面對政府消極態度,而感到憂心。《今周刊》特此整理他們的問卷結果,一舉點出台灣生技產業所面臨的瓶頸與建言。

加速法規調整、行政配套

若談到大陸市場將是台灣生技廠最好的發展機會,應該不會有人否認。確實拿出數據來看,市調機構IMS Health預估,二○一五年大陸將成為全球第五大藥品市場,十二五規畫更明訂,大陸未來五年將投入百億人民幣扶植生技業,市場規模將突破千億人民幣。

既然大陸生技市場壯大是既定事實,但為何這十位生技廠老闆還是滿腹苦水?一位生技大廠董事長就直指,「生技ECFA大概是簽最快的一個產業,卻是執行力最慢的。」至今,兩岸醫藥相互認證還是八字沒一撇。

雖 然中研院院長翁啟惠幫忙緩頰,「相互認證不是那麼容易,很多細節都要慢慢談。」但生技業界發聲筒的生技中心董事長李鍾熙倒不這麼認為,「很多法規沒有調 整、行政系統沒有配套,廠商想去大陸發展,卻去不了。」某位新藥研發大廠董事長不諱言,「我們向(行政院衛生署食品藥物管理局,TFDA)局長提要去大陸 做臨床,結果他卻是拜託我們不要去,因為他根本沒有人可以去幫我們查廠,TFDA改制很好,可是不能讓他一樣的人做好幾倍的事啊!」當歐、美生技大廠紛紛 前進大陸發展,擁有絕佳發展利基的台廠,卻只能眼看商機流失。

資源有限,聚焦是關鍵另外,在「鑽石計畫」逐步拍板定案後,多數生技業老闆認 同政策方向是對的,一家醫材廠董事長就直言,「過去台灣投注很多資源在電子產業,才有今日的『兩兆雙星(指半導體與面板)』,可是這些產業慢慢都進入成長 高原期,台灣國民所得要提升,就得朝生技、觀光等軟實力產業發展。」只是政策立意良好,執行力才是最大重點。

一件生技創投申請案,擱置半年 才定案,這樣的行政效率也讓一位保健食品廠老闆搖頭大嘆:「實際執行力與政策落差太大,不要太期望,過去二十年政府要扶植生技業,都沒成功了,要等這顆 『鑽石』飛起來,實在是難!」投注新藥研發,培育所謂的第二棒(將基礎研究成果導入產業界),在這些生技業老闆眼中是無可厚非,全因台灣市場太小,新藥研 發又有開發時間長、風險高等特性,「所以,風險高的工作,政府來做,這是我們當初設計『鑽石計畫』的初衷。」翁啟惠說。

不過,李鍾熙笑了 笑,他還是再搖頭,「『鑽石計畫』很好,可是太偏重某一個環節,整個生技業供應鏈裡,因為受限市場規模,台灣無法做的就是第三棒『臨床實驗』;可是第四棒 『藥品上市』,原料藥、醫材生產製造這塊,台廠還是有能力可以接回來的。」「鑽石計畫」慢慢磨,磨到現在這一刻,資源有限是必定的,「所以,重點是聚焦, 有領頭羊才能帶來供應鏈群聚。」一位生技廠董事長說。

台灣生技業也不是全無先天優勢,不少生技廠董事長都認為,台灣電子業有非常好的基礎,醫材又是高度醫、電整合的產品,如果能利用台灣電子業的經驗,結合生技應用,也是另一個機會。

以目前台灣生技廠多半是中小企業而言,規模不夠大難有共鳴效應,不要讓馬政府推行「鑽石起飛」計畫,最後只剩口號。


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恨有鑽石 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20120531/16383305

倫敦鑽石首飾公司 Graff(編號1306)來港上市,屬於名牌之類,與 Prada等量齊觀,但聽經紀講, P/E(市盈率)幾高吓,係2011年盈利嘅18至24倍,股價在25至37元之間,呢輪市道唔好,可能以下限價上市。碰啱我地老友公子 L係鑽石專家,朋友之中,要買鑽石,黑珍珠慰妻者,或者討好女友者,無不搵佢做盲公竹。呢個世界,有專家就要問專家,唔好聽一啲一知半解之人亂咁噏,譬如講珍珠,我地在佢面前,邊個敢話識嘢。
公子 L話 Graff賺錢講設計,自己買石,轉手賺幾個巴仙,但經名師設計,利用碎石造一件首飾出嚟,毛利率甚高,但 P/E值唔值18倍,要搵財務工程師估值至得!以佢保守性格計,買粒石擺落保險箱,感覺上就好過買張公仔紙(股票)嘞!
買張紙,譬如一千股,可以話自己擁有鑽石首飾股喎,買粒石,買唔起嘅啫。公子 L話目前鑽石市場,以每粒計,以二卡至五卡嘅最為市道暢旺,有買有賣,價錢呢?大約一卡要一百大蚊啦,兩卡就要兩百零,五卡要五百零,買一粒放在口袋裏,唔會有人發覺。公子 L話:「我地去到比利時傾生意,猶太人最懂鑽石,猶太商人成日取笑我地亞洲人鍾意黃金為避難用,佢地話喎,黃金咁鬼重,二百安士黃金重到拎唔起,走難時好唔方便,但身上戴幾粒鑽石同樣走難,就輕鬆得多喎!」
話雖如此,仍有考究,東方人走難經驗不比猶太人少,走難之時,財不可露眼;若有三四両黃金,出貨比較容易,攞番啲散紙可維持生活一段時間,但一粒鑽石價值高昂,大難臨頭之時,似乎幾難搵到買家啫。
前些時倫敦失竊之黃鑽石因要美國 GIA鑑定而曝光,為何賊人不在黑市市場賣去,偏要搞到咁麻煩?公子 L話:「今時唔同往日,四十年前,行家牙齒當金使,大家講個信字,石到就付鈔。現在呀,冇張 GIA證書證明鑽石級數,休想拿到一分一毫,故此 GIA成為無上權威,中國亦有驗證機構,發達到唔恨!」


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容積移轉藏玄機 黃金地段變身鑽石地段 潤泰天價拿下黑松土地的背後盤算

2012-10-08  TWM




九月底,潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地,引起外界譁然,到底潤泰私下打的是什麼算盤?這筆交易真是買貴了嗎?

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地,潤泰創新在九月二十八日以八十一.九九億元的價格標下,每坪單價高達六○九.六萬元,創下住三土地(微風停車場土地使用分區為住三)的歷史新高,而且足足比底價五十七.八八億元高出四一.六五%;潤泰手筆之大令人咋舌,也為沉寂許久的台北房市,投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解,何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易,甚至房價盤整修正之際等利空因素下,還以極高的天價買下這筆土地?

另外,這次市場上推算潤泰的建案成本,普遍以黑松土地的容積率只有二二五%來計算,因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本,但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看,這似乎會是件「賠本生意」!

看似虧錢實則划算的投資

然而,潤泰這樁看似虧錢的買賣,地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值!」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析,由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內,根據北市府規定,對於捷運站周遭五百公尺內的開發案,可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的土地,都有條件規定),也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度,可以轉至黑松土地使用,未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」,就因受惠於容積移轉,而分別多了二五.二五%與四○%容積率。換言之,目前手上握有容積移轉額度的潤泰,一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用,將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算,依現況規定,黑松土地一經容積移轉,容積率可再增加五成。

所以,若潤泰操作得宜,可將原本僅有二二五%的容積率,提升至三三七.五%,也就是原本每坪只可蓋二.二五坪樓地板面積的土地,後來可加蓋到三.三七五坪樓地板面積;另外再加上未計入法定容積範圍,但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場,及每坪二十六萬元的造價,潤泰建案成本其實只有一三五.四六萬元,與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外,就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元,以及一五%的管銷、利息費用,實際上,潤泰未來推案每坪至少要賣一七○.七萬元才能夠回本,這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算,以目前建商推案獲利會抓一五%利潤,因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤,別的建商也會打,這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了!」據透露,此次投標者除了潤泰之外,還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示,這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內,約僅五%的價差,甚至第二高標出價為八十一億元,與潤泰的出價更只差了一%,顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外,潤泰願意出高價買黑松土地,也與台北市土地資源稀少,奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻,土地就像建商的原料,沒有原料就不可能有產品和業績,因此,建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設,礙於土地難尋,尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示,潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」,但這塊地如果是其他小建商得標,可能無法塑造高房價;不過,潤泰品牌知名度強,加上基地條件夠漂亮,隔壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能,若引進國際建築團隊規畫先建後售,四年後以精品豪宅推出,房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出,黑松土地創住三最高價,主要是產權單純,格局方整的素地,其他產權複雜的都更土地,想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷,尤其黑松土地鄰高架橋旁,該區開價與實際成交行情有差距,潤泰能否在黑松土地案獲利,持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價,潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出,「目前產品未定,所以也不會有定價。」不過,潤泰近年推出幾個建案,皆已成功刷新區域高價;如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中,位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價,顯見潤泰對於買下黑松土地,早已老神在在,但結局如何,就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點:台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積:1345坪

得標者:潤泰創新

得標總價:81.9999億元得標單價:每坪609.6萬元使用分區:住三、住三之二

容積率:225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來,常可聽到土地標售創新高的消息,許多人都誤以為建商的土地成本很高,但其實不然,主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積計算進去,而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積,卻都可出售獲利,最重要的是,建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」增加容積率,讓原建物得以多蓋一些樓層,如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下,建商若參與一些有容積移轉條件的案子,如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地,可以將上述未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用,例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積,移轉到大直重劃區推出的建案使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量,而容許某些在獎勵範圍內的土地,可依獎勵的幅度擴增容積率,如部分區域容積得以加碼3成,也就是原先住三的土地容積僅為225%,經獎勵後,就變為292.5%,即原先1坪土地只能蓋2.25坪,後來可以蓋到2.925坪,將大幅提升建商可銷售的面積或戶數。 (李建興)

 
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0億元鑽石商機 港資壟斷7成5 低價豪賭 點燃台灣觀光崩盤未爆彈

2012-11-05  TWM
 
 

 

台灣開放大陸旅客來台,旅遊業未蒙其利,先受其害。旅行業賠本接團、導遊代墊團費、餐廳飯店被賒帳、台灣購物店不敵港資軍團進逼邊陲化的現況,全都不忍卒睹。陸客來了,台灣為什麼賺不到人民幣?

︽今周刊︾獨家直擊陸客團操作實況,專訪港資購物站,掀開陸客團層層黑幕。

撰文‧李建興、賴琬莉 攝影.陳俊銘十月六日,適逢中國十一長假的第一個周末,上午十一點不到,台北一○一大樓前的信義路上擠滿了十幾輛臨停的遊覽車,偌大的廣場集結數百名引頸企盼的人群,他們不是周年慶的搶購人潮,而是等著登上一○一觀景台的大陸觀光客。

鏡頭拉到入夜後的高雄六合夜市,短短三百五十公尺長的大街,映入眼簾的是一攤攤被長長人龍包圍的攤商,鼎沸的人聲充斥著內地的鄉音,更有店家吆喝員工加快手腳的催促聲。而這天,隨著日月潭的住宿人數破表,距離日月潭百里之遙的台中市旅館同樣應接不暇,讓許多業者不得不回絕臨時投宿的散客??。

總之,這一幕幕「人民幣淹台灣腳目」的繁榮景象,自從二○○八年開放陸客來台後,就成了台灣觀光業欣欣向榮的絕佳寫照,不僅是台灣在經濟百廢待舉中的唯一希望,更為國人編織出一幅幅美麗的消費場景:大陸客來了,人民幣也來了!

根據交通部觀光局最新數據顯示,今年一到八月陸客來台超過一七○萬人次,是去年同期的一.五四倍。人潮帶來了錢潮,若以陸客平均每人每天花費二百五十美元(新台幣七千五百元)計算,今年前八月就已經為台灣創造了九四三億元的商機,以此估算,全年更將衝破一千四百億元。

績優旅行社驚傳倒閉

陸客大餅真相現形

但是,人民幣真的淹到台灣人的腳目了嗎?就像國王的新衣,當大家都沉浸在虛假的謊言中,不願承認真相,事實卻赤裸裸的攤在陽光下。台灣承接陸客量第十一大的華曜旅行社倒閉,硬生生拆穿陸客團來台旅遊的榮景。

華曜旅行社去年的接團量在全台四○七家的地接社(台灣接待外地來遊的旅行社)中,排名第十一,任誰也沒想到,在陸客大餅越撐越大之際,一個業績頂尖的大咖旅行社,居然會走上窮途末路?

時間回到兩個月前,九月十三日,專門承做大陸觀光團的地接社華曜旅行社累計跳票超過五百萬元,成為第一家被觀光局勒令停業的陸團地接社。倒閉當天,華曜手上承接的二十六團、五九八名陸客成為燙手山芋,在觀光局協調下,由台灣租車旅遊集團旗下的建明旅行社接手,「當時,司機罷駛、導遊不幹,怎麼辦?總不能丟臉丟到大陸去,只能咬牙善後。」台灣租車旅遊集團總經理徐浩源表示。

然而更驚人的災難還在後頭!旅行業者透露,華曜一倒閉,其積欠給餐廳、飯店、遊覽車、購物店,甚至導遊代墊的呆帳全都無處可討,中華民國旅行公會全國聯合會祕書長許高慶證實,事後幾天就接到某中部餐廳業者的哭訴,埋怨華曜還有兩百多萬元的帳款沒付!「你想想看,一家小餐廳被華曜倒兩百萬元,如果再多幾家倒閉旅行社,大家怎麼活?」業界更盛傳,華曜債留觀光業的金額,高達上億元。

「但最令人膽戰的是,這恐怕不是最後一個,許多未爆彈正一觸即發!」許高慶語重心長地說,華曜案絕非特例,到了年底結帳之際,很難預料旅行業,甚至整個觀光業是否會出現排山倒海的倒閉潮?對此,專接陸客團的高雄漢王飯店董事長暨南台灣觀光產業聯盟總召集人林富男憂心急籲:「問題再不解決,恐怕演變成台灣觀光業全盤皆輸的局面!」然而,令人納悶的是,明明原本是一塊能夠雨露均霑的陸客大餅,怎麼最後成了禍延百業的產業災難?

病因一:兩岸業者關係不對等地接社壓低身段 間接墊高大陸業者姿態「陸團來台,從一開始兩岸旅行社不對等的關係,就種下禍因!」一位目前已經逐漸淡出陸客市場的旅行社業者,一語道破台灣旅行社業者心中最大的痛。

他分析,目前大陸有二一六家旅行社承接陸客來台業務,再把生意交由台灣的四○七家地接社承接。就供需面來講,已經形成二搶一的白熱化局面,偏偏對岸的組團業務又是各一級行政單位(省或直轄市、特別行政區)分治,若以大陸目前有三十四個省、市來算,每一地其實只掌握在六、七家業者手中,換言之,四○七家台灣地接社在各省只能和六、七家業者往來,等於大陸每家組團社的生意,平均由台灣的六十七家業者去搶食。

「這好比六十七個男孩要同時追求一個女孩!」該業者忿忿地表示,在這樣不平等架構下,造成了台灣地接社為求生意,壓低身段、甚至委曲求全的荒謬現象,也間接墊高大陸業者姿態。舉例而言,目前大陸組團社大多以八天七夜人民幣五千元行情攬客,也就是業者俗稱的每人每夜六十美元,但在多搶一的局面下,台灣業者卻以二十美元、甚至十五美元的﹁自殘價格﹂接團。

以經營陸客醫美團聞名的正安旅行社董事長吳碧蓮說,依業界生態,大陸組團社扮演仲介角色,頂多只須支付機票費,而其他費用則全由台灣地接社負擔,但地接社卻用三成費用接團,「你能想像嗎?媒人的紅包居然收得比聘金還多!」導遊出身的創新旅行社董事長李奇嶽更進一步透露,儘管目前枱面上,業界和對岸已協議得在四十五天撥款來台,但在台灣人為求生存,竟然普遍默許組團社在出團後九十天才付款,「甚至還傳出三加三(出團三個月後向大陸請款,再過三個月才撥款)!」也因此,根據旅行社業者估計,目前大陸組團社就尚有五十億元款項還沒付給台灣,這等於有一百二十萬名的陸客是由地接社墊錢接客。「更嚴重的是,若以每月接團量四十團的大型旅行社來說,光九十天的利息,就高達一百萬元!」而就在地接社「錢沒來、團照出」的怪象下,風險只好轉嫁到其他業者身上!例如旅行社向下賒欠飯店、餐廳和遊覽車業者的帳款,早已是公開的祕密,甚至不少旅行社還會要求導遊代墊。也因此,地接社的競價惡果,居然成整個台灣觀光業的共業。

摒除延後收款的扭曲現象,依旅行業者細算,地接社一接團,光花在每位團員的車資、住宿、餐費、門票、導遊費、稅金等雜支就足足要一萬四千四百元,但地接社實質團費收入卻只有四千二百元(以每夜二十美元計),等於每接一個陸客就要倒貼一萬元。

病因二:惡性競價、轉嫁風險﹁錢沒來、團照出﹂ 接一陸客倒貼一萬元為了填補資金缺口,只好靠「購物退佣」解套。業者就分析,以目前陸客團來一人賠一萬元的額度估計,地接社要回本,就得要讓團員的人均消費衝高到二萬元才行(以購物店五成營業額退佣行規來算)。其實購物退佣在全球的inbound(接外國團來本地)早已行之多年,並無原罪,但在割喉流血的業態下卻倒果為因,成了業者廝殺後止血止痛的嗎啡,整個行業充斥著「不問接團價格、只問購物業績」的「賭團」現象。

「有一次,我們的團才剛路經水果店不到五分鐘,旅行社業務就來電質問,為何沒進XX水果店?」擔任八年導遊的小鳳就無奈地說,地接社現在連水果店都「綁」!而林富男也舉例,還聽說有地接社會在途中忽然以簡訊下旨,要導遊捨A購物店轉枱至B店,「很顯然的,是和A店的抽佣比例沒談攏!」於是,時下的陸團地接社,關心的不再是景點好不好玩,而是「有沒有開?(業者的行話,指業績達成與否)」,萬一業績遲遲未達標,中途「補行(額外多停購物站)」就不足為奇。

病因三:港資購物集團橫掃千軍殺價成風 優質本土旅行社棄守陸客大餅雪上加霜的是,在一起起的內亂未平下,卻有一波波的外患進逼。「香港商業模式來台,更是一場『傷口撒鹽』的災害!」一位曾經營過旅行社和鑽石購物店的大老級業者娓娓道來。他表示,台灣當前的亂象,其實對於早在十年前就和陸客交過手的香港人來說,已司空見慣了,因此挾著豐富的經驗,從港資的旅行社到港資購物店,就將當年的操作手法一路複製來台。

首先在旅行社方面,不少本土旅行社業者指出,由於港資旅行社歷經十年的割喉洗盤後,存活下來的多是財力雄厚或有港資購物店背後奧援的旅行集團,因此看到台灣這塊處女市場,根本不畏競價,而且價格殺得更凶,為的就是能掌握市場,最後再一一將殘弱不振的同業蠶食殆盡。

幾年下來,態勢早已昭然若揭!雖然目前在台具有港資背景的旅行社家數占不到市場的五%,但卻掌握了三成的陸團市場。攤開去年在陸客接團量前二十大的地接社榜單上,就有七家具有港資背景,至於剩下的又有八家具有港資入股,等於只有五家是純台資經營。值得注意的是,在殺價成風後,讓不少優質且大規模的本土旅行社宣告棄守陸客大餅,像東南、鳳凰、雄獅等幾乎都在陸客市場銷聲匿跡了,反而剩下一些規模不大,卻勇於豪賭的「小鬼當家」!

於是,被視為旅行社救贖者的購物店,成了港資大展身手的舞台。本土購物店業者分析,生長在購物天堂的香港業者,比台灣人更懂得如何操作市場,「除了傳統的退佣模式外,港資更擅長用預付佣金、旅遊贊助和融資調度等手法,收買台灣旅行社!」所謂的預付佣金,有別於陸客購物金額退佣的模式,而是先以每位團員一千五百元的代價預付給旅行社,超過一千五百元的再以比例退佣;而旅費贊助則是購物店幫忙負擔旅行團的車資或餐費,至於融資則是直接借錢給旅行社當作資金調度。

由於條件誘人,四年前才來台操作的香港模式,快速橫掃千軍,已成為台港公認的「標準規格」。「但別以為坐莊的一定贏!」購物店業者就指出,購物店在「養」旅行社之際,其實背負了龐大的資金風險,拿這次華曜事件,據傳就有某鑽石購物店被倒了五、六千萬元的帳。

後續效應一:流血戰持續

旅遊業倒閉潮將再起 沒人是贏家「因此,在這場變調的賽局中,到最後恐怕沒人是贏家!」林富男憂心忡忡地指出,儘管不少業者都消極認為這是每個inbound(接外國團來本地)市場必經的洗盤過程,當年台灣人到泰國、日本人來台都是這樣盤整後重生的;但他認為,由於陸客市場是過去歷史經驗的好幾倍,飲鴆止渴的後座力絕不能等閒視之,一旦當局和業者漠視輕忽,將有一波波難解弊端出籠!

林富男認為,首先該注意的是業者的營運狀況。台灣租車旅遊集團總經理徐浩源就感同身受,他表示,四年前,陸客開放之初,他大手筆砸了近兩億元,購入三十輛新遊覽車,「貸款時,我告訴銀行,一年來兩百萬人,十年兩千萬人,一百年也才兩億人,大陸有十幾億人,這是百年事業,你怕什麼?」然而事實證明,徐浩源的如意算盤打錯了,「遊覽車一天七、八千元,扣掉司機、油料、保險、保養、銀行貸款,就算一輛遊覽車每天接團,一個月還要倒賠五萬元。」至於許多小型旅行社礙於資金缺口,不得不接更多的團來抵帳,也就只好以更低的價格來爭取。在香港就已有零團費,甚至地接社不但不收費,反而付錢給組團社來買團的「負團費」現象。而這就像吸大麻一樣,毒癮越犯越凶,如此惡性循環之下,恐怕形成整個觀光業的金融風暴!

後續效應二:本土業者邊陲化口袋不夠深 陸客市場恐剩港資蹤影另外,雖然港資來台發展並不違法,但高雄市前旅行公會理事長吳寶順則指出,倘若購物店金援旅行社的形態不變,購物店需要準備更龐大的資金才能護住樁腳,這並非資金有限的本土業者所能匹敵的,「以鑽石店來講,若沒有上億元的儲備資金,很難玩得過港資!」事實上,台資購物店因資金不敵港資而收攤的情事已經上演,其中尤以鑽石店最為明顯。

高雄的本土鑽石購物店業者分析,相對於陸客大宗採購的珊瑚、玉石等,貨源多半掌握在本土業者,鑽石的貨源,大多掌握在香港人手中,再加上香港人比台灣人資本雄厚、又懂陸客市場,也因此,鑽石購物店漸成香港人的天下,主宰五十億鑽石商機的七成五。

以捷達為例,曾有一天接團量達一七○團的紀錄,足足是台資業者的八倍。更值得注意的是,在大者恆大的狀況下,港資業者更已跨鐘錶、糕餅、珊瑚以及飯店等領域,其中,鑫瑟甚至號召同業組成中華觀光精品協會,甚至入主上市公司祥裕電子,影響力不容小覷。

後續效應三:旅遊品質沉淪﹁香港阿珍﹂醜聞 可能在台重演「最令人擔憂的,則是台灣旅遊品質的受損!」李奇嶽一語道破一旦陸客市場沉淪最要命的後果。他認為,台灣原以導遊高規格的服務品質著稱,這也是每回陸客滿意度調查能撐住九成佳績的主因,但在利字當頭下,恐怕最後一道防線也將失守。

由於旅行社不敷虧損,只好拿導遊開刀。因此導遊的出差費已從原本的一天三千元,購物佣金一成,折半對砍。預料,未來導遊為求生存,恐怕得學香港導遊自行掏腰包買人頭帶團,再從購物佣金回補,若真如此,幾年前對著不消費陸客大聲咆哮的﹁香港阿珍﹂,恐怕會出現在台灣。

另外,隨著媒體和政府大幅吹膨陸客大餅,也讓業者受害。今年八月舉行的「海峽兩岸觀光交流圓桌會議」,大陸海峽兩岸旅遊交流協會會長邵琪偉就高唱去年陸客買鳳梨酥高達二五○億元,而連旅遊業的老將徐浩源,也因誤信市場,而在台北內湖設了占地千坪的觀光工廠,從鳳梨種植介紹到烘焙製作,甚至提供陸客DIY鳳梨酥及到特產購物站,但卻事與願違:「我現在還在虧損中!」因為這一年來,陸客團購物佣金從五成漲到七成,他根本沒賺頭,看清惡劣的現況,徐浩源只好轉向做台灣市場。

面對急速膨脹的陸客市場,政府甚至喊出﹁二○一六年陸客來台人次要達七百萬﹂的願景,但若現實環境不變,劣幣驅逐良幣下,這場繁榮的春秋大夢將提前夭折。一位資深旅遊業者表示:「開放陸客來台旅遊四年,大陸國家旅遊局沒有懲處過一家組團社,若中國政府不監督陸客出團費用,台灣政府與業者要如何保證陸客旅遊品質?」這場台灣國家形象、台灣旅遊業、陸客三輸的賭局,兩岸政府不能再坐視不管,應該大力整頓,台灣的觀光業才有明天。

誰賺到陸客商機?

賺最多!七成團費入大陸旅行社口袋

組團社收錢

(大陸旅行社)

目前多以每人每夜60美元接團,20美元給台灣地接社,但已出現30至40美元的低價團,扣掉機票,利潤漸薄。

客人搭機

(航空公司)

航空公司穩賺不賠,而且不會被倒帳。

交給地接社

(台灣旅行社)

接團成本為平均每人每夜20美元(8天7夜新台幣14400元),每接1人賠1萬元,是受傷最大的行業。

到台灣導遊接機開始行程(導遊)出差費由每天的3000元對砍,目前出現8天7夜1500或800元的行情,靠購物抽佣補薪資。

搭遊覽車

(遊覽車業者)

全國遊覽車約1.35萬輛,在旅行社競價下,每夜車資為7、8000元,業者大喊入不敷出。

景點

(觀光區業者)

旅行社多以切票方式買入大量折扣票,或以記帳方式月結,並盡量走免費入園的景點。

購物

(購物站業者)

表面因購物行程而大發利市;惟在同業競爭與付高佣金下,利潤不如外界想像,並得承擔巨大的資金風險。

餐廳吃飯

(餐飲業者)

餐廳以每人每餐150元接團,在物價上漲之際,還得承受旅行社賒帳的風險。

飯店住宿

(飯店業者)

住宿每人每夜約為800至1000元,兩人一間最高房價僅至2000元左右,與3000至5000元市場行情,相去甚遠。

陸客團來台費用大拆解

接一位陸客賠1萬元,團員得購物2萬元,地接社才能回本!

大陸組團社收費(陸客繳費):

22500元╱人

(以大陸一般行情5000元人民幣計)

台灣地接社承接費用:

4200元╱人

(一般以每夜20美元承接,8天7夜計)

8天7夜支出:

車資:2560元╱人

住宿:7000元╱人

餐費:2400元╱人

門票:800元╱人

導遊費、稅金等雜支:1640元╱人合計支出:14400元╱人

結果:

等於地接社以每人虧本10200元接團

解套:

每位團員須購物滿2萬元,以平均退佣50%計,回補地接社1萬元才不致虧本。換言之,若以每團25人計,全團8天7夜的行程,須購物超過50萬元,否則地接社等於賠錢。

旅行業公認最具港資色彩的 3大購物店集團

歐亞

業主雷素娥、雷素玉姊妹集團背景香港鑽石珠寶批發商,總部在香港,在廣東順德及廣西梧州生產,其中雷素娥為深圳首飾行業協會副會長。

集團事業版圖 總部:新意集團控股(香港)工廠:廣東順德、廣西梧州鑽石購物店:歐亞(香港、高雄)鐘錶購物店:星際(台北)

飯店:帝豪飯店(高雄)

捷達

業主 鍾偉棠

集團背景鍾偉棠在香港經營鑽石珠寶批發多年,以DIL品牌聞名全港。除珠寶加工廠外,購物店遍及港、台、星、馬。

集團事業版圖 總部:DIL(香港)、時代珠寶(香港)鑽石購物店:捷達(高雄)鐘錶購物店:寶時捷珠寶(台北)伴手禮購物店:天使事業(高雄)糕餅購物店:御品軒(台北)飯店:已買大樓整修中(高雄)

鑫瑟

業主 張雅俐

集團背景 廈門出生, 14歲移民至港, 21年前到台灣發展,被視為港資,但其據點全在台,因此堅持自己是台商。

集團事業版圖 總部:鑫瑟國際(台北)鑽石購物店:林紅(高雄,現改晶鼎旺)免稅店:世界名城 (將設於台北晶華城)珊瑚購物店:東林珊瑚(台東)控股公司:祥裕電子(台北)旅行社:世通旅行社,品牌為中華情,經營者為張雅俐的胞弟張鏞陸客到哪、買什麼產品,早被完全掌控!

台北:

名牌精品、鳳梨酥、

故宮仿製品

南投:

日月潭鹿茸、靈芝

花蓮:玉石

嘉義:

阿里山高山茶、檜木加工品

高雄:鑽石

台東:珊瑚

港資購物店的回應

隨著港資的旅行社和購物店大舉進軍台灣,市場對於港資集團的不平,可謂甚囂塵上。《今周刊》專訪港資的捷達事業總經理張妮妮以及鑫瑟國際業主張雅俐,首先對港資以一條龍鯨吞蠶食台灣觀光業,張妮妮忿忿地說:「港資不是原罪,別把港資汙名化!」她表示,該公司在香港曾操盤旅遊市場,有豐富的經驗,也懂陸客講門面的心態,因此來台砸上億元資金裝潢。以高雄店為例,當初店面就以一天容納180團為設計,占地2500坪,挑高9米,是目前全世界最大的珠寶購物店,店內存貨高達9億多元。

張妮妮強調,為提升服務品質,捷達500位員工都送到香港受訓,而且公司賺來的錢,大多投資在台灣,主要幹部全都在高雄買房,「我們對台灣市場的貢獻,並沒有比較少!」至於一條龍經營,她表示,捷達確有跨足其他購物店,但對經營旅行社沒興趣,「你想想,我們自己開旅行社,其他旅行社還會帶團來嗎?」另外,對哄抬售價的指控,張雅俐解釋,購物店為工廠直營,不會比一般店面貴,「有人指稱我們的價格是市場的10倍,但想也知道,動輒數十萬元、甚至數百萬元的珠寶,再加個零,誰買啊?」最後張雅俐強調,購物店的退佣是國際行之多年的模式,只是台灣還來不及配套及法制化,購物店也十分願意化暗為明。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39662

珍珠鑽石 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130313/18192974

到陸羽飲茶,醫生C最後一個入座,公子L立即舉杯向佢祝賀,我地問:「賀乜嘢呀?」公子L話:「敝機構係主辦單位之一,在會展舉行嘅香港國際珠寶展每年有珠寶設計比賽,今年去到第十四屆,分公開組與學生組,醫生C太太奪公開組嘅『南洋珠』設計比賽金獎,梗係要祝賀醫生C啦!」咁又係,比賽係國際性,C太能在「南洋珠」組別脫穎而出,可喜可賀之至。C太非一般太太,自己經營珠寶設計生意,我地話醫生C賺賺埋埋,應該多啲買珍珠、鑽石、寶石俾太太設計自用!
講起珍珠,左丁山記得上星期一(三月四日)周大福招待股市分析員到葵涌參觀珠寶設計工場及皇后大道中新舖(即原屬龍子行地舖),左丁山因時間關係,冇到葵涌,只係在中午時分,加入「參觀團」到大道中第三分行「睇嘢」,只限於睇啫,因為啲珠寶鑽石價錢全部在六位數字以上,實非中產分析員所能負擔,左丁山見到在「珍珠飾櫃」有一大盤珍珠,分金珠、黑珠、白珠三類,粒粒似荔枝肉咁大粒,夠晒圓,無瑕疵,價值不菲。以此問公子L,公子L話:「珍珠之中,金珠最罕有,也最貴,周大福買珍珠,全世界都知,只向世界各大珍珠養珠場買入Top5%,甚或更低。因為佢出得起錢,養珠場一般都會將最好嘅收成產品留低,一併賣俾周大福嘅。」唔怪得,要儲夠一打以上又圓又大嘅金珍珠,係要錢要面要耐性先至買得齊嘅。
我地成班人當日又睇埋鑽石,周大福店有一個飾櫃賣完美鑽石,所謂完美(perfect),要攞到GIA證書評分三個Excellent至得,一粒12卡鑽石首飾,光芒耀目,直情搶眼,零售價一千二百萬,本地豪門貴婦或內地豪客買咗戴上手指,出席宴會,有冇心理負擔㗎?戴出門口都驚俾人打劫啦!分析H笑左丁山:「你見得少啫,證券業界名人C太太左耳右耳戴鑽石耳環各5卡一隻,手指鑽石環係20卡,人地戴得都唔知幾自然!」唔好話C太演嘢,佢精於投資,十幾二十年前已買入鑽石,而鑽石不斷升值,佢嘅耳環、戒指已經賬面值升了不少,有得威,又賺錢,邊個夠C太咁醒。周大福嘅專家話所有鑽石產品,有雷射認證,完整電腦紀錄(由鑛場出土至零售,買家賣家全部入晒電腦),可以環球追蹤,賊贓極難出售!

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鑽石、銅和鐵礦石

http://wallstreetcn.com/node/52173

Convergex的Nicholas Colas說,鑽石價格當前正在承壓,而這主要是因為中國和印度需求下滑。此外,鑽石和基本金屬有許多共同點:

閱讀鑽石/珠寶貿易媒體關於當前價格趨勢的報導時,你會得到一種可怕的相似感,即它們的價格走勢與銅等工業金屬類似。以下是幾個要點:

- 全球最大鑽石生產商De Beers最近表示,今年美國珍貴珠寶的需求上升,但中國應該會持平,印度則無法預料。而日本由於近期貨幣貶值,所以需求可能也難以強勁。以上四國是全球最大的鑽石市場。

- 近期印度盧比的波動,已經給該國珠寶行業帶來了一些壓力。印度是一個主要的全球鑽石切割和拋光中心,一些人估計,全球約90%的鑽石都會經過該國城市蘇拉特。金價下跌及盧比貶值使得鑽石行業承壓,這可能導致其出售庫存。

- 美國國內的鑽石銷售樂觀,但在消費者支出中所佔比重也在下降。據IDEX 7月25日數據,從2001年至今,美國人的名義收入增長了19%,而在鑽石上的支出僅增長2%。再來看另一個社會因素:大量鑽石都是出售給准夫婦,而最新數據顯示,2012年美國結婚率(即每1000名未婚女性中選擇結婚的女性人數比例)創下歷史新低。2012年每1000人中有31.1人結婚,而在1920年為92.3。

總之,鑽石和銅有很多表面看不到的共同之處。價格下跌,是因為全球需求疲軟、匯率波動給一些國家帶來傷害,且一些難以量化的社會因素可能也造成影響。但本質內容是清晰的,即商品存在價格通縮——不論是對紅色金屬還是對閃耀的純碳礦物而言,直到全球經濟開始復甦。

而雖然從長期來看,鑽石擁有良好的保值記錄,但它似乎未能打敗鐵礦石:

如果一個準新郎給了他的未婚妻一枚1克拉的鑽戒,如果是在1960年,他大概需要支付約2,700美元。而現在同樣一枚鑽戒平均需要28,400美元,價格升幅為952%。這超過了美國官方CPI通脹率,按照官方CPI漲幅計算,1960年的2,700美元現在相當於21,299美元。

- 相比之下,同期銅價上漲了882%,鋁價上漲了217%,鉛上漲了694%。這樣來看,鑽石的通脹保值功能的確好於工業金屬。

- 同期,鐵礦石的表現要好於鑽石和其他商品,價格上漲了1,275%。

可以肯定,沒有人會送給自己的未婚妻一枚「鐵礦石」戒指,只要你還想著求婚成功的話……鐵礦石並非特別罕見,但如果你想在現代社會建設基礎設施工程,鐵礦石就是非常有用的。鑽石極為罕見,但對於日常生活來說並非必不可少,它們更多是財富和地位的體現。

因此,歸根結底是實用性與美觀性的比較。而中國在其中所起到的作用,可能會決定哪種屬性更有價值。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=72839

庶民「食尚教父」身陷侵占鑽石風暴 葉兩傳 聰明反被聰明誤

2013-08-26  TWM  
 

 

八月十五日晚間,被留置超過二十四小時的知名廣告人葉兩傳,終於籌出兩百萬元保釋金,步出台北地檢署大門。儘管步伐依舊昂然從容,但面對再熟悉不過的媒體鏡頭,他不再像從前那般有求必應,從頭到尾緊抿雙脣、不發一語;一雙圓眼少了招牌玳瑁框眼鏡修飾,在鎂光燈照射下更顯疲憊。

去年三月,葉兩傳高調成立「巴哈地集團」,整合旗下高檔餐飲及髮飾、服裝等品牌;同時宣布將引進法國精品鑽石,將珠寶業納入事業版圖。當時他曾意氣風發地宣示,「今年將是爆發的一年」,樂觀預估集團營收將以倍數成長。

未料,過去一年多來,葉兩傳際遇急轉直下,不僅在去年八月正式讓出頂級法國烘焙沙龍Paul的股份及經營權;近期更遭比利時珠寶商控告侵占市值約一億三千萬元的二十七顆鑽石,被檢方認定涉嫌詐欺、侵占,向法院聲請羈押。

一向以光鮮亮麗面目示人的創意達人,一夕間險些淪為階下囚,墜落速度之快,令人不勝唏噓。

新新人類 打開百億茶飲市場葉兩傳出生於台北大稻埕,父親從事木材交易,自幼家境富裕,屏東農專畢業後,曾短暫當過銷售業務員,隨後就與友人合組廣告公司。從小鬼點子就多的他,一直認定包裝茶飲有極大市場潛力,因此極力鼓動屏東農專學長、信喜實業董事長陳清林投資;並以無償提供廣告製作,只從銷售收入抽佣的條件作誘因,終於讓陳清林點頭推出開喜烏龍茶。

一九九○年起,開喜烏龍茶靠著充滿喜感與親和力的角色「開喜婆婆」,以及「新新人類」廣告一炮而紅,連續多年創下年營收超過五十億元佳績,打開國內百億元茶飲商機;一系列廣告的幕後推手葉兩傳,據傳抽取了銷售收入一成作為佣金,但他本人從未證實。

而充滿破碎、拼貼等強烈後現代風格,卻又不失詼諧的「新新人類」系列廣告,一九九三年入圍坎城影展最佳廣告作品決選,更讓他成為急速崛起的創意新貴。

二○○四年,與信喜實業結束合作關係的葉兩傳,成立「老子曰實業公司」(Lao Tsu Say),推出精品茶飲,搶占法國與歐洲頂級市場。儘管一罐五百CC的茶飲,價格硬是比可樂高出一倍,但憑藉「道」、「無為而治」等充滿中國風的品牌意象,仍成功帶起歐洲飲茶風氣。

此後,葉兩傳奪下享譽全球的頂級麵包沙龍Paul的台灣獨家代理權;一○年底引進法國兩百年老字號餐廳「松露之家」;隔年再成功說服有「巧克力之神」封號的馬歌尼尼(Pierre Marcolini)來台開設專賣店。每次出手必定引起風潮,逐步建立「食尚教父」的響亮名號。

說話帶點閩南語口音的葉兩傳,常戲稱自己是道地的「台灣土雞」,但幾乎所有與他接觸過的人都說,他的公關手腕與口才是一等一。業界人士舉例,Paul剛進台灣時,正好遇上金融海嘯,有媒體問葉兩傳,是否擔心消費緊縮影響高檔食品市場?他當場回答,金融海嘯確實讓消費者更加謹慎,但這也意味著「鑑賞力」的提升;品質卓越的法式糕點,此時更容易成為力求精準之下的消費目標。這番巧妙的應對,讓該人士至今仍讚歎不已。

擊敗統一集團、微風廣場強敵,取得Paul的台灣獨家代理權,更是葉兩傳將「溝通優勢」發揮得淋漓盡致的一場光榮戰役。

當年簡報時,葉兩傳不像其他競爭者,將所有力氣花在經營計畫等細節上,反而以不太靈光的法語反覆訴說:「台灣是我的母親,法國是我的情人。」強調將以談戀愛的心情,呵護進軍台灣的Paul,以另類方式,成功打動浪漫卻挑剔的法國人。

另類創意 打動歐洲頂級品牌說服巧克力之神來台設專賣店時,葉兩傳簡報秀出的第一張投影片,竟然是他那輛被拆解作為行動藝術品的千萬賓利跑車,令眼睛發亮的馬歌尼尼直呼:「這太酷了!」當場就同意合作。「談代理權不是比誰的鈔票大疊,是要讓歐洲人知道,你懂他們的文化。」葉兩傳事後談起這些成功案例,話說得輕描淡寫。

為什麼一位才華洋溢、事業成功的創意人才,會捲入詐欺疑雲?相識多年的友人認為,比起廣告人,葉兩傳的個性更像是企業家,「從不滿足於手上擁有的,永遠都在尋找下一個機會」,很可能是過度自信下的過度投資,導致資金周轉不靈。

另一位前工作夥伴則直言,葉兩傳在事業上有強烈的冒險性格,寧可以小搏大,也不願輕言放棄;偶有資金困難或營運狀況吃緊時,他則習慣將目標轉向新的事業,藉令人眼花撩亂的創意度過眼前難關,「只是他的眼光很好,總是可以cover(應付)過去。」然而,再怎麼炫目的創意,也總有cover不過去的一天。

讓出Paul 事業急轉直下二○一二年,這個葉兩傳口中的「爆發年」,意外成為他事業急轉直下的關鍵。葉兩傳同居人賴郁芬卸下「邦保羅公司」董事長身分,改由大股東和興製衣第二代接手;讓出經營權後,兩人也同時釋出手中股權,正式揮別這家曾由葉兩傳創造無數話題的法國麵包店。

儘管Paul經營權易手枱面上的理由是:「為積極展店並開發多元商品,藉調整經營團隊,為企業帶來更多新能量。」但知情人士透露,雙方拆夥的真正原因,是葉兩傳一直想在Paul既有的麵包糕點外,增加具有台灣特色的創意商品;然而在海外已有一百多個據點的Paul總公司,不容許台灣擅自更改經典目錄,雙方關係一度緊張。此時大股東不願力挺葉兩傳,才決定收回經營權。

離開Paul之後,葉兩傳寄望能藉手中的松露之家與巧克力專賣店,再闖出一番天地。但前者開業兩年多來,還持續與國人飲食習慣磨合;後者則因裝潢、定位等問題,營收也未如預期長紅。葉兩傳再次將目光向外探索後,決定跨足寶石業,引進法國鑽石品牌卡洛夫(Korloff),並請來在影集《慾望城市》中飾演Mr. Big的男星來台宣傳,果然再次炒熱話題。

然而,閃亮的鑽石終究未能在短期內替葉兩傳帶來耀眼的收益。去年底,業界首度出現葉兩傳財務吃緊的風聲,農曆年前更傳出積欠員工薪水;今年開始陸續有重要幹部離職,也讓人懷疑,葉兩傳的龐大事業是否亮起紅燈。

即使傳言不斷,這次比利時珠寶商跨海控告葉兩傳,以辦展名義商借市價上億元的鑽石,事後未悉數歸還,反而自行典當變賣換現,仍讓不少人深感錯愕。一位前事業夥伴就說,葉兩傳一向以亮眼姿態現身,實在很難和財務吃緊聯想在一塊。

業界人士分析,葉兩傳能不斷取得優質國際品牌授權,除了歸功於良好的公關能力,也是因為他的茶飲事業在歐洲頗負盛名;取得代理權後,能在國內找到實力雄厚的金主投資,靠的則是一次又一次創造話題所累積的亮眼媒體光環。換句話說,「個人形象」一直是葉兩傳能長期活躍的關鍵,這次捲入侵占疑雲,無論能否全身而退,對事業的強烈衝擊,不言可喻。

在重新證明個人誠信之前,葉兩傳四處穿梭、宣揚各國美食文化與絢麗夢想的自信身影,短期內恐將難以得見。

 
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鑽石是全球最精彩的營銷騙局?

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0126/58265.html

不過戴比爾斯跳出來了,告訴你女人離不開鑽石,鑽石稀有,璀璨,擁有不可限量的價值,一顆鑽石成就一段人生,一塊破石頭就是婚姻的見證。

從業者會告訴你,鑽石會保值,升值。剛才講過了,鑽石除了工業上最後一丁點用處,沒有任何價值,現在炒到這個價格,是因為戴比爾斯等最上游對行業絕對的控制。

天然鑽石是很特殊的行業,是屬於供應端為主的行業。戴比爾斯從建立之初就創造了很多概念,告訴你鑽石有價值,他們怎麼控制呢?這個世界超過一半多的鑽石礦是屬於戴比爾斯的,在早些年間,戴比爾斯所佔的更多,甚至超過90%。是鑽石出貨的絕對控制者,戴比爾斯們只要稍微收縮一下出貨量,市面上的鑽石價格就升高了。

比利時的安特衛普是戴比爾斯們向下游從業者分配貨物的站點,早年沒有實力,在安特衛普是拿不到好貨的,現在也是這樣,只不過好一些,因為俄羅斯白熊進來了,戴比爾斯們做夢也沒想過,西伯利亞那個破地方鑽石儲量這麼大,而且品級很高。這就直接破壞了戴比爾斯的模式。

所以近幾十年,戴比爾斯們也在做出改變,調整以前那種控制上游,有礦就收購的方式,轉而面向消費端,也開始建立自己的鑽石品牌。但是整體來說,上游還是被控制著,甭管世界上鑽石儲量有多大,消費者永遠都不可能拿到低價鑽。

就算價格會漲,但是鑽石因為以下致命的先天缺點,不肯能像黃金一樣變成有規模的交易市場,隨時套現。

為了凸顯首飾鑽的價值,還制定出了很多鑑別標準。這些貌似很有用,但是說到標準,凡是稍微瞭解點的都知道標準就是唬你的。很多等級,比如淨度裡面VS和VVS之間的差距根本就沒有很明顯的界限,即使是專業級別的鑑別師配合特殊工具也不能很好的分清,因為主觀因素也是一部分,但是價格卻差了十萬八千里。

再講個笑話,最早彩鑽是沒有透明鑽石的價值高的,甚至很多人不要彩鑽,後來從業者又編出各種理由,證明彩鑽是更稀有的,於是現在更多的小白們對彩鑽趨之若鶩,願意為之支付更高的價格。還針對顏色也做出了標準,同樣的,什麼樣的顏色才算更純,如果不放在一起,誰他媽知道啊。但是銷售a就會告訴你,a比b更純,價值更高,但是銷售b那裡可能就會反著說。

除了淨度,顏色,4c裡面的重量和切工也很有唬點。原鑽是沒有固定的形狀的,但是從業者發現,有些形狀可以讓鑽石更漂亮,「火光」更璀璨。這個就是57面體(也有58面,多一個端面)。他們稱之為「完美切工」。

實際上有用麼?鑽石還是那個鑽石,只不過形狀的原因,燈光下更絢麗。好的切工不僅僅起到增加「火光」的作用,還起到避開裂痕,雜質的作用。這裡面講究就來了,好的切工技術,為巧妙的避開缺陷,同時儘可能的保留重量。

同學們會問?那豈不是所有雜質和缺陷都要去除?不是的,因為價值。市場上,1克拉和99分的鑽石重量上只差了1分,但是價格上就是克拉鑽和非克拉鑽的區別,買過結婚戒指的應該知道這個區別。所以那乾脆只挑99分的豈不是賺到。從業者才不會這麼傻逼,他們會寧可保留缺陷,也不會讓重量降到90到1克拉這個區間。除非是很明顯的缺陷,淨度顏色之類的也會因為主觀上的微小差異,不會對價格產生很大波動。所以切工不僅僅是為了消費者,更是為了從業者。

再說造假,先不說仿製鑽,還有人造鑽,名字不一樣,成分也不一樣,仿製鑽是另一種成分,人造鑽就是一樣的成分,只不過不是天然的。仿製鑽品種有幾十種。再一個就是前面提到的缺陷和裂痕,都是可以通過技術手段彌補的。雜質是可以激光打掉然後再填充的,裂痕也是可以填充的。

所以小白領們,尤其是傻逼屌絲們瘋狂追求,省吃儉用,賣血買到的石頭也很有可能是被動過的。想到這裡我就覺得,現代社會信息這麼發達,也是個缺點,因為撒起謊來,製造起浮躁的假象也會更加有效用,所以姑娘們,小夥們,不要做傻逼的屌絲,要參透這背後的種種,是需要一顆非物質的樸實的心的。

再說一次標準,有小白說,啊我買的石頭人家都有證書,GIA什麼什麼的。呵呵。呵呵呵呵。呵呵呵呵呵。

就說GIA吧,三大機構之一,在中國是沒有專業培訓點的。所以你這個證書很有可能是半生的鑑定師懵懂中給的。其他類的證書就更不用說了,寶石商們會從鑑定機構處購買的。對,就是購買,我想要VS就是VS,我想要VVS就是VVS。因為本身區別就不大,小白們根本鑑定不了,但是價格,嘿嘿。說到這裡,再一次想到傻逼妹子們看到男屌絲或者高富帥們伸出的破石頭,就濕塌榻的交付自己的一生,並且沉醉在浪漫的氛圍裡不能拔出,真幾把可笑啊。

最後,這個行業的格局,就是只有戴比爾斯們是賺錢的,其他各個環節別管吹噓的多厲害,或者看起來多華麗,都是浮云。比如我們龐大的周XX們,他們背後的辛酸你們這些屌絲們會知道麼?一個店屯那麼多貨,資金佔用那麼大,一天賣不了一個,幾輩子才出完啊。但最心酸不過是男屌和女屌們,你們嚮往的,心醉的東西,即使周XX們已經很辛酸的情況下,也是3倍到4倍價格甩給你們的。

你有沒有見過,一個行業的產品好壞標準是沒有標準,一個行業的產品價格建立在沒有標準的標準之上,一個行業的產業鏈全被幾乎是一個巨頭控制,一個行業的下游消費全部建立在沒有任何功用之上。這就是天然鑽石(首飾鑽)的現狀。


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