最近日元大跌，投資日本樓市的話題又再炒熱，但買海外投資產品，需要管理匯率風險，例如去日本買樓，賺蝕除了看樓價升跌之外，亦要看日元的匯率變動，所以港元計利潤應該是：
日元升/跌百分率 x 樓價升/跌價值
有朋友問自己，會不會在現水平入市買日本樓，想了幾天後，決定不會入場，不是因為看淡樓市，而是有四個原因：
日元跌幅難以估算，如果真如索羅斯所說般有跌至崩盤的危機，樓價的升幅未必可以補償日元跌幅
- 買賣手續費高，表面回報十厘，扣除稅金和成本後，可能只有二至三厘
- 訊息不對稱，難以預防中間人出古惑(如食價)
- 隔山買牛，出事機會率不可預測，可能要飛去日本處理，管理的時間和金錢是問號
當然不是每個中間人都會出古惑，但人在異地，不熟行規，無可避免要依賴經紀或接頭人，稍有差池，可能損失為數不小的金錢，自己從事金融業，當然知道某些古惑招，但亦不敢說完全預防，行外人貿貿然入場，風險只會更高。
如果真的十分看好日本樓市，其實還有另一選擇，就好像不想買港樓，也可以買領匯(823)，買REIT(房地產投資信託)的好處是機動性高，能夠隨時買入沽出，且有專業人仕處理維修、管理、稅金等雜項，不需勞心費力，而投資對象是一籃子的物業，買一個單位會怕租不出，但分散投資至一藍子物業，1-2%單位待租也不是大問題。
看領匯的股價，雖然起落波幅會比樓價大，但長期走勢應該相去不遠，如果不想冒管理和交易風險，買REIT是頗方便的做，同樣地投資日本樓市，除了在當地買入實體物業以外，亦可以選擇REIT作為投資對象，日本的REIT種類煩多，為免有選股風險，推介大家留意NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP)，這隻ETF有一千億日元市值(約66億港元)，基本上等於已分散持有全日本的物業，目前已投資70%資金，有30%現金在手，現價1844 Yen約相當於2.7%股息率，但要付20%股息稅。
買REIT的好處，還有入場成本低，一手100股，即是184,400(港元約12,300)，就算散戶也可以入場，大家不訪考慮下。
本人客戶持有NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP)
