香港劏房與兩個孩子的媽 做為一個帶著兩個孩子的單親媽媽，香港對燕萍來說，是個黑洞。她找不到正職工作，照顧兩個孩子占去她大部分的時間。三人擠在不到兩坪的劏房中，一張床占去多數空間，沒窗，分不清楚外頭晴雨，孩子不時生病。即便如此，租金還是政府各項補助加總的兩倍多，「我不吃不喝不穿，也住不起……。」現在的她找到工作，房子有客廳、廚房，孩子學拉小提琴、打鼓。帶她走出黑洞的是一家社會房產公司──「要有光」。 在香港，有十七萬人過著這樣的日子： 他們住在屋齡超過五十年的建築物中，一間公寓被分成十間以上，在這些被稱為「劏房」的狹小陰暗空間裡，床的上面是曬衣間，馬桶上方是電磁爐、餐桌，沒有對外窗。為了重新鋪設管線，樓層地板加厚了一層，也讓老建築加重負擔，新拉出來的電表把大樓入口遮到看不見牆面。 色情產業為鄰、火災、甚至整棟樓垮，是除了蝨子、抑鬱症外，這十七萬人每天的害怕。六年前一棟樓塌、四年前一場大火，送走十三條人命，也擋不住貧窮線下四十萬人的前仆後繼，香港劏房租金漲幅還比豪宅多出一倍，讓更多人「改房」出租，最新的房型，大小有如棺材，一．五立方公尺的膠囊房月租約新台幣六千元。 劏房問題如社會地雷，但對曾帶領上萬名會員、四十六歲余偉業來說，卻是辭去安麗香港區總經理，中年創業最好商機。 房價及居住問題一直困擾著香港政府，來自國際的資金，加上中國、南亞的移民壓力，讓香港房價居高不下，即使有公共住宅制度，但貧富差距居亞洲最高的香港，申請入住社會住宅的需求卻遠遠超過新屋的建造，政府束手無策，「一年上房」的政策屢屢破功。 問題一：整戶租金太貴找不到房客，成富人的特殊煩惱 把政府都解決不了的問題當作創業機會，經商二十餘年的他，拋出的解方很大瞻:讓弱勢住進富人的第二套房。 「兩個數字，香港貧窮線以下有四十萬人，但有超過三十萬人有兩套房子，」余偉業說。 別以為他癡人說夢，從一二年拿到第一個房產至今，委託「要有光」(Light Be)管理的房產去年底近四十戶，總值超過港幣兩億元，六十幾個家庭在裡面擺脫生存危機，一百六十多人的生活重新回到社會。今年要有光管理的房產將增至百戶。 讓房東把房子拿出來給窮人住，連余偉業老婆都不肯相信，「這整件事都瘋瘋的，直到公司開記者會，我才知道他要幹嘛。」 五年前，他從安麗辭職時，自己也沒有把握。「我的假設是物業主是有良心的，他們願意賺少一點，」一個假設，花了他兩年時間證明。 中年轉業，他彷彿重考一樣。每天跑圖書館，讀香港地產市場研究、政府補助政策，還到劏房、社福機構拜訪弱勢。他發現，香港住宅困境是市場失靈的結果。 要開物業管理公司，他先考專業執照，一邊讀書、一邊進入物業公司擔任助理，提老闆公事包，以了解物業主的世界。 從繼承房產的二代到開發商，余偉業發現他們的需求與難處，房價過高，讓他們找不到租房及買房者。「整個市場被價格給綁住了，我想為什麼不能在價格的束縛外重新思考(think out price)呢？」 房租太高，一戶完整的住宅反而難租，擁有第二套、第三套房產的他們，管理成本比租金收入還高，如何找到房客，競成了這些富人的特殊煩惱。 「還有一些，是為了回饋社會。」早期儲蓄買下的房產，在市場推升之下競成為高價資產，有些物業主希望能以合理的價錢出租，但卻找不到門路跟放心的房客。 問題二：單親媽沒錢租高房價讓政府補助全進房東口袋 市場另一端，弱勢及政府，也遇到障礙。香港政府長期補助綜合援助金、公共住宅，但除非成功住進公共住宅，否則再高的補助也抵擋不過高房價，給弱勢的錢像丟進池塘般進了房東口袋，弱勢家庭還是無法在生活品質、教育上投入資源，社會階級流動凍結。 其中，又以單親媽媽最是弱勢中的弱勢，沒工作、沒房產、需要長時間照顧孩子，而陷入無解的負面循環。在香港貧窮情況報告中，各種貧窮人口中，單親家庭擁有全職工作的比率最低，不到三成。當住進公屋要等上三到六年，這些弱勢家庭跟下一代，只能住進劏房，卻又衍生更多社會問題跟社會成本。 突破點：一間公寓入住三個家庭兼顧房東收益穩定、房客租屋減壓 「政府看似投入了很多的資源，但是都沒有效率，」余偉業說，他想做的，就是讓閒置的資源及需求媒合，讓單親家庭住進第二套房，「商人的使命就是讓資源發揮最大的效益，不是嗎？」 他決定以三年為期，讓一間公寓住進兩到三個家庭，以社福計畫結合房產的方式，讓弱勢站起。房租，依照每個單親家庭拿到的社會補助金為準，如此一來，單親媽媽找到安全、穩定、可以跟鄰居、社工互相照顧的居所，房東則收到比市價低約三％的租金，但省了管理及維修成本，對物業主來說，也成為穩定的長期投資。 曾跟著余偉業拜訪單親家庭的香港社會創投基金創辦人魏華星觀察，余偉業雖是商界出身，但卻相當了解弱勢，沒有距離。原來，余偉業就是弱勢家庭的孩子。 直銷經驗：用訓練下線方式助房客確保她們三年內重返就業市場 爸媽在戰時逃到了香港，若不是有社會住宅讓一家五口安頓下來，他不會有後來一路完整受教育的機會。「所以我一開始就會跟他們說好，要有光不是給你一個房子住，而是給你一個訓練，三年之後要找到人生的方向，」余偉業用嚴格來形容自己的風格，就像過去他帶領安麗一百五十位幹部、上萬名會員一樣，他用短、中、長期訂定目標的方式，激勵單親媽媽們。 「當你的生活是在馬桶上面吃飯的時候，任何人對任何機會都不會說不的。」 要有光的七名正職員工，加上來自牛津、哈佛、律師、會計師背景的志工，長期跟單親媽媽們互動，幫她們做就業訓練、面試練習，確保三年內她們能站起。 但弱勢接受幫助久了，有時會拒絕走出舒適圈、拒絕自力更生。余偉業笑著說，「對社工生氣簡單，但對我們生氣是不可能的，」因為他們既有社工般服務陪伴，又有房產公司的主導權，更有力量要求人住對象接受培訓。 以燕萍為例，兩個孩子在要有光幫助下找到社區共學組織，找到義務的音樂老師敦孩子，「搬進來之後，他們的病少很多，也開心很多，知道這個社會還有人關心我們，」燕萍說。她的房門上，掛著五、六頁的生活公約。 相較政府的僵化、房產公司的追求獲利，要有光補足中間的空缺，可以更彈性利用資源。如今，資源匯集日趨多元，除了個人房產委託出租，還有家族基金會、銀行、大型開發商，以資金、房產、提供設計師、工班等方式，幫助要有光，在香港各區打造「光房」。 驚人的是，三分之二的光房集中在維多利亞港的周圍，香港房價最高的地段。 「其實只有第一戶是我們自己找的，後來都是介紹來的，」余偉業笑說，謹慎的他花兩年摸索，找出政府、社福、商業市場中的各方需求，再花半年，帶三個家庭住進第一戶，建立整套服務流程之後，訓練來自地產及社福的員工，然後才開記者會，公開要有光的新模式。 「很多香港人想回饋社會，尤其大家都用『地產霸權』稱他們的時候，」他將自己形容為階梯，接合上層與底層，只要能為他們創造社會價值，低利潤不是問題。 用「老派的商人」形容自己，他看見跟他同個世代，靠著讀書、努力工作、白手起家的商人，許多人信奉永續的經商，將資源最好運用，不追求無上限的獲利，「因為那樣就變成惡魔了!」 香港的房市因惡魔而失靈，他試著找回永續的商道，連政府也找他拿藥方。我們來到上環永利街，夾在高聳的商用大樓、高價住宅之間，一棟超過五十年的建築前，擺出了歲末派對。這裡是政府委託給要有光的六個老屋翻新的物產，現場上百人包括了要有光的住客、前住客、志工還有合作的公益組織。 眼前，這些單親媽媽開著香檳，為每一個客人倒酒，感謝一年的辛勞，一旁，大的孩子抱著小嬰兒，大哥哥還親了小女孩的臉一下，其實他們才剛結束閱讀課，擔任志工的老師稱讚，這些孩子的進度比一般中產家庭的更快，五、六歲的孩子都能自己閱讀了。 成績單：政府主動交託物業若接手，將可安置近五千個家庭 創造的績效連政府都埋單，香港政府首開先例，將一棟四十戶的前紡織廠宿舍交由要有光經營。如果順利，香港光是閒置校舍就有超過一百間，根據香港審計署統計，只要能改建其中八十間，就可安置四千九百多個劏房家庭。 從政府、企業、弱勢中找到新的方式，重新分配資源，堅持薄利的要有光二〇一五年業務翻倍之後，今年將收支平衡。離開光鮮亮麗的世界五年，「好像我所有經商的訓練都是為了這時候。」他與歐美、澳洲、印度的經理人都在討論，當城市發展到了不是錢可以解決問題的時候，「能不能用新形態的企業，幫社會找解方，這是我們這代經理人的責任，誰不想要一個下一代能過(的下去)的世界呢？。 專家相對論APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華:媒合窮富兩端，跨業合作商機大 要有光「社會房產」的營業模式，在同樣專精豪宅市場、具有超過20年房仲經驗的葉國華眼裡，是一片沒人找得到的藍海市場。別人眼中的邊緣人，可能是他(余偉業)的資產，葉國華認為，貧富差距太大、房價高漲之下，閒置房產便成了問題。對地產商，建商、銀行來說，很多賣不出去的豪宅或一般房產，因價格太高沒人買，與其放著繳稅，不如交給要有光活化。「這些客戶名單是很有價值的，租屋客的消費力不能小覷，」葉國華認為，不論是窮富兩端，未來都能跨業合作的機會，把眼光放遠的話，此媒合平台的市場潛力絕對不只是「由民間發起的社會住宅」而已。 撰文者劉致昕 | ||||