上星期剛寫到《一兩年內舖租將大跌》，今星期已有新聞指，銅鑼灣羅素街兩舖位，剛錄續租及新租，新租金較舊租均下跌約４成，兩個單位原由鐘表品牌租用，一個就不續租，呎租由３１４５下跌至１８８７元，跌幅約40%；另一個就成功傾到新組約，呎租由１７００多元下跌至１１１１元，跌幅約３８％。
如果用湯文亮先生的爆煲論，已算是命中目標，但是前文的分析是大品牌的CEO，因為業績有壓力，最終會有關店潮，目前雖然初步出現，但過去幾年簽的組約仍未到期，一日零售市場未反彈，所以這類減租個案應陸續有來，大家要有心理準備。
舖市爆煲其實是最有力篤破任何「有實力投資誓不沽貨」理論，儲如「貸款/市值」、低位買入所以租跌不入肉，無須沽貨等理論，都是寫字佬(包括小弟)作出來呃人的偽科學，無錯最大的一班投資者很有實力，他們一定不會有事，最多是捱價位，甚至在低位可以買更多，但他們很勁，也不代表舖價可以永恆向上。
普遍認為，如果租金不好，寧願掉空也不應減價，否則銀行估價會跌，可能會追數雲雲，在短線而言這是正確的做法，很多業主也採取這策略，最近自己就在旺角、尖沙咀、銅鑼灣地區發現不少吉舖，但在羅素街例子，又不可以應用。
在囚徒困境中，教科書的做法，假設A和B都以自身利益最大化行動，且不能互通聲氣，但如果由始至終只得囚犯A，或A和B能互通消息，整個結果便大大不同。
以羅素街為例，A)吉舖 B)減租，其實B)減租對業主最有利，因為羅素街貴為全球舖王之街，且貨源歸邊，如果有吉舖，必定引發市場疑慮，大家會估連租也租不出，市道必定死梗，連鎖反應下造成恐慌，到時就不是一兩個舖租，會是全線幾十個舖崩潰，到時連人流都減，就會由一線舖跌落二線，價值永遠被摧毀，後果嚴重得多。
如果你有十個舖，一定是想做旺個場，羅素街就是成功的例子，有幾年可能是全球人流最多的街道，現在是「短線」有市況波動，但捱過後，只要根基尤在，十年後可能又破頂，故短線想賺幾千萬的投資者會寧願掉空，守住個價，不明白跌人流對舖的價值傷害更大，而想做旺個場賺幾十億的投資者一定是減價保租戶，維持人流。
話說回來，就算想使人流，只要有一個不明上述道理，誓不低頭，也是做不到，