鳳德147呎公屋王 180萬易手
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GS(14)@2015-04-28 01:54:14【本報訊】公屋及居屋輪流破頂，天水圍居屋呎價升破萬元後，黃大仙鳳德邨再現公屋王，一個147方呎無房單位，以180萬元連地價成交，呎價12,245元，呎價貴過新樓，更打破屋苑今年2月造出每呎12,013元的紀錄，成為香港史上呎價最高公屋。
呎價貴過緻藍天
富誠地產陳錫金表示，黃大仙鳳德邨碧鳳樓高層戶，實用147方呎，開放式間隔，昨以已補地價180萬元成交，呎價12,245元，長和新盤將軍澳緻藍天首批平均實呎也僅約9,112元。據悉，該買家是投資者，計劃購入收租，預計月租7,000元，預期租金回報率4.7厘。原業主2009年以已補地價56.8萬元購入，持貨6年，賬面賺123.2萬元，單位升值逾兩倍。鳳德邨盛產公屋王，今年2月屋邨紫鳳樓中低層戶，實用面積149方呎，同樣是開放式單位，以已補地價179萬元成交，呎價12,013元，當時力壓粉嶺華明邨，成為全港最貴呎價公屋，紀錄維持兩個多月昨被打破。■記者陳家雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150427/19127006
綠表客偷步買鳳德邨未獲購買證 疑違規入市
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GS(14)@2015-09-23 02:17:09【本報訊】新白居二快出台，未補地價居屋及公屋交投加快。部份市民擔心新一批白居二會再刺激樓價向上，不惜「偷步」入市。市場消息傳出，有心急綠表客疑打茅波，被指在仍未取得購買證下偷步搶盤，斥250萬元購入鑽石山鳳德邨公屋單位，業主轉頭再加價20萬元放售。記者：朱連峰 陳家雄 陳東陽
消息指出，鳳德邨一個高層實用面積443方呎單位，業主1999年向房屋署僅以約25萬元購入，並於今年5月獲局方批出「可供出售證明書」，即是單位可在公屋第二市場出售予合資格買家。
憂新白居二搶貴貨
政府最快本月底推出第二期「白居二」，雖然名額縮減至2,500個，但不少市民為免到時同人搶貴貨及無盤，於是紛紛偷步入市，甚至有公屋戶綠表資格準買家，在仍未取得「購買資格證明書」疑違規偷步搶盤。消息指，上述鳳德邨兩房戶，日前於公屋第二市場以250萬元易手，呎價5,643元，買家即場落訂3萬元。有指該買家仍未取得購買證，正等待批出有關文件，但心急偷步搶盤。據知，買賣雙方已簽訂臨時買賣合約，但出古惑招，合約上的日期是空白，留待買家取得購買證後才填上，全數定金則由代理行託管。此外，業主有見公屋也缺盤，即使是次成交價已屬高價，但仍向地產代理表明，「如果有人畀到270萬會撻定」，賺多20萬元。不過，由於有關臨時合約沒有訂明日期，是否具約束力成疑，若買賣任何一方毀約，對方是否須要賠訂，該爆料代理則指，「就算業主唔退訂，你都吹佢唔脹。」除非雙方訂明合約條款，例如若買家最後未能獲批購買證，有關合約亦告無效，賣方須退回訂金。
記者昨午到鳳德邨涉嫌偷步賣樓的單位，大門緊閉，記者多次敲門後亦無人應門。鄰居指單位內仍有四人居住，但近日已陸續將單位內物品遷走。有專做公屋第二市場買賣的地產代理直言，類似疑違規偷步入市個案不時聽聞，「呢啲違法嘢係人都知，但個個心態係捉到先算。」事實上，首批白居二推出時，部份人未有證已急不及待搶入市。新白居二未到，綠表居屋樓價先炒起。祥益黃慶德稱，屯門富健花園綠表價首破300萬元，3座低層B室售315萬元，呎價5,321元，樓價及呎價破盡屋苑紀錄。同區龍門居7座低層D室亦售263萬元，呎價5,434元屬屋苑綠表最貴。世紀21將軍澳魏仕良稱，有綠表客為免錯失心儀屋苑單位，偷步入市，將軍澳寶盈花園連錄兩宗買賣，為1座低層G室及6座高層E室，成交價373.8萬及499萬元。
【街坊看法】
■易先生
租戶易先生：1992年一家6口入住鳳德邨一個超過500方呎單位，即使單位叫價僅28萬元，但當年因資金問題而無透過租置計劃購買單位，但至今無後悔。
■羅先生
業主羅先生：當年以21萬元購買一個500方呎單位，覺得近年公屋變得搶手是因為樓價高昂，啲人上唔到車惟有買公屋，但從來無諗過賣咗層樓，所以唔清楚購買資格證明書的事。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150803/19241221
鳳德邨綠表90萬放售
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GS(14)@2016-02-18 00:35:35【市區公屋】樓市急跌，綠表公屋100萬元內的放盤亦有所增加，過往多集中在新界西北區，市區較少，就算有都是一些較細的「劏房」公屋。富誠地產陳鍚金表示，黃大仙及鑽石山一帶樓價100萬元內的放盤，私樓暫時相信無可能有，只有未補地價的開放式公屋才有機會出現，而這類放盤亦不多。近期區內出現首間100萬元有找的綠表公屋放盤，鑽石山鳳德邨紫鳳樓高層6室，實用149方呎，綠表市場開價90萬元放售，呎價6,040元。同時亦在自由市場放售，開價200萬元，呎價13,423元。鳳德邨對上一宗不足200呎的公屋成交，已在13年前。房委會資料顯示，當時屋苑一個實用面積僅126方呎單位，於2003年10月僅售11萬元，呎價不足千元，低見873元。
香港仔華貴邨最平88萬
港島公屋王香港仔華貴邨，現有一個銀主盤放售，為華賢樓中層17室，實用208方呎，綠表叫價88萬元。屯門暫有約6個叫價100萬元內的綠表公屋放盤。祥益地產胡志偉表示，山景邨景美樓低層戶，實用294方呎，綠表叫價65萬元，平絕屯門。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160217/19493972
公屋租值升幅勁過豪宅鳳德邨劏房飆7% 超級富豪大宅漲幅少
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GS(14)@2016-03-15 14:38:36■鳳德邨黛鳳樓一個140方呎單位，3年差餉累加14.5%。 黃耀興攝
【最新估值】近期樓價跌幅以中小型住宅最顯著，政府加差餉，又是細價樓最苦。全港最貴公屋租值全面上升，升幅更勁過豪宅。鑽石山鳳德邨一伙僅140方呎的全港呎價最貴公屋王，業主下個財政年度要繳付的差餉按年升7%，九龍站凱旋門升幅卻僅2%。這伙呎價高達1.3萬元的劏房公屋剛獲承租，呎租達50元。相反，本港五大富豪家族獨立屋租值未見大幅上升。記者：朱連峰 程俊華
本報統計全港五大類別最貴公屋，根據差餉物業估價署以租金計算的重估差餉結果，業主在今年4月起的新一年度多付的差餉最少增加5%。其中全港呎價最貴的公屋王，加幅最多。鑽石山鳳德邨黛鳳樓中層20A室，實用面積140方呎，開放式設計，去年11月在自由市場以188萬元售出，呎價高達13,429元。差餉物業估價署資料顯示，此公屋王已連環最少3年加差餉，累加14.5%；應課差餉租值由2014年度的22,320元，加至2015年度的23,880元，下年度再加7%至25,560元。
租金回報率逾4厘
不過，預算案寬免全港業主四季差餉，每季上限1,000元。以鳳德邨呎價最貴公屋為例，新差餉額僅約320元，即使租值上升，仍毋須付差餉。富誠地產陳鍚金表示，鳳德邨座落市區，鄰近地鐵站，因為「好租」，向來盛產公屋王。該天價公屋王剛獲承租，每月全包以7,000元租出，呎租達50元更媲美豪宅，租金回報率4.4厘。而鳳德邨銀鳳樓一個全港最細公屋，僅126方呎，新差餉租值亦按年升6.9%至20,400元。柴灣峰華邨秀華樓高層3室全港售價最貴公屋，去年以440.5萬元易手，差餉租值亦按年增5%至106,560元。
凱旋門租值僅升2%
另外，過往是內地豪客吸納豪宅熱點的尖沙嘴九龍站，其中，凱旋門一個摩天閣高層A室單位，實用面積2,756方呎，2015至16年度按年租值是168萬元，2016至17年度則上升至按年171.72萬元，按年升2.2%，幅度遠低於公屋戶。一度是全港最細新盤、恒地（012）九龍城曉薈最細166方呎單位亦加差餉租值，由本年度83,520元加至下年度86,880元，加幅4%。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指，近年中小型樓價飆升，令買不起樓的市民去了租樓，細單位租值升幅跑贏各類物業。相反，豪宅物業租賃市場窄，「買唔起嘅市民唔會走去租一個凱旋門過千呎單位」，升幅一直較低。以往豪宅多數由投行或跨國公司高層租用為主，但如今此類公司的租屋津貼大減，所以寧願租用租金較低中高價樓，令豪宅租金升幅進一步收窄，部份甚至出現零增長。至於獨立屋方面，基本上大部份是富豪自住為主，就算不住都寧丟空而不出租，成交少之又少，所以富豪的獨立屋租值多年以來都沒有升跌。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160315/19529637
鳳德邨綠表賣298萬破頂
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GS(14)@2016-03-15 15:39:38【逆市造好】盛產九龍公屋王的鑽石山鳳德邨成交價創屋邨新高！一個實用544方呎的低層單位以未補地價298萬元獲白居二買家接貨，打破上月屋邨創下紀錄。富誠地產林栢榮表示，鑽石山鳳德邨雪鳳樓低層6室，實用544方呎，以未補地價298萬元成交，呎價5,478元，成交價創屋邨新高。對上一宗屋邨新高價，為上月份紫鳳樓高層12室，實用485方呎，以未補地價285萬元成交，呎價5,876元。是次單位成交價雖然創屋邨新高，惟這類型單位放盤極少，成交也疏，若以呎價計，屬市價。據了解，原業主於1998年10月以29萬元購入，持有單位17年，轉手賬面賺約269萬元，單位升值9倍。
白居二買天富苑
此外，祥益地產黃肇雯表示，天水圍居屋天富苑O座高層8室，實用506方呎，原叫價240萬元，累減4口價，最終以未補地價218萬元成交，呎價4,308元，買家為白居二。對比2月份3宗未補地成交，平均呎價約4,450元，低約3%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160314/19528615
鳳德邨劏房王呎價叫1.37萬
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GS(14)@2016-03-30 14:12:32■放售單位基本上一眼睇晒，空間有限。 朱永倫攝
【記者直擊】樓價下跌，公屋已逾半年未有「公屋王」誕生。本報直擊鑽石山鳳德邨146方呎「劏房王」，叫價200萬元料平絕東九龍，除開呎價「嚇死街坊」，公屋呎價達13,699元比太古城更貴，逆市挑戰全港最貴公屋。現時全港五大呎價最貴公屋，全為鳳德邨俗稱「劏房」的開放式公屋，全部不足200方呎。
■鳳德邨堪稱市區公屋王，鄰近鑽石山港鐵站。
挑戰公屋呎價最貴紀錄
富誠陳錫金稱，鳳德邨劏房目前僅唯一放盤，為紫鳳樓極高層6室，146方呎，於自由市場叫價200萬元，呎價13,699元，一旦以此價成交，將打破同屋苑黛鳳樓中層20A室，面積140方呎，於去年以188萬元易手，呎價高達13,429元的全港公屋呎價最貴紀錄。整體樓價已較去年高位跌逾一成，不少市區屋苑呎價已跌穿1萬元，公屋仍嗌天價。太古城近期錄得的成交呎價不少均低於1.3萬元，最平見1.1萬元。陳錫金指「200萬係難啲，但落到190萬左右應該走到」，但「兩球」買到市區樓，料平絕東九龍。陳錫金續稱，這類面積最小的開放式公屋，屬早期公屋「長者屋」。以是次放售的公屋為例，業主是百歲人瑞老婆婆，「佢個仔都逾60歲」。99年以現金8.51萬元買入，一人自住多年。但因年紀大已入住老人院，幾個月前已搬出單位，由其兒子代為放售物業。本報直擊該劏房公屋王，屬開放式，入屋後一眼「睇晒」，但有獨立廚房及廁所。廁所約16呎，廚房約13呎。代理形容此開則已算是公屋劏房中的「則王」，除了沒有走廊位，「客廳叫做有個窗，感覺光猛」。鳳德邨黛鳳樓中層20A室，實用140方呎，去年11月連地價以188萬元易手，呎價13,429元，是目前全港呎價最貴公屋，由投資者買入，本月成功租出，月租7,000元，呎租達50元。本報記者日前由鑽石山港鐵站偏慢步速下步行往屋苑，不足6分鐘便可到紫鳳樓。
■周先生
【市民意見】
周先生：「樓市仍然係畸形，係貴得畸形，即使而家跌咗少少，但都係好貴。覺得200萬應該買到500呎市區樓，咁先叫合理。」
■全先生
全先生：「現時樓價仲係貴，用近200萬買公屋唔抵，月租7,000蚊都係唔合理，一定唔會考慮，2、3百萬樓，起碼都要有3、4百呎。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160330/19549773
「一字頭」頻現 鳳德邨188萬沽
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GS(14)@2016-04-13 16:56:57■鳳德邨劏房王放盤不足一個月，即以188萬元成交。 資料圖片
【本報訊】樓市回調，繼屯門重現「一字頭」上車盤後，市區亦有「一字頭」。本報上月直擊鑽石山鳳德邨一個只有146方呎的劏房王，叫價兩球，剛減至188萬元連地價易手，呎價12,877元，屬全港呎價第三貴公屋。富誠地產林栢榮表示，鳳德邨紫鳳樓極高層6室，140方呎，原叫價200萬元，放盤不足一個月，即以188萬元於自由市場成交，呎價僅12,877元，未能再創公屋神話，打破屋苑一個140方呎單位，於去年11月造出每呎高達13,429元的全港最貴公屋紀錄，但仍打入全港第三貴。買家為投資者，計劃買入收租，預計每月收租約7,800元，料租金回報率近5厘。原業主1999年僅以8.51萬元買入，料是次補地價最少100萬元，仍賺近80萬元。
屯門利寶大廈跌穿200萬
屯門「單幢三寶」重現「一字頭」，近兩年來首見。利寶大廈中層F室，實用266方呎，剛售194.8萬元，呎價7,323元。去年7月，高層D室，234方呎，癲賣268萬元，呎價11,453元，是次成交平36%，跌幅料冠絕屯門，甚至整個新界西北區。另麗寶大廈低層H室，239方呎，今年1月放盤叫價215萬元，剛劈穿兩球，售195萬元易手，呎價8,159元。原業主2013年3月以180萬元買入，料淨賺約10萬元。紅磡「殯儀區」亦重現「一字頭」。座落曲街的單幢舊樓獲利家大廈，高層D室，155方呎，僅售166萬元，高位冧價兩成。另外，長沙灣一號．西九龍再錄蝕讓，2座低層B室「四按樓」售580萬元，原業主2013年1月以594.6萬元買入，連使費料蝕約38萬元。美聯吳肇基表示，太古城銀柏閣中層A室，實用1,114方呎，剛售約1,800萬元，呎價16,158元，較同呎戶去年高位平550萬元或23%。另稅務局數據顯示，「三辣招」稅全線回升。反映海外或非本地買家入市的買家印花稅（BSD）稅，由2月錄得的62宗，回升至上月的147宗，單月升1.37倍，是三項辣招稅中，宗數升幅最勁一項，涉及的稅款2.6億元，較2月的3.163億元卻下調16%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19569008
鳳德邨誕九龍公屋王
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GS(14)@2016-09-02 05:32:15【本報訊】樓市破頂浪潮蔓延至公屋。向來盛產公屋王的鑽石山鳳德邨再錄得破頂成交，實用面積445方呎一房單位，放盤逾一年終以288萬元綠表價易手，呎價高達6,472元，再創九龍公屋綠表呎價新高。
一房綠表呎價6,472元
富誠地產陳錫金表示，鳳德邨黛鳳樓中層7室，實用445方呎，現為一房間隔，單位去年3月已放盤，最初叫價260萬元。及至7月，該單位一度勁加價34%至348萬元，直至近日減至288萬元售出，呎價6,472元，打破屋苑今年5月造出的九龍最貴綠表公屋呎價6,314元紀錄。原業主1998年以24.9萬元一手買入，持貨18年升值10倍，賬面勁賺逾260萬元。房委會公佈，8月份全港共錄得128宗居屋第二市場買賣。其中新蒲崗采頤花園實用431方呎低層戶，成交價403萬元，呎價9,360元創屋苑綠表新高，單位補地價折扣率43%，估計連地價出售，造價料近540萬元，即呎價逾1.3萬元。另外，筲箕灣東旭苑D座高層3室售633萬元，亦貴絕屋苑今年綠表價。消息指東涌影岸．紅B座高層E室三房戶，實用765方呎，剛售1,000萬元，呎價13,072元，有機會貴絕東涌二手分層戶。祥益地產袁思賢稱，屯門時代廣場重上「六球」，D座高層7室三房戶，實用583方呎，減價12萬元以608萬元易手，呎價10,429元。世紀21魏仕良稱，將軍澳新寶城2座高層B室「零議價」售470萬元，呎價12,434元。原業主2013年8月以404萬元買入，3年辣招貨鬆綁賬面賺66萬元，升值16%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757347
鳳德邨三個月兩度破頂
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GS(14)@2016-10-18 08:13:35【本報訊】私樓造價不斷攀升，連帶公屋亦頻創新高。挾位處市區優勢的鑽石山鳳德邨，向來盛產公屋王，市場再錄破頂成交。最新一宗公屋王成交價246.8萬元，為過去3個月內兩度破頂成交。富誠地產陳錫金表示，碧鳳樓中層24室，實用面積381方呎，為2房間隔，剛以246.8萬元綠表價易手，實用呎價達6,478元，再創九龍公屋綠表呎價新高。原業主於2013年5月以138萬元購入，持有單位3年，是次轉手獲利約109萬元，升值79%。今年8月底，同邨黛鳳樓中層7室，實用面積445方呎，以288萬元綠表價售出，實用呎價6,472元，為九龍公屋綠表呎價新高，但如今已被碧鳳樓打破。
Parkside車位租4,300元
另外，將軍澳帝景灣車位日前以213萬元沽出，創區內紀錄後，中原地產伍錦基表示，新入伙的The Parkside停車場B層單號車位，剛以月租4,300元獲承租，原業主去年3月以145萬元購入車位，享有3.5厘回報率，月租創屋苑新高紀錄。現時天晉1期最平車位月租叫價4,800元，2期最平月租叫價4,200元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161018/19804392
政府加辣無效 鳳德邨劏房單位創癲價153呎公屋賣190萬
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GS(14)@2016-12-03 05:02:29■鳳德邨碧鳳樓一個實用面積153方呎的單位以190萬元成交，成市區最貴劏房公屋。
【本報訊】政府推新辣招無效，香港「劏房」公屋再創癲價。鑽石山鳳德邨一間150呎劏房，剛以190萬元成交，貴絕市區劏房公屋，呎價12,418元。原業主於1999年以約8萬元購入該單位，持貨17年間，升值逾20倍。記者：朱連峰 陳家雄
港府上月4日公佈樓市新辣招，印花稅增至15%，惟措施生效快將滿月，辣招只壓抑購買力，但樓價仍未見顯著回落，反之全港逾15個屋苑照錄破頂，連公營房屋亦對辣招產生抗藥性，加辣後誕下最少4間公屋王、居屋王。鑽石山老牌公屋鳳德邨剛錄得一宗150呎迷你戶成交。富誠地產陳錫金稱，該單位為碧鳳樓高層20A室，實用面積153方呎，放盤約一星期，即以190萬元連地價易手，成市區最貴劏房公屋，呎價12,418元。買家為首置客，計劃買入單位投資收租，預計收租約7,500元，租金回報率大約4.7厘。
土地註冊處資料顯示，該公屋原業主於1999年以88,300元買入單位，獲匯豐銀行借足83,885元上會，首期僅4,415元，持貨17年沽貨，物業樓價升值20.5倍。賣方去年已補地價，估計扣除補地價金額約80萬至90萬元後，淨賺約90萬元。現時全港最細公屋戶為太埔太和邨一個約120方呎的劏房戶，有指因為80年代申請公屋人數甚多，為了讓更多輪候人士快點上公屋，故個別單位劏細，面積稍細於一般單位，變相讓單身或長者可較快上樓，鳳德邨也有此類單位間隔，現時此類劏房公屋有價有市，如太和邨安和樓中層01室，實用面積120方呎，一年前以140萬元（已補地價）售出，呎價11,667元，首度突破萬元。青衣公屋亦出現樓王，青衣邨宜偉樓高層7室一個實用面積544方呎單位，以335萬元售出，成全港最貴未補地價公屋。
未補地價居屋逼近700萬
另外，亦有未補地價居屋逼近700萬元。房委會公佈，上月全港共錄得104宗居屋第二市場買賣，其中筲箕灣東旭苑一個實用面積650方呎中層單位，以689萬元易手，呎價1.06萬元，樓價打破全港綠表居屋最貴紀錄。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱，政府加辣向第二層住宅劃一徵收15%稅款，圖增交易成本從而壓抑樓價，但沒作用，只是進一步鎖死二手市場，令二手成交量萎縮。目前業主基本不願賣樓，因再買第二層的成本上升，除非稅款轉嫁到買家。加上額外印花稅鎖死3年，買入二手樓後又難脫身，故料二手市場將近停頓。莊認為，梁振英為爭取連任，減辣機會不大。他建議當局若欲壓抑樓價，可設立資產增值稅，即物業出售所得利潤需要交稅，如200萬元買入物業，500萬元沽出，獲利300萬元，當中部份收益需要繳納稅款。此稅項將令物業投資價值大減，樓價定必下跌。
市民心聲
鍾同學：「樓價好貴，好難上樓，覺得好灰，畢業後會同家人住，唔急於買樓。」
郭小姐：「（鳳德邨癲價劏房公屋）太貴啦，唔值得，寧願租樓住。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161202/19852522
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