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首创置业新战略:地产与产业联姻


http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-4/167149.html

“利用首创集团业务优势,走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路,将是首创置业新一轮战略的重要核心内容。”3月2日,首创置业(02868.HK)董事长刘晓光在接受本报记者独家专访时透露,除了已进入的长三角、珠三角、环渤海以及西南地区外,首创置业已着手挺进中原、华中以及大西南地区。
上月24日,首创置业取得北京房山长阳镇项目和北京房山黄辛庄项目,新增土地储备67万平方米。截至2月25日,公司土地储备达1056万平方米,其中京津地区占251万平方米,其中很多地块都适合做住宅产业综合体。还拥有约300万平方米的土地一级开发权。
联手产业
来自首创置业方面的数据显示,今年前两个月,公司已实现签约金额人民币9.4亿元,同比分别增长41%和87%。截至2月底,公司还取得人民币16亿元认购金额,今年,首创置业的销售目标为100亿元,基本与去年持平。
“我们将在刚刚拿下的房山长阳镇地块上将再度尝试这样的合作模式,建设华北区域的奥特莱斯旗舰店。”刘晓光透露,与奥特莱斯的合作主要采取奥特莱斯输出品牌和管理,首创置业则主导开发。
据了解,房山长阳镇项目建筑面积约为36万平方米,其中奥特莱斯及其它商业约为15万平方米。此外,2009年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也将与奥持莱斯合作,建设两个新型住宅产业综合体项目。佛山项目建设规模约为177万平方米,另奥特莱斯约27万平方米,湖州项目总建面也有63万平方米,另奥特莱斯约15万平方米。
近期与产业相结合的典型例子就是首创置业武清项目。
去年10月30日,首创置业与天津市武清区政府签订京津高速公路高村乡290万平方米土地开发整理协议。据了解,京津高速公路由集团公司首创集团投资开发,首创置业则是首创集团旗下专业从事房地产开发及运营的子公司,其联动用意不言而喻。
“首创置业借首创集团的国企优势和丰富的政府资源,通过与地方政府的合作,实现土地一二级开发联动。”一位业内人士分析,“这样不仅能较好控制土地成本,且容易实现规模化开发。”
刘晓光以商业为例说明了这种与产业联动的“几何效应”。“一个奥特莱斯每年的净利润或可达到3个亿,首创置业未来将在全国建设超过10家的奥特莱斯旗舰中心,仅这一项的利润就能支撑一个市值高达七八百亿元的上市公司。”
记者从首创置业内部得知,未来三年内,首创置业在东北、华北、华中、华东和华南的五个主要区域重点城市将打造5家奥特莱斯旗舰中心,在未来5至10年内,在全国的规模将增至30家。
“资金不是问题”
虽然一边可以有地产利润,一边还有产业利润,甚至还能有物流、酒店以及娱乐等延伸利润,但在资金需求方面,住宅产业综合体却是普通地产开发项目无法比拟的。


刘晓光坦言,仅首创置业已着手打造的房山、佛山、湖州三个住宅产业综合体总投资将达200亿元左右,投入周期约为3-5年。
资金如何解决?
“资金并不是问题。”刘晓光指出,首创置业目前本身的造血功能就非常良好,而多元化融资向来是首创置业的强项。
首创置业2009年业绩显示,截至2009年底,公司签约销售面积及签约金额分别达到101万平方米和106亿元,同比增长199%和183%,其中106亿元中的54亿元已经入账,余下金额的90%将于今年入账。公司现金和现金等价物达48.79亿元,负债比率从2008年底的111%下降至35%。
首创置业总裁唐军在上月年报发布会上透露,公司今年的目标合约销售额仍将维持在100亿元,负债比率则控制在70%之内。
刘晓光还指出,目前,首创置业的银行授信有近200亿元。与国际资本的合作还将继续,至于采取什么样的合作方式则要因项目而异,“有的项目适合股权融资,有的则适合债权融资”。对此,刘晓光不愿意透露更多的细节。
刘晓光表示,有关公司发A股的事宜,目前仍在进行阶段,一切仍视审批进度。
另外,针对公司融资的问题,首创置业副总裁胡卫民日前表示,目前暂时没有计划再在内地发行公司债券,但在政府准许保险业投资不动产行业的政策下,公司正积极探讨与信托公司或保险企业的合作机会,并称该公司倾向考虑与规模较大的保险企业合作。
记者也了解到,以与奥特莱斯的合作为例,首创置业的思路或是通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。

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首创置业摒弃住宅单一盈利模式


http://www.yicai.com/news/2010/07/369563.html

每一次房地产业宏观调控的来袭,都让处于风暴中心的开发商们不得不重新思考生存的问题。这一次也不例外。
6月30日,首创置业(02868.HK)在西安发布了其“全价值·全生活”年度品牌理念。抽象的品牌理念之下,隐现的是首创置业对房地产多元收入 模式的探索。

“正是由于经济处于转型时期以及宏观调控给地产市场带来的冲击,使首创置业有了品牌理念转型的根本动力。”首创置业总裁唐军直言不讳。

战略转向

和众多开发企业一样,5月份以来,首创置业受楼市调控的影响十分明显。6月3日,首创置业公布其2010年5月份经营简报,其5月份实现销售面积 4.4万平方米,签约金额仅为3.7亿元,同比分别下降69%和66%,环比4月下降48%和43%。截至5月底,累计实现签约金额 38.9亿元,略高于2009年前5个月的38.6亿。

而此前,首创置业对外公布的今年销售目标为100亿元,前5个月仅完成了全年任务的不到四成。

尽管唐军对此明确表示,首创对于完成今年100亿的销售任务很有信心,但他的信心显然并不完全来自旗下住宅的销售收入。

“随着国家调控住宅价格脚步的加快,地产行业的竞争加剧,以往的单一住宅产品模式受到了前所未有的挑战。”唐军表示,房地产住宅产品发展的黄金十年 后,越发稀缺的土地争夺战也更加激烈,如何用有限的土地保持持续收益,首创近年来一直在不断摸索房地产多元收入的模式。

早在2003年上市之初,首创置业就确立了综合地产的业务模型,并提出了房地产综合运营商的定位。目前,其产品线涵盖高端住宅、中高档住宅、商务地 产(包括写字楼、公寓)、商业地产(包括高端商场和社区商业)、服务地产(包括酒店和会所)等。

首创置业副总裁张馥香解释说,这种复合的产品战略就是首创置业持续探索并在一次次的宏观调控之下脉络逐渐清晰的“全产业链”营运,目的就是为了创造 可持续发展与稳健收益的价值。她同时透露,从今年起,首创置业会更进一步加大其销售房屋以外的收入模式。

此前的3月底,首创置业曾宣布将拿地仅一个月的北京房山长阳项目打造成包含奥特莱斯世界名牌折扣店在内的新型住宅产业综合体。彼时,首创置业董事长 刘晓光曾对《第一财经日报》记者透露,未来3年内,首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心,“五个店 未来投资将近300多亿,最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内,此种类型店面数量将增至30 家。”

而记者得到的最新消息是,日前,首创置业又与河北建设集团有限公司联手投资70亿元开发一个位于河北香河的养老项目。

“目前,我们可售物业和持有型物业的比例大约为8:2,今后持有型物业的量肯定会加大,未来我们旗下的项目将以市中心的复合型物业和郊区的大型商业 综合体这两种模式为主。”唐军总结说。

多元融资

“更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合,而多元的运营手段将给资本市场的投资者创建稳定收益,同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。”分析 人士表示,“这样的模式避免了单一产品线的市场风险,在不同市场和面对不同客户群发展不同产品线,为市场创造了更丰富的价值,从而使市场风险最小化。”

然而,持有型物业比重的增加,对于一个以住宅销售为主的传统型开发商来说,无疑意味着资金投入的快速、大量增加和资金回笼速度的减慢。因此,其资金 链将经受巨大的考验。

唐军表示,资金对于首创来说不是问题,首创在融资方面有着多元化的渠道。

接近首创置业的人士表示,首创目前的负债率在35%左右,这在行业内并不算高,而首创的融资手段也颇为多元。“作为国有企业,首创一直与银行保持着 良好的关系,能够不断得到银行授信;作为上市公司,首创还可以通过增发、发债等方式融资;此外,首创还受到了一些战略投资机构及基金的青睐,并且与奥特莱 斯等国际知名企业共同出资入股完成项目开发。”

6月30日的最新消息显示,首创置业刚刚与中诚信托订立了基金规模为7.5亿元的信托融资安排。首创置业关于此次信托融资安排的公告中称,此次交易 有助于首创置业拓宽现有的融资渠道,增强现金流状况,并维持其强劲的流动资金状况。

在商业地产领域,首创置业将与奥特莱斯、华堂等国际知名商家维持长期的合作。其思路也是意在通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目 运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。刘晓光表示。

除了积极的融资,首创置业还在成本控制上颇为严格,尤其是对于土地成本的控制。

以首创房山长阳镇项目为例,资料显示,该项目建筑面积约为29.4万平方米,首创在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块,折 合楼面价仅为3151元 /平方米。相比今年以来长阳地区其他地块动辄六七千元/平方米的楼面价,便宜了一半左右。

首创置业内部人士透露,首创现在采用的是一种 “弯道超车”的方式,即积极寻求与地方政府的合作,从土地一级开发的阶段就开始进入。其结果就是,往往能以低廉的价格取得面积较大的地块,使得对于土地成 本的控制变得从容很多。

对此,业内人士指出,在拿地方面,控制土地成本一直是首创置业坚持的土地策略,此前其曾与国际知名品牌折扣店奥特莱斯通力合作,快速获得了大量廉价 的土地储备,而养老产业的发展,也将成为首创置业新的机会。




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首创置业奥特莱斯探入珠三角

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/xMMDAwMDIwNjYxMQ.html

11月1日,首创置业董事长、奥特莱斯(中国)有限公司董事局董事刘晓光出席奥特莱斯(中国)芭蕾雨品牌发布盛典(佛山)仪式,透露由首创参与开发的佛山奥特莱斯项目预计明年9月开业。届时,市民可以3~5折的优惠价格,购买到超过300个欧美国际品牌。

位 于佛山三水区芦苞镇的奥特莱斯项目一、二期10万平方米商业部分,前期由法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)创建的奥特莱斯(中国)有限公司开发,另一 股东为中国基建集团有限公司,奥特莱斯(中国)有限公司注册于香港,目前已在国内开发多个奥特莱斯项目。2010年底,首创集团通过旗下首创置业持有奥特 莱斯(中国)有限公司50%权益。

首创此举被业内认为是借奥特莱斯进入复合地产的转型之举。对此,刘晓光也不避讳,他称中国的房地产在未来 的15年中还有很大的发展空间。“转型是为了可持续发展。把产业高度地集中在一起,打造一个可持续的城市中心,不再是简单的商业地产。奥特莱斯这个项目的 挑战很多,例如资本的挑战,运营的挑战,商业管理的挑战,但是我觉得我们有这种能力。”

首创为何如此大手笔进入商业地产?

“进 入商业地产没有错,住宅产品完成销售就完事了,但是商业地产的后期收入很多。第二个,商业地产不能盲目进,一定要有好的商业模型,第三,地产公司进入商业 地产的范围还要扩大,不光是商业地产,有的是教育地产,有的是旅游地产,甚至有的是工业地产,这概念都不一样。要根据自己的具体状态调整。”刘晓光认为。

继瑞安房地产进驻佛山祖庙东华里片区建设“岭南新天地”后,首创置业也不甘落后再次选中佛山为其发展区域,并通过入股奥特莱斯(中国)有限公司逐渐在打造一个以奥特莱斯为重心的商业版图。

去年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也选择了与奥特莱斯集团合作,其中,佛山项目建设规模约为122万平方米,其中奥特莱斯及其他商业约20万平方米,湖州项目总建面也有88万平方米,奥特莱斯规模为10万平方米。

“中 国经济发展得最好的区域分布在华东、华南、黄渤海、长江三角洲,珠江三角洲。现在西部大开发,政策很好,但是条件还不够成熟。之所以选择佛山是看中佛山的 经济成熟度,这边无论是居民也好,政府也好,都有钱。我们也是要考虑盈利,考虑业绩的。”奥特莱斯(中国)有限公司董事局主席林卓延如此解释奥特莱斯何以 最终落户佛山三水。

被刘晓光反复提及的“城市新中心”,包括奥特莱斯名品折扣店为核心的综合商业群、主题酒店、高尔夫温泉、会展娱乐、生态居住等。

国 家近年频频出台房产政策以抑制房价的上涨,10月15日广州市更是出台了“限购令”,对此,林卓延表示国家的政策对房市的影响是很大的,但也不能说限购住 宅就一定会带旺商业地产。“比如我们的商铺,是不卖的,只出租。”但同时林卓延也表示此次广州出台的限购令会带动佛山房地产。


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建立全球芝麻履歷 富味鄉受邀為中國制定麻油標準 首創聞香師團隊 把麻油當作紅酒賣

2011-4-18  TWM




非黑即白的芝麻,買台小機器,就能榨出麻油,但富味鄉卻打破這行業的觀念,導入香味品評的概念,替芝麻建立身分證,不僅讓自家的小油廠起死回生,也讓自己成為世界首屈一指的麻油公司。

撰文‧羅弘旭

只要將芝麻放進榨油機裡,開動機器,就可以榨出芝麻油,這是最平常的食品加工業之一。但是,台灣的富味鄉食品公司,卻能在這平凡不過的產業裡,做出與別人不一樣的成績。富味鄉所生產的頂級芝麻油,每瓶二五五公克,要價超過六百元,堪稱全球最貴。

每 粒直徑不到○.一公分,一公斤只要六十元的芝麻,經過富味鄉工廠「點石成金」,價值搖身一變,提高了四倍。而這還不是富味鄉最厲害的工夫,芝麻榨油後剩下 的糟粕,還能提煉出芝麻素,每公斤售價高達六萬五千元,也難怪同業稱富味鄉為「全世界最有效率的芝麻加工廠。」富味鄉,這家全世界最有效率的芝麻加工廠, 去年營收超過十三億元,當中芝麻油占營收比重約六成五,約八億五千萬元,直追國內排名第一的老字號醬油廠金蘭醬油的營收。在一般人的認知裡,醬油使用頻率 遠高於芝麻油,為何富味鄉能創下驚人營收?最大的原因在於,富味鄉不只囊括國內芝麻油八成市場,產品甚至行銷全世界,從美國華人街、香港缽仔街到北京全聚 德烤鴨餐廳等,都有富味鄉芝麻油的影子。

轉型

鄉下花生油小工廠被迫另尋出路對著燈光,富味鄉董事長陳文南細細 打量彷彿蜂蜜般黏稠的麻油說:「芝麻的用途,絕對不只是坐月子時吃麻油雞而已。」的確,光看台灣市場,兩家湯圓食品公司桂冠、西北的芝麻湯圓內餡,用的是 富味鄉的芝麻粉、全台7-ELEVEN涼麵的芝麻醬,也是由它提供。

事實上,芝麻在全球食品市場中,一直不屬大宗物資,就連最主要的加工品芝麻油,對大型製油廠來說,也只是一項附屬產品,甚至由於市場用量小,大廠多半沒興趣切入;在全球各地,即使能見到專門的芝麻油製油廠,多半也只是地區性的傳統小工廠,年營收很少能超過一千萬元。

富味鄉的起步,就是從一家地區性小工廠開始的。富味鄉董事長陳文南的父親陳百川,四十多年前在彰化經營﹁建發製油廠﹂,當時彰化的北港、芳苑、二林等地大量種植花生,採收後會就近壓榨成花生油,也造就當時彰化一帶二百多家製油廠林立的盛況,建發製油廠就是其中之一。

陳百川回憶:「當時,花生油才是主力,芝麻油的用量太小,工廠都不肯做,都是菜市場的油行代為榨取。」小工廠雖然競爭激烈,但由於當時台灣的食用油就只有花生油一項,市場需求穩定,直到一九七○年代,台灣引進美援黃豆,國內製油業有了顯著變化。

由於黃豆成本較花生便宜許多,因此,能取得黃豆配額的製油廠,順勢發展成為大型食品公司,壟斷食用油的市場,無法取得配額的小型製油廠如建發,不是式微,就是被迫轉型另尋出路,陳文南接手父親家業之際,面臨的就是如此窘境。

富 味鄉要如何打破傳統小油廠的宿命?在危機時刻,一個機會來了。一九七九年,有一位海外貿易商找上陳文南,要求提供麻油的出口報價,那是富味鄉第一次做外 銷,目的地是美國,雖然只有半個貨櫃,占公司營業額不到一%,卻讓陳文南發現;「原來海外也有麻油市場的需求。」陳文南因此興起擴展芝麻油生意,進軍海外 市場的念頭。

但進軍海外市場,最大的問題來自芝麻原料,剛開始,富味鄉透過貿易商向全球最大芝麻生產國印度進貨,卻發現小量生產還好,等到進口量一多,生產出來的芝麻油卻被下游批發商嫌棄:「為什麼和上次的油不一樣?」

尋找

親 自到印度、巴基斯坦等產區尋找原料當時陳文南心中滿是疑惑:「都是同樣的分量,同樣的壓榨過程,為什麼得出來的酸度和雜質程度就是不一樣?」確定自己的生 產程序沒有問題,陳文南開始從源頭檢查每一批進口的芝麻料,才發現不只各國的芝麻品種存在差異,光印度一地,外觀完全相同的芝麻,各地的品質也大不同;他 再從進口流程找問題,發現貿易商在各產區收購後並不分類,找到海外買主後,集結成船就出貨。結果,富味鄉買到的,其實是來自各產區的混雜芝麻,因此每批貨 的雜質、水分都不一樣,也導致生產出來的芝麻油品質並不穩定。

從第一次出口海外到找出問題,富味鄉整整花了六年多的時間,一九八六年,陳文南為了確保原料穩定,做出一項更困難的決定:親自深入全球芝麻產區進行採購。

在過去,根本不會有人這麼做,原因在於煉油廠透過貿易商進口芝麻,不僅下單方便,還能拜貿易商採購規模取得優惠成本。

現 在的陳文南,說得一口流利的英語,員工透露:「董事長都親自去原產地採購原料,才練出今天的英語能力。」土壤水分和酸鹼度不同,對芝麻的品質影響很大,而 且芝麻產區多、產量小,全球年產量僅二百萬噸,陳文南形容:「搭一整天鐵路、吉普車、卡車,到了產區,談好一千噸的收購量,又繼續往下一個點出發。」花大 把的時間和精力,只為建立全球的芝麻原產地收購清單。

拿掉方便,甚至還捨棄便宜,連員工都認為陳文南瘋了,他卻說,「你怎麼知道貿易商的芝 麻從哪些地方來的?每個產區的芝麻有不同特色,混雜在一起,好壞品質也分不出。」他還強調,直接和產區打交道的另一個好處是「絕對能拿到貨」,也確實,近 幾年全球天候變化劇烈,各地芝麻產量起伏甚大,富味鄉因為能掌握貨源,得以在二○○三年順勢打進當時芝麻缺貨的中國市場。

從八六年到一○ 年,富味鄉逐步建立全世界的芝麻地圖,上百種從印度、巴基斯坦到中國等二十多個國家,每個產地的芝麻特色、酸價比例(酸價是油品劣變、酸敗的間接指標,酸 價越高代表油品變質越嚴重)、水分比例,都存進富味鄉的資料庫中,只需在進貨時稍作查驗,就能夠確保產品的品質。即使到今日,陳文南仍堅持這項採購動作, 絕不假手他人。

標準

培養聞香師,建立香味標準刻度但即使建立了產地履歷,芝麻油還是有數據難以呈現的地方。某 一次,一家富味鄉的老客戶親自向陳文南抱怨:「這次的麻油都不香!」他緊急請公司同仁調出當初出貨的數據,發現芝麻的酸價、水分比例都沒變化,但客戶怎麼 不滿意呢?等他親自試吃過,才發現「香味真的不一樣」,陳文南苦笑說:「過氧化價(測量油脂氧化程度的數值)、雜質、水分,全部都可以用機器檢定出來,而 且有數據,但香味和口感是無法數據化的。」無法數據化,意味著沒有標準,連陳文南都想兩手一攤,但他突然靈機一動,「不如自己來訂出標準吧。」因此,九六 年,富味鄉工廠內部成立了一支祕密部隊,這是由品保、生產、企畫、研發等各部門人員,共同組成的「聞香師團隊」。

一共十人組成的聞香師團隊,先在公司內部遴選出對麻油香氣與口感極度敏銳的員工,每隔一年還要接受外訓單位的培養;因為香味沒有絕對標準,所以要先使用參考樣品,讓品評員產生共識,以建立香味標準刻度,而這還只是各種感官能力訓練的一環而已。

負責替富味鄉培訓聞香師的樞紐科技董事長姚念周即表示:「聞香師本身就是刻度,尤其要求穩定度,不能每次品評有不同標準。」因此每年的培訓,都要花上將近一個月時間。

姚 念周表示,過去只有在香水、紅酒與化妝品等行業,才會在內部建立香味品評部門,他是第一次接受一家製油廠委託培訓聞香師,「很顯然,當同業還只是用眼睛辨 別原料好壞,富味鄉已經升級到別人從未想過的階段。」如今,不管是任何客戶所提出特殊油品的需求,或者工廠製程改變、更換原料,經過聞香師小組的評選,都 可以調製出同樣的口感、風味和香氣。

也因為擁有這項獨門工夫,甚至,○九年大陸國務院制定中國芝麻油的國家標準時,請來四位業者組成評審 團,當中包括列名︽財富︾全球企業五百強的中糧食品、上海糧油與馬來西亞糖王郭鶴年旗下的青島佳里油廠,唯一的台灣業者只有富味鄉,陳文南笑著說:「我們 公司營業額最小,卻是最賺錢的公司。」

升級

推廣每公斤售價達六萬五千元的芝麻素更難得的是,聞香師團隊讓富味鄉能夠隨時生產 出不同層級的芝麻油,有的芝麻油香味差一點,但價格低;有的芝麻油則是用幾種進貨價比較低的芝麻,混合成同樣具有香氣口感的油脂;而全球最貴,二五五公克 就要價超過六百元的頂級芝麻油,是把更具營養價值的芝麻素加入麻油中製造而成。

這種區隔化生產對富味鄉的最大好處是,當對手削價競爭時候, 公司能立刻因應做出高、中、低價位的商品應戰,陳文南透露:「我們現在一共有六種價位的麻油,最低價的兩種不講究利潤,就是要打亂對手腳步,但我們還是能 靠高階產品獲利。」他指出,富味鄉能夠在○三年搶進中國芝麻油市場,除了因為當年中國芝麻歉收,整個大陸都在搶麻油外,另一個關鍵則是,當時富味鄉打出買 二送一的促銷活動,「只用一年時間,就在對岸打響品牌。」富味鄉的下一步,是要推廣每公斤售價達六萬五千元的芝麻素,這個從芝麻榨油後所剩下糟粕提煉出的 營養素,價格是芝麻油的數十倍!陳文南指著公司實驗室裡粉末狀的物體,神祕地說:「這就是我們下一階段的目標,把芝麻用到生物科技裡面。」當對手還只是在 用黑、白芝麻做出不同的芝麻油時,富味鄉已經邁入下一個階段,建立起二十多國的芝麻生產履歷,以及嚴苛程度等同香水、紅酒的聞香師團隊。

芝麻在日常生活中,雖是微不足道的東西,但陳文南卻用他二十八年的人生,從中鑽研出最深層的學問,在非黑即白的芝麻世界中,找出全光譜的色彩。

陳文南

出生:1957年

現職:富味鄉董事長

經歷:貿易公司職員

學歷:正修工專

富味鄉

董事長:陳文南

成立時間: 1983年

主要業務: 生產芝麻油、芝麻醬、芝麻粉

年營收:逾13億元

成績單:全球第一家芝麻全產品生產公司、芝麻單位產值全球第一

破框心法

一、打破量化數據的局限,改用聞香這種非量化測試,建立產品分級。

二、不沿用同業跟貿易商進貨的作法,深入芝麻產地找原料,得以控管品質和掌握貨源。

三、充分開發芝麻的多面向用途,把芝麻邊際效應發揮到極致。


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不景氣時調體質 周俊吉首創本土倫理長

2012-1-9  TWM

面對今年衰退的房地產景氣,信義房屋董事長周俊吉的新年計畫不強調展店目標,反而宣布成立「倫理長」職 務,並由他本人兼任,這不但是台灣本土企業首例,在房仲業裡也算罕見。

「市場好壞並非企業所能控制,但企業可以決定經營體質的強健。」周俊吉說,經濟不景氣時,消費者對於房仲 品牌的挑選更加謹慎,在去年整體市場明顯衰退時,信義房屋市占率不降反升,雙北市市占率達到一五%,他認為 將「誠信、倫理」理念落實到第一線經紀人,提供給消費者誠信服務是關鍵原因。

台灣企業對於倫理長的角色仍相當陌生,但不少跨國企業如奇異電器、蘋果、惠普皆已設立這樣的職務,信義房 屋在政府即將實施「實價登錄」之際宣布成立倫理長,意義格外不同。

事實上,一向重視公司治理的信義房屋,不但要求所有新進員工背誦立業宗旨,在二○○七年也增聘獨立董事
,邀請不同專業背景與產業經驗人士加入審計委員會,提升董事會運作。如今又增加倫理長,未來將由周俊吉領軍
「企業倫理辦公室」,並重新檢討制度、流程與人才培訓,對台灣其他企業極具參考價值。

(梁任瑋)

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中電首創 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130512/18256671

今年一月十一日,本欄寫「中電加價不會停」,論及中電與中石油簽訂二十年天然氣長期供應協議,指中電以後一定會有加價壓力。差不多四個月後,五月六日星期一,「蘋果」有一篇丘亦生專欄評及,亦提到嘉道理在中電股東大會聲言以後中電會申請加價,今年年尾加價幅度會達到10%。理由喺邊呀,咪係與二十年西氣東輸,特區政府在2008年否決中電興建LNG倉庫有關囉。
世界能源市場因美國頁岩氣(shale gas)生產大躍進,正發生結構性變化,石油價格以後易跌難升,石油輸出國組織想話維持油價在每桶一百美元,相當困難,金融時報五月五日頭版報道美國總統奧巴馬與國家安全顧問已放出訊息,美國可能會批准頁岩氣出口,已有企業申請在德州海岸興建頁岩氣倉庫碼頭,以LNG形式出口。此外,加拿大早已對美國環保團體阻撓Keystone氣管項目(由阿爾伯達省運頁岩氣至德州墨西哥灣,供應美國)感到不耐,正計劃改為興建由東而西嘅氣管,在卑詩省出口(不過卑詩省亦有環保團體反對),出口去邊?中國囉。為咗經濟與就業,美加政府有好大可能性否決環保團體要求,一於為頁岩氣開路。如此一來,由於天然氣比石油及煤更為乾淨,可減低排放,加上價格便宜,石油與煤嘅前景可想而知,美國憑頁岩氣成為能源出口國,大挫OPEC威風,大增美國之國際話事權!有此政治利益,奧巴馬抵受唔住引誘嘅。
中電就可憐啦,唔可以在世界市場採購LNG,未來二十年眼光光,俾二十年供應合約綁死,為中國石油貢獻9000公里輸氣管建造費,嘉道理應該攞番一個大紫荊勳章。中電雖然話搞風力、太陽能發電,但杯水車薪啫,未來始終係要靠天然氣發電,益唔到九龍新界大眾。之不過,中電係咁意做吓,都攞到個大獎,真係估佢唔到:中電在西貢對開海面晨曦島運用太陽能、風能在島上發電,加埋蓄電池,用672塊太陽能板,576組蓄電池,2台風車組上一個發電系統,過程零排放,首創全港第一個獨立運行可再生能源系統,早前就獲得香港工程師學會之2013年「21世紀香港十大傑出工程項目」之一!但全港用呢個環保方法發電得唔得?因規模要擴大九龍新界十萬八萬倍,好難咯。


左丁山

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中電首創 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130512/18256671

今年一月十一日,本欄寫「中電加價不會停」,論及中電與中石油簽訂二十年天然氣長期供應協議,指中電以後一定會有加價壓力。差不多四個月後,五月六日星期一,「蘋果」有一篇丘亦生專欄評及,亦提到嘉道理在中電股東大會聲言以後中電會申請加價,今年年尾加價幅度會達到10%。理由喺邊呀,咪係與二十年西氣東輸,特區政府在2008年否決中電興建LNG倉庫有關囉。
世界能源市場因美國頁岩氣(shale gas)生產大躍進,正發生結構性變化,石油價格以後易跌難升,石油輸出國組織想話維持油價在每桶一百美元,相當困難,金融時報五月五日頭版報道美國總統奧巴馬與國家安全顧問已放出訊息,美國可能會批准頁岩氣出口,已有企業申請在德州海岸興建頁岩氣倉庫碼頭,以LNG形式出口。此外,加拿大早已對美國環保團體阻撓Keystone氣管項目(由阿爾伯達省運頁岩氣至德州墨西哥灣,供應美國)感到不耐,正計劃改為興建由東而西嘅氣管,在卑詩省出口(不過卑詩省亦有環保團體反對),出口去邊?中國囉。為咗經濟與就業,美加政府有好大可能性否決環保團體要求,一於為頁岩氣開路。如此一來,由於天然氣比石油及煤更為乾淨,可減低排放,加上價格便宜,石油與煤嘅前景可想而知,美國憑頁岩氣成為能源出口國,大挫OPEC威風,大增美國之國際話事權!有此政治利益,奧巴馬抵受唔住引誘嘅。
中電就可憐啦,唔可以在世界市場採購LNG,未來二十年眼光光,俾二十年供應合約綁死,為中國石油貢獻9000公里輸氣管建造費,嘉道理應該攞番一個大紫荊勳章。中電雖然話搞風力、太陽能發電,但杯水車薪啫,未來始終係要靠天然氣發電,益唔到九龍新界大眾。之不過,中電係咁意做吓,都攞到個大獎,真係估佢唔到:中電在西貢對開海面晨曦島運用太陽能、風能在島上發電,加埋蓄電池,用672塊太陽能板,576組蓄電池,2台風車組上一個發電系統,過程零排放,首創全港第一個獨立運行可再生能源系統,早前就獲得香港工程師學會之2013年「21世紀香港十大傑出工程項目」之一!但全港用呢個環保方法發電得唔得?因規模要擴大九龍新界十萬八萬倍,好難咯。


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首創石斑冷凍 13個憨漁民年收破億

2014-02-24  TWM  
 

 

一群看天吃飯的失意漁民,不到五年時間,打敗全台六千個對手,入列二○一三年全國十大績優農業產銷班;這個只有十三人的團隊,產值破億元,平均每位漁民年收逾千萬元,居全台漁業產銷班之冠。

更難的是,他們挑戰賣冷凍死魚,卻能賣得比活魚還要貴!

原來今日成績單背後,是這群漁民一連碰上禁藥風波、八八風災及九一九水災衝擊,他們更團結,透過科學化管理提升品質,在危機中淬煉出生機,大膽顛覆養殖業,挑戰眾人心目中石斑魚生猛海鮮的形象,開闢出冷凍加工品新通路。

他們是永安石斑魚產銷第八班,會走上賣冷凍魚這條路,班長蘇國禎回憶,第一次衝擊是「二○○五年石斑魚傳出含孔雀石綠禁藥消息,整整兩年沒賣出一條魚,」他魚塭裡的石斑魚價值上千萬元,一個月光飼料費就破萬元。

接著是八八風災,又隔一年再來個九一九水災,自家近六公頃魚塭不是淹成一大片,不知道要堵哪裡,就是泡到髒水,成千上萬條魚因此流走或暴斃,損失四百萬元。

養殖,打團體戰互通知識,育成率增三成

「魚跑掉、死掉,沒有不灰心的,」班員林櫻聲補充說,「但是哭過了還是要重新站起來。」為了突圍,蘇國禎在二○○九年底,號召當地漁民共同組織石斑魚產銷班,從頭檢討各養殖環節,力拚品質最大化。

「石斑魚不好養,育成率是關鍵,」中華民國養殖漁業發展協會執行長黃徹源觀察,石斑魚平均育成率約五成到八成,如果只有五成很容易賠錢,加上養殖業受氣候影響甚鉅,除了技術需求也依賴管理方法,彼此互通訊息、截長補短的團體戰是必要的。

深知影響石斑魚利潤的氣候、單價無法操之在己,一旦育成率高,漁民總收入就越高,所以蘇國禎和班員先從魚苗品質下手,找育苗達人和檢驗專家當顧問,從最源頭把關育成率。

接著,由於當地地下水質含鐵過高,只能引海水養殖,受限鹽度、溶氧量等不同養殖條件,除相較屏東至少須多養一個月,放養密度也有差異,「好還要更好,」他透露,為了找出最適數量,所有班員一人出一分地,從六千尾放到一萬四千尾不等來實驗,一年過後,發現最適數量只有屏東一萬五千尾的一半。

「過去單打獨鬥時不曉得,團結就是力量,」蘇國禎說,養魚至少有氣候、水質、寄生蟲等問題,漁民遇到自己的魚不吃餌料時,透過交換資訊對照各自狀況,便能初步判斷問題所在。加總所有,育成率已從五成提高到近八成。

此外對漁民來說,打團體戰最「有感」的好處,便是透過共同採購降低成本。舉例來說,青斑、龍膽魚苗每尾大宗採購分別可省○.二和五十元,餌飼料每公斤則有兩元價差,再加總水車零件等設備價差,共同採購一年可節省超過百萬元。

販售,直接對通路首創急速冷凍,比活魚好賣

這一天,我們來到舊高雄縣沿海最小鄉鎮永安,遠遠近近的魚塭在早上清明的陽光下,熠熠發亮。眼前,蘇國禎正和一群工人,把上百尾活跳跳、二十斤以上的龍膽石斑撈上岸,送往一旁距離魚塭僅三分鐘車程的盛洋冷凍食品廠。

一尾尾石斑魚在離水一小時內,經過冰鎮、放血、去鱗、去鰓、去內臟、分級包裝等系列處理,便送進比照生魚片規格的攝氏負五十度急速冷凍,冷凍石斑魚或分切品,就這樣賣進全聯等通路和國賓、圓山飯店。

其實第八班最早能新增冷凍 加工通路,是因為蘇國禎么弟、盛洋總經理蘇國泰的一股傻勁。

「我看這條魚華人很愛,不甘願台灣這麼好的魚不能讓人享受到,」蘇家家族在永安世代養魚,蘇國泰十六個堂兄弟都是養殖業,同樣投入養殖的他,為了突破漁民會養不會賣、活魚運輸不便、辦桌對石斑魚大小等既有限制,以及無端受用藥波及等宿命,決定轉進冷凍加工,透過產銷履歷追蹤,確保食安與通路。

「誰要買你的死魚?」一開始,他找冷凍廠或中央市場盤商合作時,要把生猛海鮮冷凍的想法,常被譏笑「發瘋」,只好自己在三年前成立全台第一個石斑魚專業冷凍廠。

對通路而言,冷凍品可調節石斑魚淡旺季價量、各規格更易普及等優勢,讓他三年來初步打開通路。

對身兼漁民和冷凍廠老闆的蘇國泰來說,直接賣冷凍石斑魚到全聯等通路的價錢,高過賣活魚給大盤商,等於提高了石斑魚附加價值。

八班去年賣到冷凍通路的石斑魚有十萬斤,約佔全班年產量十分之一,儘管量還不算大,卻有助調節產銷,「歡喜,通路越多越好,有機會越銷越大,不用被活魚綁得死死的。」蘇國禎說。

「活的東西不能掉以輕心,明、後天會怎麼樣不曉得,」林櫻聲說,夏天時凌晨四點就要起床準備餵魚,深夜怕魚塭發電機跳電,要二十四小時隨時待命;還隨時可能因天候變化出狀況,或深夜時遭小偷釣走高貴的龍膽,因此這十三個人年收千萬,卻從沒出過國的大有人在。

這群漁民重新定義了石斑魚,不變的卻是他們對石斑魚的感情。下一步,他們要讓永安石斑魚名氣更響亮,用品牌賣高於市場的差別定價。

 
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深圳首創「地陷辦」,24億修補地下空洞 「我們正在做一件人命關天的大事」

http://www.infzm.com/content/100677

2014年5月5日,對於突然到訪的南方週末記者,劉永根沒再迴避了。此前他和同事反覆婉拒了採訪要求。這個剛設立半年的臨時機構顯然更願意低調,甚至連114查號台也問不到電話和地址。

這是一個約30平方米的辦公室,劉永根和幾名從不同單位借調來的同事擠在一起辦公。會客用的沙發還是深圳市應急辦騰讓出來的,而一旁的檔案櫃上也只有寥寥幾摞文件報表。

不過,這是一個臨危受命的機構,負責協調全市約2000平方公里內的地面坍塌突發事件處置,掌管每年8億元的專項治理資金。雖然專職人員不到10人,但「兼職人員」卻遍佈28個政府職能部門及燃氣、電力、軌道等相關企業。

深圳市地面坍塌防治工作領導小組,61歲的劉永根是其辦公室主任。在媒體的日常報導中,它有個通俗易懂的簡稱:「地陷辦」。不過,劉永根反覆強調,規範的簡稱應為「地防辦」。

「這是全國各大城市中,唯一協調組織治理地陷的專門機構,深圳也是唯一一次性批覆24個億用來做這件事的城市。」劉永根如此評價說。

6條人命換來「地陷辦」

2014年5月11日,深圳遭遇6年來最大暴雨。而暴雨過後,城市次生災害之一便是地面坍塌。

地防辦早已進入警備狀態。當日下午5時,劉永根和同事正在冒雨趕路。在電話中他告訴南方週末記者,「現在市領導都在值班,我們全部到了現場,一天沒有歇腳。」

劉永根說,本輪強降雨期間,全市已發生31起地陷,所幸沒有人員傷亡。

面對地陷,深圳這座城市早已心有餘悸。在一年前的5月20日,一起導致5人遇難的地面坍塌,成了深圳治陷的分水嶺,也促成了地防辦的臨危受命。

也就是這起被定性為「較大」級別的突發事故,徹底驚醒了屢受地面坍塌困擾的深圳。據市地防辦工作簡報記載:「2013年深圳市共發生地面坍塌事故兩百餘起,造成6人死亡,防治形勢極為嚴峻。」

在深圳悲劇之外,全國情況同樣令人揪心。據南方週末早前報導,2009年-2013年直接因城市地下管線事故而產生死傷的事故案例共27起,死亡人數達117人。單就致死傷的地下管線事故而論,呈逐年增多趨勢。

然而,目前尚有逾60%的城市未進行地下管線普查。「中國地下管線事故正從潛伏期進入爆發期。」中國城市規劃協會地下管線專業委員會副秘書長劉會忠說。

「5·20」事故之後,深圳市規劃國土委牽頭進行全市初步調研。三個月後,一份多達62頁的專題調查報告上呈市政府。

該報告認為:「地面坍塌主要由非自然因素導致。」因自身建設質量和維護問題導致的管渠破裂,及受其它地下工程建設影響導致的管渠破裂,是形成地下空洞和造成地面坍塌的兩大原因。而深圳降雨多、城市發展快更是加速了這類事故爆發。

2013年8月22日,在市政府研究全市地面坍塌事故防治工作會上,常務副市長呂銳鋒點名請已退休的劉永根出任辦公室主任一職,劉永根原是深圳市規劃國土委巡視員,早前任副局長。

「雖然地防辦還只是臨時機構,但辦公室牽頭人角色重要,沒有熟悉的人脈和一定行政級別,是干不好這活的。」地防辦工作人員龔淑云博士說。

不少城市治陷機構是設在某個職能部門之下。「比如北京,專門負責處置地面坍塌的部門設在市政市容委,雖然也很重視,但不是作為一個獨立部門機構來協調工作的。」劉會忠說。

2013年8月30日,深圳市地面坍塌防治工作領導小組正式成立,副市長呂銳鋒任組長,各區與相關職能部門也成立了相應的領導小組與辦公室。隨後,深圳市地質環境監測中心作為技術支撐單位掛牌成立,同時,還組建了一個由三十多位專家組成的隊伍。自此,深圳市地面坍塌防治體系基本形成。「從開始提出專題調研,到成立領導小組前後不過三個月。」劉永根說,「地面坍塌防治工作得到前所未有的重視。」

「如果再不重視防治塌陷工作,我們的今天就是兄弟城市的明天。」在劉永根看來,深圳遇到的地陷困境,其他城市以後也會或正在遇到,「我們正在做一件人命關天的大事」。

第一次「下馬威」

頻發的地陷,似乎正在警示這座城市引以為豪的「深圳速度」。「坍塌說到底是質量問題,每個時期的規劃、設計、施工、驗收標準是受當時的歷史條件制約的。」劉永根說。

這是全國城市的共性,但北方還有一個特性。「北方城市地面塌陷還有一個顯著特徵,就是戰時遺留下來的大量防空洞,比如哈爾濱,因維護本身就不及時,加上地鐵快速建設,原本地下結構平衡被打破,最終釀成塌陷事故。」劉會忠告訴南方週末記者。

城市地下的脆弱,已超乎想像。劉永根一上任,地陷事故就來了。

2013年8月30日上午,福田區梅華路與新洲路交界轉彎處發生路面坍塌,一輛公交車後左輪陷入深坑中。「難道梅華路塌陷是給我們下馬威嗎?」劉永根說。

而這一天,深圳市政府辦公廳正式印發地面坍塌事故防治專項治理工作方案,對推諉扯皮、推進不力的單位進行問責。到2014年5月,地防辦代表市政府已與各成員單位陸續簽訂責任狀。

梅華路坍塌成了對地防辦的首度考驗。這次考驗的制度性成果是,地防辦制定了以屬地管理為主的《深圳市地面坍塌事故防治工作應急程序》,對如何應急處置、信息報告、指揮協調等環節作了具體規定。也就是說,處置日後發生的地面坍塌事故有了工作指引。

2014年3、4月間,深圳又發生多起路面坍塌,龔淑云告訴南方週末記者,「處置過程均走坍塌應急程序,應急搶險工作秩序井然。」

按照工作方案,各區和街道均設立了相應的地防辦,以對接市地防辦工作。呂奇是南山區住建局工作人員,現被抽調到區地防辦工作。「今年以來,南山區共發生地面坍塌事故6起,區地防辦按程序組織有關單位進行應急搶險處置。」呂奇說。

沒有突發事故時,市地防辦會派專家到各區地防辦授課,主題包括地面坍塌的成因、主要技術排查手段、應急處置手段等。通過專業的技能培訓、技術指引,讓基層掌握地防知識。

正是有了這些基礎知識,龍華新區借助保安員、城管信息採集員、綠化養護人員、清掃保潔人員、出租屋綜合管理員、物業管理員的眼睛發現坍塌隱患,實施了報料獎勵措施,對第一有效報料人予以1000-5000元獎勵,目前已有7位市民因有效報料獲得獎勵。

2013年至今深圳地陷地點不完全統計。南方週末實習生唐悅整理。 (何籽/圖)

排查家底有多難

「深圳速度」改變了昔日小漁村。然而,當時為了追求速度,大量河道被改建成暗渠,填土建設成道路、廠房或住宅,由於建設標準低、年久老化,一旦發生破裂,上部土層形成空洞,便造成了地面坍塌隱患。劉永根說,深圳市有大小河流330餘條,其中不少埋藏地下,而這些都是隱患。

摸清家底,排查隱患,正是市地防辦的重點任務。依據上述專項方案,全市要求在2013年第三季度前完成全面「體檢」。

近幾年,摸清家底已成為不少城市治陷的「標配」。哈爾濱在兩年前就成立了領導小組,對全市地下進行排查。而天津、昆明、南京、上海等地已分別摸底,建立地質資料統一檔案。

但更多的中西部城市還未真正動起來。「再不重視起來,可能會出大事的。」劉會忠說。

不過,要在2013年第三季度全面完成「體檢」,對深圳市地防辦來說,這顯然是一個難以完成的任務。

地防辦在2013年工作總結中這樣寫道,「全面體檢」未按期完成,「重點診斷」進展緩慢,地面坍塌隱患尚未全面掌握和治理,地面坍塌事故仍然時有發生,甚至影響人員財產安全。

2014年5月6日,深圳市地防辦專家組成員、市建築工程質檢中心副部長孟照輝對南方週末記者說,全面「體檢」需要大量人力物力和財力,短期難以完成。而且這些隱患也會隨城市建設而變化。深圳市地質局總工劉都義也表示,深圳臨海,地質條件複雜,要短期查清楚家底基本上是不可能完成的任務。

儘管未全面「體檢」,但重點區域的攻防戰已然打響。

深圳市現有道路長度超過6000公里,如果全部進行地下空洞探測,其費用將非常龐大。為此,地防辦只能重點突破。

2013年,龍崗區完成了全區48條被覆蓋河道的「全面體檢」,發現嚴重隱患31處,其餘的正在檢測和招標,該區已先行投入5000萬元。寶安區初步排查出86處道路地面坍塌隱患,發現隱患路段52處,並處理了100多宗路面設施沉降損壞問題。而南山區對地下坍塌隱患也全面體檢過一次,「地下空洞仍在發育過程中,雖然已做過一次體檢,但我們仍不敢掉以輕心。」呂奇說。

因工作量大,有成員單位直接把「體檢」工作交給了第三方公司。受深圳市交通運輸委委託,中國電波傳播研究所(又名中國電子科技集團公司第22研究所,是國家授權的電離層通信基本數據觀測單位)於2013年底排查了3條道路。該項目負責人崔海濤告訴南方週末記者,三條試點路段共15公里,發現有上百處管線周圍脫空、結構層脫空等隱患。

據南方週末記者瞭解,類似這種借助探地雷達排查坍塌隱患的專業公司在全國並不少,只不過,要查清家底需支付不小的探測費用,正常的排查費用在3萬-16萬元/公里。

而該市交通運輸委在2013年工作總結中稱,經過排查道路共6000多公里,發現隱患621處,已組織整改591處。

全面摸清家底已調整為長期工作。據瞭解,深圳市打算用3到5年時間,繪製一張地下空間三維圖。與此相關的,是6月1日就要正式實施的《深圳市地下管線管理辦法》,深圳試圖通過該辦法首先完成地下管線數據採集工作。

在地下管線信息管理上,深圳只是一個後進生。不少城市已部署相關工作。天津、昆明等地規劃部門都已成立專門機構,負責全市地下空間信息的收集和使用。

「山寨地陷辦」的困境

「我們是正宗而又山寨的『地防辦』。」2014年5月5日,該機構內部工作人員自嘲道。

與其他部門不同,地防辦並非深圳市政府常設機構。因此,沒有正式的人員編制安排,沒有辦公經費,沒有應急車輛,甚至沒有機構代碼。更重要的是,地面坍塌防治工作和地下空間信息管理需要建立長效機制,這些尤其需要得到制度的保障。

即便如此,在受訪的專家看來,深圳模式仍是具有開創性的。由一個有兩位副市長、兩位副秘書長參與的專門領導小組來組織協調,頂層設計在國內絕無僅有。其次有一系列制度安排,包括項目和資金管理辦法、問責制等。「如果深圳這種治理模式有效,是值得在全國推廣的。」劉會忠說。

「我們希望政府能將臨時機構轉為常設機構。」當了半年多地防辦領頭人的劉永根頗感困惑,「急需解決應急搶險用車,現在很多災情處置辦公室同事都是私車公用。」

除此之外,地面坍塌隱患具有涉及範圍廣、隱蔽性強,必須通過專業檢測手段才能發現的特點,在檢測技術與經費上有更高的要求,也決定了相關的管理與整治方式與以往的地質災害防治不同,再加上臨時機構的性質,這些因素,使得地防辦在資金規劃、報批和使用上也會遇到制度障礙。

而在各區、街道地防辦,還會遭遇人手不足的難題。龔淑云說,區和街道一級的地面坍塌防治工作更多壓在應急辦或三防辦,他們本身已有工作任務,再額外加上地陷防治,個個早已滿負荷運轉。「據我所知,今年3月30日深圳遭遇暴雨時,僅龍華區地防辦工作人員就三天兩夜沒有闔眼。」

讓劉永根他們欣慰的是,在地陷防治方面,深圳可謂是大手筆,政府專項投入可能是全國之首。據介紹,深圳市已明確近3年共安排24億元,用於地面坍塌應急防治項目和隱患治理工程。劉永根說,24億資金到底該怎麼用,他們正在組織力量編制三年及年度的項目規劃。

不過,在尚未查清家底的背景之下,要科學編制規劃同樣不容易。龔淑云說,「現在各區街道對項目規劃早日出台頗為期待,但還是擔心報少、報漏、報錯了項目,比如,一個實際投入上千萬元的項目最後只有幾百萬資金,或者只需幾百萬的項目卻申報了上千萬等問題,所以,各區街道和我們一樣都很矛盾。」

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樓市低迷業績承壓 首創置業四季度加快"出貨"

來源: http://www.yicai.com/news/2014/09/4023476.html

日前,鉅大國際(01329.HK)發布公告稱,根據聯交所上市規則,其收購首創置業(02868.HK)資產事項構成公司的反收購,並被視為新上市申請人。

前,鉅大國際(01329.HK)發布公告稱,根據聯交所上市規則,其收購首創置業(02868.HK)資產事項構成公司的反收購,並被視為新上市申請人。

首創置業相關負責人對《第一財經日報》記者回應稱,未來,首創置業發揮鉅大國際的融資功能,並將其定位為以商業地產運營為主的平臺。而關於未來住宅業務的銷售策略,該公司稱,將聚焦重點城市剛需項目,積極定價,加速出貨,在京津等城市土地市場進行“補倉”。

註資殼公司

鉅大國際原為一家化工企業,總部與生產設施設於福建廈門。去年11月,首創置業斥資3.46億港元收購鉅大國際65.1%股權。關於收購的目的,首創置業對外稱,“為首創提供從事房地產業務開發及投資的另一平臺”。

彼時,分析人士預計,首創置業入股鉅大國際後,或將在短期內出售鉅大國際原有的化工主業,轉而註入地產物業。

今年8月18日,首創置業發布公告稱,其間接全資附屬公司僑恩將以約9.38億元,購買新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.所有的西安首創新開置業60%權益。根據公告,在僑恩有限公司完成西安首創新開置業有限公司的股權收購後,該西安項目100%股權將註入鉅大國際。

按照首創置業的計劃,西安項目將成為鉅大國際所發展的首個物業項目,是其“拓展至中國房地產市場所邁出的第一步”。

被註入首個物業項目後,鉅大國際日前再次發布公告稱,其收購首創置業資產事項構成公司的反收購,而由於註資距首創置業入股鉅大國際尚不足24個月,將被視為新上市申請人。

首創置業資本管理中心總經理秦怡接受本報記者采訪時透露,去年12月份完成對鉅大國際的收購後,首創置業開始向其註入物業項目,將其定位為以商業地產運營為主的平臺。

“商業物業要擴大規模,需要相對長期的資金支撐,首創置業希望未來充分發揮該平臺靈活高效的融資優勢。”秦怡說道。

關於鉅大國際的定位以及首創一系列資本運作的動因,盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者分析稱,H股公司如果要發行新股或發債,需經中國證監會、外管局等部門批準,審批過程複雜,而鉅大國際對於首創置業的意義,在於突破融資限制,提高現有平臺的融資效率。

另外,由於首創置業與鉅大國際都在香港上市,關於如何處理好同業競爭、區分業務,是業內頗為關心的問題。為此,據秦怡稱,首創置業劃定了西安、杭州、南京、濟南、長沙等17個城市業務範圍給鉅大集團,進行分地域運營,首創置業承諾不進入該17個城市。

積極出貨

以開發住宅為主、高檔商用物業開發為輔的首創置業,2003年在香港聯合交易所上市,今年以來,在樓市承壓的大環境下,這家以京津為大本營的國有企業也感受到了沖擊。

財報顯示,首創置業2014年的銷售目標為280億元。今年上半年,該公司累計簽約面積約73.1萬平方米,簽約金額67.7億元,截至2014年8月底,該公司簽約金額約124.9億元。

首創置業副總裁、董事會秘書胡衛民對本報記者表示,首創置業的大量存貨將安排在四季度推出,在途貨值約為140億元,另還有貨值60億元的保障房項目,他認為,首創置業仍有可能通過四季度的出貨來完成全年銷售目標。

在首創置業管理層看來,北京、上海、重慶等重點城市,明年樓市可能向好,未來首創將進一步縮減三四線城市項目投入,聚焦京津滬等主要城市。該公司在產品上的計劃是,聚焦重點城市通勤方便的“高性價比”地段,以奧特萊斯+住宅的配置,抓住首次置業和首次改善的客群,並采取積極定價的策略,回籠更多現金用來儲備土地,為明年備貨。

根據胡衛民給出的數字,首創2014年的拿地計劃是250億元,目前已經花費的金額為140億元。

一方面,加快住宅出貨,在土地市場補倉,另一方面,首創置業也開始在融資手段上尋求突破。記者了解到,首創置業總資產負債率約為71%。關於首創置業的財務現狀,胡衛民稱,目前首創置業的融資結構中,銀行貸款占比為62%左右,境內外債融資占比為23%,其余15%是非標類融資。

除此之外,首創置業已發行了40億元永續債,這被業內解讀為“試圖通過永續債降低凈負債率”。對此,胡衛民回應稱,2013年發行的美元永續債8.375%的融資成本,遠低於10%至13%左右境內信托融資成本,與刨除隱性成本的房地產開發貸成本相近。


(編輯:李燕華)

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