高仁抄黃玲，呢D雞股用來做例子用來叮!
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GS(14)@2012-03-24 20:37:322012-03-13 HJ
物業交換顯財技一舉三得
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「下屋搬上屋」利營運
江山控股（295）可能從該遊戲之中獲得啟發，最近與獨立第三方進行物業交換（swap of properties），估計雙方都有得益。高仁不排除交易錄得的一次出售收益，不但可以有助粉飾集團業績，更有可能改善集團現金流狀況。
俗語說： 「上屋搬下屋，唔見一籮穀」；如果調轉， 「下屋搬上屋」是否會「多左一籮穀」呢？請看看江山控股的親身示範。
江山公布，旗下麗新塑膠廠（下稱麗新）與獨立第三方蔡家駿及梁婉儀（下稱對方），訂立物業交換協議。
麗新向對方轉讓土瓜灣昌華工廠大廈2C 室物業的業權，對手則向麗新轉讓同一大廈9C 室業權。麗新將向對方支付代價182萬元。
集團解釋，現在麗新辦公室位於9B 及9C 室，其中9B 室為自置物業，9C 室則向對方租賃。麗新倉庫位於2C 室，進行物業交換後，麗新將同時擁有9B 及9C 室業權，令麗新辦公室及倉庫將位於同一樓層，從而簡化集團的物業業權，以及其日常業務管理及營運。
「大屋搬細屋」
根據高仁的「人肉」搜尋資料顯示，麗新主要從事絲花生產業務，產品包括有塑膠聖誕裝飾品、塑膠生果及生果樹枝、塑膠人造花及絲花。無可否認，集團辦公室及倉庫位於同一樓層，既可以節省員工「上上落落」的時間，也可以方便員工對倉庫內的貨物進行存貨及物流管理，可以算是「第一籮穀」。
不過，高仁想來想去也不明白，麗新原本以9B 及9C 室作為辦公室，另以2C 室作倉庫，合共佔用3 個單位；交易後，麗新辦公室及倉庫將位於同一樓層，但沒有交代另一個辦公室的處置方法。莫非，麗新辦公室規模減少至僅佔用一個單位？
還是麗新會租用2C 單位作為辦公室？
賣樓收益粉飾業績
「第二籮穀」來自集團業績方面。雖然集團要向對方支付交易對價，但預期出售物業將錄得一次收益，相信有助粉飾集團業績。根據獨立估值師評估，2C 物業的估值625 萬元，賣方9C 物業估值700 萬元，兩者相差金額只有75 萬元。惟集團聲稱考慮到兩者估值，以及簡化日常業務管理及營運的影響，願意向對方支付182 萬元的交易對價。
豈止咁簡單？集團以2C 室估值625 萬元減去物業最新的未經審核賬面淨值約173萬元，預期可以錄得的出售收益達到452 萬元，作為粉飾集團業績之用。
尤其是，集團剛剛發出盈利警告，預期2011 年度錄得的虧損將遠高於2010 年度的2484 萬元；因此，集團透過交換物業「製造」一次出售收益，可能是為粉飾2012 年度業績作好準備。
入賬手法決定現金流
「第三籮穀」在於現金流方面。因為，集團可以按照其主要業務性質，以不同的入賬手法處理出售收益，而對其經營活動現金流、投資活動現金流將有顯著的分別，足以美化現金流量表的表現。
例子一：集團以物業投資作為主要業務之一，出售物業可以被視作為經營活動，其出售2C室收益452 萬元，將列作經營活動現金流入處理；集團向對方購入9C 室自用，則會被視為資本開支，令投資活動現金流出700萬元【表】。
例子二：集團以製造及銷售貨物為主要業務，出售物業也可視為投資活動，出售收益會列作投資活動現金流入；集團收購物業作倉庫仍會被視為資本開支，投資活動現金將錄得同等流出金額。
新「三高」
雖然集團淨現金及現金等價物的金額同樣減少248 萬元，但例子一的經營活動現金流較為強勁，例子二的經營業務現金流則相對較弱。
一般而言，投資者都喜歡擁有強勁經營活動現金流的公司。
所以，江山物業交換亦可以有三「高」：（一）提「高」日常業務管理及營運效率；（二）以出售收益提「高」業績；（三）視乎入賬手法提「高」現金流狀況。本欄逢周二刊出歡迎交流上市公司的財技個案及招數，請電郵至
[email protected] 。
高仁
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GS(14)@2012-03-24 20:38:29http://zkiz.com/news.php?id=11461
as announcement
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skfv(15984)@2012-03-25 16:36:16天下文章一大抄~
By the way, 黃玲本上市公司易容術幾好睇~~~
4 :
greatsoup38(830)@2012-03-25 16:41:13我就覺得他唔老實不如唔好寫
5 :
skfv(15984)@2012-03-25 16:43:18大學讀書個陣已經講過plagiarism幾大罪, 可能高先生離校太耐忘記了.........
6 :
greatsoup38(830)@2012-03-25 16:48:40他可能唔知寫細股寫成咁好好笑
7 :
skfv(15984)@2012-03-25 16:59:31同埋寫d咁side dish既野咁都會比人捉到~~~XD
8 :
greatsoup38(830)@2012-03-25 17:04:59如果他敢過來，我同他玩過
9 :
skfv(15984)@2012-03-25 17:10:18都唔知你係咪殖入左個harddisk係個腦度~~~點夠你玩~~~XD
10 :
greatsoup38(830)@2012-03-25 17:12:249樓提及
都唔知你係咪殖入左個harddisk係個腦度~~~點夠你玩~~~XD
無啊，睇得多就會有個印象