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自金融海嘯以後，亞洲飽受資產泡沫化之苦，唯有韓國政府從稅制下手，短期內，打房也許很痛苦，但長期來看，未必不是件好事。

撰文‧劉育菁

與歐美日等國家相比較，韓國不動產的開放相當「晚熟」，主因是一九五三年韓戰結束後，韓國百廢待舉，很長一段時間，政府採取計畫性經濟，並控制房地產的發展，包括限制土地供給、租賃制度及商品房限價政策等，都由政府一手主導。

直到九七年亞洲金融風暴侵襲韓國，發展四十三年的漢江奇蹟，一夕之間財富縮水一半；為了挽救經濟，政府逐漸鬆綁不動產政策，造就韓國不動產自二○○○年至○八年的九年榮景。

房價飛漲 一波波政策只能維持穩定「二○○○年是韓國房價的分水嶺。」法意資產管理房市地產研究部羅克軒指出，九七年，韓國對外接受國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）的金援，對內進行經濟改革與結構調整。政府在不動產政策上採取全面性的開放，包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款，甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下，韓國房價自二○○○年開始起漲，而且一飛沖天。

九七年亞洲金融風暴初始，韓國首爾房價並未迅速下跌，直到企業倒閉、失業率提高後，才大幅崩落。「當時在江南松坡區蠶室洞，土地約七十二坪、建築約一三○坪的透天厝，風暴前市價約一千萬新台幣，過了一年價格幾乎腰斬，最後我用五五○萬新台幣的『跳樓價』購入。」在台韓兩地從事紡織貿易的欣麗貿易負責人吳潛淑，在九八年危機入市，搭上這一波韓國房地產的大榮景。

二○○○年至○三年，首爾房價飛漲，韓國政府自○三年後，每隔一、二年就踩煞車，祭出抑制措施，讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波，但整體來看，政策只達到穩定，卻無法讓房價下跌。」羅克軒強調。○三年初始，政府雙管齊下採取「打房與護房並進」的政策，一方面提高資本利得稅，最高達六○％；另一方面，同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

因房價上漲並未如預期下跌，○五年至○七年，韓國政府加重打房力道。○五年時，韓國政府從健全稅制著手，把原先土地與房屋分開課稅的持有稅，改為合併課徵，並更名為「綜合不動產稅」。

因為綜合不動產稅制屬於持有稅，除了原先政府核定的一％單一稅率外，對於高價的土地及房屋，如三億韓元（約八三七萬新台幣）土地或六億韓元（約一六七三萬新台幣）房屋，再「額外」採取課徵一％至三％不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說，大大增加房地產的持有成本。

但羅克軒表示，房價上漲的速度遠高於增加稅負，房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年，房價出現七年來首次下跌；但從韓國全國房價指數，只微幅小跌不到三％，對江南一帶的大坪數豪宅，根本一點影響都沒有。

加強力道 富人加稅、自住則減稅因此，○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上，韓國很早就實施房地產交易所得稅，只是原本計算的稅基是由公告價格而定，○七年後才改由「市價」課徵；更重要的是，為了減少不動產的投機行為，政府對「多屋族」課徵重稅。

比如，對「一戶多屋」者，針對持有期間、持有戶數及高總價房屋，提高交易所得稅稅負（類似台灣奢侈稅），稅率最高達六○％；但另一方面，為減少衝擊，對長期且自住的屋主，給予出售時按實際交易價格扣除四五％後，再課徵交易所得稅的特別減稅措施。

研究韓國不動產、目前在韓國西江大學語學堂學習韓文的徐俊平說，○七年的打房是朝著「富人加稅、自住減稅」方向，因此並未感受到很大的民怨；但從韓國全國或首爾房價指數來看，並未迅速下跌，「真正壓垮韓國房價是○八年的金融海嘯」。

羅克軒表示，韓國房地產已上漲九年，來到歷史高點，金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。

這也是○八年後，李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後，調降綜合不動產稅，並提高富人的課稅門檻到九億韓元；朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」，從供給、稅收、金融等三管齊下，被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。

嚴審房貸 有助抑制炒房以台灣與韓國不動產的金融政策與市場相較，有兩點明顯差異。

第一是房價所得比。據營建署住宅需求動向調查資料，全台平均房價所得比八．四倍，但台北市則高達十二．四倍；但根據韓國國民銀行資料，首爾房價所得比也不過七至八倍，主要是韓國銀行實施嚴格的貸款審核制度。

第二是韓國特有的「傳貰（音同世）」租屋制度，房客在簽約入住前，要交給房東巨額押金（傳貰金），通常是房價的六成至七成，租期為二年，但租屋期間房客則不需要再向房東繳交任何房租；二年期滿後，房東須將傳貰金全數返還給房客，雖然相當於白住，但巨額押金也是很大的經濟負擔。

多數房東拿到傳貰金後，會放在定存賺取利息，積極一點會把這筆資金做投資，或是再買房地產。因此，若韓國房地產不景氣時，租屋需求增加，傳貰金會上漲（不再以房價的六成至七成計算）；若房地產大好時，傳貰金會下跌。

旅居韓國八年、曾經在韓國弘毅大學擔任中文教職的鄭匡宇，在韓國租屋五年，當時首爾房價仍在高檔，他在首爾大學入口地鐵站旁租了一間僅僅六坪的套房，就要付給房東押金五千萬韓元（約一四○萬新台幣）。由於房客要提供高額的押金，在韓國當房東負擔並不重，於是鄭匡宇在一○年首爾房價不再上漲時，就從房客變房東，當起包租公。

鄭匡宇分析，韓國人沒有一宅一生的想法，甚至從就學、工作時就喜歡到處搬家，過去房價上漲時，很多新婚夫妻會想盡辦法貸款買屋；如今，擔心房價下跌，買了之後會被套牢，所以寧可貸款來支付租屋的巨額押金。

徐俊平表示，韓國政府針對富人祭出重稅後，距離首爾一小時車程的郊區如京畿道，有些大坪數高總價住宅，已回到○八年高點。從韓國首爾房價指數來看，○八年至今年第二季，指數下跌五％，郊區屋主若想脫手就得賠售。

從韓國打房政策來看，房市在面對海嘯後順勢回檔修正，配合稅率改革與富人課稅，打房也許很痛，但長期來看，對整體國家經濟未必不是好事。

首爾房價高點已過 !

開徵綜合不動產稅 把土地與房屋合併課稅，對土地３億韓元以上，房屋６億韓元者，採累進稅率１～３％。

2005 提高自備款比率 自備款由４成提高至６成。

特定地區提高交易稅 首都控制區內設立本店或事務所，稅率加重３倍；對別墅、球場及高級住宅等，加重５倍。

2007 實價課稅 按照交易價格課徵所得稅，也就是實價課稅。

調整資本利得稅率 一戶一屋且持有15年以上，稅率降至５％，其他調高到50％，但一戶三屋以上者調高為60％。

2008 調降綜合不動產稅率 降到0.5～１％，並把課徵對象提高至９億韓元。

2013 住宅市場正常化綜合對策 今年內購屋的自住客５年內可免除資本利得稅，但高價屋除外；針對首次購屋者，放寬貸款審核條件。

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自Q3.住戶享優惠，懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身份。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研髮長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第２棟房子以上交易開始課稅，全台有約200萬人會被課稅；若以第３棟房子以上開始課稅，只有８%的所有權人受影響，因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比（％） 比率（％）擁有１棟 536萬 72.46 48.33 擁有２棟 137萬 18.60 24.82 擁有３棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源：立法院法制局法案評估報告

據統計，亞洲中產階級十年內將增至十七億，驅使滙豐「東栘」淘金；此外，英國的金融規範去年逼滙豐付出十一.三億美元的重稅，也成為總部「棄歐洲、進亞洲」的一大推力。

滙豐控股(HSBC)正在決定以何處為家!把總部設在英國逾二十年後，這家英國最大銀行考慮回歸一五0年前的出生地香港，當時它的名稱是香港上海滙豐銀行(Hong

Kong&shanghai Banking Corp.)。

滙豐拓展消費者銀行業務，未來在亞洲的機會將比其他地方大。一位歐洲最大銀行業者的執行長今年梢早私下告訴我，人口結構是零售銀行業務的推手——而人口趨勢明確地對亞洲有利。

據布魯金斯學會(BrookingsInstitution)的預測，到二0三0年，亞太地區的中產階級將占世界總數六六％，遠高於0九年二八％。相較之下，歐洲的比率在同期間將從三六％滑落到一四％，美國則從一八％降為七％。

亞洲富人、中產階級暴增

這些數字顯示，在二十年內，亞洲將增加二十七億名富裕的消費者，急切地想成為銀行顧客。不到十年內，將有逾十七億名亞洲人達到中產階級門檻，對以「世界的全球銀行」為經營口號的滙豐來說，這是很難抗拒的數字。

我曾說過，滙豐已在亞洲創造驚人的業績表現，來自亞洲的獲利占整體盈餘八0％，如果只知道它的營收來源，你可能難以正確猜出總部設在何處，因為它完全不像歐洲的銀行同業。

管理遠在世界另一邊的事業體系並不容易，因此如果大部分業務已在亞洲，把總部連同絕大部分決策者和風險管理人部署在亞洲，可能是明智之舉。

但驅使滙豐東移的因素，不只是亞洲的拉力，還有英國的推力，因為英國一直嘗試藉由增添金融業規範，解決「大到不能倒」的問題。例如：一項針對銀行全球資產 負債表的稅，去年讓滙豐付出七.五億英鎊(約十一.三億美元)，居英國銀行之冠。這項課稅也吃掉渣打九％稅前獲利，渣打四月時表示，正「傾聽股東的聲 音」，以決定是否遷移。

滙豐預期，未來幾年將支付二十億美元，來滿足英國對消費者銀行與投資銀行業務區隔的要求。難怪持有滙豐一.0六％股權的標準人壽投資(Standard Life Investments)執行長庫明(David Cumming)近日說，滙豐處於「競爭劣勢」，因為英國對「資本要求愈來愈嚴」。他對英國廣播公司(BBC)廣播四台的《今日》節目表示：「照理說，如 果他們選擇遷移，我們會支持。」香港法規較寬鬆有利經營

另一個不確定因素，是英國的歐盟會籍。首相卡麥隆已承諾，二0一七年將舉行公投，而十月由YouGov做的民調顯示，回應者有四0％支持留在歐盟，四0％ 表示將支持退出。如果投票結果是支持英國退出歐盟，將引發蘇格蘭民族主義再度高漲，滙豐可能發現自己總部是在英格蘭——不是英國，也不是真正的歐洲。

滙豐已決定遷移資產管理事業到亞洲，該事業共管理約五千億美元業務。滙豐執行長歐智華(stuart Gulliver)六月說：「亞洲沒有獨大的資本管理業者，所以我們將把資產管理業務中心從倫敦遷到香港，因為我們認為有很大的成長機會。」

當考慮遷移總部的消息四月二十四日公布時，滙豐股價勁揚近三.八％，投資人相信若決定離開英國，滙豐在香港較不嚴苛的法規下，將可釋出更多資金。但董事長 范智廉(Douglas Flint)之前表示，時間可能拖延：「我們還在分析資訊，董事會需要更多時間做決定，我們會花一切必要的時間做考慮。」這表示滙豐對於是否搬離倫敦，內 部辯論仍然激烈。

香港金融管理局表示，滙豐與香港有「深遠的歷史連結」，並對滙豐搬王香港採取「肯定態度」。擔心被倫敦監管機構圍剿，加上受亞洲顧客群激增和香港法規遠為寬鬆的誘惑，我認為滙豐只有一個去處——不管這讓英國政府可能有多難堪。

(本專欄不代表編輯部或彭博公司及其業主的意見)

譯者 吳國卿