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天晉II期　浪澄灣揸三年也見紅SSD鬆綁貨爆蝕讓斬纜潮

1 : GS(14)@2016-03-09 16:23:58

■天晉II期SSD三年徵稅期屆滿後，隨即錄得蝕讓成交。　資料圖片



【本報訊】樓市前景未明，業主情願蝕錢都要趁早賣樓。當中入伙僅年半的將軍澳天晉II期，三房業主以800萬元售出單位，雖然賬面錄得微利，但扣除使費後蝕錢離場。其他同樣受到三年額外印花稅限制的新盤陸續鬆綁，預期蝕讓盤將陸續有來，而奧運站浪澄灣本月的二手個案中，亦有夠期鬆綁後明賺實蝕個案。記者：陳東陽


由新地（016）發展的將軍澳天晉II期，2013年開售，至2014年入伙，迄今約一年半，額外印花稅（SSD）三年徵稅期剛屆滿，陸續錄得二手成交。美聯謝建業表示，2B座高層C室三房戶，建築面積832方呎，實用面積649方呎，新近以800萬元易手，實用呎價12,326元，建築呎價9,615元。




一號．西九龍兩成交見血

據悉，原業主2013年3月以784.9萬元買入，料剛過SSD期，是次售出單位賬面雖然賺15.1萬元，惟期間涉及釐印費及佣金開支，扣除使費後，仍須損手約22萬元，明賺實蝕。屋苑本月至今錄2宗成交，上月則捧蛋未聞交易。利嘉閣劉浩勤表示，天晉II期目前二手放盤最平單位為1B座中層D室，實用550方呎，三房間隔，叫價750萬元，折合呎價約1.36萬元。至於其他新近SSD鬆綁屋苑，長實（1113）2013年推售的長沙灣一號．西九龍，鬆綁至今累錄2宗二手成交，業主同樣蝕讓收場。一號．西九龍目前二手放盤量約20個，區內代理指，「放緊盤嘅業主見到之前2宗成交都係蝕，所以大部份都冇預賣樓可以賺到錢，通常都希望平手離場。」同樣伙數較多又SSD期滿的馬鞍山迎海一期，日前亦已錄得業主蝕讓離場個案。利嘉閣楊震霆指，屋苑目前有約50個二手放盤，叫價最低單位2座低層A室，實用497方呎，以560萬元放售。



奧朗．御峯SSD屆滿

另外，大角嘴奧朗．御峯、九龍城The Avery及曉薈部份單位均同樣SSD期滿，惟暫時仍未錄得二手交投，代理指出，The Avery及曉薈放盤單位多連租約放售。市場消息指，奧運站浪澄灣本月暫錄2宗成交，全部為明賺實蝕個案。當中浪澄灣第3座中層D室，實用549方呎，兩房間隔，成交價700萬元，折合呎價約1.28萬元，原業主三年前以675萬元購入，扣除使費後，料實蝕約13萬元。屋苑另一宗明賺實蝕個案為第8座中高層D室，實用546方呎，成交價750萬元。原業主2012年以717萬元入市，連使費料蝕約8萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521716

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舖價半年跌一成 二三線舖爆蝕讓潮

1 : GS(14)@2016-05-17 03:43:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/lam1.txt



【明報專訊】舖位租金急挫，連帶舖價亦受拖累，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布資料顯示，截至今年3月，零售商舖售價指數方面最新報513.5點，半年間累跌逾一成。市場近月亦漸見有舖位蝕讓成交，業內人士認為，市場漸現二三線街舖及劏場舖蝕讓，但相信舖市重災區仍集中租賃市場，料全年租金下跌15%。

明報記者 劉詠怡

差估署舖位售價指數反映近12年多舖市走勢（見圖）。政府於2003年7月推出內地自由行，當時售價指數為79.4點，及至2009年4月深圳推行「一簽多行」時，售價指數已大升至171.8點，較推出自由行初期升幅逾1倍。然而2015年4月起內地政府收緊「一簽多行」政策，改為「一周一行」，舖位售價指數先升後回，至今年3月售價指數為513.5點水平，數字為2015年9月573.6點的高位連跌6個月後，累積跌幅約10.5%。不過，數字仍比報遠比2003年高出逾5倍。

舖價指數比2003年高逾5倍

零售市道前景欠明朗，部分業主近期寧以蝕讓價沽貨。其中旺角廣華街翠園大樓2期地下7號舖，面積約850方呎，早前以3346.8萬元、呎價3.9萬元沽出，較原業主2012年購入價約4000萬元蝕約653.2萬元，蝕幅16.3%；上址曾為添好運點心專門店的首家店舖。

此外，銅鑼灣霎東街樓上舖Oliv中層全層，面積1809方呎，以呎價2.26萬元成交，成交價4089萬元，較2013年購入價6964.5 萬元，帳面蝕讓約2875萬元或41%。尖沙嘴金巴利道27至31號永利大廈地下4號舖部分、23A號、23B號及閣樓23號舖位，早前以1.9億元放售，放售價較業主2012年4月購入價1.88億元高，即使最終能以放盤價售出，但購入時單是印花稅已需799萬元，再加上買賣代理佣金及律師費等使費，料需蝕近千萬元，近年區內罕見。

萊坊高級董事林浩文稱，近期市場漸見有舖位蝕讓，但願意蝕沽的主力是近數年購入二三線街舖，以及拆場舖業主，反之一線街舖多由實力投資者及業主持有，他認為未來租金指數跌幅將擴大，並超越售價指數。

舖租指數4連跌 返去年初水平

今年3月差估署舖位租金指數報178.5點，連跌4個月，並重回2015年初水平。今年首季零售商舖租金指數則為179.2點，較去年7至9月高峰期184.9點，半年間跌3%。

零售市道轉差，街舖和商場舖租賃均見慘淡，其中旺角中心繼早前連環推出平盤短租吸客後，近期亦擬將多個劏舖改裝成5個大舖，以經營小食店及飲品店。部分舖位早前完成改裝，終成功租出。位於亞皆老街的新之城，市場消息指目前有約20個放租盤，面積80方呎至260方呎，叫租2萬至3.5萬元，呎租由250元至330元水平，部分舖位早已交吉，目前待租。其中商場地下1個雙號舖，面積約800方呎，早前叫租14萬元，現時最新叫租12萬元，調低意向約14%。

巨舖拆細 租金料下調

林浩文認為，現時租金指數未反映市場情况，由於早年不少業主把手上舖位一整合成大舖，故此認為未來巨舖重新招租或拆細出租，租金仍有機會下調，故相信今年舖市租金仍有下跌空間，料全年舖市租金將跌15%。

[樓巿數據尋真]

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劏場舖爆蝕讓潮　地皇廣場　SoHo WEST齊見紅

1 : GS(14)@2016-08-11 06:00:52

【本報訊】零售跌足一年，過去數年拆售的劏場自然無運行，今年多個不同劏場錄得的二手成交全蝕收場，一個接一個爆煲。已超過半年未有成交的荃灣地皇廣場，2樓一個舖位經拍賣場售出，成交價僅166萬元，較一手購入低241.6萬元，四年慘蝕近六成。記者：程俊華


劏場再現見血成交個案，荃灣地皇廣場2樓239號舖，建築面積僅84方呎蚊型舖，舖位現交吉，昨委託拍賣行拍賣，開價僅158萬元，每口叫價4萬元。拍賣開始時，現場人士無反應，一名師奶左顧右盼下終舉手承第一口價，其後另一名師奶追價，最後經三口價後，由第一位舉手的師奶投得，成交價只166萬元，較開價高5%，呎價19,762元。



地皇廣場四年蝕六成

原業主於四年前聯名以407.6萬元買入，最後以166萬元拍出，較買入價低59.3%，慘蝕逾241.6萬元。本報訪問新買家，她表示今次來幫個仔投這個劏舖。但打算用來做小生意，抑或用作收租，她並不知情。




壹號總站損手160萬

荃灣地皇廣場過去兩年至少3宗蝕讓個案，今年2月1樓153號舖，原業主以433.2萬元買入，僅以152.7萬元沽出，慘蝕280.5萬元，舖位貶值65%，為最慘個案。至於上月商場2樓曾有舖位作內部轉讓，作價152.3萬元，比一手買入時低251.2萬元，跌幅約62.3%。劏場損手個案續現，深水埗青山道76至82號SoHo WEST西九龍商務中心錄今年第二宗成交，繼續蝕讓，2樓205號舖，面積146方呎，剛以70萬元沽，呎價4,795元。原業主2014年以約80萬元購入，兩年蝕10萬元，貶值12.5%。自2012年起，由於住宅受辣招打壓，投資者拆售當時未受招數影響的劏場盡吸市場資金，拆售的商場除上述兩個外，尚有屯門壹號總站、尖沙嘴首都廣場在今年有二手買賣，全蝕逾65%收場。當中壹號總站1樓45號舖，上月以79萬元售出，原業主未夠兩年蝕160.2萬元，舖價貶值67%，為最慘蝕個案。近年開售的劏場全蝕，但死足逾十年的深水埗深の都商場，一手業主仍要繼續見血。2樓33號舖，剛以50萬元售出，與2004年一手買入價94.5萬元相比，仍要蝕44.5萬元，跌價47%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160811/19731622

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