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野心家萬達2300億押注旅遊地產 融資模式遇考

如中坤集團，在2012年宣佈以500百億投資云南普洱市旅遊地產，中弘股份也與云南西雙版納、吉林長白山、北京等3個旅遊地產項目豪擲300億投資。

CRIC分析指出，房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流，所以必須向文化旅遊轉型。萬達從2000年開始轉型，從住宅轉向商業地產，再到文化旅遊地產，至今為止已經是第四次戰略調整。

王健林稱，除了在國內49億美元的投資外，他還將在美國娛樂和地產領域投資100億美元。

他曾對萬達未來的規劃做出判斷：「我給自己定的目標是2020年萬達徹底轉型，以文化旅遊為支柱產業，同時包括購物中心、商業地產。」在不久的將來，王健林想要把地產板塊所佔收入比例控制到一半以下。

邊融資邊擴張

面對負債率高達90%的質疑，萬達仍大舉操盤多地旅遊地產及商業地產項目。其2011年公佈的業績就顯示，萬達資產負債高達1825億元，資產負債率89.9%。對於商業地產的減速，王健林曾將原因歸結於國內經濟放緩。

數據來源：wind

最新數據顯示，大連萬達集團2013年上半年總資產為742億，2013年萬達新項目有19個，預計2014年新開24個廣場，20家酒店。以這樣的規模，萬達未來每年將新增千億元以上的投資。

萬達近年來斥資千億投資的旅遊地產，公司面臨一定的資金鏈考驗。以集團首個旅遊文化地產項目——長白山國際旅遊度假區為例，這個規模高達230億的巨型項目，融資途徑來自多方——撫松縣地方政府動用政府融資平台為其擔保，合作夥伴泛海建設在2011年為長白山國際旅遊度假區南區項目公開發行總額為28億元的公司債券，當地銀行也以多塊土地抵押借貸。

在地方政府的支持下，操盤文化旅遊地產的融資渠道比商業地產暢通得多。2011年以來，萬達集團開始多輪信託融資。2011年上半年，萬達共發行10次信託融資，募資逾78億元(在萬達的信託產品中，大部分為股權信託，其中部分產品披露的信託規模在5億-15億元)。

此前，大連萬達還進行了首輪和二輪私募融資。在第二輪私募中，建設銀行旗下的建銀國際、天津華控產業基金、太平洋同盟等多家機構入股萬達，通過兩輪私募，萬達集團共募集資金超過40億元人民幣。

據萬達集團公開的企業報告，2011年，萬達收入953億元，其中，商業地產佔91%，但集團的投資中心，已經從投資激烈的商業地產，轉向旅遊與文化產業。

萬達集團公佈最新的數據指出，2012年集團商業地產收入1097億元，完成計劃的113%，同比增長15.1%。其中，2012年商業管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業物業收入合計229.96億元，佔萬達集團總營業收入的16.23%。

王健林說，萬達海外更傾向於在文化、旅遊和零售三個領域進行投資。「未來將繼續減少零售業態佔比。」 從2010年起，萬達集團開展了密集展開旅遊文化併購。

2013年9月22日，萬達集團項目宣佈總投資超過500億元人民幣，其中文化旅遊投資超過300億元，建設的全球投資規模最大影視產業項目——青島東方影都影視產業園區。

青島東方影都計劃於2013年開工，2016年6月項目一期開業，2017年6月影視產業項目全部建成開業。王健林預測，2018年前，中國電影票房將超過北美市場，誰更早與中國合作，誰就能更早受益。

早在2009年，王健林就透露要衝刺A股IPO，值得注意的是，近兩年，萬達集團加速了在海外文化與地產佈局。

2012年末，萬達集團宣佈以26億美元收購美國AMC，隨後在英國也佈局了兩項總金額約10億英鎊的投資——2013年8月，萬達宣佈收購英國聖汐遊艇公司以及投資建設位於倫敦的高端酒店項目，總投資額約10億英鎊(約合90.9億元人民幣)。

王健林稱，年底時，他將宣佈在巴黎選址建酒店的計劃。同時還在紐約、澳大利亞和巴西尋找投資機會。（21世紀網江佩霞郵箱 [email protected]）

重倉深圳遇考，深圳控股下半年加強項目去化

房企重倉是個冒險的行為，尤其是在行業大調整之際。

2018年上半年，深圳控股（00604.HK）的合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%，其中有47%位於深圳。

7月31日，深圳發布最新一輪樓市調控政策，針對住房限售、企業買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業以租代售等行為打補丁，堪稱史上最嚴新政。

8月28日，深圳控股召開2018年中期業績發布會，董事會主席呂華表示，在調控如此嚴厲的情況下，公司能獨善其身、完全不受政策影響幾乎不可能。

深圳控股是深圳老牌國企，主營業務是房地產開發、物業管理、房地產投資、制造業務等。重視大本營市場的深耕、有在區域通過非市場化手段拿地的優勢、重視毛利率、對外擴張謹慎是此類房企的特點。

過去數年，深圳控股、綠景等重倉深圳的房企，在毛利率上表現非常出色，但在一線城市遭到嚴厲調控下，這類公司業績出現大幅波動，個別項目無法如期入市甚至能決定報告期內業績是正向還是負向增長。而過去兩年，在三四線城市有所布局，或在全國範圍內布局均勻的房企在銷售上獲得爆發。

結合呂華和深圳控股副總裁董方在會上的回答，目前調控對公司造成的影響主要為三方面，一是現有產品申請預售存在時間上的滯後；二是，由於限價，項目定價最後由政府審批，公司在定價上失去一定的自主性；三是，以後開發商開發的商務公寓一律不能出售只能自持。

不過呂華表示，未來三年，在商務公寓方面，深圳控股受影響不大，“公司的公寓項目目前已取得政府的規劃許可，政策對這方面的限制，反而是公司的機會。”

調控導致公司下半年推售策略的改變。從全年貨值來看，上半年的43.1億元合同銷售額相當於全年貨值的1/3，公司兩個重點項目深業中城寫字樓和公寓、泰富廣場將於下半年入市，總貨值為210億到220億之間。

根據深圳控股管理層規劃，原本計劃去化1/3，現在把計劃提高了，將到貨值的60%左右。相應的，深圳控股全年合同銷售計劃由原來的人民幣150億元提高至人民幣200億元。

深圳控股執行董事及副總裁劉崇表示，下半年將加強資金回籠管理。強調回款，加快去化，調高銷售目標，這種表態頗有跑貨走量的意味。但對於第一財經的相關提問，劉崇沒有正面回答。

一線城市尤其是深圳的調控政策，使深圳控股的區域布局戰略已發生相應調整。

過去兩年，深圳控股的重點工作是從三四線城市撤退。從2016年上半年開始，深圳控股重點推進對三四線城市項目的處置，發起對河源、泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。值得一提的是，深圳控股退出的項目中，部分為碧桂園和恒大接盤。

全面撤退三四線城市、聚焦公司總部所在地深圳，並憑借國企優勢與深圳多個國企開展合作獲取開發用地，避開資金消耗極大的土地招拍掛市場，這是深圳市屬國有房企深圳控股原定的規模增長之路。但在嚴峻的調控政策面前，押寶深圳，難以逃避價格管制、交投冷清等開發風險。

上半年，深圳控股就位於深圳市光明新區的信宏城城市更新項目，與原業主簽訂了拆遷補償協議；而深圳片區統籌工作中，八卦嶺上林苑項目已列入城市更新計劃，正進行規劃報批，預計年內取得開發主體資格。

但深圳舊改越來越難做，也是事實。目前，深圳控股已把目光放寬至粵港澳大灣區和重點二線城市中，如上半年落實了武漢生物谷項目。

報告期末，深圳控股土地儲備建面為610萬平方米，其中一二線城市建面占比59%，而大灣區占比61%。

盡管從管理層的表態和接下來的計劃看來，深圳控股正在儲糧過冬，但也有意在下半年對優質項目撿漏，增加土地儲備。無論如何，在行業出現下行趨勢時，如何從容轉身，是每一個房企面臨的共同考驗。

在銷售和推售計劃之外，同樣值得投資者關註的是公司的收入和利潤數據。

上半年，深圳控股業績出現較大波動，公司權益股東應占利潤為2.173億港元，較去年同期下降94.0%。

根據管理層解釋，是公司持有的恒大地產股權公允價值出現大幅變動，且去年同期出售三四線城市項目獲得一次性盈利導致較高的基數所致。如剔除公司投資物業公允值變動及金融資產公允值變動的影響，權益股東應占利潤為12.74.5億港元，較去年同期下降62.8%。

收入方面，因為采用了香港財報準則第15號及管理層決定提早確認收入等原因，上半年，深圳控股實現營業收入113.042億港元，同比上升107.3%，整體毛利率為34.3%。

責編：胡軍華