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野心家萬達2300億押注旅遊地產 融資模式遇考

http://fangchan.21cbh.com/2013/9-24/xMNTYxXzc4ODYxMg.html

21世紀網訊 Wind數據顯示,大連萬達集團股份有限公司在2011年總營收已達1051億,淨利潤增長率卻只有-49.83%,面對資產負債率近90%的質疑,萬達仍在操盤文化旅遊地產項目的路上狂奔。

無懼速度、資金和風險,2013年9月22日,萬達集團宣佈以300億入駐青島建「東方影都」。這意味著,大連萬達集團在近3年內的文化旅遊地產佈局又成功奪下一子。

21世紀網據萬達公開信息統計,從2010年起,大連萬達牽頭在長白山、大連、武漢、西雙版納、福州多地打造的5個文化旅遊地產項目,投資規模初步估計近1700億,加上最近宣佈以百億打造青島、合肥、南昌、哈爾濱等地各具特色的萬達城,3年內,萬達集團在文化旅遊地產上的投資保守估計超過2300億。

万达

在商業地產沉浮近10年的大連萬達集團,將「快速拿地、快速施工、快速銷售」的模式彰顯得淋漓盡致,抄底全國多地土地市場,籌備上市衝刺,超額開發大型城市綜合體,密談建銀等多方私募,企業的身影高調而神秘。

當業內為萬達在多地打造文化旅遊地產城而津津樂道時,其資本操作脈絡也甚少為外界所知。

繼去年年底萬達以26億美元併購美國第二大院線,出人意料的成為中國文化產業最大的跨國公司後,文化娛樂、酒店和零售、海外投資併購成為了萬達資本運作的三駕馬車。萬達如何運作現金流和融資渠道,才能支撐起龐大的產業鏈條?在搶食商業地產蛋糕後,又如何在文化旅遊地產裡掘金?

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萬達「造城」

萬達可謂不折不扣的「野心家」。在商業地產銜枚疾進的同時,也籌劃在旅遊文化地產上下一盤大棋。

萬達集團董事長王健林曾表示,自2008年起,萬達集團就開始主動轉型,由商業地產向文化旅遊產業進軍。至2013年上半年,萬達已在長白山、武漢、西雙版納、哈爾濱和南昌規劃開發五個重大文化旅遊項目。

萬達極端巨無霸級別的文化旅遊地產項目多地開花,這背後隱現著一個豪華的民企陣營——泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團、用友科技等企業的身影。

2010年以來萬達投資文化旅遊城統計

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數據來源:21世紀網據萬達集團公佈企業年報、公開數據

2010年5月,萬達攜合作夥伴泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團等給長白山帶來了一個大到無法憑經驗去想像的項目,總投資額230億。其中僅滑雪場所在的長白山國際旅遊度假區南區項目總投資即達到126.59億元,是原來撫松縣招商項目投資門檻的146倍。

此後,萬達旅遊地產版圖還在擴張,並將長白山文化旅遊地產模式複製到其他地方。2010年起,300億投資佔地9.5平方公里的大連金石國際度假區,150億元投資佔地6平方公里的西雙版納國際度假區。

王建林透露,未來將在全國建設10個各具特色的萬達城。2012年7月,萬達集團有意在北京建文化旅遊城項目,2013年則是萬達集團文化旅遊城最為密集開發的一年。4月,萬達集團投資超過200億打造哈爾濱萬達文化旅遊城正式開工;5月,萬達集團在合肥、無錫等地開始了萬達文化旅遊城的啟動,6月,南昌萬達文化旅遊城正式動工,9月,青島萬達國際文化旅遊城正式啟動。

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萬達極端巨無霸級別的文化旅遊地產項目多地開花,這背後隱現著一個豪華陣營——泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團、用友科技等企業的身影。

地方政府利益驅動

旅遊地產熱的背後原因與地方政府的利益驅動不無關係。有分析指出,萬達的商業模式是以較低的價格從政府手裡拿地,然後用最快的速度竣工,拉動區域價值回報政府。可是在這個過程中需要大量的流動資金,當年缺乏資本市場融資渠道的萬達,便只能通過出售部分物業完成。

除了萬達以外,保利、萬科、佳兆業、富力、龍湖、雅居樂等其他大中型房企也開始搶食旅遊文化地產項目。


如中坤集團,在2012年宣佈以500百億投資云南普洱市旅遊地產,中弘股份也與云南西雙版納、吉林長白山、北京等3個旅遊地產項目豪擲300億投資。

CRIC分析指出,房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流,所以必須向文化旅遊轉型。萬達從2000年開始轉型,從住宅轉向商業地產,再到文化旅遊地產,至今為止已經是第四次戰略調整。

王健林稱,除了在國內49億美元的投資外,他還將在美國娛樂和地產領域投資100億美元。

他曾對萬達未來的規劃做出判斷:「我給自己定的目標是2020年萬達徹底轉型,以文化旅遊為支柱產業,同時包括購物中心、商業地產。」在不久的將來,王健林想要把地產板塊所佔收入比例控制到一半以下。

邊融資邊擴張

面對負債率高達90%的質疑,萬達仍大舉操盤多地旅遊地產及商業地產項目。其2011年公佈的業績就顯示,萬達資產負債高達1825億元,資產負債率89.9%。對於商業地產的減速,王健林曾將原因歸結於國內經濟放緩。

數據來源:wind

最新數據顯示,大連萬達集團2013年上半年總資產為742億,2013年萬達新項目有19個,預計2014年新開24個廣場,20家酒店。以這樣的規模,萬達未來每年將新增千億元以上的投資。

萬達近年來斥資千億投資的旅遊地產,公司面臨一定的資金鏈考驗。以集團首個旅遊文化地產項目——長白山國際旅遊度假區為例,這個規模高達230億的巨型項目,融資途徑來自多方——撫松縣地方政府動用政府融資平台為其擔保,合作夥伴泛海建設在2011年為長白山國際旅遊度假區南區項目公開發行總額為28億元的公司債券,當地銀行也以多塊土地抵押借貸。

在地方政府的支持下,操盤文化旅遊地產的融資渠道比商業地產暢通得多。2011年以來,萬達集團開始多輪信託融資。2011年上半年,萬達共發行10次信託融資,募資逾78億元(在萬達的信託產品中,大部分為股權信託,其中部分產品披露的信託規模在5億-15億元)。

此前,大連萬達還進行了首輪和二輪私募融資。在第二輪私募中,建設銀行旗下的建銀國際、天津華控產業基金、太平洋同盟等多家機構入股萬達,通過兩輪私募,萬達集團共募集資金超過40億元人民幣。


據萬達集團公開的企業報告,2011年,萬達收入953億元,其中,商業地產佔91%,但集團的投資中心,已經從投資激烈的商業地產,轉向旅遊與文化產業。

萬達集團公佈最新的數據指出,2012年集團商業地產收入1097億元,完成計劃的113%,同比增長15.1%。其中,2012年商業管理公司的租金收入為52.07億元,持有商業物業收入合計229.96億元,佔萬達集團總營業收入的16.23%。

王健林說,萬達海外更傾向於在文化、旅遊和零售三個領域進行投資。「未來將繼續減少零售業態佔比。」 從2010年起,萬達集團開展了密集展開旅遊文化併購。

2013年9月22日,萬達集團項目宣佈總投資超過500億元人民幣,其中文化旅遊投資超過300億元,建設的全球投資規模最大影視產業項目——青島東方影都影視產業園區。

青島東方影都計劃於2013年開工,2016年6月項目一期開業,2017年6月影視產業項目全部建成開業。王健林預測,2018年前,中國電影票房將超過北美市場,誰更早與中國合作,誰就能更早受益。

早在2009年,王健林就透露要衝刺A股IPO,值得注意的是,近兩年,萬達集團加速了在海外文化與地產佈局。

2012年末,萬達集團宣佈以26億美元收購美國AMC,隨後在英國也佈局了兩項總金額約10億英鎊的投資——2013年8月,萬達宣佈收購英國聖汐遊艇公司以及投資建設位於倫敦的高端酒店項目,總投資額約10億英鎊(約合90.9億元人民幣)。

王健林稱,年底時,他將宣佈在巴黎選址建酒店的計劃。同時還在紐約、澳大利亞和巴西尋找投資機會。(21世紀網江佩霞郵箱 [email protected]


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