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重倉深圳遇考，深圳控股下半年加強項目去化

房企重倉是個冒險的行為，尤其是在行業大調整之際。

2018年上半年，深圳控股（00604.HK）的合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%，其中有47%位於深圳。

7月31日，深圳發布最新一輪樓市調控政策，針對住房限售、企業買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業以租代售等行為打補丁，堪稱史上最嚴新政。

8月28日，深圳控股召開2018年中期業績發布會，董事會主席呂華表示，在調控如此嚴厲的情況下，公司能獨善其身、完全不受政策影響幾乎不可能。

深圳控股是深圳老牌國企，主營業務是房地產開發、物業管理、房地產投資、制造業務等。重視大本營市場的深耕、有在區域通過非市場化手段拿地的優勢、重視毛利率、對外擴張謹慎是此類房企的特點。

過去數年，深圳控股、綠景等重倉深圳的房企，在毛利率上表現非常出色，但在一線城市遭到嚴厲調控下，這類公司業績出現大幅波動，個別項目無法如期入市甚至能決定報告期內業績是正向還是負向增長。而過去兩年，在三四線城市有所布局，或在全國範圍內布局均勻的房企在銷售上獲得爆發。

結合呂華和深圳控股副總裁董方在會上的回答，目前調控對公司造成的影響主要為三方面，一是現有產品申請預售存在時間上的滯後；二是，由於限價，項目定價最後由政府審批，公司在定價上失去一定的自主性；三是，以後開發商開發的商務公寓一律不能出售只能自持。

不過呂華表示，未來三年，在商務公寓方面，深圳控股受影響不大，“公司的公寓項目目前已取得政府的規劃許可，政策對這方面的限制，反而是公司的機會。”

調控導致公司下半年推售策略的改變。從全年貨值來看，上半年的43.1億元合同銷售額相當於全年貨值的1/3，公司兩個重點項目深業中城寫字樓和公寓、泰富廣場將於下半年入市，總貨值為210億到220億之間。

根據深圳控股管理層規劃，原本計劃去化1/3，現在把計劃提高了，將到貨值的60%左右。相應的，深圳控股全年合同銷售計劃由原來的人民幣150億元提高至人民幣200億元。

深圳控股執行董事及副總裁劉崇表示，下半年將加強資金回籠管理。強調回款，加快去化，調高銷售目標，這種表態頗有跑貨走量的意味。但對於第一財經的相關提問，劉崇沒有正面回答。

一線城市尤其是深圳的調控政策，使深圳控股的區域布局戰略已發生相應調整。

過去兩年，深圳控股的重點工作是從三四線城市撤退。從2016年上半年開始，深圳控股重點推進對三四線城市項目的處置，發起對河源、泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。值得一提的是，深圳控股退出的項目中，部分為碧桂園和恒大接盤。

全面撤退三四線城市、聚焦公司總部所在地深圳，並憑借國企優勢與深圳多個國企開展合作獲取開發用地，避開資金消耗極大的土地招拍掛市場，這是深圳市屬國有房企深圳控股原定的規模增長之路。但在嚴峻的調控政策面前，押寶深圳，難以逃避價格管制、交投冷清等開發風險。

上半年，深圳控股就位於深圳市光明新區的信宏城城市更新項目，與原業主簽訂了拆遷補償協議；而深圳片區統籌工作中，八卦嶺上林苑項目已列入城市更新計劃，正進行規劃報批，預計年內取得開發主體資格。

但深圳舊改越來越難做，也是事實。目前，深圳控股已把目光放寬至粵港澳大灣區和重點二線城市中，如上半年落實了武漢生物谷項目。

報告期末，深圳控股土地儲備建面為610萬平方米，其中一二線城市建面占比59%，而大灣區占比61%。

盡管從管理層的表態和接下來的計劃看來，深圳控股正在儲糧過冬，但也有意在下半年對優質項目撿漏，增加土地儲備。無論如何，在行業出現下行趨勢時，如何從容轉身，是每一個房企面臨的共同考驗。

在銷售和推售計劃之外，同樣值得投資者關註的是公司的收入和利潤數據。

上半年，深圳控股業績出現較大波動，公司權益股東應占利潤為2.173億港元，較去年同期下降94.0%。

根據管理層解釋，是公司持有的恒大地產股權公允價值出現大幅變動，且去年同期出售三四線城市項目獲得一次性盈利導致較高的基數所致。如剔除公司投資物業公允值變動及金融資產公允值變動的影響，權益股東應占利潤為12.74.5億港元，較去年同期下降62.8%。

收入方面，因為采用了香港財報準則第15號及管理層決定提早確認收入等原因，上半年，深圳控股實現營業收入113.042億港元，同比上升107.3%，整體毛利率為34.3%。

責編：胡軍華