交通銀行連平：不要低估高層改革的決心

來源: http://wallstreetcn.com/node/211208

 

本文為交通銀行首席經濟學家連平本周一的演講觀點，授權華爾街見聞發表。

2014已行至尾聲，上周五央行時隔兩年再次降息，震驚市場。在各方都密切關註明年宏觀經濟運行之際，交通銀行首席經濟學家連平提出了2015年中國經濟將“壓力和轉機並存”的觀點，並直言不要低估高層促改革、調結構、穩增長的決心。

11月24日，在上海發展研究基金會、卓越發展研究院和上海社科院部門經濟研究所主辦的2014中國經濟論壇上，連平指出，今年經濟整體運行格局已基本確定，此次降息主要是運用貨幣政策的功效來促使社會融資成本下降，進而惠及明年經濟運行，而明年的經濟形勢會比今年更加複雜。簡單的說就是，壓力和轉機並存。明年的壓力可能比今年還大，但同樣也存在著不可忽視的轉機。

壓力依然很大

第一，經濟增長中的一些薄弱環節。如制造業領域，產能過剩相關問題未見得到很好的解決。

“所以明年制造業和工業運行恐怕會壓力非常大。”

第二，融資成本高企。連平認為，央行今年以來采用的長期借貸便利、中期借貸便利等創新工具，融十條的出臺，最主要的目的都是調降融資成本，但是效果始終不明顯，實際利率走高。

第三，房地產下行。其認為，盡管出了很多政策，但房地產短期下行的趨勢還難以根本改變。

“目前到明年上半年，至少這個階段可能在底部徘徊，不能排除繼續創出新低。”

轉機正在醞釀

第一，美國經濟繼續複蘇。連平表示，市場普遍認為美國經濟明年應該會不錯，這對中國出口會有比較明顯的拉動作用。

“從今年下半年以來情況來看，基本就是如此，美國經濟狀況比較好，市場需求比較旺，進口速度加快。我們對美國出口在下半年增長得不錯。”

第二，投資擴容。最近出臺了一系列政策和項目，基礎設施投資的增速有所回升，房地產投資增速下行幅度也有所減緩。其認為，這一系列基礎設施項目持續推出的總量還是不可小覷的。

“所以對明年上半年投資會產生積極的效應。”

第三，消費平穩。最近幾個月，名義消費增速繼續下行，實際消費在持穩。

“1到10月份實際消費增速跟年初是一個水平，表明不再下降了，是比較平穩的。我們認為明年在股市狀況改善、財產性收入增加等各方面影響下，尤其政府最近推出一系列刺激消費舉措，明年消費增長保持比較平穩應該可以預期。”

 第四，油價下降。

“中國現在石油進口占的比例越來越高，所以油價回落對於企業降低成本是有好處的，也有利於促進老百姓消費。”

 第五，改革深化。改革在這兩年持續推進，尤其今年以來進入實質性的推進階段，連平認為它對整個經濟運行的效應在逐步體現。

“今年以來對股市就有比較好的效應，改革產生一系列概念，混合所有制改革，國企改革等等，這些都會對股市帶來熱點。”

 第六，房地產存在一定不確定性。綜合房價投資增速和成交量的歷史數據來看，其認為很可能明年上半年是築底的過程，下半年投資可能回升。

“目前來說，房地產投資的增速繼續下行，但是幅度已經明顯的減少。現在出臺了很多政策，可能地方政府未來還會出臺很多政策，這個對房地產都會帶來積極的作用。如果明年下半年房地產投資有所回升，達到14%—15%的話，對於維持投資增速的平穩可能起到一個積極的效應，這對經濟運行是有好處的。”

第七，央行降息。其認為短期來看，降息肯定有助於2015年融資成本的下降。但中長期效應還有待進一步評估。

“短期來看，降息的效應2015年肯定還是有助於融資成本的下降，這個跟銀行的貸款定價方式有關，通常是按照基準利率來定價，然後允許有一個上下的波動幅度，因此基準利率下調後，存量貸款的利率就跟著下調了。所以明年我們預計肯定上半年是有助於利率趨於回落，但是下半年以後，就很難說了，因為中國現在制度因素和結構因素都有可能導致融資供求關系繼續偏緊，降息的中長期效應還有待進一步的評估。”

連平還表示，現在市場對於降息的解讀是過度的，比如認為降息主要目的是刺激經濟增長，以及認為這是貨幣政策的全面轉變。對此其認為，一方面，降息對經濟增長有作用，但在調整解決中國經濟結構性問題時，仍應以結構性政策為主，降息這種逆周期的政策調整為輔；另一方面，未來利率進入下降通道的可能性不大。

“中國現在結構性問題確實是很多，也很嚴重，目前希望通過改革不斷加以改進和完善。”

“不要低估中國經濟自身存在的增長的潛力，也不要低估高層促改革、調結構、穩增長的決心，尤其不要低估周期性調控和結構性調控中所存在的矛盾和困難。”

“從貨幣政策來講，其本身就是短期的，貨幣政策靈活地小幅度調整，屬於微調預調範圍，我認為像小幅度調整利率只不過前一個階段認為沒有必要用，現在看來整個融資成本還是居高難下，所以需要進行調整。”

“我覺得存貸款基準利率再有兩次三次以上下降可能性非常小，但如果明年初經濟壓力比較大，也不排除再有小幅度下降一次的可能性。”

人民幣國際化

除了對2015年經濟的展望，連平還談到了目前大熱的人民幣國際化。在他看來，人民幣國際化已經取得了很多成果，但真正成為國際貨幣最終取決於它在金融領域當中廣泛地高頻率使用，與美元歐元並駕齊驅這條路還很長，“不是三年五年，也不是十年能夠完成的”。

“人民幣國際化5年了，應該說邁出了一大步，取得了很多成果，但仍有許多不足的地方，比如說進出口使用不平衡，區域範圍不平衡，在貿易和偏重實體經濟領域當中使用比較多，在金融領域當中使用很少。盡管我們跟各國的官方也簽訂很多協定，作為交換的一種貨幣，官方也可以使用，但是真正實際使用的外國的政府、央行還是不多的。所以我覺得人民幣國際化還是剛剛是一個初期階段，真正要成為我們稱之為國際貨幣，尤其是我們現在的目標很明確，將來就是要能夠跟美元和歐元能夠並駕齊驅這樣一種貨幣，跟我們這個第二大經濟體是相匹配的這麽一種貨幣，我覺得路程還非常長。”

連平還表示，這次貨幣政策調整（降息）與人民幣國際化沒有直接聯系。他認為，貨幣政策是短期宏觀調控政策的一個重要方面，它主要是為了調節經濟運行，至於像人民幣國際化這種中長期的大的改革創新戰略，貨幣政策不適宜把它作為直接的目標。

“貨幣政策有它自己的目標，央行來說擔負的目標還是比較多的，包括4個方面：經濟增長、充分就業、國際收支平衡、幣值穩定。它不會針對人民幣國際化實施調整。

但是話又說回來，它的這個調整對穩定中國經濟運行、使經濟保持一個良好的狀態是有積極作用的。當然也有助於人民幣的國際化。如果說我們發生很大的動蕩，人民幣產生較大貶值壓力，這樣就不利於人民幣國際化。政策出臺應該會有利於人民幣進一步在國際範圍內擴大使用。”

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連平：中國央行今年可能再降準兩次

來源: http://wallstreetcn.com/node/214138

據彭博，交通銀行首席經濟學家連平今日表示，由於降息對於降低融資成本不再像以前那麽有效，中國央行將對降息持謹慎態度。他預計 ，今年年底前央行還會下調1-2次存款準備金率。

他認為人民幣面臨貶值壓力，預計今年人民幣兌美元可能貶值3-5%，但未來3-5年大幅貶值的可能性非常小。

他還表示，人民幣短期貶值有助於中國出口，長期貶值不利於人民幣全球化和資本投資海外。

華爾街見聞網站介紹過，更加激進的降準預測來自麥格理證券。

麥格理證券中國首席經濟學家Larry Hu上周在中國央行宣布降準後寫道：

未來五年，我們相信中國至少還有20次降準，存款準備金率會下調至10%以下，相較於其他國家仍然太高，許多國家都是零。

他還表示，（中國政府）將降準視為一種政治性錯誤——釋放放水信號，是令人惋惜的。降準只是一個普通的貨幣政策工具，當資本流入減少時，就應該降準。

認為應視降準為中性操作的還有華爾街見聞專欄作家鐘正生博士。他上周撰文稱：

2015年，中國基礎貨幣缺口將達到3萬億左右。這麽大量級的一個缺口，光靠結構性貨幣政策工具來填補壓力太大。因此，今年降準是必然的，只是時間遲早的問題，中國央行選擇節前降準而非降息，主要有彌補基礎貨幣缺口的目的，不過也有維穩人民幣匯率的考慮。

......

降準對沖外匯占款消漲的中性特征更趨明顯，對此大體上是沒有太多爭議的。

鐘正生指出，在中國央行看來，當前實體經濟融資成本居高不下的原因在於，軟預算約束平臺的高負債率帶來了巨大的還本付息壓力，對其他經濟主體的金融資源形成擠占。而財政和其他方面改革尚在進行當中，難以指望這些經濟主體自發地削減債務，因此需要央行維持中性偏緊的貨幣環境去倒逼去杠桿。

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【深度】連平：全球戰略與新常態下人民幣應如何應對？

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1389

連平：美聯儲一旦加息會對中國資本流出產生持續壓力

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4707959.html

連平：美聯儲一旦加息會對中國資本流出產生持續壓力

一財網 周艾琳 2015-11-06 00:34:00

連平在接受《第一財經日報》專訪時表示：“美聯儲加息對全球各個經濟體帶來的影響不盡相同。對中國來說，很重要的影響可能會聚焦在資本持續流出壓力方面。所以我們需要有一個前瞻性和綜合性相協調的政策安排來應對這一發展趨勢。”

專訪連平：房貸風險可控 降準降息很難

近兩個月來，各類中國經濟數據出乎了市場預期——6月、7月的M2-M1“剪刀差”屢創歷史新高，各界對企業“流動性陷阱”的擔憂加劇;今年上半年，建行、農行、招行等10家上市銀行的房貸余額總額占同期新增貸款的42%左右，這不禁令人擔憂房貸的潛在風險;與此同時，外匯占款持續下降，但降準降息遲遲不至，這又令人擔憂，貨幣政策是否會由松轉緊?即將召開的G20峰會又將對人民幣匯率、全球政策協調產生什麽影響?

面對市場的種種疑惑，第一財經記者獨家專訪了交通銀行首席經濟學家連平。

連平對記者表示，預計房貸政策不會大幅收緊。“企業信用風險逐漸提高而房價不斷上漲的背景下，居民中長期貸款也的確目前是相對於企業貸款更加安全的資產。”

他強調，不能輕易判斷居民住房貸款成為了上半年銀行貸款增長的主要驅動因素。“由於債務置換的原因，很大一部分企業貸款在統計數據中未能顯示。考慮到這層因素，上半年銀行所釋放的企業貸款也並不少。”

此外，連平認為，今年降準、降息很難，但整體貨幣政策仍將維持適度寬松。此外，監管層有能力保持外匯市場供求基本平衡，針對跨境資金流動和外匯的宏觀審慎管理仍將繼續發揮作用，人民幣匯率雙向波動逐步被市場接受，人民幣貶值幅度可控。

整體房貸風險可控

日報：眼下，新增房貸似乎成了銀行的“救命稻草”。2016年上半年，建行、農行、招行等10家上市銀行的房貸余額總額已經達到8萬億元，占同期新增貸款的42%左右，成為上半年銀行貸款增長的主要驅動因素。主流觀點認為，權衡風險收益比，房貸對銀行仍具有很大吸引力。下一階段的趨勢有何預期?

連平：從近期的商品房銷售數據上並未發現“樓市熱”有消退的跡象。Wind數據顯示，一線、二線、三線大中城市房屋面積銷售情況分別為： 6月426.04萬平、1536.63萬平、564.14萬平;7月437.07萬平、1440.39萬平、532.89萬平;截至8月29日，分別已達387.87萬平、1321.39萬平、469.47萬平。

即使多地祭出限購、限貸政策，由於新舊政策轉換具有時滯性，短期內居民住房貸款仍會在每月新增信貸中占據相當重要的位置。且在當前經濟下行壓力較大，企業信用風險逐漸提高而房價不斷上漲的背景下，居民中長期貸款也的確是目前相對於企業貸款更加安全的資產。

然而這也並不能說明居民住房貸款成為了上半年銀行貸款增長的主要驅動因素。由於債務置換的原因，很大一部分企業貸款在統計數據中未能顯示。考慮到這層因素，上半年銀行所釋放的企業貸款也並不少。

日報：銀行房貸明顯放量，是否擔心潛在風險? 銀行會否收緊房貸政策?

連平：未來一個階段，房地產調控總體上去庫存，局部控地王和抑泡沫的政策思路不會變化。一些熱度較高的城市可能跟進出臺收緊措施，相應地區的居民住房信貸進而會受到影響。對於銀行而言，住房信貸風險防範主要還是會更多地關註房價未來的運行趨勢。從以往的經驗來看，國內房價出現過短期的回調，也曾對部分開發性信貸產生了一定程度的風險壓力，而居民信貸整體風險仍處於安全可控的水平。

眼下，大部分房貸都是用於首次置業，即首付貸都是三成，即使之後擡高至四成、五成，也不等同於銀行收緊房貸，而是旨在短期控制需求、長遠控制風險。

在國外，多數國家的按揭貸款和公司貸款之比約為1:1，遠高於中國。

此外，在中國經濟下行壓力持續的背景下，貨幣政策將維持寬松，而不會收緊，短期的收緊無礙大局。今年，貨幣政策寬松、房地產去庫存仍為主基調，三、四線城市去庫存的任務仍然很重。

短期“剪刀差”收窄可能性小

日報：7月的信貸數據又著實叫人“驚嚇”了一把——社會融資規模增加4879億元，預期增加1萬億元；7月M1-M2的“剪刀差”繼續擴大到15.4%，再創歷史新高。未來預計“剪刀差”是否會收窄?

連平：短期內M1與M2增速間的“剪刀差”出現明顯收窄的可能性較小。主要原因仍是企業經營狀況與投資意願的調整需要時間，而對M2內部結構發生調整的主要推動因素“樓市熱”短期仍未消退。M1與M2的剪刀差加大，很大程度上受到企業和居民交易與預防性需求以及經濟環境等因素的影響。

就企業經營現狀而言，當前國內整體利率水平偏低的環境，使得企業保有活期存款的機會成本較低，一定程度上構成了企業活期存款較高的環境基礎。此外，在調結構和去產能的背景下，出於預防性和交易性的需求，企業在資金期限結構的偏好方面，也會更加傾向於選擇靈活性更強的短期資金。而短期內，國內樓市尤其是一線城市樓市，即使各項政策收緊，仍出現價格持續上漲的一致性預期，這也會加速居民定期存款向企業活期存款遷移，一定程度上支撐M1和M2剪刀差的保持。當前M2增速所受高基數效應已開始體現，而M1所受基數效應的影響則相對滯後。隨著M1增速逐漸受基數效應影響，M1與M2的增速差或將逐漸收窄。

 

 

（數據來自：央行調統司）

日報：中國陷入了類似企業“流動性陷阱”之中，貨幣政策寬松效力下降，難以有效刺激企業投資需求。降稅降費是否將優於降息?

連平：當前提高企業投資意願確實為破解當前國內經濟癥結的難點所在。而改變企業投資意願屬於資金需求端的問題，而貨幣政策通常解決的資金供給層面的問題，加之前期多次“雙降”之後，市場對於資金以及利率的敏感性有所降低。更重要的是，需求端對於資金的使用和配置結構性分化嚴重，部分行業資產出現價格泡沫，而一些加工制造業則投資持續下滑。

破解當前這種結構性困難，釋放民間投資積極性，簡單而言要確保實體經濟具有一定利潤空間。目前在勞工和技術成本上升的同時，利潤空間被擠壓得很小。因而減稅降費的財政政策肯定是必要的;另一方面則應控制部分行業出現泡沫化可能導致的資金配置結構性失衡，避免資金無法回歸實體。

貨幣政策維持寬松 但降準降息很難

日報：面對“剪刀差”不斷擴大的狀況，央行似乎對於進一步降準降息持謹慎態度，年內降準降息的預期如何?

連平：事實上，進一步降準所直接釋放的是銀行信貸投放能力。從上半年的實際信貸投放已然不低。數據顯示今年1-7月信貸投放8.74萬億，其中居民部門3.40萬億、企業部門3.53萬億。然而這只是未考慮地方政府債務置換影響下的數據。截至目前，今年已發行地方政府債券4.71萬億，保守估計其中有約3萬億為銀行貸款。如此一來，今年的實際信貸投放已超過11萬億。由此可見，實際信貸增速不低的情況下，進一步降準和釋放流動性非但不能很好地解決需求端的結構性問題，反而有增加部分資產價格泡沫化的風險。因此未來總量寬松政策應當慎用。

日報：央行近期連續進行14天逆回購操作，導致銀行間市場Shibor飆升，國債期貨跳水。如何解讀央行的意圖?是否存在貨幣政策收緊的可能性?

連平：需要明確的是，央行重啟14天逆回購，並未預示貨幣政策收緊。近來銀行間市場SHIBOR利率波動，國債期貨“跳水”也實屬正常現象，不必過於擔憂。銀行間市場短期利率波幅有所上升，可能局部性、小範圍存在流動性缺口，央行逆回購操作是平抑此類波動之舉。而國債期貨是市場在對央行降準預期“落空”背景下的短時現象，而預期是會隨著時間推移逐步修正。

央行連續通過公開市場進行調控，既反映出當前央行對市場總體流動性合理充裕的判斷，也表達了其貨幣政策維持穩健中性的態度。

日報：央行降準、降息遲遲不至，未來是否會持續將重心從數量型調控向價格型調控轉移?

連平：央行調控工具由數量型向價格型轉型，應該一直都是央行的推進和探索工作之一。

由於公開市場操作其本身兼具數量型和價格型兩種功能，既可通過數量預調和微調流動性，也能通過回購利率影響其使用他市場利率水平。因而，提高公開市場操作頻次，增加公開市場交易規模可以說是調控工具轉型的一個重要環節。

未來一段時間內，由於國內外經濟金融環境相對複雜，美國加息預期重新升溫，英國脫歐余震尚未完全展開。更關鍵地是前期國內穩匯率的措施剛取得一定成效。若是目前進一步降準、降息可能重新帶來人民幣貶值預期。加之前期多次降準降息後，貨幣政策邊際效應顯著下降，繼續偏松可能得不償失。預計央行仍以保持金融體系流動性合理充裕為主，並引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

防範理財業務的“影子銀行”風險

日報：此前，銀行理財新規引發市場震動；近期，據悉，銀監會在研究對表外業務計提風險資本，銀監會希望引導這類資產回表，按實質重於形式的原則計提，以提高資本充足率的準確性。近年來，銀行混業經營現突出，交叉風險也在加劇。如何看待近期的防風險動作?

連平：部分銀行表外業務有“影子銀行”的特征。銀行理財業務早期投向銀行間市場債券為主，後期“非標”納入投資範圍。理財資金以信托計劃、資管計劃為通道向借款人提供融資，以規避信貸額度控制，是一種典型的“影子銀行”。

據統計，截至2015年底，在數量不小的“影子銀行”中，有21.6萬億元理財產品，有10.9萬元委托貸款，7.2萬億非正式或者P2P貸款，5.9萬億銀行承兌匯票，2.5萬億金融機構貸款，2016年上半年影子銀行的規模仍在增長。目前理財資金已實現多領域的投資，包括股權、債權及各類基金等，還包括與同業業務配合，將部分表內資產出表。應該看到，部分理財業務作為影子銀行的潛在風險較大，若不加以嚴格管控，會對整個金融體系帶來較大的風險。

監管當局對銀行理財業務規範化發展的立場一直是明確的，早在2014年銀監會曾頒布《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》。近期一系列舉措也是沿襲今年以來監管機構對於金融行業排風險、降杠桿、去通道的政策意圖，有利於降低潛在風險，引導和規範銀行理財業務長遠健康發展。

日報：如何在防風險的同時，不打擊銀行持續進行業務創新?

連平：對表外業務計提資本早已有之，保函、信用證等信貸類表外資產就有計提資本的要求。對部分理財業務計提資本，關鍵是要厘清對非標資產的責任認定，落實風險承擔主體。

長期來看，商業銀行積極穩妥開展表外業務、特別是開展財富管理業務的趨勢不會改變，這也是商業銀行積極創新，形成差異化競爭優勢的重點領域。預計在規範發展和風險可控的前提下，監管當局會鼓勵和支持銀行積極穩妥開展金融創新，更好地滿足客戶需求和服務實體經濟。

中國G20應強化全球政策協調

日報：此次G20峰會的主要核心思想是——通過結構性改革提振全球經濟增速。發達國家此前指責“中國經濟放緩拖累全球”，你認為這種說法是否有失偏頗?

連平：中國經濟放緩拖累全球”的指責本身就是不準確的。2015年中國經濟增速6.9%，盡管比以往略低了些，但在全球仍是一枝獨秀。中國經濟穩定增長直接帶動了境外消費、對外投資、進口等的增長，對全球消費、投資、貿易等拉動作用明顯。中國近年來一直是對世界經濟增長貢獻最大的國家，近幾年中國經濟增長對世界經濟增長的貢獻率持續超過25%，預計這一趨勢還會持續下去。

盡管中國目前經濟增速有所下滑，但考慮到外圍經濟都各自面臨可能更大的困難。綜合而言，盡管中國經濟增速下滑，對世界經濟增長的貢獻卻可能進一步提升。更重要的是，“一帶一路”戰略的提出和實施、亞投行的成立等，還為世界經濟提供了增長“新空間”和投資“新平臺”。中國經濟仍是世界經濟重要的“動力源”和“壓艙石”，仍是世界經濟重要的引擎。

日報：作為此次G20的主席國，中國需要扮演何種角色，以何種方式推進結構性改革、提振長期增長?

連平：中國作為此次G20峰會的東道國，將在G20治理平臺更多地承擔“推動者”角色，並將在創新增長、全球治理改革和國際協調等方面發揮重要作用。

一是推進以創新為核心要素的全面增長戰略，提高世界經濟長期增長動力;二是推動全球治理改革，包括推動國際貨幣體系改革、推進全球貿易、投資自由化進程、構建大宗商品的穩定機制等;三是加強國際協調(尤其是大國協調)，凝聚各國的共識，形成利益共同體，加強政策溝通協調，共同應對全球政治、經濟、金融風險的管控和應對。同時，將借助峰會契機，表現中國對內對外改革開放的決心。

未來中國將繼續穩步推進供給側改革，穩步推進“三去一降一補”，穩步推進新型城鎮化建設，創新經濟增長方式，加大經濟結構調整，提振長期經濟增長。促進中國經濟更加平衡、開放和可持續發展。

日報：下一階段，中國主要面臨哪幾方面的全球經濟金融風險? G20所提出的全球政策協調是否有基礎進行強化?

連平：未來中國的發展仍面臨諸多外部經濟金融風險。世界經濟複蘇緩慢，部分經濟體陷入衰退;全球貿易保護主義擡頭;英國脫歐問題繼續發酵，地緣政治風險加大，國際金融市場波動加劇;美聯儲加息溢出效應不容忽視;部分歐洲國家債務風險依然嚴峻。

G20提出的全球政策協調具備強化的基礎和條件。當前世界經濟複蘇緩慢，徹底消除“後金融危機”陰影，走出低迷，實現長期穩定增長，邁上發展新臺階夯，是各國的共同願望。金融一體化快速發展，金融風險越來越具有全球傳染性，各國都是利益攸關者，只有加強政策協調，才能更好應對金融風險。雙邊、多邊機制的不斷發展為加強政策協調奠定了基礎。

日報：眼下，人民幣對美元6.7的底線思維看似十分明顯。當前人民幣是否已經接近了一個均衡區間?

連平：均衡匯率水平是市場經過較長時間運作出來的。近期，美聯儲加息預期升溫會對人民幣構成一定壓力，人民幣仍有貶值預期。但加息預期往往會提前透支，且加息對美元指數的推動作用有限。中國經濟增長大幅下滑的可能性不大，人民幣將於10月1日正式納入SDR貨幣籃子，深港通政策有望落地，監管層有能力保持外匯市場供求基本平衡，針對跨境資金流動和外匯的宏觀審慎管理仍將繼續發揮作用，人民幣匯率雙向波動逐步被市場接受，人民幣貶值幅度可控。

連平：警惕資本外流和人民幣貶值相互強化的風險

今年以來，人民幣兌美元匯率從年初的6.50附近，依次跌破6.7、6.8等重要點位，一度跌到6.90關口，貶值幅度將近6%。

就此，第一財經近日專訪了交通銀行首席經濟學家連平。他認為，未來一個時期，我國仍將存在較大的資本外流和貨幣貶值壓力，資本外流和匯率貶值相互強化可能是重大風險源，應高度警惕並采取有效措施加以防範。

未來資本外流和匯率貶值仍將面臨較大壓力

第一財經：中國近來資本外流壓力持續加劇。根據國家外管局在11月初公布的中國第三季度國際收支平衡表初步數據，2016年第三季度中國儲備資產減少1363億美元，非儲備性質的金融賬戶逆差超過2000億美元，創下了季度資本外流的峰值。請問你如何看待這一情況?

連平：當前，我國已從直接投資凈輸入國轉變為凈輸出國，而且輸出步伐明顯加快。從國際經驗來看，當一國經濟發展到一定階段後，逐步地會從資本凈輸入國變成資本凈輸出國，這是一個正常現象。

改革開放三十余年來，在政策的持續推動下，境外資本持續流入。2007-2013年我國外匯儲備每年增長4000億美元左右，外匯占款每年增長3萬億元左右。外匯儲備最高的時候將近4萬億美元，外匯占款接近30萬億元人民幣。

圖1 中國外匯儲備變動

數據來源：中國人民銀行

圖2 中國對外直接投資快速增長

數據來源：商務部

資本持續大規模流入使得我國經濟得到快速發展，產業發展能力增強。但一個國家或經濟體在經歷了較長時間的高速增長後，都會有一個經濟減速或調整的過程。同時，隨著人口老齡化、經濟結構調整升級，以及生產要素成本優勢減弱，我國對外資的吸引力逐步下降。

未來一個時期，我國制造業對資本的吸引力將持續下降。曾經是吸引外資主力軍的制造業投資增速大幅下滑，由前些年的30%左右降至2015年的8%，今年前十個月進一步降至3.1%。要素成本持續上升，資本產生全球配置的需求。本幣貶值則進一步刺激了資本流出，正在推進的資本和金融賬戶開放也為資本流出提供便利。

同期，我國對外直接投資快速增長，對外非金融類直接投資同比增長53.3%，達1459.6億美元;全年有可能超過1700億美元。

圖3 中國制造業投資增速（累計同比）

數據來源：WIND

第一財經：當前，美聯儲12月加息預期不斷上升。中美貨幣政策是否將不可避免出現分化?這將如何影響人民幣匯率以及資本流向?

連平：中美貨幣政策分化仍將持續。

2016年前三季度，美國GDP初值年化季率分別增長0.8%、1.4%和3.2%。最近12個月失業率維持在5%左右，核心CPI連續10個月超過2%。經濟增長的主要引擎——家庭消費仍然較為穩健，家庭的資產負債狀況良好。2015年財政赤字占GDP比重已經下降至2.5%，有推行大規模財政刺激的基礎。

因此，未來美國經濟有可能保持相對較快增長，從而支持美聯儲加息。從歷史經驗看，美聯儲一旦開啟加息周期，往往會連續加息，以讓利率盡快回升到正常水平。

而近期中國經濟運行雖出現一些企穩的跡象，但仍面臨諸多不確定性。從“十三五”時期整體運行格局看，我國經濟仍將在結構調整中運行在合理區間的低位，貨幣政策穩健偏松格局短期內難以根本轉向。

中美利差也可能進一步收窄或處在低位。中美10年期國債利差已不斷收窄，2016年10月以來進一步收窄至0.7%左右。鑒於中美貨幣政策的分化態勢，中美利差可能進一步收窄或保持在低位，甚至可能消失，這將給人民幣帶來進一步貶值壓力。

圖4 中美10年期國債收益率趨於收窄

數據來源：WIND

同時，中國企業和居民全球資產配置需求、避險需求及套利需求明顯增加。

在經濟增速下降背景下，國內投資回報率趨勢性下降，加之生產要素成本提高，中國企業“走出去”步伐加快。我國私人財富亦快速增長，財富集中度不斷提高。而我國在私有財產保護、營商環境等方面與歐美日等相比仍有不小差距，部分高凈值人群一直存在並持續增強尋找海外出路的沖動。

從中長期看，我國居民部門資產仍有進一步外流的持續需求。而人民幣較強的貶值預期可能進一步加重其避險需求和套利需求，進而帶來資本外流和人民幣貶值壓力。

第一財經：“8·11”匯改以來，人民幣兌美元匯率中間價貶值幅度已超過12%。除了美國政策的“外溢”效應外，中國過去一段時間來的貨幣超發似乎也對人民幣貶值造成了一定影響。本輪人民幣貶值在你看來，主要源自外因，還是由自身貨幣政策導致?抑或是兩者的合力所致?

連平：貨幣多發帶來人民幣貶值壓力，但並非主要和直接原因。

近年來，我國貨幣供應量確實快速增長，M2/GDP已從2001年底的140%升至2015年底的203%，高於全球平均水平。但也應考慮到我國經濟增長速度較快和間接融資為主的兩個重要特征。若比較中美貨幣當局的資產負債表的擴張可以發現，2007-2015年，我國央行資產負債表擴張了1.4倍，而同期美聯儲的資產負債表則擴張了4.2倍。

此外，由於我國資本和金融賬戶並未完全開放，貨幣信貸擴張對匯率的傳導作用並沒有那麽直接和明顯。因此，貨幣因素並非當下人民幣貶值的主要和直接的原因。

當前的問題在於，資本外流和人民幣貶值相互促進、相互加強。

資本流動會影響外匯供求，進而影響匯率變化。貨幣升值會吸引資本流入，資本流入則進一步強化升值預期，從而形成循環。2005-2013年，人民幣對美元匯率中間價由8.27一路升至6.1左右，其間，外匯占款從4.7萬億元增至26.4萬億元，外匯儲備由6236億美元增至3.8萬億美元。

與之相反的則是2015年以來由人民幣持續貶值導致的“資本外流—人民幣貶值—貶值預期增強—資本外流壓力加大—貶值預期再增強”的循環。

圖5 人民幣匯率與外匯占款走勢

數據來源：中國人民銀行

圖6 人民幣匯率與外匯儲備走勢

數據來源：中國人民銀行

總體來看，本輪資本外流和人民幣貶值是中國經濟下行和美元走強等內外部因素共同作用的結果。中國經濟增速放緩、產業結構調整、要素成本上升和經濟主體需求轉變是內因，也是決定性因素。

資本外流和人民幣貶值相互強化已成重大挑戰

第一財經：根據你的上述分析，本輪資本外流和人民幣貶值是中國經濟下行和美元走強等內外部因素共同作用的結果，並互相強化。這會給中國的宏觀經濟、實體產業造成何種影響呢?

連平：首先，持續資本外流和人民幣貶值預期可能加劇產業空心化。

當前，中國經濟最突出的結構性矛盾之一，就是虛擬經濟與實體經濟一定程度的脫節，非實體經濟聚集了過多的發展資源。資本外流與人民幣貶值預期下國內實業投資回報率低下，無疑會推動國內產業空心化發展，拖累制造業轉型升級，削弱增長新動力賴以形成的基礎。

其次，資本外流和人民幣大幅貶值加大了民間投資下行壓力。

2016年10月民間投資增速已降至2.9%，成為經濟下行壓力持續存在的新的重要原因。

在整體經濟下行背景下，民營企業本就投資意願不強，貶值預期則進一步降低了中長期固定資產投資的預期回報率。民營企業寧可將大量資金以活期存款形式存放，或選擇持續加大美元和日元等避險貨幣的資產配置，這使得本已不振的民間境內投資雪上加霜。

圖7 人民幣匯率與民間投資增速

數據來源：WIND

最後，持續資本外流和人民幣貶值預期可能阻礙產業梯度轉移。因為產業轉移可能不是從東部地區向中西部地區，而是直接轉向要素成本更低的國家。

第一財經：持續資本外流和人民幣貶值預期是否也會帶來金融體系的問題和風險呢？

連平：首先，大規模資本外流和人民幣持續貶值可能再度引發股票市場動蕩。

未來一個時期，中國經濟增速依然存在下行壓力。國際金融市場動蕩、地緣政治沖突、黑天鵝事件頻發等同時導致國際資本風險偏好下降，資本外流壓力和人民幣貶值預期難以在短期內完全消退。

一旦短期貶值幅度過大，尤其是再次出現一次性大幅貶值，不排除在市場恐慌情緒帶動下，短期資本大規模外流，從而出現股市、匯市聯動殺跌效應，造成資本市場大幅震蕩。

其次，持續資本外流和人民幣貶值預期有可能引發系統性金融風險。

它可能引發更大的貶值預期，導致人民幣資產價值持續縮水。金融資產對價格變動較為敏感，且流動性較強，因而會首當其沖。

房地產價格已存在較強的房價下跌預期。人民幣持續貶值並形成較強的貶值預期，外資和部分內資都可能加快撤離，未來房地產市場可能面臨較大風險。

此外，經驗表明，全球性和區域性的金融或經濟危機差不多每10年左右爆發一次，這樣2017～2018年前後有可能處於爆發全球性或區域性金融危機的敏感期。在開放度提高條件下，未來國際金融危機傳導的風險加大。同時，單一資產的個體風險也可能因“蝴蝶效應”引發市場出現共振，從而醞釀系統性風險。

最後，資本外流和人民幣貶值相互強化可能成為妨礙我國跨越中等收入陷阱的攔路虎。

當前及未來幾年，我國正處於告別中等收入國家行列、邁入發達國家門檻的關鍵時期。而阿根廷、巴西等拉美國家最終走向經濟停滯而陷入中等收入陷阱，主要原因之一便是資本持續大規模外流與匯率大幅貶值。

當前及未來一個時期，我國不少領域都存在潛在風險。樓市金融屬性增強，房地產泡沫風險有所提高；非金融企業杠桿率呈上升趨勢，企業債務違約風險上升；影子銀行體系規模龐大，並不斷膨脹。

整體而言，上述風險當前都處在可控範圍內。但我們既不能輕視資本存在大規模流出壓力，當國內需要加大投資的關鍵時刻，眼睜睜地看著資本尤其是民間資本大規模外流；也不能不顧貶值對人民幣資產投資的削弱效應，在市場匯率已經很接近合理均衡水平上下時，任憑非理性的市場力量大肆做空人民幣，甚至還要實施“一次性貶值到位”；更不能對資本流出和人民幣貶值的相互加強及其危害視而不見，盲目樂觀而疏於應對，坐視其抑制境內投資、阻礙產業梯度轉移及觸發系統性金融風險。

三管齊下力阻資本流出和匯率貶值相互強化形成趨勢

第一財經：那麽合理管控資本流動，是否能夠防止資本流出和匯率貶值相互強化趨勢的形成呢?

連平：為避免資本流出和人民幣貶值相互加強的危害性，在保持經濟中高速增長的同時，應在資本流動、匯率機制和政策以及宏觀經濟金融政策等方面多管齊下，力促資本流動相對平衡和人民幣匯率在合理均衡水平上下保持基本穩定。

未來人民幣匯率穩定的關鍵是資本流動基本平衡。

具體來說，未來應理性審慎推進資本和金融賬戶開放。

根據目前的國際環境和中國的實際狀況，全面開放資本和金融賬戶是一項高風險的操作。未來的開放宏觀上應審慎，微觀上應穩健。但不能矯枉過正，更不宜籠統地提“加強資本管制”，不應輕易改變過去的承諾，而應合理和穩妥地設計資本和金融賬戶開放的步驟和路徑，采取先試點、再推廣的策略。

我國應采取非對稱的資本流入和流出管理，對外匯流出管理偏緊，對外匯流入管理偏松，促進資本流動趨向平衡。

一方面，有必要進一步開放境內市場，適度加大吸引資本流入的相關政策。

其一，進一步加大服務業外商直接投資開放力度。未來有必要進一步推進服務業有序開放，尤其是金融、電信、運輸等重點領域開放力度，逐步放開育幼養老、建築設計、會計審計等服務業領域外資的準入限制。

其二，適度擴大資本市場和貨幣市場向外資開放的力度。逐步擴大證券投資領域的開放，適時擴大合格境外機構投資者(QFII)的額度，簡化審批流程。

其三，進一步完善宏觀審慎管理框架下的外債和跨境資本流動管理體系，以人民幣納入SDR為契機，進一步推進債券市場開放，促進債券市場的互聯互通，適時考慮建立人民幣國際債券市場，打通各個市場的融資者和投資者的交易渠道。

另一方面，對資本流出的管理則應適當收緊。諸如個人對外實業投資、不動產投資和證券投資等敏感領域的放開應謹慎推進。持續加強宏觀審慎管理，嚴格限制企業的投機性購匯需求。

非對稱管理將在短期內為實現資本流動相對平衡贏得緩沖期，從中長期看則可以形成有效管理這方面沖擊的機制框架。未來在資本流動相對平衡、市場條件逐步好轉後，可逐步從非對稱管理轉向對稱管理。

第一財經：你提出要在資本流動、匯率機制和政策以及宏觀經濟金融政策等方面多管齊下。能否具體闡述一下匯率機制和政策這一維度。

連平：合理的匯率機制和政策是防止貶值與貶值預期容易相互強化的重要手段。

當下，應合理引導市場預期，有效管理貶值節奏。

在市場非理性行為的作用下，一次性大幅貶值及短期內快速貶值都有可能進一步加劇貶值預期。因此，有必要將人民幣年度貶值幅度控制在金融資產平均投資回報率上下，避免再次出現一次性貶值及過快貶值。

同時，可以采取適度控制貶值節奏的策略，輔以外匯市場適時合理幹預以避免大幅度貶值，推動市場預期分化。此外，貨幣當局應“該出手時就出手”，與市場進行有效溝通、讓市場充分理解政策意圖，引導和管理市場預期。

未來，應謹慎推進和進一步完善匯率市場化改革。

當前的內外部環境並非是快速推進匯率全面市場化改革的較好時機。可以考慮繼續通過調節離岸市場人民幣的銀根來掌握離岸人民幣匯率的定價權，適時擡高做空投機者的成本，從而有效調控市場。也可考慮授權貨幣當局在一定目標區間內相機調控匯率，適時進一步擴大人民幣匯率波動幅度，分化投資者的預期。

與此同時，還應進一步完善CFETS人民幣匯率指數，真正實現人民幣匯率形成機制“參考收盤匯率”+“參考一籃子貨幣匯率”的雙參考定價模式，使人民幣匯率市場化程度進一步提高。

但這種新的機制也可能易受國際貨幣之間匯率波動的影響，從而放大貶值效應，尤其是在資本外流和人民幣貶值壓力較大的條件下。此外，研究表明，人民幣一籃子貨幣匯率變化和美元指數變化具有明顯的負相關關系。因此，未來有必要進一步完善人民幣匯率定價模式，從而更好地適應市場變化。

第一財經：最後，能否請你具體闡述一下如何設計“三管”的最後“一管”——宏觀經濟金融政策？

連平：良好的宏觀經濟金融和政策環境是保持資本流動平衡的基礎。

經濟中高速增長、金融市場穩定和貨幣政策合理是匯率和資本流動最重要的基本面。只有保持經濟中高速增長和貨幣金融穩定，才有可能形成境內投資較高的回報率，保持中外利差在合理水平上，促進境內資本加大投資力度，吸引境外資本合理流入，改變資本過度外流局面，最終促進人民幣匯率走向基本穩定。

未來一個時期，我國依然有能力保持6.5%-7%的增速，人民幣不存在長期貶值的基礎。但當務之急是以合理的結構性措施保持經濟中高速增長。

一方面，積極的財政政策要保持適當力度，實施多方面穩增長政策。特別應在緩解民營企業融資難、融資貴、經營成本高等問題的同時，深化市場化改革，營造不同投資主體一視同仁的公平投資環境，為民間資本創造更好的投資空間。

另一方面，貨幣政策要保持穩健、適度和靈活。近期經濟運行出現企穩回升。未來如果通脹明顯露頭，樓市泡沫進一步加重，貨幣政策應適時適度收緊，以實現穩增長和控風險的平衡。

此外，要盡快建立系統性金融穩定機制，提高對金融危機的預警和防範能力。

交行首席經濟學家連平：2017人民幣仍有貶值壓力但幅度可控

交通銀行首席經濟學家連平表示，2017年人民幣兌美元匯率仍面臨貶值壓力，但一個基本的判斷是貶值幅度可控。“會比2016年小一點。”

1月8日，在複旦大學管理學院舉辦的“2017藍墨水新年論壇”上，連平表示，未來人民幣匯率彈性將明顯增強，相較於其他貨幣對美元的跌幅，人民幣的下跌或將相對溫和，人民幣匯率指數有望基本穩定。

1月5日至6日在北京召開的2017年中國人民銀行工作會議上指出，2017年要進一步完善人民幣匯率市場化形成機制。積極引導和穩定市場預期，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

連平表示，要穩定匯率，關鍵是資本流動要平穩，此外還要實現中國經濟的增長，貨幣政策也不能向松的方向做大幅度調整等等。

不過，連平認為，2017年人民幣仍有貶值壓力，原因在於市場對美聯儲加息預期增強，地緣政治風險增大，中國經濟增長可能繼續放緩，市場主體全球資產配置需求、避險需求和套利需求依然較強，中美利差仍將處於低位。

但美元加息是此輪人民幣貶值的一個因素，不是決定性因素，決定性因素在於中國經濟體自身。

連平表示，2005年~2006年美國13次加息，美元也階段性上漲，但那段時間人民幣不但沒有貶值，反而是走得最強的一段時間。一個原因也是當時中國經濟增速很高，每年增速都在兩位數，所以資本大規模流入。為了抵擋資本流入，推高了人民幣。

連平認為，市場供求關系變化是導致匯率變化的一個重要因素。由於企業、個人配置資源需要，再加上加速歸還美元外債、一些資金外逃等，這些因素形成了市場上短期對美元的巨大需求。

之所以判斷2017年人民幣的貶值幅度會小一些，連平說，由於特朗普經濟刺激計劃的實施力度可能不及預期，加息對美元指數的推動作用趨於減弱，再加上外匯和資本流動的宏觀審慎管理仍將繼續發揮作用，因此人民幣匯率貶值幅度基本可控。

“美元加息，美元走得更強不利於美國制造業的發展，所以為了發展制造業，美元在2017年甚至可能會出現階段性波動。”連平說。

就在各界對人民幣走勢心存憂慮之時，離岸人民幣(CNH)在1月4日、5日出現大漲，連續收複從6.95-6.78共計18個關口。

連平認為，此次離岸市場上人民幣出現大幅度飆升，有幾方面原因，一是抽緊銀根。由於人民幣在離岸市場上規模有限，因此流動性收緊，使得利率大幅度上升、匯率飆升。二是美國方面對於美元未來加息的判斷出現了一些變化，有一些猶豫。

2016年12月15日，美聯儲宣布加息25個基點，這是自2015年12月首次以來的二度加息，時隔整整一年。與此同時，美聯儲委員們還預期2017年加息3次。但美聯儲12月份會議紀要顯示，美聯儲的一些委員對於美指走強可能打壓通脹表現出一定的擔憂。

連平表示，美聯儲對於美元狀況，以及今後美國加息表達了一點擔憂，不是像以前那麽堅定。“這種情況下，就帶來市場上對未來美元進一步走強力度、趨勢，有一些不同看法。”

三是近期外匯管理方面的措施陸續出臺。

近日，國家外匯管理局發布消息稱，個人年度購匯額度依然是等值5萬美元，但重申個人購匯不得用於境外買房、證券投資等。

連平表示，五萬美元屬於經常項下貨幣兌換，過去有人從事資本項目交易，並非允許這樣做，只是沒有被管到而已。現在規範了之後，會一定程度上削減服務貿易的逆差。而這些政策使得市場供求關系在2017年會發生明顯的變化，有助於匯率基本的穩定。

“所以我們認為2017年人民幣繼續貶值還是大概率，但是幅度會相應比2016年小一點。”

靚盤巡禮：火炭御龍山　連平台煞食　裝修有品味

1 : GS(14)@2016-02-08 03:23:47

■大廳向鄰房偷位擴建，觀感上闊落，裝修設計時尚。








火炭御龍山坐擁毗鄰港鐵火炭站地利，物業外觀華麗，會所設施齊全，包裝配套賣點鮮明，雖然單位實用性不及同區老牌屋苑，勝在戶型多元化，特色戶選擇亦多，包括最低層連平台、極高層相連及複式，現時同類放盤僅數個，最平為一個最低層連平台戶，三房改兩房間隔，開價1,000萬元。記者：伍志輝攝影：何家達模特兒：Belle（Mouton）


御龍山共建10座，最低層5樓大部份單位附連平台，合共有37伙，間隔由兩房至四房均備，現時放盤最細碼是今次介紹的單位，建築面積996方呎，實用面積777方呎，平台面積364方呎，從客廳露台及套房均可到達，平台圍繞單位而建，最適合養狗人士，狗狗有大量戶外地方走動。



三房變兩房

至於同類單位平台面積由約67至1,582方呎，今次介紹單位平台屬細碼之選。單位原裝三房連套房另貯物房間隔，其中兩間細房拆牆打通，再讓出部份空間擴闊客廳及套房，貯物房亦略為改細，以騰出地方拉闊飯廳空間，改動之後，內櫳顯得更寬敞，改善原則廳房大細不均的新樓間隔通病。室內裝修走時尚品味路線，簡約風格令空間感更強，重鋪的地板及入牆家具頗新淨，廚廁設備保養好，平台則保留交樓標準，新買家如果對兩房間隔無意見的話，可以毋須花錢大翻新。單位向西北偏西望港鐵火炭站及火炭工業區，前方樂景街部份時間人車流量較高，輕微的環境噪音無可避免。



■由客廳露台可通往平台，外望工業區及住宅地盤。

■套房有通道往平台，使用上更方便。

■兩間細房打通，佈置成工作間。





■客廳外連露台，可惜外望廠廈。

■廚房重新佈局，廚櫃多，貯物量大。

■浴室設備以原裝為主，保養企理。





■全屋重鋪地板，觀感舒適自然。

■繞屋而建的平台可作狗狗的活動場地。





■屋苑對面馬路就是港鐵火炭站，車站大堂打通工程已完成，出入更方便。

■物業入口附近有商舖，包括快餐店及個人護理用品專門店等。



60單位放售　最平720萬

【物業市況】御龍山現有放盤約60個，肯減價走貨的不足一成半，兩房單位入場費為720萬元，建築面積686方呎，實用面積534方呎，低層望火炭工業區，至於三房連套房戶最低消費亦是望工業區單位，中高層建築面積892方呎，實用面積696方呎，開價900萬元。



連平台放盤僅3個

美聯物業姚枝榮指出，今次介紹特色戶樓上單位都是三房連套房另貯物房間隔，建築面積993方呎，實用面積776方呎，現時一般中低層放盤叫價950萬元至1,000萬元不等。同類間隔成交，10座中層C室，建築面積993方呎，實用面積776方呎，去年11月以920萬元易手，同月錄得一宗望城門河5座高層A室成交，建築面積992方呎，實用面積773方呎，作價1,200萬元。美聯物業姚枝榮表示，物業最低層連平台單位現時放盤僅3個，只有介紹單位向工業區，另一放盤望城門河方向，建築面積1,146方呎，實用面積891方呎，平台232方呎，間隔三房連套房另工人套房，開價1,350萬元，最高價為四房雙套另工人套房大戶，近望平台園池及遠眺馬場，建築面積1,815方呎，實用面積1,409方呎，叫價2,600萬元。去年8月錄得同類單位成交，1座最低層單位，建築面積1,402方呎，實用面積1,089方呎，平台面積606方呎，成交價1,600萬元。此外，物業極高層相連及複式單位放盤由2,600萬元至1億元不等，最平價為頂層相連單位，建築面積1,641方呎，實用面積1,244方呎，天台面積1,043方呎。


■平面圖

火炭御龍山最低層叫價：1,000萬元

建築面積：996方呎；另平台364方呎實用面積：777方呎實用率：78%間隔：2房（1套）2廳；另貯物房及露台建築面積呎價：10,040元實用面積呎價：12,870元租值：3萬元回報率：3.6厘資料來源：美聯物業火炭站新樓專組電郵：mailto:[email protected]



火炭御龍山The Palazzo【屋苑資料】

地址：火炭樂景街28號落成：2008年發展商：信置及港鐵



■御龍山外觀華麗，住客會所設施齊全。

■御龍山地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19481314

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靚盤巡禮：馬鞍山翠擁華庭　複式連平台　廳房賞山景

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■全屋更換特厚玻璃窗，外望翠綠山景。








馬鞍山翠擁華庭樓齡約16年，為港鐵烏溪沙站附近最早落成私人屋苑，隨着市場注意力轉移往近年入伙的銀湖．天峰及迎海，翠擁華庭成為該處最實惠上車或換樓屋苑，若鍾情特色戶，屋苑所提供的複式單位，樓價亦是區內相宜之選。記者：伍志輝攝影：張志華模特兒：Kimmy（Mouton）


翠擁華庭戶型多元化，特色單位亦有多種類型，最大碼是各座均有供應的複式戶，合共有20個，建築面積1,320至1,662方呎、實用面積1,037至1,294，一律連平台，面積由163至217方呎，當中7至9座合共四個複式，額外附連面積135至290方呎的天台，但需經公家樓梯上落。



豪花200萬翻新

介紹的是3座複式，大廳外連面積約175方呎平台，向東南外望青翠山景，天清氣朗日子裏可以側望少海景，自然氣息濃厚。單位近年經過徹底翻新，花費200萬元，工程歷時九個月，全屋上下一律換新，廚廁用料特別講究，連窗戶亦改用特厚玻璃。間隔亦順道作出更改，上層原則三房一套改為三房雙套，主人套房內附衣帽間，套房浴室改以玻璃間隔，巨窗外望全山景，不用擔心私隱問題。美聯物業李淑玲表示，屋苑現時有四個複式放盤，裝修以是次介紹單位最新最豪，叫價1,488萬元屬屋苑同類單位中價之選，目前最平為一個5座複式，建築面積約1,420方呎、實用面積1,118方呎，開價1,250萬元。複式成交要追溯至兩年前，6座複式，建築面積1,424方呎、實用面積1,118方呎，成交價1,026.8萬元。



■大廳間隔寬廣，簇新裝潢下更顯空間氣派。

■主人套房連同浴室均採用巨型觀景窗設計，氣氛悠閒。





■套房有足夠地方容納大量家具，稍嫌窗戶略小。

■平台面積約175方呎，可以隨時與自然山景全接觸。





■主人套房浴室選用歐洲品牌潔具，款式時尚。

■廚房佔地廣，工作通道寬闊。



低層平台戶叫700萬

翠擁華庭特色戶除複式外，尚有三種類型，包括除8座外，頂樓對落一層部份單位連平台，合共22個，建築面積590至1258方呎、實用面積460至982方呎，平台面積由173至360方呎。另外，1、7、8、9及15座部份頂層單位連天台，合共15個，建築面積684至1258方呎、實用面積521至981方呎，天台面積81至300方呎，需要經公家樓梯上落天台。最後是除2及8座外，最低層部份單位連平台，總數16個，建築面積641至905方呎、實用面積499至702方呎，平台面積66至491方呎。美聯物業李淑玲指出，這三類特色戶放盤合共不足10個，高層之選最低消費為7座極高層連平台單位，建築面積1,258方呎、實用面積982方呎，平台約353方呎，叫價1,150萬元，低層之選最平是1座最低層連平台單位，建築面積875方呎、實用面積681方呎，平台約66方呎，開價700萬元。



銀湖複式3,500萬入場

烏溪沙站旁樓齡較新屋苑複式入場費遠高於翠擁華庭，銀湖．天峰複式入場費3,500萬元，建築面積2,097方呎、實用面積1,564方呎。迎海複式以一手成交為主，3期迎海．星灣御17座複式A室，實用面積2,742方呎，平台814方呎，四套房間隔連雙車位認購權以5,100萬元售出。2期迎海．星灣18座地下複式B室，實用2,633方呎，四套房間隔連雙車位，去年4月以4,260萬元售出。


■平面圖

馬鞍山翠擁華庭3座複式叫價1,488萬元

建築面積：1,424方呎；另平台175方呎實用面積：1,118方呎實用率：79%間隔：3房（雙套）2廳；另衣帽間及雙貯物房建築面積呎價：10,449元實用面積呎價：13,309元租值：3.8萬元回報率：3.1厘資料來源：美聯物業馬鞍山廣場分行電郵：mailto:[email protected]



翠擁華庭 Monte Vista【屋苑資料】

地址：馬鞍山沙安街9號落成：2000年發展商：長實及和黃



■翠擁華庭是港鐵烏溪沙站旁樓價最相宜的私人屋苑。

■翠擁華庭地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582128

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Ava 61一房戶232呎　連平台1,415呎

1 : GS(14)@2017-06-16 01:54:28

【本報訊】新一代發展商中，由劏房新秀盧華發展的一系列Ava單幢樓，開則設計遠較傳統大公司觸目驚心。昨日公佈最新作品Ava61樓書，最低層一房戶單位面積232方呎，外連平台達1,415方呎，大過居住空間5倍，足夠容納住戶在平台打羽毛球。
Ava61早前已公佈樓宇概略資訊，最細單位僅150方呎，較同系兩年前推出的Ava62再細1方呎，再刷新一手例後九龍最細私樓紀錄。至昨日公佈的樓書顯示，項目一梯六伙設計，實用面積最大的3樓A室一房戶，外連1,415方呎戶外平台，大過單位有蓋可居住部份5倍，妹仔大過主人婆。目前國際標準下的羽毛球場尺寸為13.4米乘6.1米，換算面積約880方呎，今次Ava61該特色戶，平台面積等同1.6個羽毛球場。另外，物業關鍵日期為2020年3月31日，項目不設會所，今日將公佈首張價單。


尚璟呎價近6萬

永隆銀行伍氏家族旗下西半山尚璟昨以招標形式沽20樓B室，成交價近1.32億元連車位，實用2,206方呎，呎價達59,692元，屬項目呎價新高紀錄。另新地（016）錦田北新盤Park Yoho Genova昨開放現樓會所予傳媒參觀，設有4個泳池、健身室、兒童遊樂室、宴會廳等設施，惟發展商指會所未啟用，各項設備價錢未定。



■Park Yoho Genova會所設有4個泳池，包括兒童戲水池。　黎樹雄攝

■會所內有多個休憩地方，例如酒吧及咖啡店，惟收費未定。　黎樹雄攝

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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170615/20056536

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