我和老婆都是27歲。我和老婆現時月入共3萬，我月入2萬，老婆月入1萬。兩人職業都是穩定職業，在政府和社會服務界任職。我和老婆都決定了不生小孩。
我只用我名義，在2011年6月買入一個淘大花園兩房單位自住，成交價是264萬，15%首期上會，即是首期39萬6千，在匯X銀行上會，利率是H+1.5%(現時實收1.8%)，供款年期是 30年，月供 $8229，本金佔 $4830，利息佔 $3399。
我現在想做轉按，以套現樓價的升幅所得，然後將錢放在債券基金：德X美元高收益基金AM類收息股份 (H2 澳元對沖 每月派息-現金派息)，以該基金的每月派息，支付我轉按後新增的按偈供款後，還會有現金落袋。然後等待樓市調整時，套現債券基金，用我老婆名義，買個一房單位自住，而將個淘大花園兩房單位租出。
現時該單位渣X銀行估價是320萬，現時唯一該銀行可向我提供轉按。
現時我在匯X銀行的按偈結欠是222萬。如用渣X銀行轉按，最多可借85%，利率是2.15%，最長供款年期是25年，月供 $11729，本金佔 $6855，利息佔 $4873。(渣X銀行表示，按金管局規定，買入未夠兩年的住宅，轉按最多只可借85%，最長供款年期是25年)
我便可套現 (320×0.85) – 222 = 50萬。如我將這50萬全數放入上述債券基金，認購費是1.5%，年度化息率為10%，每月15號派息，
我每月便可得 (50萬x0.985×0.1)/12 = $4104。
我轉按後，新供款是$11729，舊供款是$8229，即是我要每個月供多 $11729 – $8229 = $3500
債券基金的每月派息，足以支付每月新增的供款，並使我每月有 $4104 – $3500 = $604 落袋。
接著，我和老婆都不介意將來住在新界。我想在樓市調整時，套現債券基金，買個新界一房單位自住，然後將個淘大花園兩房單位租出。
請問諗樣先生，我的部署正確嗎？
總括而言小業主想趁樓升套現，將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘，用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息，計落都有賺。
問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險，二是基金自己價格變動。
其實債券基金是集合投資人本金，放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入，而百隻債券出於不同發行人，更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多，用美元/港元買可達至年息7厘，每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多，息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債，持有人可隨時贖回單位，不設固定年期。
隨時攞錢梗係好，但壞處是基金本身有價格變動。如小業主提及的德x債券，可能08年前未面世，但同類型基金可在市況極端時有下跌三到五成冒3風險。不過時至2012年，大部份08年跌到x街既債券基金已返到家鄉仲有賺，比某些股票或股票基金表現更佳。外圍市況會影響基金價格，債券基金本身既平均續存期亦會令價格和外圍息口扯上關係。記得應係續存期長就對息口敏感。
另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。可在版頭既link去 forum PM本人再談。
至於你既部署冇問題，只係今次選擇既投資物要小心。看你在數字上既演繹已知加按及套現既方法了，可供其他blog友參考。你而家要做既係執行套現及等待時機，keep住自住一層去避免樓市大升風險。債券市場在外國十分活躍，可惜在香港始終少人買。相信係香港人喜歡快同博而造成的。
總括而言小業主想趁樓升套現，將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘，用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息，計落都有賺。
問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險，二是基金自己價格變動。
其實債券基金是集合投資人本金，放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入，而百隻債券出於不同發行人，更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多，用美元/港元買可達至年息7厘，每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多，息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債，持有人可隨時贖回單位，不設固定年期。
隨時攞錢梗係好，但壞處是基金本身有價格變動。如小業主提及的德x債券，可能08年前未面世，但同類型基金可在市況極端時有下跌三到五成冒3風險。不過時至2012年，大部份08年跌到x街既債券基金已返到家鄉仲有賺，比某些股票或股票基金表現更佳。外圍市況會影響基金價格，債券基金本身既平均續存期亦會令價格和外圍息口扯上關係。記得應係續存期長就對息口敏感。
另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。可在版頭既link去 forum PM本人再談。
至於你既部署冇問題，只係今次選擇既投資物要小心。看你在數字上既演繹已知加按及套現既方法了，可供其他blog友參考。你而家要做既係執行套現及等待時機，keep住自住一層去避免樓市大升風險。債券市場在外國十分活躍，可惜在香港始終少人買。相信係香港人喜歡快同博而造成的。