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趁高套現出多份糧(方​法由讀者提供) Home Blogger

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我和老婆都是27歲。我和老婆現時月入共3萬,我月入2萬,老婆月入1萬。兩人職業都是穩定職業,在政府和社會服務界任職。我和老婆都決定了不生小孩。

我只用我名義,在2011年6月買入一個淘大花園兩房單位自住,成交價是264萬,15%首期上會,即是首期39萬6千,在匯X銀行上會,利率是H+1.5%(現時實收1.8%),供款年期是 30年,月供 $8229,本金佔 $4830,利息佔 $3399。

我現在想做轉按,以套現樓價的升幅所得,然後將錢放在債券基金:德X美元高收益基金AM類收息股份 (H2 澳元對沖 每月派息-現金派息),以該基金的每月派息,支付我轉按後新增的按偈供款後,還會有現金落袋。然後等待樓市調整時,套現債券基金,用我老婆名義,買個一房單位自住,而將個淘大花園兩房單位租出。

現時該單位渣X銀行估價是320萬,現時唯一該銀行可向我提供轉按。

現時我在匯X銀行的按偈結欠是222萬。如用渣X銀行轉按,最多可借85%,利率是2.15%,最長供款年期是25年,月供 $11729,本金佔 $6855,利息佔 $4873。(渣X銀行表示,按金管局規定,買入未夠兩年的住宅,轉按最多只可借85%,最長供款年期是25年)

我便可套現 (320×0.85) – 222 = 50萬。如我將這50萬全數放入上述債券基金,認購費是1.5%,年度化息率為10%,每月15號派息,
我每月便可得 (50萬x0.985×0.1)/12 = $4104。

我轉按後,新供款是$11729,舊供款是$8229,即是我要每個月供多 $11729 – $8229 = $3500

債券基金的每月派息,足以支付每月新增的供款,並使我每月有 $4104 – $3500 = $604 落袋。

接著,我和老婆都不介意將來住在新界。我想在樓市調整時,套現債券基金,買個新界一房單位自住,然後將個淘大花園兩房單位租出。

請問諗樣先生,我的部署正確嗎?

 

總括而言小業主想趁樓升套現,將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘,用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息,計落都有賺。
問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險,二是基金自己價格變動。

其實債券基金是集合投資人本金,放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入,而百隻債券出於不同發行人,更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多,用美元/港元買可達至年息7厘,每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多,息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債,持有人可隨時贖回單位,不設固定年期。

隨時攞錢梗係好,但壞處是基金本身有價格變動。如小業主提及的德x債券,可能08年前未面世,但同類型基金可在市況極端時有下跌三到五成冒3風險。不過時至2012年,大部份08年跌到x街既債券基金已返到家鄉仲有賺,比某些股票或股票基金表現更佳。外圍市況會影響基金價格,債券基金本身既平均續存期亦會令價格和外圍息口扯上關係。記得應係續存期長就對息口敏感。

另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以,如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金,港元有5.5厘而澳元約8厘,在此不作推介,無謂踏界。可在版頭既link去 forum PM本人再談。

至於你既部署冇問題,只係今次選擇既投資物要小心。看你在數字上既演繹已知加按及套現既方法了,可供其他blog友參考。你而家要做既係執行套現及等待時機,keep住自住一層去避免樓市大升風險。債券市場在外國十分活躍,可惜在香港始終少人買。相信係香港人喜歡快同博而造成的。


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