http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml
每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园,销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过,机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时,明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日(8月9日)采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示,从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称,项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现,九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道,在被挂牌出让前,该项目的招标书已明确规定,地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后,记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示,但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示,“因为上述地块的规划审批涉及两到三人, 须等明日(8月10日)才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:8月2日~8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米,环比前周上涨10%,这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为,导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园,正是它的大量销售成交,使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现,该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制,九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉,2006年6月1日建设部出台了90/70政策,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想,通过大量建设、开发小户型项目,增加新房的套数供给,进而平抑供需,稳定房价。此后,上海出让的一些 地块开始明确要求,90平方米以内的中小户型,必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现,根据2007年6月22日《东方早报》的报道,浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后,曾向媒体作出过这样的许诺,“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目,也就是说,这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称,九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制,并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认,上述项目将不会有小户型的产品,他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制,并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过,上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划,没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成?
一 家房地产研究市场分析报告曾显示,在以新江湾地区为代表的上海中环内,100平方米左右公寓虽然总价较低,但是购买者主要是普通工薪阶层,价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大,价格大多卖不高,而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房,因为针对高端客群,价格不仅可以卖 得很高,而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示,正因为如此,在整个新江湾,100平方米左右的房源比较少,目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾,在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前,因为有关部门严格执行90/70政策,不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法,巧妙“偷改”规划,将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调,不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目,全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来, 部分楼盘突破了90/70政策的限制,或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计,在上海目前供应的商品住宅中,只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源,超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多,仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些,大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足,房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100811/1375926.shtml
每经记者 伍承波 发自上海
与上海闵行区隔江相望的奉贤西渡社区,上市公司安徽海螺水泥股份有限公司控股的上海海螺水泥有限责任公司(以下简称上海海螺水泥)产生的灰尘污染困扰着当地居民。
对此,《每日经济新闻》记者致电上海海螺水泥,该公司工作人员表示,相关负责人在外出差,至于何时回来不太清楚。记者又联系了奉贤区环保局环境监察支 队,负责该区域的二中队相关负责人表示,灰尘主要是该公司防尘房的操作,以及喷水时产生。不过,西渡社区的居民表示,整改的效果并不明显。
灰尘困扰居民
奉贤区西渡社区新南家园、大桥公寓的不少居民表示,早期看中这里的房子是因为便宜。2007年,闵浦二桥开建前,新南家园均价在4000元/平方米左右,大桥公寓等的小区房源均价在3000元/平方米左右。
不过,许多居民来到此处居住后发现,家里的窗户无论怎样频繁清扫,灰尘都非常厚,后来才知道原来是西渡东北边靠黄浦江的上海海螺水泥产生的灰尘所致。
《每日经济新闻》记者就如何解决尘灰问题致电上海海螺水泥,该公司工作人员表示,相关负责人在外出差,至于何时回来不太清楚。随后,记者联系了海螺水泥董秘章明静,多次拨打电话处于无人接听状态。记者又联系了公司证劵代表杨开发,杨表示,“不知道具体的情况”。
此后,记者和奉贤区环保局环境监察支队取得了联系,负责上海海螺区域的二中队相关负责人表示,他们也接到过西渡居民的投诉,并前往该厂要求其整改。灰尘 的来源主要因为防尘房的操作,以及喷水时产生的,由于该工厂使用密封的罐子,“相比其他未使用密封罐子的企业要好得多”。
对此,西渡社区的居民表示,整改的效果并不明显。窗户上大量的灰尘依然存在。
水泥厂何时能搬迁?
灰尘带来的环境污染,使上述地区的居民渴望该工厂能够搬离。西渡社区居民章先生告诉 《每日经济新闻》记者,上海海螺水泥的搬迁面临诸多问题,最主要的问题是搬迁的费用由谁来承担。由于该水泥厂依黄浦江而建,水路运输材料和出厂产品节省了 不少运输费用。但水泥厂的搬迁等各种费用加在一起,估计会花费不少的资金。
西渡社区曾一度沉寂,随着公路与轨道交通双用的闵浦二桥动工兴建, 变得热闹起来。此后,西渡社区规划在2008年出炉,并已获得区政府的批准。该规划至2025年,根据规划,西渡社区东至S4奉浦大桥,西至竹港桥以东, 黄浦江南岸将成为景观滨江带。有细心的居民发现,上海海螺水泥被排除在规划范围之外。对此,不少西渡社区居民感到不解,“一个对环境造成极大影响的水泥 厂,为何被划在了规划之外。”
记者就此采访上海市奉贤区规划和土地管理局 (以下简称奉贤规土局),该局规划科相关负责人表示,当时制定的规划是以S4奉浦大桥为界。至于环境污染的问题,这位负责人建议询问环保等相关部门。
对此,奉贤区环保局和环境监察支队相关负责人表示,他们不知道上海海螺水泥是否会搬迁,也从没有听说过上海海螺水泥要搬迁。
有西渡社区的居民曾在奉贤区长网上办公会议上询问,黄浦江南岸的景观滨江带何时实施?得到的答复是:目前在规划范围内的各类堆场、企业、建筑等将逐步实 施动迁,但具体方案视浦江南岸开发进度再研究确定。那么,申报信息从何处发来?奉贤房管局拆迁管理科相关负责人表示,由拆迁地的相关社区和居委会负责申 报。一位西渡鸿宝村的居委会工作人员表示,他们没有接到要拆迁黄浦江南岸各类堆场和企业的通知,如果要实现规划的目标,估计还要“二三十年”。
《每日经济新闻》记者在实地调查后还发现,除海螺水泥厂的灰尘对西渡社区造成环境污染外,位于鸿宝一村北面黄浦江边的锦奉水泥搅拌站和勤辉水泥搅拌站产生的灰尘也困扰着西渡社区的居民。
两座搅拌站从今年第一季度开始进行扩建,引起了西渡社区居民强烈反抗。不少居民联名上书奉贤区政府,奉贤区规土和环保等部门经过实地调查,发现该两搅拌站未办理任何审批手续,属私自开工扩建,并责令其停工。但记者近期多次现场查看,该扩建的搅拌站又恢复动工。
此外,记者还了解到,上海海螺水泥每月的排污费在500元左右,勤辉混凝土有限公司每月在28元左右,锦奉搅拌站则没有在奉贤区环保局网站上查到排污费用。