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一篇由財務自由人的分享 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/01/blog-post_277.html
大家好啊！第一次又應該是最後一次在blog上寫文！以前晚上很少用電腦，喜歡看報紙、雜誌。這三年多以來，因老婆大人之前生日送我iPad1的關係，因緣際會晚上有空會經常拜讀各大財務達人的blog，真是得益非淺，受益良多，而更開心的是發現世界上有不少同路人一同起行，以及更多已成功完成財務自由之路的導師。

同大多數七十後香港仔一樣，小弟都是「屋村仔」一家九口居於二百多呎公屋單位內。記得七、八歲起已幫手開小販檔賣牛什。當然，家裡大小什務都「十項全能」啦！年紀大一點時，更會去收集家中兄長們看完或到拉圾房被拋掉的漫畫書，再拿去擺檔賣錢。人家小學時買閃咕交換，我就拿去低買高賣賺取差價套利，然後去買雞妣食。新春時去「派財神」，其他小朋友派自己用毛筆寫的「財神」，我就去買印製精美成本二毫子的「財神」派，人家收一、二、五毫子一張，我就大多數收五毫，但由一元至五元都有人付給我。那兩三年都賺得四五百元，的確比利是錢還要多。現在有時見曹sir寫專欄用「千金難買少年窮」這句，真的百般滋味在心頭，同好回味這段快樂童年時光，亦令自己以後明白安貧樂道都可以好開心。反之，不思進取，成日跟人比較，只會無比失落。

細個少不更事，小學全班考第三名，可以入brand 1的文法中學，但當時太無知及現實地去報讀了brand 5的工業中學，好單純想什麼歷史、化學、物理和經濟等課目，將來工作永遠都沒有用，而讀金工、電工、木工有一技旁身，就一定有人請及有工作做。現實是成個中學都好少做過功課，有小小聰明，次次考試胡混過關，年少輕狂流連在外，日日玩至通宵達旦，大部分不良活動都有參與，放學假期亦做過不少兼職好多都幾特別另類。

改變一生的是在中三、中四這兩年，暑假去了大快活做樓面水吧，那時要追女仔，要買名牌但又無錢，所以返早收晚，兼職時薪14、5元，一個月賺三、四千，但就真是好辛苦。自己有日「叮」一聲想，如果再不努力的話，下半世中五畢業後人生是否都會一世大快活。最後小弟用生平全力日以繼夜，用會考前最後大約五個月時間閉關收練，最後成績5E1B好好彩地被取錄入讀IVE工程系高級文憑。

進入大專時代，學業上都比較生性，知道好快要出來社會「博殺」，全靠當年港英政府全數資助GRANT & LOAN，小弟我免學費有津貼又有低息貸款（所以自畢業起年年交稅今年交五、六萬稅都覺得好抵），加上靠暑期工及晚上兼職客戶服務等工作，當時已經可以自給自足不需要屋企比錢我用啦。但年青就是年青，我又要威又無自制能力，當時記得有兩張信用卡幾萬全部用完，都要月月還MIN PAY，所以96年六月畢業第一時間最快上班，人工九千，要不然怎樣還十多萬「街數」，加上交家用二千五呢。

頭幾年工作自己都算可以交足功課，換了兩間公司，三年多後人工都好快去到19K，同時期開始對投資理財有濃厚興趣，嚴格控制開支，亦開始建立起需要同想要的思維分別。自己又開始做債務重組申請私人貸款，還請所有卡數減低利息支出。九八年金融風暴小弟有幸做三年期九里息以上的零存整付，這筆錢加上儲蓄，以後就成為我2000年起小弟小試牛刀在投資股票市場的資金。我想同時期對我財務影響最深應該是開始做記帳工作，有了這件工具，所有現金流向都一目瞭然，對控制支出好重要，現在一打開EXCEL所有什麼衣食住行等開支，十幾年數據全部出現，每年做檢討預算都好容易，最好是你自己好清楚明白那一個真實數字是你的財務自由目標，不是電視機同經紀跟你說的假數字。

因為「窮爸爸、富爸爸」這本書，2003年成為我人生和財務自由計劃起點，呢一年開始用自學和工餘進修管理會計和財務等知識去應用到自己身上，將自己當作一間上市公司去營運，每季預備cashflow statement，balance sheet及做ratios analysis等，每年出一份ANNUAL REPORT比自己，去回顧、制定和展望自己所經營的五大核心業務（包括財務、個人及事業發展、家人及朋友、旅遊和健康）。各大業務每年都有既定目標和行動，計畫依照人生願景、價值觀、和目標等，全部亦好清楚寫入年報內用心跟進。今年在寫時發現，這份年報已經由最初八頁增至今年六十七頁長，而份年報亦都已經成為我自己最重要的一本人生指南。

今天2014年頭轉眼十年光陰己過，由起步當日三十多萬資產去到今日和太太擁有七百多萬元資產，當中其實超過55%由儲蓄產生，其他大部分由買賣股票所得。自己年薪大約六十萬加老婆大約十五萬年薪，今年扣除大約三十多萬元開支後，還應有四十多萬元盈餘，還未計今年其他可能資產增或減值、利息、債息、和股息等被動收入，好感恩和好幸運，今天最基本的財務自由已經達成。

從未擁有物業的我們，回想三年前結婚到現在仍在租住的一個月租八千多元的小單位內過我倆的幸福小生活，深信開心而簡單的幸福生活，無需要太多錢，有愛就最緊要，大家亦好開心，明白金錢只是工具並不是人生最終極目標和意義。人生就好似一段單向旅程起點不重要，經過哪裡亦無所謂，但一定要想辦法去到自己夢想要去到的地方，無論走路、搭巴士、火車、轉飛機去都可以，但最緊要快起步，因為千里之行始終足下。

小人物大夢想是在四十歲前後爭取有自由一千萬，然後用2、3年時間，兩人一同漫遊世界各地去體驗和欣賞當下的真善美及人間一切美好的人和事。如果人生上半埸是用心用力去追逐金錢、成就和地位，我想有了財務自由後，下半場應該是去追求個人興趣，去幫助他人，令這個世界變得更美好。

兩三年前開始有機會做一點小義工，但每次過後發現其實最幫到的是自己本人。2002年因工作關係認識一位因公司合併而快要被裁走的年長女士，會議後她堅持請我食飯和跟我分享人生價值，更提及每年所得花紅會全數捐出給予國內教育單位，當然那年的花紅亦己捐出不會例外。以後我再無機會再見到她，但這位我所尊敬女士的生命已經影響了我，前幾天寫每年固定跟投資收入掛勾的捐款支票給「苗甫行動」時都有記起她，好多謝是您令我人生和投資都變得更有意義更積極。

最後想同各位年青而又想追求財務的朋友分享，你們要好明白走這條路絕非社會主流，我們的生活理念、價值觀、和消費模式等，都會（跟主流）很不相同，要記住忠於自己，為自己真心相信的夢想而努力，我知道每個人都可以成功。更要多謝網絡上的各方財務自由達人，您們的無私付出，為好多好多好似我們這班「CD-ROM」提供電力，最重要多謝「止凡力埸」這個平台讓小弟有機會寫下拙文！取之有道，自由萬歲！


後記

很感激Calvin兄的留言分享，上面的文章經過一點修改後貼出，內容比一般投資理財領域為廣，涉及非常正面的人生觀，值得推崇，呼籲blog友把文章廣傳開去。

相信日後Calvin兄還會在這裡分享的，不會是拙文吧。

請教雪球眾前輩：想持有瑞安房地產去大理過自由生活，可以嗎？ 靈魂自由人

http://xueqiu.com/1849395163/36442640
十月中旬去了一次大理，從此就愛上了這座城，沒有麗江西塘那麼浮誇，沒有大城市那麼浮躁。一切來得那麼自然，回來後心情久久不能平靜，想在大理找個小院子，養條大狗，開家小店和心愛的人生活在蒼山洱海間。

我想要的生活是自然、隨意，每天都有變化，時常有驚喜。在快要讀完MBA時，我才發現自己真正喜歡的是手腦結合的工作，而不是抽象的數據、圖表、模型。我寧可做個工匠，而不是每天精心打扮、衣著光鮮地穿梭於甲級寫字樓、日復一日、戴著個面具做人，任內心枯萎。

我的物質生活要求不高，大理生活成本低，按我的生活方式，1個月3k多足矣。不過，3年後，生活會有變化，1個月需要有10k。

我以前沒買過股票，之前在香港開戶買了領匯房產基金、越秀房產信託，過去收益令人滿意，不過，領匯過去這麼多年一直漲租金，估計快摸著天花板了，越秀房產信託的想像空間也有限。

我認為，瑞安房地產的吸引力遠遠高過領匯、越秀REITs。兩種可能，一種可能是瑞房未來兩年內倒閉；另一種可能是，如果瑞房兩年內沒倒閉，則有一天會成為一家在一線及1.5線城市的黃金地段持有300萬平米商舖、寫字樓的商業地產巨頭。巨頭？如果今天股市市值過千億的恆隆地產算是商業地產巨頭的話，當瑞房持有300萬平米收租物業時，其租金收入將看齊或超過今天的恆隆地產（66億港幣）。而這一天什麼時候到來呢，以現在的開發節奏，不加速，不減速，大概是在2022年之前。如果到時瑞房像今天的恆隆地產一樣拿出50%的租金收入來分紅，以今天的買入價格來計算，我拿到的分紅率有25%。

無論如何，現在買入瑞房，風險和收益已是極其不對稱，跌不了多少，而如果漲的話，空間很大。

目前股價1.8，每股賬面淨資產7.1，且年報裡說明2007年或之前買入的土地按成本價入賬。瑞房是個小市值而大土儲的公司，且土儲的含金量極高，5個城市，8個項目，其中6個是百萬平米以上的大地塊，其中5個大地塊位於城市中心黃金地段，上海2個、重慶1個、武漢1個、佛山1個，這四個城市在中國內地GDP排名分別是第1位、第6位、第8位、第17位。

瑞房過千萬平米的土儲，按含金量來加權計算的話，瑞房土儲規模並不比萬科低多少，但市值不到萬科的1/10，且瑞房目前的租金收入已遙遙領先萬科。

瑞房大量土儲在2005年3月或之前購入，重慶市中心的重慶天地從2002年開始購入，平均樓板價每平米831元，總面積317萬平米，目前仍有200萬平米待開發。武漢天地2005年3月購入，樓板價每平2413元，目前仍有100萬平米待開發。

如果參考目前武漢、重慶、佛山等城市中心土地的拍賣價格，重估瑞房土儲價值的話，瑞房的賬面淨資產值應該是多少？我想，似乎沒有細算的必要。巴菲特喜歡凱恩斯說過的一句話：「我寧可要粗糙的正確，也不要精確的錯誤。」因此，問題的關鍵不在於瑞房的賬面淨資產低估了多少，問題的關鍵在於瑞房會不會倒閉？

或者是說，中國的房地產市場要出現什麼樣的波瀾，才會讓瑞房崩潰？

瑞房的有息負債率64%，不算激進，相比手持的現金規模，兩年內到期的債數量並不大，而且，2014年6、7、8三個月在上海拆遷平整出3塊土地，並當月開工，2015年三季度瑞房在上海就會重新有房源可賣，這三塊土地貨值220億以上，瑞房權益部分130億左右。如果說，瑞房過去陷入了「拆遷泥潭」之困境，那麼，這三塊土地的平整開工，可以說是瑞房「困境反轉」之非常清晰而明確的標誌。


瑞房上海拆遷獲取土地成本較低，即使房價突然下跌30%，瑞房仍有利潤，只要房子能賣完，可是，上海內環線以內的房子，我無法想像降價30%而沒人要。上海如此，重慶、武漢也如此，重慶天地、武漢天地即使降價50%，瑞房仍有利潤，拿地成本太低了，這兩個樓盤在目前的價格上下降50%，也仍然比瑞房拿地時這兩個城市的房價要高。更何況，相比經濟發達水平，重慶、武漢目前房價不高，而且GDP增速領跑全國，這兩個城市房價不僅不會不會跌，反而可能會有不小的漲幅。站在瑞房這家企業的經營者的角度，我希望瑞房在重慶、武漢放慢推盤節奏、放慢銷售節奏，堅持不降價，打造豪宅風範，而不是像萬科那樣，經常因降價而被購房者砸售樓處。

瑞房還有什麼致命性的風險沒被考慮到？期盼雪球盆友們回覆。謝謝。