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亞洲資本和信貸市場表現背馳 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/08/blog-post_21.html

背馳

陸振球：牛氣指標背馳 預示美股調整

1 : GS(14)@2017-06-12 09:30:31

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3366&issue=20170612
【明報專訊】已連續18年的一年一度「股神」巴菲特慈善午餐拍賣揭盅，最終成交價為267.9001萬美元（約2089.62萬港元），與去年的345.6789萬美元（平了2012年的歷史最高價）比較，今年的股神午餐價格有「八折」。有基金經理朋友說笑，今年美股迭創新高，但股神慈善午餐拍賣成交價反跌了兩成，出現「背馳」，會否是一個預示美股見頂的領先指標？

朋友當然是說笑，不過說到背馳，筆者上周一在明報財經網「淘寶圖」節目中指出，美股標普指數最近再創新高，但和一個較冷門卻頗具威力的「牛氣指標」（Bullish Percent Index）出現嚴重背馳，呼籲大家要小心，到了上周五，美股果然出現明顯調整，蘋果股價當天更急插3.88%，一舉跌穿了去年11月以來的上升軌！

技術分析管不管用，要看功力，明報財經網除了透過「淘寶圖」進行技術分析外，另一個由BRUCE Sir主持的「埋身擊」節目，也極受讀者歡迎，《明報》和BRUCE Sir合作、本周開課的投資課程，反應熱烈，因名額已滿已截止報名。

另外，明報財經網本周起再有新節目推出，包括由港股專家盧駿匡每天主持的「開巿短打」和金匯專家盧楚仁主持的「金匯測巿王」，大家不容錯過。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]

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湯文亮﹕細價樓指數背馳怪現象

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:49

【明報專訊】6月底的中原指數破了160兼創新高，但已經沒有記者問我點解，6月份成交量大幅下跌，樓價亦早已超出用家負擔能力，這兩個狀况同時出現，就表示樓價將會下跌。

名店經營難 經濟好極有限

我唔知道從幾時開始，不少人叫我做大淡友，包括那些昔日睇樓市極淡的人，今日他們轉了軚，認為樓價有無窮上升空間，一切阻力變成助力，以利息為例，利息上升代表經濟非常好，香港經濟是否很好，不用我多講，大家去睇一睇那些駐有名店街道，包括波斯富街、廣東道等有多少空置的舖位，有人認為那是有商戶經營不善，並非香港經濟轉差，老實說，那些名店的經營者都是全球頂級生意人，如果他們要結業，證明生意的確難做，一線舖位的空置率上升，一定會影響某些人收入，當然亦會影響樓價，但似乎不對，樓價在過去幾個月不斷創新高，與實際經濟背道而馳，實在令人擔心。

我實在不明白，點解咁多人叫我做大淡友，其實我只是向購買細價樓的人提出警告，或者可以叫我做「細淡友」，即是細價樓大淡友。一向以來，我雖然非常關心細價樓指數，但有記者問我點解政府公布的5月份細價樓指數，無論香港、九龍、新界均全面下跌，但中原指數5月份的中小型住宅單位指數繼續上升，兩者相距3%。

細價樓跌 未必拖累其他物業

老實說，如果兩種指數只是升多升少，這就比較容易解釋，但要解釋背道而馳的走勢則有難度，我只能夠說，兩種細價樓指數只有一種值得信賴，今日，在新樓盤的熾熱銷售情况下，5月份細價樓又怎可能下跌，到了下半年就唔敢講，所以，應該是政府的細價樓指數不值得信賴，不過無論如何，細價樓的跌浪已經開始，有人話細價樓下跌，大價樓亦不能避免，我覺得這又不一定，上星期，細價股跌到黐線，股市紋風不動，細價樓下跌，暫時是不會影響到其他類型物業。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4776&issue=20170704

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陸振球﹕樓價與競爭力背馳的迷思

1 : GS(14)@2018-05-26 10:37:18

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0621&issue=20180526
【明報專訊】一個地方的樓價就算高企，如是反映其競爭力強勁，本來也不是大問題，不過，瑞士洛桑國際管理發展學院發表《2018年世界競爭力年報》，評估全球63個經濟體競爭力，過去兩年排首名的香港今年跌至第2，被美國超前，是否預示不斷破頂的香港樓價，只是由供應不足或投機資金所推升？

根據洛桑報告，香港在「管治效率」和「營商效率」連續4年居首，但「基礎建設」今年由第20位降至第23位，當中「科學基建」的排名較低，財政司長陳茂波回應時稱，香港在科技和科研基建發展確是「落後了」，但政府已加大投資，重申香港依然有競爭力。

香港基礎建設排名倒退，甚至拖累香港整體的競爭力排名，原因很多，可以是每當政府推出基礎建設時，都受政客拉布或抗議阻撓，也可能是香港近年樓價不斷攀升，人們發覺投資在科研或基建上的回報，遠不如直接投資地產！另外，不少基建建設，都要土地配合，但現在不論填海或舊區重建，都會遇到環保界人士挺身而出，以保育為由加以阻撓，長此下去，香港的競爭排名，難保會不斷被其他國家或地區爬頭。

經濟強勁 社會發展停滯

香港的土地問題不單影響基建或競爭力，更是樓價和租金不斷攀升的元兇，進一步影響香港的社會發展。香港社會服務聯會（社聯）日前公布最新的「香港社會發展指數2018」，採用2016年的各項社會發展指標數據，分析香港整體社會發展。經加權計算後，2016年的整體社會發展指數為205（基準年1991為100），較2014年輕微倒退1點，是自社會發展指數發布18年來，首次在經濟發展強勁下，錄得社會發展停滯。

社聯業務總監黃健偉表示﹕「過去10年，香港經濟發展強勁，但貧富懸殊狀况未見改善，基層享受到的經濟發展成果有限。『房屋分類指數』倒退是拖累社會發展指數下跌的重要因素。基層市民安居愈來愈難，房屋問題成為本地貧窮狀况的結構原因。」

基層壓縮生活開支交租

「房屋分類指數」自2008年起急劇下跌，由2008年的86大幅跌至2010年的-5，自此跌勢未停，2016年更跌至-342，較2014年的-238大幅倒退43.5%。社聯表示，公屋輪候宗數持續上升，2016年有284,800宗，最新的平均輪候時間更達5.1年（截至2018年3月底），加上整體住屋開支佔住戶總開支的比例進一步升至35.8%，租住私樓的基層巿民經濟壓力尤其沉重，租金佔開支比例達到44%，他們要壓縮其他生活所需以應付租金開支。

正如社聯表示，過去兩年公屋輪候宗數和時間更多和更久，樓價和租金也錄明顯升幅，若以此計算「房屋分類指數」應會得出比2016年更低的分數，亦會對「香港社會發展指數」造成更大拖累，不論政府或民間包括政客，都要更正視香港的土地和房屋問題。

大家可能以為，土地和房屋問題只會困擾小巿民，大財團一定很歡迎這種情况，因可以藉買地起樓大賺。不過，以往一直被喻為地產大好友的信和（0083），不知是否認為地價過高，抑或是其他原因而放慢投地，以至過去兩年幾乎出現賣樓「斷層」（圖1），亦拖累其股價長期打橫行，至近一兩年才重新積極買地，估計踏入2019和2020年才有較多樓盤可賣，但未知到時香港樓價是否仍然熾熱暢旺？

零售回暖 領展走勢現突破

兩年後香港樓巿是否仍在高位未知，現在除了住宅，商廈巿道也極興旺。皇家特許測量師學會﹙Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS﹚發表2018年第一季香港商業地產市場調查報告，受訪測量師大部分預測未來12個月甲級商廈（Prime Office）和租金會升6%至7%，零售物業（商場及商舖）的預期也出現改變，並普遍預測未來12個有關物業租金不再下跌（圖2），事實上，近期港股雖反覆，但擁大量優質零售物業收租的房託領展（0823），其股價近日卻升破了箱形徘徊區（圖3），值得投資者留意。

筆者近日與朋友到菲律賓宿霧（Cebu）一遊，獲介紹認識一名來自香港，卻能在當地成為大發展商的楊姓企業家，請教他在當地發展經驗和最新巿况，值得和大家分享。姓楊企業家原在香港從事鑽石買賣，也有參與物業投資，數十年前娶了一名菲律賓太太，太太不斷在當地買地買島，到了2003年，楊姓企業家開始大規模發展當地的住宅、商廈及度假村等。

他說，近年宿霧的物業巿場大旺，地價漲了數倍至十多倍，他興建的別墅及住宅項目，逾千個單位往往兩三個月便可售罄，現在當地不容易買地，好在早年已有大批土地儲備才能應付，而當地樓價雖然已漲了不少，但和菲律賓首府馬尼拉相比，仍低約一半，和香港比較，差距更是一般香港人難以想像，比方說他旗下一些兩層別墅，面積3000多呎，售價只是約150萬港元！另外，他在當地投資作收租的商廈，每年收租淨回報有約7厘，同樣是遠超香港！

問他會否再在香港投資物業，他說現時在香港買地每呎隨時要萬多兩萬元，一個地盤動輒要數十億元，直接買樓更要付重稅，豪宅的租金回報率低至1厘，實在難以接受，現時只保留早前購入的嘉慧園一個單位便算了。

[陸振球 樓市解碼]

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陸振球﹕樓價與成交愈來愈背馳

1 : GS(14)@2018-08-18 09:51:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1063&issue=20180818
【明報專訊】上周本欄提到過去數十年每逢港股大跌後，樓巿沒多久也會出現明顯調整，但今年1月港股見頂至今已有7個月，香港樓價卻繼續創新高，剛公布的中原樓價指數便又破頂，實在令人驚訝！不過，美聯統計的全港35個屋苑最近一周的二手成交卻見了約1年新低（圖1），7月份居屋及公屋第二市場成交宗數也合共只錄97宗成交，按月急挫約28.1%，並是自2015年12月後首次失守百宗水平，見31個月新低（圖2），至於最新8月（截至15日）更僅得13宗，反映樓價與成交量愈來愈背馳。

若以技術分析，港股恒指的月線已明顯跌穿了自2016年初以來引伸的上升軌，形勢實在不妙，過去被視為股王的騰訊控股（0700），今年更跑輸恒指，業績亦由高增長變成13年來首現退倒，之前騰訊股價狂飈，甚至有知名基金經理預期兩三年後股價可升至1000元，主要是認為該公司每年能保持30%至40%的盈利增長，但只要偶不達標，甚至如今次般出現倒退，則其高達40多倍巿盈率的估值將如何維持下去？

港樓「市盈率」高如騰訊要小心

說到40多倍的巿盈率，現時香港的各類住宅租金回報率只有1厘多至2厘多，如以之比作股票的盈利，並計算出樓巿的巿盈率，隨時高達40多倍甚至更高。當港元大手定期存款利率也高達2厘或以上，最近銀行也開始紛紛調升按揭息率，香港銀行體系結餘也已跌穿1000億元以下（圖3），一旦資金大舉流出香港，香港樓巿的40多倍巿盈率可以維持下去嗎？

其實騰訊未公布最新業績之前，股價已由高位跌了兩成多，所以投資者一定要向前看，不能看倒後鏡揸車。第一太平戴維斯最近的一份物業報告顯示，今年首季各個大型商場的營業額按年急升（圖4），但也是否如騰訊的業績一樣屬滯後數據，在股巿大跌後會否出現負財富效應，零售業或已響起警號？

零售好，商場房託如領展（0823）也會受惠，領展近年業績不錯兼公司不斷回購，單計年初至今該公司已經動用48.3億元回購，令其股價本月初創出78.05元的新高，可說是港股大跌下的不錯避險股。不過，根據聯交所資料，原來領展行政總裁王國龍卻在本周二合共沽出150萬股，套現1.15億元，究竟是不是王國龍先知先覺，認為香港零售業會轉差，所以先行出貨？據傳媒「了解」，王國龍沽領展並不是看淡前景，而只是近期想為一對子女置業才賣領展，現時他仍持有領展317萬個單位，市值2.44億元。

領展CEO減持套現1.1億 零售響警號

和朋友談及這件事，朋友就話如王國龍真的用1.1億元為子女置業而要賣股，那豈不是每位要付5500萬元，則其「父幹」實在非常偉大，只是就算真是為子女買樓，會否全部花光了1.1億元，還只是用了其中的一兩千萬元？如果是這樣則似乎是趁高套現，為子女買樓只是藉口而已。

財政司長陳茂波在他發表的最新網誌提醒大家除要小心貿易戰的不利影響，也要留意利息向上的風險，並指出港人家庭一半資產和物業有關，一旦樓巿調整難免會受影響。

當然，當樓價仍在高位甚至續創新高之時，大家都會覺得財富集中在物業並無不妥，甚至會後悔為何當初不多買一些「磚頭」，就算以高槓桿也是應該，甚至是聰明的做法。

不過，正如去年人們投資股票的時候，縱使大巿升了三成多，也會有人說為何當初不瞓身買騰訊又或買Bitcoin，若是便早已大富大貴了。只是任何投資，過去表現不代表未來，如果今年初高追騰訊的話，其跌幅已比恒指大，如在年頭買了Bitcoin，隨時損失達七成，而1997年亞洲金融風暴前，人們也會說樓只會買貴不會買錯，最後卻隨樓價下跌出現了超過10萬個負資產家庭！

高追樓價 倘有意外難轉身

當然，筆者是不預計樓價必然很快便大跌，只是想說當大部分家庭都是有磚頭的話，樓巿升固然值得開心，但若出現意外便不一定可以趕及轉身，所以如中原老闆施永青，雖然是從事代理行業，自己也盡量只將四成資產投資物業，三成投資股票，兩成為債券或現金，其餘一成是黃金，為的是不將所有雞蛋放在同一籃子裏。

[陸振球 樓市解碼]

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