陸振球﹕樓價與成交愈來愈背馳
1 :
GS(14)@2018-08-18 09:51:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1063&issue=20180818
【明報專訊】上周本欄提到過去數十年每逢港股大跌後，樓巿沒多久也會出現明顯調整，但今年1月港股見頂至今已有7個月，香港樓價卻繼續創新高，剛公布的中原樓價指數便又破頂，實在令人驚訝！不過，美聯統計的全港35個屋苑最近一周的二手成交卻見了約1年新低（圖1），7月份居屋及公屋第二市場成交宗數也合共只錄97宗成交，按月急挫約28.1%，並是自2015年12月後首次失守百宗水平，見31個月新低（圖2），至於最新8月（截至15日）更僅得13宗，反映樓價與成交量愈來愈背馳。
若以技術分析，港股恒指的月線已明顯跌穿了自2016年初以來引伸的上升軌，形勢實在不妙，過去被視為股王的騰訊控股（0700），今年更跑輸恒指，業績亦由高增長變成13年來首現退倒，之前騰訊股價狂飈，甚至有知名基金經理預期兩三年後股價可升至1000元，主要是認為該公司每年能保持30%至40%的盈利增長，但只要偶不達標，甚至如今次般出現倒退，則其高達40多倍巿盈率的估值將如何維持下去？
港樓「市盈率」高如騰訊要小心
說到40多倍的巿盈率，現時香港的各類住宅租金回報率只有1厘多至2厘多，如以之比作股票的盈利，並計算出樓巿的巿盈率，隨時高達40多倍甚至更高。當港元大手定期存款利率也高達2厘或以上，最近銀行也開始紛紛調升按揭息率，香港銀行體系結餘也已跌穿1000億元以下（圖3），一旦資金大舉流出香港，香港樓巿的40多倍巿盈率可以維持下去嗎？
其實騰訊未公布最新業績之前，股價已由高位跌了兩成多，所以投資者一定要向前看，不能看倒後鏡揸車。第一太平戴維斯最近的一份物業報告顯示，今年首季各個大型商場的營業額按年急升（圖4），但也是否如騰訊的業績一樣屬滯後數據，在股巿大跌後會否出現負財富效應，零售業或已響起警號？
零售好，商場房託如領展（0823）也會受惠，領展近年業績不錯兼公司不斷回購，單計年初至今該公司已經動用48.3億元回購，令其股價本月初創出78.05元的新高，可說是港股大跌下的不錯避險股。不過，根據聯交所資料，原來領展行政總裁王國龍卻在本周二合共沽出150萬股，套現1.15億元，究竟是不是王國龍先知先覺，認為香港零售業會轉差，所以先行出貨？據傳媒「了解」，王國龍沽領展並不是看淡前景，而只是近期想為一對子女置業才賣領展，現時他仍持有領展317萬個單位，市值2.44億元。
領展CEO減持套現1.1億 零售響警號
和朋友談及這件事，朋友就話如王國龍真的用1.1億元為子女置業而要賣股，那豈不是每位要付5500萬元，則其「父幹」實在非常偉大，只是就算真是為子女買樓，會否全部花光了1.1億元，還只是用了其中的一兩千萬元？如果是這樣則似乎是趁高套現，為子女買樓只是藉口而已。
財政司長陳茂波在他發表的最新網誌提醒大家除要小心貿易戰的不利影響，也要留意利息向上的風險，並指出港人家庭一半資產和物業有關，一旦樓巿調整難免會受影響。
當然，當樓價仍在高位甚至續創新高之時，大家都會覺得財富集中在物業並無不妥，甚至會後悔為何當初不多買一些「磚頭」，就算以高槓桿也是應該，甚至是聰明的做法。
不過，正如去年人們投資股票的時候，縱使大巿升了三成多，也會有人說為何當初不瞓身買騰訊又或買Bitcoin，若是便早已大富大貴了。只是任何投資，過去表現不代表未來，如果今年初高追騰訊的話，其跌幅已比恒指大，如在年頭買了Bitcoin，隨時損失達七成，而1997年亞洲金融風暴前，人們也會說樓只會買貴不會買錯，最後卻隨樓價下跌出現了超過10萬個負資產家庭！
高追樓價 倘有意外難轉身
當然，筆者是不預計樓價必然很快便大跌，只是想說當大部分家庭都是有磚頭的話，樓巿升固然值得開心，但若出現意外便不一定可以趕及轉身，所以如中原老闆施永青，雖然是從事代理行業，自己也盡量只將四成資產投資物業，三成投資股票，兩成為債券或現金，其餘一成是黃金，為的是不將所有雞蛋放在同一籃子裏。
[陸振球 樓市解碼]