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內地最近出台的一個標題為《安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅政策等通知》的文件，居然讓內地報紙頭版報道，抓到筆者「癢根」，一於作研究。

不到300字的《通知》，從標題理解只是一份關於殘疾人的財稅政策，但內容所涉及的，卻跟標題風馬牛不相及，有關部門假如「認真」執行《通知》，對房地產的影響相信不只是如標題僅「殘疾人」那麼簡單！

理清房產稅法律問題

《通 知》分三部份，只有第一部份是有關標題的安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅問題；第二部份卻是關於出租房產免收租金期間房產稅的決定，就是對這段在租賃合 同上約定的免租期，按房產原值繳納房產稅；第三部份是說明將地價計入房產原值徵收房產稅，地價包括取得土地使用權支付的價款、開放土地發生的成本費用等； 宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積兩倍計算土地面積計入房產原值地價。

《通知》後兩部份，被認為是日後推動房產稅的「前哨兵」；第二部份容易理解，因為現在內地企業對租金收入，要求繳納12%房產稅，個人出租住房則按4%優惠稅率徵收。

為 了避稅，免租期是一個「普通」做法，《通知》這部份是堵塞蓄意逃稅的漏洞；第三部份的產生， 是因為在2006年開始的新會計準則中，對土地以無形資產形式與房屋價值單獨核算，房產稅是按照賬面價值計算繳納，企業房產稅變成按房屋建造成本計稅，導 致企業繳納的房產稅中不含土地價值。

看完有關《通知》，奇怪為何「利用」殘疾人作掩護，把政府應做的「理清」法律問題工作，變得偷偷摸摸，說好聽點是不希望「炒家」利用政府作為興波作浪的工具，說不好聽點就是讓「下面」工作的人又有機會「以權（明白知道政策真相之權）謀私」！

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上週五，內地家電零售商國美（493）派發中期成績表，半年賺逾三億四千萬元人民幣，比去年同期多四成半。相反，早國美四日公布業績的永樂（503），盈利卻大跌九成，可謂南轅北轍。

不過，國美因上月底宣布收購永樂，以股份加現金換取永樂股權，故兩股股價某程度上，已經掛鈎。永樂倚仗國美，股價下調一成後，已止跌回穩。另一邊廂，國美縱有佳績，卻像有千斤擔在身，拖累股價下沉。

內地家電零售業競爭白熱化，看真國美業績，內裡暗藏三大玄機。表面成收購贏家，其實也自身難保。

上週一，永樂業績甫出，股價即跌逾一成。在觀塘證券行打躉的散戶劉先生，毫無懼色，趁低位一元七角六仙入了二萬股。他說：「我搏佢俾國美收購有得升嘛！不過講真，永樂業績咁差，我都唔敢揸咁耐，執二千蚊都想走喇。」至本週一，他見永樂升了一角，便急不及待放貨。

投資者擔憂，不無道理。去年十月才上市的永樂，四個月前才公布○五年盈利近三億元人民幣，又說要收購對手，北京的大中電器。豈料峰迴路轉，如今自己卻成為國美的囊中物。

表面看，永樂上半年只賺一千五百萬元人民幣，盈利大跌九成。但實際上，此數字已包括近四千二百萬元人民幣特殊收益，靠出售經營燈飾、建材等公司賺得，如此粉飾，才免成績表見紅。

玄機一：天價收購炒高引外資

國美公布有意收購永樂時，並無提及永樂市盈率，令投資者難以判斷收購價是否合理。東美證券交易董事曾永堅質疑道：「睇晒成份國美收購永樂嘅通告，都冇講市盈率，情況其實幾罕有。」

如以永樂上半年每股盈利表面有零點七分人民幣計，全年約賺一點四分人民幣，即國美最初提出的收購價，市盈率高達一百六十倍，貴得驚人。國美董事長黃光裕其後死撐，謂永樂業績不濟，是「預料之中」。

證券界卻另有看法，曾永堅續說：「我睇國美呢單收購，集中財技多於營商。只係借助收購消息刺激股價，取得發行予Warburg Pincus（華平私募投資基金）的可換股債券收益，甚至批股集資。」

原來，國美於今年一月曾發行近十億元的可換股債券及近二億元認股證予美資的華平基金。有關債券及認股證均於二○一一年到期，前者年息一釐半、換股價為六元四角；後者的行使價為七元七角。

如果成功炒高股價至六元四角以上，華平便有可能選擇換股。到時，國美便連債、連息都免還。

玄機二：財政狀況露底

國美在在需財，皆因其底子並不如想像中雄厚。若不計重估債券（衍生工具部分）市值的五千多萬元人民幣收益，國美的盈利升幅其實只得兩成多。

雖然號稱全中國最大，但國美手頭現金不到二十億元人民幣，欠下供應商貨款卻近八十四億元人民幣。就算計及其他流動資產，也不夠應付流動負債。

另外，該公司拖供應商的數期也愈來愈長，去年上半年國美賒貨拖九十九日才找數，今年同期卻拖足一百二十四日。以往買一批貨，僅三十日便沽清，現在要賣足一個半月。以店鋪面積計，每平方米店面的銷售額亦大減三成四，至二萬元人民幣左右。

玄機三：家電零售競爭白熱化

生意難做，皆因外資已正式殺埋身。今年五月，全球最大的家電連鎖百思買（Best Buy） 落實以十四億元收購中國排名第四的家電零售商五星電器。

申銀萬國投資管理基金經理黃國英睇淡行業前景：「呢行長線邊有得做呀？有外資公司，內地電器零售商，好難再挾低供應商個價。另一方面，啲貨又要割價求售，以前可能賣兩部DVD就頂到一日，依家可能要賣十部。就算銷售額再大，毛利率一樣撐唔住。」

瑞信證券發表研究報告，預期是次收購永樂不會提升國美盈利，評級為遜於大市。再加上交易靠印公仔紙支付代價，股數多了，盈利也會給攤薄。

收購未見其利，電器供應商卻先見其害。國美落實要收購永樂後，便立即抵制全國第二大的家電零售商蘇寧。

「基本上，國美就是不允許我們與蘇寧一起賣廣告、促銷和舉辦活動。」一內地電器供應商表示，美的、LG等大品牌都不想任何一家零售商獨大，故寧願以撤出國美作威脅，也堅拒不肯屈從。

然而黃光裕顧不得內憂外患，月初，他已向蘇寧宣戰，講明要打減價戰直至對方肯合併為止。投資者若未有持貨，還是避之則吉。

九月底，潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地，引起外界譁然，到底潤泰私下打的是什麼算盤？這筆交易真是買貴了嗎？

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地，潤泰創新在九月二十八日以八十一．九九億元的價格標下，每坪單價高達六○九．六萬元，創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高，而且足足比底價五十七．八八億元高出四一．六五％；潤泰手筆之大令人咋舌，也為沉寂許久的台北房市，投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解，何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易，甚至房價盤整修正之際等利空因素下，還以極高的天價買下這筆土地？

另外，這次市場上推算潤泰的建案成本，普遍以黑松土地的容積率只有二二五％來計算，因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本，但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看，這似乎會是件「賠本生意」！

看似虧錢實則划算的投資

然而，潤泰這樁看似虧錢的買賣，地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值！」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任，一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析，由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內，根據北市府規定，對於捷運站周遭五百公尺內的開發案，可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地，都有條件規定)，也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度，可以轉至黑松土地使用，未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」，就因受惠於容積移轉，而分別多了二五．二五％與四○％容積率。換言之，目前手上握有容積移轉額度的潤泰，一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用，將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算，依現況規定，黑松土地一經容積移轉，容積率可再增加五成。

所以，若潤泰操作得宜，可將原本僅有二二五％的容積率，提升至三三七．五％，也就是原本每坪只可蓋二．二五坪樓地板面積的土地，後來可加蓋到三．三七五坪 樓地板面積；另外再加上未計入法定容積範圍，但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場，及每坪二十六萬元的造價，潤泰建案成本其實只有 一三五．四六萬元，與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外，就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元，以及一五％的管銷、利息費用，實際上，潤泰未來推案每坪至少要賣一七○．七萬元才能夠回 本，這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算，以目前建商推案獲利會抓一五％利潤，因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤，別的建商也會打，這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了！」據透露，此次投標者除了潤泰之外，還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內，約僅五％的價差，甚至第二高標出價為八十一億元，與潤泰的出價更只差了一％，顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外，潤泰願意出高價買黑松土地，也與台北市土地資源稀少，奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻，土地就像建商的原料，沒有原料就不可能有產 品和業績，因此，建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設，礙於土地難尋，尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示，潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」，但這塊地如果是其他小建商得標，可能無法塑造高房價；不過，潤泰品牌知名度強，加上基地條件夠漂亮，隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能，若引進國際建築團隊規畫先建後售，四年後以精品豪宅推出，房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出，黑松土地創住三最高價，主要是產權單純，格局方整的素地，其他產權複雜的都更土地，想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷，尤其黑松土地鄰高架橋旁，該區開價與實際成交行情有差距，潤泰能否在黑松土地案獲利，持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價，潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出，「目前產品未定，所以也不會有定價。」不過，潤泰近年推出幾個建案，皆 已成功刷新區域高價；如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中，位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價，顯見潤泰對於買 下黑松土地，早已老神在在，但結局如何，就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點：台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積：1345坪

得標者：潤泰創新

得標總價：81.9999億元得標單價：每坪609.6萬元使用分區：住三、住三之二

容積率：225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，許多人都誤以為建商的土地成本很高，但其實不然，主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積，卻都可出售獲利，最重要的是，建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率，讓原建物得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下，建商若參與一些有容積移轉條件的案子，如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地，可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量，而容許某些在獎勵範圍內的土地，可依獎勵的幅度擴增容積率，如部分區域容積得以加碼3成，也就是原先 住三的土地容積僅為225%，經獎勵後，就變為292.5%，即原先1坪土地只能蓋2.25坪，後來可以蓋到2.925坪，將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 （李建興）